Keine Rückzahlungspflicht der Mietkaution für (nur zukünftigen) Erwerber

1. Wird ein Grundstückskäufer erst nach Kündigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache im Grundbuch eingetragen, ist er nicht zur Rückzahlung einer nicht an ihn weitergeleiteten Mietkaution verpflichtet.

2. Eine Vertragsübernahme des Käufers und Eintritt in die Sicherungsabrede scheidet jedenfalls dann aus, wenn der Mieter nach dem Übergang der Nutzen und Lasten zwar Mieten an den Käufer gezahlt hat, im notariellen Kaufvertrag jedoch nicht der Übergang aller Rechte und Pflichten vereinbart war.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. nimmt den Bekl. auf Zahlung von Zinsen auf eine von ihm geleistete Mietsicherheit sowie die Erstattung von Rechtsanwaltskosten und anderweitigen Kosten in Anspruch. Der Bekl. begehrt im Wege der Widerklage die Rückzahlung einer an den Kl. geleisteten Zahlung.

Dem Rechtsstreit liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kl. war im Zeitraum vom 11. November 2007 bis zum 30. September 2013 Mieter der im zweiten Obergeschoss rechts gelegenen Wohnung im Anwesen … Ursprüngliche Vermieterin des Kl. war die … mbH.

Der Kl. leistete in drei Raten in Höhe von jeweils 435 € am 24. Oktober 2007, am 13. Dezember 2007 sowie am 11. Januar 2008 die in § 23 des Mietvertrages vereinbarte Mietsicherheit in Höhe von 1.301 € in Form einer Barkaution an die zum damaligen Zeitpunkt mit der Verwaltung betraute Hausverwaltung. Das Mietobjekt wurde von der … im Jahr 2008 zu Eigentum erworben. Diese veräußerte das Mietobjekt im Jahr 2013 an den Bekl. Die Eintragung des Bekl. als Eigentümer in das Grundbuch erfolgte am 16. Dezember 2014. Der Kaufvertrag zwischen der … und dem Bekl. enthielt die Vereinbarung eines Lasten-Nutzenwechsels zum 1. August 2013. Der Bekl. hat von der … keine Mietsicherheiten der Mieter der streitgegenständlichen Liegenschaft übertragen erhalten.

Mit Schreiben vom 6. August 2013 hatte die … dem Kl. angezeigt, dass sie die Verwaltung der Liegenschaft für den neuen Eigentümer - den Bekl. - übernehme und die Mietzahlung nunmehr an diesen erfolgen sollte. Dieser Aufforderung kam der Kl. nach. Die Herausgabe der Wohnung seitens des Kl. nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgte am 1. Oktober 2013 an die …

Der Kl. forderte die … mit Mailschreiben vom 16. Oktober 2013 auf, die geleistete Mietsicherheit an ihn zurückzuzahlen. Dies lehnte die … mit Mailschreiben vom 22. Oktober 2013 zunächst mit der Begründung ab, dass der Bekl. noch nicht im Grundbuch eingetragen und von einer Mietsicherheit nichts bekannt sei. Der Kl. übersandte der … daraufhin Nachweise über die Einzahlung der Kaution in Form von Kontoauszügen. Für die Erstellung dieser Nachweise hat der Kl. an seine Hausbank eine Aufwandsentschädigung in Höhe von 29,97 € zahlen müssen. Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 10. Juli 2014 forderte der Kl. die … erneut auf, die geleistete Mietsicherheit nebst Anlagezinsen sowie nebst der ihm entstandenen Kosten für die Einholung der Bankbestätigung und der vorgerichtlichen Anwaltskosten zu zahlen.

Die … zahlte daraufhin am 14. Juli 2014 an den Kl. einen Betrag in Höhe von 1.301 €.

Mit Schreiben vom 18. Juli 2014 forderte der Prozessbevollmächtigte des Kl. die … zum Ausgleich der Anlagezinsen und der vorbenannten Kosten auf. Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 30. Juli 2014 forderte der Bekl. den Kl. zur Rückzahlung der 1.301 € mit der Begründung auf, dass es sich hierbei um eine irrtümliche Zahlungsanweisung gehandelt habe.

Der Kl. hat die Ansicht vertreten, dass er mit Zahlung der Miete an den Bekl. aus Anlass des Schreibens der … vom 6. August 2013 konkludent einer Übernahme des Mietvertrages auf Vermieterseite durch den Bekl. zugestimmt habe. Dieser Austausch auf Vermieterseite erfasse auch die Barkautionsabrede mit der Folge, dass neuer Sicherungsnehmer der Bekl. geworden sei.

In seinem am 16. April verkündeten Urteil hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen.

B. Die Berufung des Bekl. ist begründet.

I. Die Berufung des Bekl. ist begründet - soweit er sich gegen die Verurteilung durch das Amtsgericht auf die klageweise geltend gemachten Ansprüche zur Zahlung von Anlagezinsen in Höhe von 116,56 €, zur Zahlung von Kosten für die Kontoauszüge in Höhe von 29,97 € sowie zur Zahlung von vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 201,71 € wendet.

Dem Kl. stehen die vorbezeichneten Ansprüche gegenüber dem Bekl. nicht zu, da diese als Nebenforderungen von dem Bestehen eines Rückzahlungsanspruchs des Kl. gegenüber dem Bekl. hinsichtlich der von ihm geleisteten Mietsicherheit abhängen. Ein solcher Rückzahlungsanspruch ist jedoch nicht gegeben.

Der Bekl. war zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht der Vermieter und Sicherungsnehmer der Barkaution. Er hat die Mietsicherheit auch nicht zu einem zeitlich späteren Zeitpunkt erhalten.

Da der Bekl. unstreitig nicht Leistungsempfänger der Mietsicherheit war, käme seine Inanspruchnahme nur dann in Betracht, wenn entweder die gesetzliche Regelung des § 566 a BGB zum Tragen käme oder der Bekl. im Wege einer vertraglichen Vereinbarung zwischen ihm, dem Kl. und der … als Sicherheitsnehmer in die Mietsicherheitsvereinbarung/Barkautionsabrede eingetreten wäre.

1. Die Vorschrift des § 566a BGB, die einen gesetzlichen Forderungsübergang regelt, kommt vorliegend nicht zum Tragen. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die begründeten Rechte und Pflichten einer vom Wohnraummieter geleisteten Mietsicherheit ein. Nach ihrem Wortlaut setzen die §§ 566, 566a BGB grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht und sich der Mieter (noch) im Besitz der Wohnung befindet. Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution (BGH, Urteil vom 4.4.2007 - VIII ZR 219/06; WuM 2007, 267 f.). Dies ist jedoch vorliegend der Fall. Zum Zeitpunkt der Eintragung des Bekl. in das Grundbuch im Dezember 2013 und damit zum Zeitpunkt seines Eigentumserwerbs (§ 873 BGB) war das Mietverhältnis bereits beendet und der Kl. aus der Mietwohnung ausgezogen.

2. Entgegen der vom Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung vertretenen Ansicht kann vorliegend auch nicht von einem Eintritt des Bekl. in die Sicherungsabrede zur Mietkaution aufgrund einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien und der … ausgegangen werden.

Die Auswechslung eines Vertragspartners kann zwar sowohl im Wege eines dreiseitigen Vertrags zwischen der ausscheidenden, der übernehmenden und der verbleibenden Partei vereinbart werden als auch durch Vereinbarung zwischen zwei Beteiligten, wenn der Dritte zustimmt (BGH aaO. Rn. 18, BGHZ 95, 88, 93 f.).

Diese Voraussetzungen sind in dem hier zur entscheidenden Fall jedoch nicht erfüllt. Soweit der Kl. an den Bekl. Mietzahlungen geleistet und die Wohnung an die … herausgegeben hat, hat er dies - wie er selbst schriftsätzlich ausgeführt hat - im Vertrauen darauf getan, dass die Information der …, der Bekl. sei (bereits) der neue Eigentümer, zutreffend war. Ihm fehlte daher bei Vornahme seiner Handlungen ein Bewusstsein dahingehend, dass seinem Handeln hinsichtlich der Auswechslung der Person des Vermieters ein Erklärungswert zukommt.

Es fehlt im konkreten Fall aber auch an tatsächlichen Umständen, die die Annahme rechtfertigen könnten, dass sich die … und der Bekl. über den im Kaufvertrag vereinbarten Übergang der Nutzen und Lasten hinaus konkludent mit einem Eintritt des Bekl. in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrages und damit auch in die Sicherungsabrede mit dem Kl. verständigt haben. Der Umstand, dass der Bekl. und die … im Kaufvertrag „nur“ einen Übergang der Nutzen und Lasten und nicht einen „Übergang aller Rechten und Pflichten“ vereinbart haben, spricht vielmehr gegen eine darüber hinausgehende Übertragung der Rechte aus dem Mietvertrag.

II. Dem Bekl. steht aus den vorstehenden Erwägungen ein Anspruch auf Rückzahlung des geleisteten Betrages von 1.301 € aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.

Die Zahlung an den Kl. erfolgte ohne Rechtsgrund. Ein Anspruch des Kl. auf Rückzahlung der an den Vorvorvermieter geleisteten Barkaution gegenüber dem Bekl. bestand nicht. Ein solcher Anspruch folgt vorliegend, wie vorstehend unter I. ausgeführt, weder aus § 566a BGB noch aus einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen den Parteien und der … bzw. einer zweiseitigen Vereinbarung zwischen dem Bekl. und der …, der der Kl. zugestimmt haben müsste.

Die Vorschrift des § 814 BGB steht einer Rückforderung des Betrages nicht entgegen. Zwar kann gemäß § 814 BGB das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Dies setzt aber voraus, dass der Leistende zum Zeitpunkt der Leistungsbewirkung wusste, dass er nichts schuldete. Ein „Kennen müssen“ genügt nicht, selbst wenn die Unkenntnis auf grober Fahrlässigkeit beruht (Palandt-Sprau, BGB, 75. Aufl., § 814 Rn. 4 unter Bezugnahme auf BGH WM 1972, 283). Deshalb reicht die Kenntnis der Tatsachen, aus denen sich das Fehlen der rechtlichen Verpflichtung ergibt, allein nicht aus. Der Leistende muss daraus ggf. aufgrund einer „Parallelwertung in der Laiensphäre“ auch die zutreffende rechtliche Folge ziehen.

Den Kl. trifft als Leistungsempfänger die Beweislast dafür, dass der Leistende die Leistung freiwillig in Kenntnis der Nichtschuld erbracht und sich insbesondere nicht über das Bestehen der Verpflichtung geirrt hat (Palandt-Sprau, § 814 Rn. 11 unter Verweis auf BGH NJW 2002, 3772).

Davon, dass der für die Hausverwaltung handelnde Mitarbeiter, Herr W., Kenntnis davon hatte, dass der Rückzahlungsanspruch nicht besteht und er die Leistung gleichwohl auch für diesen Fall bewirken wollte, kann nicht ausgegangen werden. Dies wird auch vom Kl. selbst nicht ernsthaft behauptet und durch entsprechenden Tatsachenvortrag untermauert.

Nach § 566 a BGB hat der Käufer eines Grundstücks die Mietkaution auch dann zurückzuzahlen, wenn er sie vom Verkäufer nicht bekommen hat. Das gilt aber nicht, wenn das Mietverhältnis schon vor Eintragung des Käufers im Grundbuch beendet war und der Mieter schon geräumt hatte.

Das Grundstück war verkauft worden; vereinbart war ein Lasten-Nutzenwechsel zum 1. August 2013. Der Mieter zahlte entsprechend einer Aufforderung der Hausverwaltung ab diesem Zeitpunkt die Mieten an den Käufer, der erst im Dezember 2014 im Grundbuch eingetragen wurde. Das Mietverhältnis war schon vorher beendet und vom Mieter zurückgegeben worden. Die Kaution war vom Verkäufer nicht an den Käufer weitergeleitet worden; der ehemalige Mieter hielt den Käufer zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet.

Das Landgericht Potsdam hielt das für unzutreffend. Ein Grundstückserwerb nach Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führe nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters und eine Sicherungsabrede zur Mietkaution. Zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung sei das Mietverhältnis schon beendet gewesen und der Kläger aus der Wohnung ausgezogen. Der Beklagte sei auch nicht anstelle des Verkäufers in das Mietverhältnis eingetreten, da sich aus den Umständen nicht ergebe, dass er alle Rechte und Pflichten des Mietvertrages übernommen habe. Schließlich sei im Kaufvertrag nur ein Übergang der Nutzen und Lasten vereinbart gewesen.

In § 566 a BGB ist vom „Erwerber“ die Rede; der Käufer wird erst durch Grundbucheintragung Erwerber. Der BGH (NJW 2007, 1818) hat deshalb die Verpflichtung zur Rückzahlung einer nicht weitergeleiteten Kaution verneint, wenn das Mietverhältnis schon vor Grundbucheintragung beendet und die Wohnung zurückgegeben worden war. Zweifelhaft ist die Rechtslage nur, wenn die Abfolge so lautet: Vertragsende – Grundbucheintragung – Wohnungsrückgabe. Hier dürfte § 566 a BGB anwendbar sein (Schmidt-Futterer/Streyl, Rn. 4 zu § 566 a BGB).