Keine Schriftform bei unterschiedlichen Angaben zur Mietdauer

Enthält der Geschäftsraummietvertrag unterschiedliche Angaben zur Dauer des Mietverhältnisses, kann die für einen langfristigen Mietvertrag notwendige Schriftform nicht eingehalten sein.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Kl. hat gegen die Bekl. Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume in der H.straße 232 in Berlin (§ 546 Abs. 1 BGB). […]

1. Nach § 542 Abs. 1 BGB können durch ordentliche Kündigung zwar nur Mietverhältnisse beendet werden, für die der Zeitpunkt ihrer Beendigung nicht im Vertrag bestimmt ist. Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen worden sind, gelten nach § 550 Satz 1 BGB aber für unbestimmte Zeit. Ein solcher Vertrag kann gemäß § 550 Satz 2 BGB nach Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietobjekts mit der hierfür in § 580 a Abs. 2 BGB vorgesehenen Frist, nämlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, gekündigt werden.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (std. Rechtsprechung des BGH: vgl. BGH, Urteil vom 7.5.2008 - XII ZR 69/06, NJW 2008, 2178; BGH, Urteil vom 29.4.2009 - XII ZR 142/07, NZM 2009, 515 = NJW 2009, 2195; BGH, Urteil vom 17.6.2015 - XII ZR 98/13, NJW 2015, 2648; vgl. auch Senatsurteil vom 5.7.2007 - 8 U 182/06).

a) Das Landgericht hat zu Recht angenommen, dass der Mietvertrag vom 1. Oktober 2012 wegen der zu „§ 2 Mietzeit“ handschriftlich vorgenommenen Eintragung („5 Jahre und 5 Jahre Option“) nicht (mehr) die Schriftform im Sinne von §§ 550, 126 BGB wahrte. Denn nach der vorgenommenen Änderung ist der Vertrag im Hinblick auf die Dauer nicht mehr eindeutig, weil in § 2 Ziffer 1 a) neben der vorstehenden handschriftlichen Eintragung vorgesehen ist, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit läuft und spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden kann. Ist unklar, ob ein Mietvertrag befristet oder unbefristet werden soll, weil sowohl eine bestimmte Laufzeit vereinbart worden ist, als auch in derselben Urkunde die Klausel enthalten ist, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit laufe und ordentlich gekündigt werden könne, führt dies zur Formunwirksamkeit (vgl. Bub/Treier/Heile, Landwehr, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, II, Rn. 2483; vgl. OLG Köln, NZM 1999,1142; OLG Rostock, NZM 2001, 426). Ob sich ein Schriftformverstoß auch daraus ergibt, dass der Mietgegenstand nicht ausreichend bestimmt ist, weil in dem Mietvertrag die Hausnummer 196 aufgenommen ist, sich das Mietobjekt aber in der H.straße 232 befindet, oder ob es sich insoweit nur um eine offensichtliche Falschbezeichnung handelt und vor Ort die Lage des Mietobjekts ohne Weiteres feststellbar ist, mag dahingestellt bleiben.

Enthält der Geschäftsraummietvertrag unterschiedliche Angaben zur Dauer des Mietverhältnisses, kann die für einen langfristigen Mietvertrag notwendige Schriftform nicht eingehalten sein.

Der Geschäftsraummietvertrag sah unter § 2 Ziff. 1a eine Laufdauer auf unbestimmte Zeit vor; daneben befand sich die handschriftlich vorgenommene Eintragung „5 Jahre und 5 Jahre Option“. Unter Hinweis darauf, dass die Schriftform nicht eingehalten worden sei, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristgemäß.

Das LG Berlin wies die Klage ab, die Berufung der Klägerin führte zur Verurteilung der Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Ladenräume. Durch die unterschiedlichen Angaben zur Laufzeit des Mietvertrages sei die nach § 550 BGB notwendige Schriftform nicht (mehr) eingehalten, so dass der Vertrag jederzeit ordentlich gekündigt werden konnte und die Beklagte deshalb zur Räumung und Herausgabe verpflichtet sei.