Keine Sicherheitsleistung für behindertengerechten Umbau bei fehlender Rückbaupflicht

1. Beginn und Dauer einer beabsichtigten Mietermodernisierung müssen nicht im Klageantrag angegeben sein.

2. Die Installation einer Einbaubadewanne statt einer freistehenden Badewanne stellt eine dauerhafte Wertverbesserung dar.

3. Hat der Mieter diese Modernisierung mit Zustimmung des Vermieters selbst durchgeführt, ist er nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zum Rückbau verpflichtet.

4. Liegt der Einbau schon über 25 Jahre zurück und ist die Badewanne verbraucht, kann nach Treu und Glauben der behinderte Mieter eine Step-in-Badewanne ohne Sicherheitsleistung einbauen lassen, da er nicht zum Rückbau verpflichtet ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Mit Mietvertrag vom 12.6.1989 mietete Herr S. die im Tenor genannte Wohnung ab dem 1.8.1989. Mit Vereinbarung vom 20.2.1995 trat die Kl. als Ehefrau des Mieters als 2. Hauptmieterin in das Mietverhältnis ein. Mit Schreiben vom 5.4.1995 wurde Herr S. aus dem Mietverhältnis entlassen. Die Bekl. ist durch Erwerb in das Mietverhältnis eingetreten.

Zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung befand sich im Badezimmer lediglich eine freistehende Badewanne. Der damalige Ehemann der Bekl. baute die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses um und ließ unter anderem mit Zustimmung der ehemaligen Vermieterin eine neue Badewanne einschließlich Verfliesung einbauen.

Die zu 90 % schwerbehinderte, gehbehinderte Kl. bat die Hausverwaltung der Bekl. mit Anwaltsschreiben vom 10.6.2014 um Zustimmung, auf eigene Kosten die Badewanne im Badezimmer zu entfernen und durch eine ebenerdige Dusche ersetzen zu lassen. Die Hausverwaltung verweigerte die Zustimmung mit eMail vom 17.7.2014.

Die Kl. entschied sich daraufhin, anstelle der bisherigen Badewanne eine sogenannte Step-in-Badewanne mit Verblendschürze einzubauen, die über eine Tür verfügt, durch die die Badewanne gefahrlos betreten werden kann.

Auch diesen Austausch lehnte die Bekl. ab.

Die Kl. leistete keine Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes gemäß § 554a Abs. 2 BGB. Die Leistung einer Sicherheit ist der Kl. nicht möglich. Die Kl. bezieht Grundsicherung nach SGB II. Der Einbau der Badewanne wurde von der Krankenkasse der Kl. genehmigt und würde von dieser finanziert. Eine Sicherheitsleistung für den Rückbau stellt diese nicht.

Die Kl. ist der Auffassung, die Bekl. sei gemäß § 554a BGB zur Zustimmung der geplanten baulichen Maßnahmen verpflichtet.

Sie behauptet, sie sei aufgrund einer schweren Veränderung der Wirbelsäule in ihrer Belastbarkeit, Steh- und Gehfähigkeit sehr stark eingeschränkt und nicht mehr in der Lage, gefahrlos über den Badewannenrand zu steigen. Ein Einstieg in die Badewanne mittels eines Badewannenliftes, um in der Badewanne stehend zu duschen, sei für die Kl. nicht möglich, da das Heben der Beine über den Badewannenrand beim Ein- und Aussteigen erhebliche Schmerzen verursache. Darüber hinaus leide die Kl. an einer chronischen Kolpitis, aus medizinischen Gründen dürfe sie nicht baden, sondern lediglich duschen.

Die Kl. behauptet, die Bekl. habe nicht die Absicht, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Sämtliche freiwerdenden Wohnungen im Haus würden in Büroräume umgewandelt und auch Badewannen, wenn vorhanden, entfernt.

Sie ist der Auffassung, eine Rückbauverpflichtung entfalle, da in der Wohnung ursprünglich lediglich eine freistehende Badewanne mit verrosteten Füßen und Rohren vorhanden gewesen sei und die von ihrem Ehemann eingebaute Badewanne nunmehr schon mehr als 25 Jahre alt und abgenutzt sei. Da die Kl. nicht zum Rückbau der bisher vorhandenen, veralteten und abgenutzten Badewanne verpflichtet sei, könne sie nicht verpflichtet sein, eine anstelle der alten Badewanne neu eingebaute Step-in-Badewanne zurückzubauen.

Die Bekl. behauptet, der Einbau einer Step-in-Badewanne sei nicht erforderlich. Ein Badewannenlift würde vollkommen ausreichen. Es gebe auch Badewannenlifte, die so ausgestattet seien, dass der Vorgang des Einsteigens in die Badewanne mit gestreckten Beinen möglich sei.

Es sei zu befürchten, dass eine nicht DIN-gerechte Ausführung in Auftrag gegeben werde und im Anschluss daran massive Probleme wegen Feuchtigkeitsschäden auftreten könnten. Aus der baulichen Konstruktion der Step-in-Badewanne ergäben sich höhere Wartungsobliegenheiten, z. B. im Hinblick auf Dichtungen oder Türscharniere. Die Bekl. ist der Auffassung, die Kl. müsse für den Rückbau unter Berücksichtigung der Inflation eine angemessene Sicherheitsleistung von mindestens 15.000 € erbringen.

Die Kl. ist zulässig. Mit dem korrigierten Klageantrag hat die Kl. die Baumaßnahme hinreichend konkret beschrieben. Beginn und Dauer der Maßnahme ist im Klageantrag nicht anzugeben (Beuermann, GE 2014, 1170).

Die Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 554a Abs. 1 BGB (Barrierefreiheit) Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Step-in-Badewanne.

Die Kl. hat gemäß § 554a Abs. 1 Satz 1 BGB ein berechtigtes Interesse an dem Einbau einer Step-in-Badewanne, die für eine behindertengerechte Nutzung erforderlich ist. […]

Aufgrund der Behinderung der Kl. ist der Einbau einer Step-in-Badewanne erforderlich. Eine andere Maßnahme, z. B. der Einbau eines Badewannenliftes, ist nicht ausreichend. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Kl. aufgrund einer schweren Veränderung der Wirbelsäule in ihrer Steh- und Gehfähigkeit sehr stark eingeschränkt und nicht mehr in der Lage ist, gefahrlos über den Badewannenrand zu steigen. Der Zeuge Dr. L. hat bestätigt, dass ein fortgeschrittener Verschleiß der Wirbelsäule mit deutlichen Bewegungseinschränkungen vorliegt und das gefahrlose Überwinden des Badewannenrandes nicht möglich ist.

Er hat weiter bestätigt, dass der Einstieg mittels eines Badewannenliftes nur unter Beistellung einer Pflegeperson möglich ist und ein Einstieg mittels eines Badewannenliftes beim Ein- und Aussteigen erhebliche Schmerzen verursachen würde. Schließlich hat Dr. L. ausgesagt, die Kl. könne nach einer gewissen Einübungsphase in der Step-in-Badewanne auch ohne Hilfe eines Pflegedienstes allein sicher duschen. Aufgrund der Inkontinenz der Kl. sei auch erforderlich, dass die Kl. allein duschen könne. Soweit für die sichere Nutzung der Badewanne gegebenenfalls ein Griff zum Aussteigen erforderlich ist, bedarf die Anbringung eines solchen Griffes nicht der Zustimmung der Bekl.

Die Bekl. kann ihre Zustimmung nicht gemäß § 554a Abs. 1 Satz 2 BGB verweigern.

Das Interesse der Bekl. an der unveränderten Erhaltung der Mietsache überwiegt nicht das Interesse der Kl. an einer behindertengerechten Nutzung.

Die Demontage der alten Badewanne und Installation einer neuen Step-in-Badewanne verändert die Mietsache nur unerheblich. Gemäß Klageantrag wird die Maßnahme durch einen Fachhandwerker durchgeführt, so dass eine sach- und fachgerechte Installation geschuldet ist. Die Beeinträchtigungen anderer Mieter durch die Bauarbeiten sind zumutbar. Selbst wenn eine Step-in-Badewanne ggf. Wartungsarbeiten im Hinblick auf Türscharniere und Dichtungen erfordert, stellt dies keine erhebliche Beeinträchtigung der Bekl. dar, die das Interesse der Kl. an einer behindertengerechten Nutzung überwiegt.

Die Bekl. kann ihre Zustimmung nicht gemäß § 554a Abs. 2 BGB von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen. Die Sicherheitsleistung gemäß § 554a Abs. 2 BGB dient der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes (Kinne/Schach/Bieber, Mietrecht, 7. Aufl., § 554a Rn. 9.). Wenn kein Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes besteht, entfällt der Anspruch auf Sicherheitsleistung.

Ein Anspruch der Bekl. auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes vor der Baumaßnahme gemäß § 554a BGB und somit auf Einbau der alten, 25 Jahre alten Badewanne besteht jedoch nicht.

Grundsätzlich sind zwar gemäß § 546 Abs. 1 BGB bei Rückgabe bauliche Maßnahmen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, zu entfernen, auch wenn die Maßnahme mit Zustimmung des Vermieters erfolgt. Es gibt jedoch Ausnahmen. So entfällt die Verpflichtung zum Rückbau, wenn es sich bei der Maßnahme des Mieters um eine dauerhafte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahme handelt, die nur mit erheblichem Aufwand an Kosten wieder zu entfernen wäre, und deren Beseitigung die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzt, wie etwa beim Einbau eines Bades (LG Berlin, 6.7.2010, 65 S 355/09, zitiert nach juris). Abzustellen ist bei der Prüfung auf den Zeitpunkt der Zustimmung, nicht auf das Vertragsende (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 546 Rn. 44).

Nach diesen Grundsätzen hat die Bekl. gegen die Kl. keinen Anspruch auf Wiederherstellung des bei Anmietung vorhandenen Zustandes. Denn der Einbau einer Einbaubadewanne statt einer freistehenden Badewanne stellt eine dauerhafte Wertverbesserung dar, deren Beseitigung die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzen würde.

Gemäß § 242 BGB hat die Bekl. vor diesem Hintergrund auch keinen Anspruch auf Wiederherstellung des jetzigen Zustandes. Es kann dahinstehen, ob die Bekl. in Zukunft eine Step-in-Badewanne in der Wohnung haben möchte. Vor dem Hintergrund, dass die derzeit in der Wohnung vorhandene Badewanne bereits bei Beginn des Mietverhältnisses 1989 eingebaut wurde und nunmehr über 25 Jahre alt und verbraucht ist, steht die Bekl. nach Einbau der Step-in-Badewanne nicht schlechter da, als wenn die Kl. das Bad nicht umbaut. Wenn die Bekl. das Bad nach Auszug der Kl. erneuern will (mit oder ohne Badewanne), ist es egal, welche Badewanne sie später einmal demontiert. Wenn die Bekl. die Wohnung mit einer vorhandenen Badewanne weitervermieten will, stellt der Austausch einer neuen Step-in-Badewanne, die gegenüber einer normalen Badewanne lediglich eine unerhebliche Abweichung in der Funktionalität aufweist, gegen eine 25 Jahre alte, verbrauchte Badewanne auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass ggf. Wartungsarbeiten (Dichtung, Türscharniere) erforderlich werden, eine objektive dauerhafte Wertverbesserung dar, deren Rückbau die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzen würde.

Nach § 554a BGB hat der Mieter einen Anspruch auf behindertengerechten Umbau, wenn er zur Erfüllung der Rückbaupflicht eine Sicherheit leistet. Nach Treu und Glauben kann das anders sein.

Die Mieterin hatte vor über 25 Jahren statt der freistehenden Badewanne eine Einbaubadewanne installiert. Wegen ihrer jetzigen Behinderung wollte sie die Badewanne zunächst durch eine Dusche ersetzen, was die Vermieterin ablehnte. Stattdessen beantragte sie nunmehr, eine Badewanne mit Tür (Step-in-Wanne) einbauen zu dürfen. Die Vermieterin verlangte Sicherheitsleistung von mindestens 15.000 € für den Rückbau, die von der mittellosen Mieterin nicht aufgebracht werden konnte.

Das Amtsgericht Charlottenburg verurteilte mit rechtskräftigem Urteil vom 6. Oktober 2015 die Vermieterin zur Zustimmung. Die vor Jahrzehnten vorgenommene Mietermodernisierung stelle eine Wertverbesserung dar, die vom Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht hätte entfernt werden müssen. Eine Rückbaupflicht bestehe auch nicht für die jetzt beabsichtigte Umbaumaßnahme, da die Vermieterin nach Treu und Glauben keinen Anspruch auf Einbau der 25 Jahre alten und verbrauchten Badewanne habe. Ein Rückbau würde die Mietsache damit in einen schlechteren Zustand als nach der beabsichtigten Modernisierung versetzen.

Vom Gefühl her ist das Urteil sicher richtig, denn die Krankenkasse hatte zwar die Finanzierung des Umbaus in Aussicht gestellt, nicht aber eine Sicherheitsleistung, die die mittellose Mieterin nicht hätte aufbringen können. Die Begründung mit der Abnutzung der eingebauten Badewanne ist allerdings nicht überzeugend, denn bei einer Mietermodernisierung ist der Mieter zur Instandhaltung verpflichtet, also auch zur Erneuerung der abgenutzten Badewanne (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB § 535 Rn. 444). Zu vergleichen waren also die jetzige Badewanne in erneuertem Zustand und die behindertengerecht umgebaute, was kaum als objektive dauerhafte Wertverbesserung angesehen werden könnte. Nötig war also ein allgemeiner Rückgriff auf Treu und Glauben: Während die Belange der Vermieterin durch den Umbau nur unwesentlich berührt wären, müsste die Mieterin bei Verweigerung der Zustimmung aus der Wohnung ausziehen, da ihr die Körperpflege unmöglich wäre. Das verstößt gegen § 242 BGB.