Keine schriftformbedürftigen Vertragsänderungen bei einer kurzzeitigen Geltung

Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen ist nur dann gemäß § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861; vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - GE 2016, 189 = NJW 2016, 311 und vom 11. April 2018 - XII ZR 43/17 - GE 2018, 704 = NJW-RR 2018, 1101).

I. Die Kl. verlangt von der Bekl. die Herausgabe von gewerblich genutzten Mieträumen in einem Bürogebäude … in Bremen, dessen Eigentümerin die Kl. ist. Mit Mietvertrag vom 23.2.2015 vermietete die Kl. den Bekl. die streitgegenständlichen Büroflächen im 2. OG des Gebäudes. Gemäß § 2 des Mietvertrages wurde das Mietverhältnis bis zum 31.8.2020 geschlossen; zudem wurde den beklagten Mietern ein einseitiges Optionsrecht auf zweimal fünf weitere Mietjahre eingeräumt.

Seit dem Jahr 2017 wurden von der Kl. Umbaumaßnahmen an dem streitgegenständlichen Gebäude durchgeführt. Im Oktober 2017 kam es deswegen zu mündlich geführten Verhandlungen zwischen den Parteien. Mit eMail vom 24.10.2017 sandte die Geschäftsleitung der Kl. eine Zusammenfassung der mündlichen Verhandlungen per eMail an den Geschäftsführer der Bekl., Herrn …, der in den Verhandlungen beide Bekl. vertrat. In der eMail heißt es:

„Vielen Dank für das gestrige konstruktive und angenehme Gespräch. Thema waren die Umbaumaßnahmen im Gebäude … Wir, die Geschäftsführung der …, haben Sie in diesem Gespräch über den weiteren Verlauf der jetzigen Maßnahmen sowie über die Maßnahmen, die sich bis in das Jahr 2019 erstrecken, informiert.

In Ihrem obigen Schreiben berichteten Sie über Lärmbelästigungen und damit verbundene Beeinträchtigungen. Die Beeinträchtigungen lassen sich leider - bedingt durch die Baumaßnahmen - nicht grundsätzlich vermeiden. Die in den ersten Monaten der Bauphase mangelnde Unterrichtung bitten wir nochmals zu entschuldigen. In dem gestrigen Gespräch haben wir uns auf eine Mietminderung von 15 % für die Monate Oktober bis Dezember 2017 sowie auf eine Mietminderung von 10 % für den Zeitraum Januar bis Juni 2018 geeinigt. Ende Juni 2018 wollen wir uns dann erneut treffen, um über die aktuelle Umbausituation zu berichten und damit über einhergehende Beeinträchtigungen.“

Anfang Juni 2018 einigten sich die Parteien auf eine weitere Mietminderung um 10 % monatlich bis zur Beendigung der Baumaßnahmen 2018.

Mit Schreiben vom 1.10.2018 erklärte die Kl. gegenüber der Bekl. zu 1. die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.3.2019. Unter dem 29.11.2018 übermittelte die Kl. ein - im Übrigen inhaltsgleiches - Kündigungsschreiben mit Kündigungsfrist zum 30.6.2019 an die Bekl. zu 2. Sie berief sich als Kündigungsgrund jeweils auf ein nicht eingehaltenes Schriftformerfordernis hinsichtlich der Änderungsvereinbarung über den Mietzins für die Monate November 2017 bis Ende 2018.

Die Kl. hat die Ansicht vertreten, dass die Vereinbarung zwischen den Parteien über die Mietminderungen der Schriftform bedurft hätte. Es handele sich bei der Vereinbarung um eine Änderung von vertragswesentlichen Inhalten des Mietvertrages. Aufgrund des Formverstoßes stünde ihr ein ordentliches Kündigungsrecht zu.

Die Kl. hat beantragt, die Bekl. zu 1. zu verurteilen, in dem Bürogebäude …, Bremen, die Büro- und Lagerräume im 2. OG sowie einen Müllraum im EG des Hauses, welche in den als Anlagenkonvolut beigefügten Lageplänen EG und 2. OG rot umrandet sind, bis zum 31.3.2019 zu räumen und geräumt an die Kl. herauszugeben, die Bekl. zu 2. zu verurteilen, in dem Bürogebäude …, Bremen, die Büro- und Lagerräume im 2. OG sowie einen Müllraum im Erdgeschoss des Hauses, welche in den als Anlagenkonvolut beigefügten Lageplänen EG und 2. OG rot umrandet sind, bis zum 30.6.2019 zu räumen und geräumt an die Kl. herauszugeben, die Bekl. gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kl. vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.822,96 € zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Bekl. haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie haben die Ansicht vertreten, es läge kein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis vor, da keine Änderung des Mietvertrages vereinbart worden sei. Bei der streitgegenständlichen Verringerung der Miete handele es sich lediglich um eine Vereinbarung der Parteien über die Höhe des Mietminderungsrechts nach § 536 BGB.

Das Landgericht Bremen, 6. Zivilkammer, hat mit Urteil vom 31.5.2019 die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Kl. stehe der geltend gemachte Räumungsanspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Insbesondere könne sich die Kl. nicht auf ein ordentliches Kündigungsrecht berufen. Bei der streitgegenständlichen Abrede zwischen den Parteien handele es sich nicht um eine Vertragsänderung, sodass die Abrede formfrei habe getroffen werden können. Bei der von den Parteien getroffenen Absprache handele es sich gerade nicht um eine nachträgliche Änderungsvereinbarung über die Höhe des Mietzinses. Der Mietzins bleibe vielmehr gleich; die Parteien hätten lediglich eine formfrei mögliche einvernehmliche Einigung über die Höhe des gesetzlichen Minderungsrechts nach § 536 Abs. 1 BGB getroffen. Durch diese Auslegung der Vereinbarung würden auch nicht die vom BGH aufgestellten Grundsätze für das Schriftformerfordernis umgangen werden. Das Recht auf Mietminderung aus § 536 BGB könnten die Bekl. kraft Gesetzes auch einem potentiellen Erwerber der Immobilie entgegenhalten. Es handele sich gerade nicht um eine für den potentiellen Erwerber überraschende, weil nicht dokumentierte und damit nicht nachvollziehbare Änderung der wesentlichen mietvertraglichen Pflichten, sondern um ein offenkundig zutage liegendes gesetzliches Mangelrecht. Dabei könne es auch nicht zu Lasten der vertragstreuen Bekl. gehen, dass sie nicht einseitig - und damit für den klagenden Vermieter unangekündigt - eine Mietminderung vorgenommen hätten, sondern zuvor das Gespräch gesucht und sich mit der Kl. einvernehmlich auf eine Höhe des Mietminderungsrechts geeinigt hätten. Im vorliegenden Fall gebe es auch keine Anhaltspunkte dafür, dass es sich bei der vereinbarten Höhe der Mietminderung um ein evidentes Missverhältnis zu der tatsächlichen Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Mietsache handele. […]

Hiergegen richtet sich die rechtzeitig eingelegte und begründete Berufung der Kl., mit der sie ihren erstinstanzlichen (jetzt sofortigen) Räumungsantrag gegen die Bekl. weiterverfolgt. Sie vertritt auch in der Berufungsinstanz die Ansicht, die Parteien hätten sich als Folge des von ihnen dem Grunde nach anerkannten Minderungsrechts explizit über die Dauer und Höhe des an die Kl. tatsächlich zu entrichtenden Mietzinses verständigt, und dies führe dazu, dass die Vereinbarung dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliege. Da dieses vorliegend unstreitig nicht gewahrt sei, sei das (zunächst befristete) Mietverhältnis nunmehr innerhalb der gesetzlichen Fristen kündbar. Hier künstlich zu differenzieren - wie es das Landgericht tue - zwischen einer Einigung über die Höhe des gesetzlichen Minderungsrechts nach § 536 Abs. 1 BGB und einer Änderungsvereinbarung über die Höhe des Mietzinses, erscheine lebensfremd. Zur Begründung beruft sich die Kl. auf die Gesetzeshistorie des § 550 BGB sowie eine Entscheidung des BGH, Urt. v. 25.11.2015, XII ZR 114/14 und führt dies näher aus. Im Schriftsatz vom 5.3.2020 trägt sie ergänzend vor, dass eine Beeinträchtigung der Mietsache nicht vorgelegen habe und der vertraglich vereinbarte Nutzzweck lediglich unterhalb der Schwelle der Erheblichkeit beeinträchtigt gewesen sei, so dass die vereinbarte Reduzierung der Miete nicht fehlende Gebrauchsmöglichkeiten der Mietsache kompensiert habe, sondern nur einem Entgegenkommen der Geschäftsleitung der Kl. entsprochen habe. Schließlich trägt die Kl. im Schriftsatz vom 24.4.2020 vor, dass die Parteien zwar Vereinbarungen über die für die „Dauer der Baumaßnahmen“ zu entrichtende Miethöhe getroffen hätten. Dies sei jedoch in Unkenntnis der tatsächlichen Intensität der zu erwartenden zukünftigen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs und ihrer tatsächlichen Dauer geschehen. Die Kl. sei proaktiv auf die Bekl. zugegangen, um ein störungsfreies Mietverhältnis zu sichern.

Die Kl. beantragt, unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils, die Bekl. zu verurteilen, in dem Bürogebäude …, Bremen, die in den als Anlagekonvolut beigefügten Lageplänen EG und 2. OG rot umrandeten Büro- und Lagerräume im 2. OG sowie den Müllraum im Erdgeschoss des Hauses zu räumen und geräumt an die Kl. herauszugeben; die Bekl. gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kl. vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.822,96 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 13.11.2018 zu zahlen.

Die Bekl. beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

1 Nach der - auch in der Revisionsinstanz zulässigen - übereinstimmenden Erledigungserklärung der Parteien ist gemäß § 91a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen über die gesamten Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden. Nach diesen Maßgaben sind die Kosten des gesamten Rechtsstreits der Kl. aufzuerlegen, weil sie mit ihrem auf Räumung und Herausgabe gerichteten, auf einen Verstoß gegen die Schriftform des § 550 BGB gestützten Begehren aller Voraussicht nach nicht durchgedrungen wäre. Auf die vom Berufungsgericht genannte Zulassungsfrage, ob auch die Einigung der Mietvertragsparteien über die Höhe einer Mietminderung dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliegt, wenn die Dauer der Mietminderung an diejenige des Bestehens des Minderungsgrunds geknüpft ist, kommt es dabei schon aus Rechtsgründen nicht an.

2 1. Die Vorschrift des § 550 BGB soll den Erwerber eines Grundstücks davor schützen, bei Eintritt in einen Mietvertrag, dessen Bedingungen er mangels Schriftlichkeit nicht zuverlässig erkennen kann, an die vertraglichen Regelungen länger als ein Jahr gebunden zu sein (vgl. Senatsurteile BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158, 2160 und BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861, 1862). Daneben dient § 550 BGB nach ständiger Rechtsprechung des Senats dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (vgl. etwa Senatsurteil, BGHZ 216, 68 = NJW 2017, 3772 Rn. 35 m.w.N.), wobei der Gesetzgeber mit dem einen Jahr in § 550 Satz 1 BGB die Grenze benannt hat, bis zu der nicht von einer Langfristigkeit auszugehen ist.

3 Aus diesen Gesetzeszwecken folgt, dass eine Änderung auch von vertragswesentlichen Vereinbarungen wie etwa denen zur Miethöhe (vgl. dazu Senatsurteile vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - GE 2016, 189 = NJW 2016, 311 Rn. 17 und vom 11. April 2018 - XII ZR 43/17 - NJW-RR 2018) nur dann gemäß § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig ist, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht (in diese Richtung schon Senatsurteil BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861, 1862; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Juni 1969 - VIII ZR 88/67 - WM 1969, 920, 921; KG NZM 2018, 607, 611; BeckOK MietR/Leo [Stand: 1. Mai 2021] BGB § 550 Rn. 246; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 550 BGB Rn. 54; Guhling/Günter/Schweitzer, Gewerberaummiete, 2. Aufl., § 550 Rn. 46; Lindner-Figura in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl., Kap. 6 Rn. 36; Staudinger/V. Emmerich, BGB [Updatestand: 13. Juli 2021] § 550 Rn. 42; kritisch Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 14. Aufl., § 550 BGB Rn. 41). Damit korrespondierend beginnt die Jahresfrist des § 550 Satz 2 BGB auch erst mit Abschluss eines nicht formgerechten Änderungsvertrags, der die Schriftform des ursprünglich formwirksamen Mietvertrags entfallen lässt (vgl. BGHZ 99, 54 = NJW 1987, 948, 949; BGHZ 125, 175 = NJW 1994, 1649, 1651 m.w.N. und Senatsurteil vom 29. März 2000 - XII ZR 316/97 - NJW-RR 2000, 1108, 1109; vgl. auch Senatsurteil vom 25. Januar 2017 - XII ZR 69/16 - GE 2017, 289 = NJW 2017, 1017 Rn. 22 m.w.N.), so dass die Vertragsparteien einschließlich eines gegebenenfalls in den Vertrag eintretenden Erwerbers sich selbst bei Vorliegen eines Schriftformverstoßes erst nach Ablauf eines Jahres aus der vertraglichen Bindung lösen können.

4 2. Die beiden Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zur Minderungshöhe hatten aber - worauf die Revisionserwiderung zu Recht hingewiesen hat - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts jeweils eine Laufzeit von deutlich unter einem Jahr. Da die Laufzeit für die Frage der Schriftformbedürftigkeit bezogen auf die einzelne Abrede betrachtet werden muss, weil sie die Vertragsparteien und einen eventuellen Erwerber auch nur insoweit binden konnte, ist rechtlich unerheblich, dass beide Vereinbarungen zusammen mit 15 Monaten ein Jahr überschritten. Der von der Kl. aus diesen Abreden abgeleitete Schriftformverstoß des bis 31. August 2020 befristeten und mit zwei jeweils fünfjährigen Verlängerungsoptionen versehenen Mietvertrags war mithin nicht gegeben, so dass die darauf gestützte ordentliche Kündigung der Kl. und das mit der Klage verfolgte Räumungs- und Herausgabebegehren unberechtigt waren.

Wenn Abänderungen des langfristigen Mietvertrages nicht in der nach § 550 BGB vorgesehenen Form erfolgen, kann das zur Folge haben, dass der gesamte Vertrag als unbefristet gilt und – vorzeitig – gekündigt werden kann. Wie aber müssen die Abänderungen beschaffen sein? Der BGH bestätigt seine ältere Rechtsprechung und hält die Änderungen aber nur dann für formbedürftig, wenn sie länger als ein Jahr gelten sollen.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Herausgabe von gewerblich genutzten Mieträumen in einem Bürogebäude. Die Klägerin hatte den Beklagten die streitgegenständlichen Büroflächen mit Mietvertrag vom 23. Februar 2015 vermietet. Gemäß § 2 des Mietvertrages wurde das Mietverhältnis bis zum 31. August 2020 geschlossen; zudem wurde den Beklagten ein einseitiges Optionsrecht auf zweimal fünf weitere Mietjahre eingeräumt. Im Jahr 2017 begann die Klägerin mit Umbaumaßnahmen am Gebäude. Wegen der hierdurch für die Beklagten entstandenen Beeinträchtigungen führten die Parteien Gespräche, die die Klägerin mit einer eMail vom 24. Oktober 2017 dahingehend zusammenfasste, dass für die Monate Oktober bis Dezember 2017 sowie Januar bis Juni 2018 eine Mietminderung von 10 % gewährt werden sollte; Anfang Juni 2018 einigten sich die Parteien in einer Mail-Korrespondenz auf eine weitere Mietminderung von 10 % bis zu Beendigung der Baumaßnahmen Ende 2018. Im Oktober 2018 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis unter Hinweis auf fehlende Schriftform in Bezug auf die Minderungsvereinbarungen ordentlich und verlangt nunmehr u. a. Herausgabe der Büroräume.

Das Landgericht Bremen wies die Klage ab, weil kein Schriftformverstoß ersichtlich sei. Die Parteien hätten keine Vereinbarung über die Höhe der Miete getroffen, sondern sich lediglich über die Höhe der Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB verständigt, was formfrei möglich gewesen sei. Das Hanseatische Oberlandesgericht in Bremen wies die Berufung der Klägerin zurück, weil die Vereinbarungen für einen potentiellen Grundstückserwerber als frei widerruflich anzusehen seien, und zwar deshalb, weil dieser durch Beendigung der Baumaßnahmen die Mietminderung einseitig aufheben könne.

Nachdem die Parteien im Revisionsverfahren den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt hatten, auferlegte der BGH der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits, weil deren geltend gemachter Anspruch voraussichtlich keine Aussicht auf Erfolg gehabt habe. Die Vereinbarungen der Parteien über die Mietminderung hätten – jeweils für sich genommen – die Jahresfrist des § 550 BGB nicht überschritten. Diese gelte auch für Abänderungen des Vertrages, sodass Schriftform nur dann erforderlich sei, wenn diese Geltung für einen längeren Zeitraum als ein Jahr haben sollten. Deshalb komme es auf die vom Berufungsgericht genannte Vorlegungsfrage, ob auch die Einigung der Parteien über die Höhe der Mietminderung der Schriftform bedürfe, aus Rechtsgründen nicht an.