Keine Schlüsselrückgabe an den Pächter nach freiwilliger Schlüsselübergabe, verbotene Eigenmacht, Polizei als Druckmittel

Ob bei willensgetragener Herausgabe eines Mietobjekts auf die Aufforderung des Vermieters und der von diesem hinzugezogenen Polizeibeamten hin verbotene Eigenmacht des Vermieters vorliegt mit der Folge der Begründung fehlerhaften Besitzes, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere von der Art des Auftretens der Polizeibeamten und dem Maß des durch sie auf den Mieter ausgeübten Drucks.

Die Antragstellerin hatte von der Antragsgegnerin ein Restaurant in einem Hotel beim Frankfurter Flughafen gepachtet. Im September fand einer ihrer Mitarbeiter im Restaurant die Kühlschränke verschlossen vor. Als er den Hausmeister aufsuchte, überreichte ihm dieser die außerordentliche Kündigung des Pachtvertrags und forderte ihn zur Schlüsselherausgabe auf. Die hinzugekommene Antragstellerin weigerte sich und rief die Polizei an. Diese verwies sie an ihren Anwalt. Die Antragsgegnerin ihrerseits ließ ebenfalls die Polizei rufen. Nachdem die Polizeibeamten zur Wahrung des Hausrechts der Antragsgegnerin zur Herausgabe der Schlüssel aufgefordert hatten, händigte die Antragstellerin die Schlüssel der Antragsgegnerin aus. Die Antragstellerin begehrt nun im Wege des Eilrechtsschutzes, ihr wieder den Besitz an dem Restaurant einzuräumen. Diesen Antrag wies das LG zurück. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde hatte auch vor dem OLG keinen Erfolg.

Der Antrag der Kl. auf Erlass einer einstweiligen Verfügung war zurückzuweisen.

Die Kl. hat weder den Mitbesitz an den Pachträumen durch verbotene Eigenmacht verloren, so dass ihr der Besitz von der Bekl. ohne Weiteres wieder einzuräumen wäre (§ 861 Abs. 1, § 858 Abs. 1 BGB), noch muss das Rechtsverhältnis der Parteien einstweilen durch Wiedereinräumung des Mitbesitzes an den Pachträumen geregelt werden (§§ 935, 940 ZPO, § 581 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Bekl. war auch nicht einstweilen zu untersagen, die Gastronomieflächen und Einrichtungsgegenstände Dritten zu überlassen, insbesondere diese an Dritte zu vermieten oder zu verpachten.

Der Kl. wurde der Mitbesitz an den Räumen nicht durch verbotene Eigenmacht entzogen (§ 861 Abs. 1, § 858 Abs. 1 BGB). Sie hatte gemeinsam mit der Bekl. als Verpächterin Mitbesitz an den Restauranträumen im Hotel X in Stadt1. Denn beide Parteien nutzten die Räume, nur jeweils zu getrennten Zeiträumen. Der Umstand, dass während der Zeit des Frühstücks der Hotelgäste allein die Bekl. das Restaurant als Frühstücksraum betrieb, hatte nicht zur Folge, dass die Kl. mit dem täglichen Verlassen des Restaurants nach Beendigung von dessen Betrieb jeweils den Besitz wieder auf die Bekl. übertragen hätte, vielmehr blieb ihr Mitbesitz erhalten, da sie weiterhin die tatsächliche Gewalt über die Räume (mit-) ausübte (§ 854 Abs. 1 BGB). Sie bestimmte für die Dauer ihrer Nutzung über diese und hatte die Räume zudem mit zum Betrieb des Restaurants erforderlichen Gegenständen mitausgestattet und verfügte über Schlüssel des Restaurants, insbesondere den Schlüssel zu einem Kühlraum.

Die Vorschriften über verbotene Eigenmacht finden auch gegenüber einem Mitbesitzer bei vollständigem Entzug des Mitbesitzes Anwendung (vgl. § 866 BGB). Durch die Herausgabe der Schlüssel für das Restaurant hat die Kl. den Mitbesitz an den Räumen vollständig verloren. Allerdings wurde sie bereits zuvor in ihrem Mitbesitz gestört, indem der Zeuge B ihr und ihren Mitarbeitern den ungehinderten Zutritt zu den Pachträumen sowie den weiteren Betrieb des Restaurants untersagte (§ 862 Abs. 1 BGB). Eine Störung im Besitz stellte es ferner dar, dass die Mitarbeiter der Bekl. der Kl. und ihren Mitarbeitern den Schlüssel für den zweiten Kühlschrank nicht mehr aushändigten, so dass sie insgesamt das Restaurant an diesem Tag nicht würde betreiben können. Diese Störungen erfolgten zunächst auch ohne den Willen der Kl. als Besitzerin.

Diese zunächst vorliegende verbotene Eigenmacht in Gestalt einer Störung des Besitzes (§ 862 Abs. 1 BGB) wurde aber sodann tatsächlich überholt durch die willentliche Herausgabe der Schlüssel des Restaurants durch die Kl. bzw. den Zeugen A mit ihrem Einverständnis an den Zeugen B und damit an die Bekl. Damit gab die Kl. ihren Mitbesitz an den Räumlichkeiten auf und stimmte zugleich dieser Besitzaufgabe zu. Diese Zustimmung beruhte auf einer hinreichend freien Entschließung der Kl. Die willentliche Herausgabe der Schlüssel wurde insbesondere nicht lediglich durch die Ausübung von Druck erreicht mit der Folge, dass sie nicht mehr auf freier Entschließung der Kl. beruhend anzusehen wäre (vgl. hierzu Staudinger/Gutzeit [2018], BGB, § 858, Rn. 21 m.w.N.).

Zwar sah die Kl. sich in der damaligen Situation der Aufforderung der beiden von der Bekl. herbeigerufenen Polizeibeamten gegenüber, die nach Aussagen aller Zeugen, also auch des Zeugen B, angaben, sie seien für die Bekl. da, um deren Hausrecht gegenüber der Kl. und ihren Mitarbeitern durchzusetzen, und die sie aufforderten, die Schlüssel für das Restaurant an den Zeugen B herauszugeben. Die nachfolgende Herausgabe der Schlüssel mit Zustimmung der Kl. erfolgte mithin nicht auf völlig freier Entschließung der Kl. und damit autonom, sondern auf einen gewissen Druck seitens des Zeugen B sowie der Polizeibeamten hin und wäre vielmehr ohne die Aufforderung durch die Polizeibeamten vermutlich nicht erfolgt. Die Aufforderung durch die Polizeibeamten war aber nach ihrem Auftreten und ihren Äußerungen nicht so geartet, dass sie einen Druck auf die Kl. ausgeübt hätten, welcher ihre Entschließung nicht mehr als von ihrem freien Willen getragen erscheinen ließe.

Nach dem Ergebnis der Verhandlung und der Beweisaufnahme haben die Polizeibeamten ihre Aufforderung bestimmt und wiederholt ausgesprochen. Sie haben entgegen der ursprünglichen Aussage des Polizeireviers, an das sich die Kl. telefonisch wandte, nicht darauf verwiesen, dass es sich um eine zivilrechtliche Streitigkeit handelte, zu deren Regelung die Polizei nicht zuständig sei, was auch grundsätzlich zutrifft. Sondern sie haben nach Anhörung der Anwesenden ausdrücklich auf der Herausgabe der Schlüssel des Restaurants durch die Kl. zur Wahrung des Hausrechts der Bekl. innerhalb des Hotels bestanden. Tatsächlich hatte die Bekl. zwar das Hausrecht an sämtlichen Räumlichkeiten des Hotels. Dieses war aber durch den von ihr abgeschlossenen Pachtvertrag insoweit überlagert. Aufgrund dieses Pachtvertrages konnte die Kl. während der Dauer des Pachtverhältnisses ungehinderten Zutritt zu den Pachträumen einschließlich der Räumlichkeiten verlangen, deren Betreten für einen ungehinderten Betrieb des Restaurants erforderlich war. Sie hatte aufgrund des Pachtvertrages wie dargelegt Besitz an den Räumlichkeiten erlangt, der ihr - unabhängig von dem Fortbestand des Pachtvertrages - nicht, auch nicht unter Berufung auf das Hausrecht der Bekl., eigenmächtig durch diese entzogen werden durfte. Das grundsätzlich bestehende Hausrecht der Bekl. durfte vielmehr gegenüber Kl. nicht mittels Entzuges ihres Besitzes durchgesetzt werden. Sofern die Kl. nicht freiwillig das Pachtobjekt herausgegeben hätte, hätte die Bekl. ihr - behauptetes - Räumungs- und Herausgabebegehren gegenüber der Kl. gerichtlich und gegebenenfalls im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen müssen. Das Handeln der Polizeibeamten entsprach nicht dieser Rechtslage, zumal die Polizeibeamten die Berechtigung der erklärten fristlosen Kündigung nicht beurteilen konnten. Diese Umstände haben aber nicht schon zur Folge, dass die Herausgabe der Schlüssel durch die Kl. bzw. ihren Mitarbeiter nicht mehr als freiwillig und eine verbotene Eigenmacht ausschließend anzusehen wäre. Die Beurteilung richtet sich vielmehr grundsätzlich allein nach dem Maß des auf ihre Willensentschließung in dieser Situation ausgeübten Drucks.

Nach dem Ergebnis der Verhandlung und der Beweisaufnahme ist nicht anzunehmen, dass die Polizeibeamten bei ihrem Vorgehen gegenüber der Kl. einen ganz erheblichen Druck ausgeübt hätten, der die freie Willensentschließung der Kl. nahezu aufgehoben oder jedenfalls unzulässig eingeschränkt hätte. Sie haben insbesondere nicht angedroht, sie würden die geforderte Herausgabe der Schlüssel etwa gewaltsam durchsetzen (vgl. hierzu etwa BGHZ 4, 10 ff.). Die Kl. selbst hat in ihrer Anhörung angegeben, dass sie zwar befürchtete, die Polizeibeamten würden auch Gewalt einsetzen, eine entsprechende Äußerung seitens der Polizeibeamten sei aber nicht erfolgt, auch hat sie kein konkret bedrohliches Verhalten der Polizeibeamten geschildert, das auf die bevorstehende Ausübung von Gewalt durch sie hätte schließen lassen können. Auch der Zeuge C, mit dem die Kl. während des Vorfalls telefonierte, gab nicht an, die Kl. habe ihm während dieses Telefonats von einem solchen Verhalten berichtet. Die angebliche spätere Äußerung, die Polizeibeamten hätten sich der Kl. genähert, ist zu unpräzise, als dass hierin eine konkrete Androhung der Anwendung von Gewalt gesehen werden könnte, zumal die Schlüssel der Zeuge A in Händen hatte und letztlich dem Zeugen B übergab, nicht die Kl. selbst. Der Umstand, dass die Polizeibeamten laut gesprochen und nach Angaben der Kl. geschrien hätten, ist noch kein Beleg für die Androhung von Gewalt oder die Ausübung entsprechenden Drucks, sondern kann schon der Aufregung der Beteiligten des Streits in der Situation geschuldet sein. Bei der Situation der Aufforderung zur sofortigen Räumung des Pachtobjekts nach Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung durch den Verpächter handelt es sich um eine Situation, die naturgemäß mit erheblicher Aufregung auf beiden Seiten verbunden ist, so dass sich auch der Ton in den Verhandlungen hierüber verschärfen und damit die Lautstärke zunehmen kann. Dass die angeblich laute Ansprache der Polizeibeamten mit einer drohenden Haltung oder sonstigen auf eine mögliche Gewaltanwendung hindeutenden Gebärden verbunden gewesen wäre, haben weder die Kl. noch die Zeugen angegeben. Auch haben die Polizeibeamten nicht irgendwelche sonstigen nachteiligen Folgen einer weiteren Verweigerung der Herausgabe der Schlüssel aufgezeigt, sondern sich vielmehr auf die entsprechende Aufforderung beschränkt.

Es reicht auch nicht aus, dass die Kl. angeblich ein gewaltsames Handeln der Polizeibeamten befürchtete, dass sie unsicher war und dass sie Angst oder sogar Panik hatte. Denn ihre Befürchtungen hatten keinen realen Bezug. Umstände, die ein gewaltsames Vorgehen der Polizeibeamten hätten befürchten lassen, lagen schon deshalb nicht vor, weil es auch nach den damaligen Angaben der Polizeibeamten nicht um eine mögliche Straftat ging, sondern allein um die Durchsetzung des vermeintlichen Hausrechts der Bekl. Von keinem der Beteiligten gingen etwa Tätlichkeiten aus oder waren zu befürchten. Auch bestand keinerlei Situation, welche der von dem Zeugen A geschilderten Situation entspräche, in der sich eine Person nicht ausweisen kann und sie deshalb zur Feststellung ihrer Identität möglicherweise mit zur Polizeidienststelle genommen wird. Ein bestimmendes Auftreten ist Polizeibeamten schon nach ihrer Aufgabenstellung eigen. Es schließt ein ruhiges und besonnenes Vorgehen nicht aus, sondern ist bei Polizeibeamten hierzulande vielmehr ganz üblich und entspricht einem der Grundprinzipien der Polizeiarbeit. Die Freiwilligkeit der Willensentschließung der Kl. war auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil sie der deutschen Sprache nur begrenzt mächtig sei. Zum einen wäre insoweit das Führen eines Restaurants nebst einem weiteren Unternehmen durch die seit Jahren in Deutschland lebende Kl. kaum verständlich. Zum anderen hatte die Kl. Gelegenheit, während des Vorgangs mit ihrem jedenfalls der deutschen Sprache mächtigen Ehemann, dem Zeugen C, zu sprechen und seine Meinung sowie Anweisungen einzuholen. Auch hat dieser selbst mit einem der Polizeibeamten gesprochen. Der Zeuge C hat in seiner Aussage selbst nicht angegeben, er hätte dem Polizeibeamten bei dem Telefonat bereits gesagt, der Schlüssel werde keinesfalls zurückgegeben. Vielmehr überließ er sodann wieder der Kl. die weitere Verhandlung mit den Anwesenden und gestattete ihr nach seinen Angaben die Herausgabe der Schlüssel für den Fall, dass die Polizeibeamten sie festnehmen oder „was tun“, also in irgendeiner Weise Gewalt anwenden oder androhen würden.

Das Vorgehen der Polizeibeamten, in dem sie bestimmend aufgetreten sind, in Verbindung mit dem eindringlichen Herausgabeverlangen durch den Zeugen B führte auch nicht deshalb zum Ausschluss der Freiwilligkeit der Herausgabe der Schlüssel durch den Zeugen A mit Einverständnis der Kl., weil die Bekl. bzw. ihre Mitarbeiter die Polizeibeamten durch unwahre oder unvollständige Angaben getäuscht und dadurch zu einem unzulässigen Vorgehen gegenüber der Kl. veranlasst und sie dadurch die staatlichen Organe zum Werkzeug zur Erreichung ihrer Zwecke eingesetzt hätten (vgl. hierzu OLG Köln, NJW-RR 1994, 557). Weder die Bekl. noch ihre Mitarbeiter, insbesondere nicht der Zeuge B, haben gegenüber der Polizei unrichtige Angaben gemacht, sondern sie haben die Situation der fristlosen Kündigung des Pachtvertrages und der Weigerung der Herausgabe der Schlüssel durch die Kl. wahrheitsgemäß geschildert. Die Unrichtigkeit der Wertung hinsichtlich der Wirkung des Hausrechts der Kl. durch die Bekl. und ihre Mitarbeiter führte nicht zu einer Täuschung der Polizeibeamten in diesem Sinne, die sich vielmehr eine eigene Meinung über die Reichweite des Hausrechts und die Bedeutung des Pachtvertrages bilden konnten. Das Ausüben psychischen Drucks mittels klaren und eindringlichen Herausgabeverlangens nach Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung allein stellt noch keine unzulässige Ausübung von Druck oder Gewalt dar, vielmehr handelt es sich lediglich um die Geltendmachung von nach Ansicht des Handelnden bestehenden Ansprüchen gegenüber dem Schuldner, die jedem Gläubiger gestattet ist. Der gesetzliche Besitzschutz soll den Besitzer lediglich vor eigenmächtigem Besitzentzug oder vor Besitzstörungen ohne seinen Willen schützen, die aber für die Kl. nicht vorlagen.

Es ist auch nicht wegen besonderer Eilbedürftigkeit geboten, den von der Kl. behaupteten vertraglichen Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes durch die Bekl. im Wege der einstweiligen Verfügung durchzusetzen (§ 581 Abs. 1 Satz 1 BGB). Denn der Kl. drohen durch den Besitzentzug keine nicht wiedergutzumachenden Schäden. Sofern der Pachtvertrag fortdauerte und nicht durch die ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung beendet wurde, ist die Bekl. für die der Kl. infolge des Besitzverlustes eintretenden Schäden grundsätzlich schadensersatzpflichtig. Ein ganz besonderes Interesse an dem persönlichen Führen des Restaurantbetriebes seitens der Kl., welches die Durchsetzung ihres Besitzrechts mittels einstweiliger Verfügung gebieten würde, besteht demgegenüber nicht. Hingegen wäre bei weiterem Verbleiben der Kl. in den Räumen der Pachtsache im Falle der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung die Kl. der Bekl. gegenüber schadensersatzpflichtig, so dass sich auf beiden Seiten widersprechende Vermögensinteressen gegenüberstehen.

Der Bekl. war auch nicht mittels einstweiliger Verfügung einstweilen zu untersagen, die Pachtsache einschließlich der Einrichtungsgegenstände Dritten zu überlassen, insbesondere sie an Dritte zu vermieten oder zu verpachten (§ 581 Abs. 1 Satz 1, § 241 Abs. 1, 2 BGB). Zwar führt die Weitervermietung oder -verpachtung der Pachträume dazu, dass die Bekl. nicht mehr in der Lage sein könnte, der Kl. den Besitz an den Pachträumen wieder zu verschaffen, wenn sich erweisen sollte, dass die von ihr ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam ist und deshalb das Pachtverhältnis zwischen den Parteien fortdauern würde. Ein Pachtverhältnis zwischen den Parteien bestand jedenfalls unabhängig davon, ob die Parteien eine entsprechende Vertragsurkunde von sämtlich vertretungsberechtigen Personen haben unterschreiben lassen. Die Parteien haben den Beginn eines Pachtvertrages jedenfalls mündlich vereinbart. Insoweit handelten sie bereits mit Rechtsbindungswillen, da die Kl. ihren Betrieb, der mit erheblichen personellen und sachlichen Aufwendungen verbunden ist, bereits aufnehmen sollte und aufgenommen hat. Ein Hinausschieben des Wirksamwerdens des Vertragsschlusses bis zu einer Unterzeichnung einer Vertragsurkunde (§ 154 Abs. 2 BGB) ist demzufolge nicht anzunehmen. Mit einer Weitervermietung oder -verpachtung der Räumlichkeiten würde die Bekl. einseitig Tatsachen schaffen, die für die Kl. nicht mehr zu beseitigen sein würden.

Auch diese Situation reicht aber nicht aus, durch eine entsprechende einstweilige Verfügung vorerst einseitig die Interessen der Kl. durchzusetzen. Die ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung ist nicht offenkundig oder auch nur mit überwiegender Wahrscheinlichkeit unwirksam (§ 543 Abs. 1 BGB). Vielmehr vermögen die geltend gemachten Kündigungsgründe jedenfalls in ihrer Gesamtheit grundsätzlich den Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung zu rechtfertigen. Dies zu klären ist nicht Aufgabe eines einstweiligen Verfügungsverfahrens. Erst recht kann nicht der Fortgang oder das Ende des Strafverfahrens, welches zu der polizeilichen Durchsuchung der Restauranträume am 1.9.2020 geführt hatte, abgewartet werden. Wie oben dargelegt, hätte die Bekl. sich gegebenenfalls schadensersatzpflichtig gemacht. Ein Ausgleich der finanziellen Interessen der Kl. kann grundsätzlich über das Geltendmachen von Schadenersatzansprüchen erfolgen wie umgekehrt im Falle der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung wie dargelegt die Kl. im Falle ihres Verbleibens in den Pachträumen der Bekl. gegenüber schadensersatzpflichtig wäre.

Mit der Herausgabe der Schlüssel für gepachtete Restauranträume an den Verpächter nach Kenntnis von einer fristlosen Kündigung gibt der Pächter freiwillig den Besitz auf. Er kann dann nicht Wiedereinräumung des Besitzes im einstweiligen Verfahren verlangen. Dies gilt auch, wenn die Schlüsselübergabe auf Aufforderung von Polizeibeamten erfolgte, die der Verpächter gerufen hatte.

Die Pächterin hatte von der Verpächterin ein Restaurant in einem Flughafenhotel gepachtet. Im September fand ein Mitarbeiter im Restaurant die Kühlschränke verschlossen vor. Als er den Hausmeister aufsuchte, überreichte ihm dieser die außerordentliche Kündigung des Pachtvertrags und forderte ihn zur Schlüsselherausgabe auf. Die hinzugekommene Pächterin weigerte sich und rief die Polizei, die sie an ihren Anwalt verwies. Die Verpächterin ließ ebenfalls die Polizei rufen. Nachdem die Beamten die Pächterin zur Wahrung des Hausrechts der Verpächterin zur Herausgabe der Schlüssel aufgefordert hatten, händigte die Pächterin die Schlüssel der Verpächterin aus. Die Pächterin verlangte erfolglos im Wege des Eilrechtsschutzes, ihr wieder den Besitz einzuräumen.

Die Pächterin habe den Besitz nicht durch verbotene Eigenmacht verloren, die dazu führen würde, dass ihr der Besitz wieder einzuräumen wäre. Zwar habe die Verpächterin durch das Abschließen der Kühlschränke, ohne die das Restaurant nicht betrieben werden könne, den Besitz in verbotener Weise gestört. Indem die Pächterin die Schlüssel willentlich herausgegeben habe, habe sie der Besitzaufgabe zugestimmt, auch wenn dies wohl ohne Aufforderung durch die Polizei nicht erfolgt wäre. Allerdings hätten die Beamten keinen solchen Druck ausgeübt, dass nicht mehr von einer freien Willensentschließung auszugehen sei. Dass die Antragstellerin ein gewaltsames Handeln der Polizeibeamten befürchtete, reiche dafür nicht. Die ausgesprochene fristlose Kündigung sei auch nicht offenkundig unwirksam, so dass der Pächterin auch nicht deshalb der Besitz wiedereinzuräumen sei. Die Wirksamkeit der Kündigung sei erst im Hauptsacheverfahren zu prüfen.