Keine rückwirkende Mieterhöhung für Berliner Sozialwohnungen

Die Klausel „Der Vermieter ist berechtigt, die … Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften - auch rückwirkend - zu ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zugelassene Miete als vertraglich vereinbart.“ verstößt nicht gegen das Transparenzgebot und führt nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i.S.d. § 307 BGB. Für Wohnungen in Berlin, die der Preisbindung unterliegen, ist aber die rückwirkende Einforderung einer Mieterhöhung nach §§ 4 Abs. 8 NMV, 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG gemäß § 1a WoG Bln unwirksam.

Die Kammer schließt sich den Ausführungen des Amtsgerichts in seiner Entscheidung vom 27.1.2022 im Ergebnis an. Die Klage hat keinen Erfolg.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts geht die Kammer zwar davon aus, dass die vorliegend in § 5 Abs. 1 des Mietvertrags verwendete Klausel grundsätzlich wirksam ist (vgl. BGH, NJW 2004, 1598, beck-online). Doch hat die Klage aus einem anderen Grund keinen Erfolg. Nach § 1a WoG Bln sind rückwirkende Mieterhöhungen unwirksam. In § 1a WoG Bln heißt es:

„Rückwirkende Mieterhöhungen sind für Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, unwirksam. § 10 Abs. 2 Satz 3 des Wohnungsbindungsgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404), das zuletzt durch Artikel 126 der Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474) geändert worden ist, und § 4 Abs. 8 Satz 2 der Neubaumietenverordnung 1970 in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2204), die zuletzt durch Artikel 4 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) geändert worden ist, finden insoweit keine Anwendung.“

Die Kammer versteht die Regelung dahingehend, dass rückwirkende Mieterhöhungen grundsätzlich ausgeschlossen sein sollten. Hierfür spricht die Gesetzesbegründung. Danach sollte festgelegt werden, dass rückwirkende Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau in Berlin unzulässig bzw. unwirksam sind (vgl. AH-Drs. 18/0336, S. 1). Dies hat zur Folge, dass die nach der BGH-Rechtsprechung (vgl. BGH, NJW 2004, 1598, beck-online) grundsätzlich bestehende Möglichkeit einer rückwirkenden Mieterhöhung (und bei unzureichender Begründung lediglich fehlender Durchsetzbarkeit des Anspruchs nach § 273 BGB) vorliegend nicht gegeben ist. Zu Recht wenden die Bekl. ein, die von den Kl. vertretene Ansicht könne dazu führen, dass der Vermieter die Möglichkeit hätte, eine zunächst nicht/unzureichend begründete Mieterhöhung zu erklären und die gesetzlich zwingend vorgeschriebene Begründung später zu einem beliebigen Zeitpunkt nachzuholen. Dies aber könnte dazu führen, dass der Vermieter im Ergebnis die Möglichkeit hätte (von etwaigen Verjährungsfristen abgesehen), unbefristet rückwirkend eine erhöhte Miete einzufordern. Insofern teilt die Kammer die Ansicht der Bekl., wonach dies vom Gesetzgeber nicht gewollt war.

Zwecks Kostenersparnis wird den Kl. anheimgestellt, die Berufung zurückzunehmen. Die Kosten für das Berufungsverfahren würden sich nach KV 1220, 1222 GKG von 4,0 auf 2,0 ermäßigen.

Hierzu besteht für die Kl. Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen nach Zustellung dieses Hinweises.

Der Bundesgerichtshof (GE 2004, 102) hatte entschieden, dass die Vereinbarung „der jeweils gesetzlich geschuldeten Miete“ zu einer rückwirkenden Mieterhöhung führen kann. In Berlin gilt das nicht.

Der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung hatte eine höhere Kostenmiete rückwirkend verlangt und sich dazu auf die Vereinbarung einer Mietpreisgleitklausel im Mietvertrag berufen. Das Amtsgericht hielt die Vereinbarung für unwirksam und wies die Klage ab. Im Berufungsverfahren wies das Landgericht darauf hin, dass die Klage jedoch aus einem anderen Grunde unbegründet sei.

Das LG hielt die Mietpreisgleitklausel für wirksam und konnte sich dazu auf das Urteil des BGH berufen. In Berlin gelte jedoch das Wohnraumgesetz, wonach rückwirkende Mieterhöhungen für preisgebundenen Wohnraum ausgeschlossen seien. Dies folge nicht nur aus dem Wortlaut des § 1a WoG Berlin, sondern auch aus den Gesetzesmaterialien.

Der Beschluss verdient für die noch preisgebundenen Wohnungen in Berlin Beachtung; das Wohnraumversorgungsgesetz ist zwar schon seit dem 8. Juli 2011 in Kraft, ohne dass Gerichtsentscheidungen dazu bekannt wären. Das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ ist dort in den §§ 6 bis 11a geregelt.

Von Bedeutung ist auch die Formulierung der Preisgleitklausel, die hier von der Kammer gebilligt wurde (die jeweils gesetzlich zugelassene Miete gilt als vertraglich vereinbart). Formulierungen, wonach auch ohne förmliche Mieterhöhung rückwirkend die Erhöhung geltend gemacht werden kann, sind zu vermeiden. Der Bundesgerichtshof hatte zwar entschieden, dass das Mieterhöhungsverfahren nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz für die Anspruchsgrundlage auf Zahlung der erhöhten Miete ohne Bedeutung sei und der Mieter bis zu einer förmlichen Mieterhöhung nur ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen könne. Eine vertragliche Vereinbarung, dass die jeweils zulässige Miete geschuldet ist und es keines Verfahrens nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz bedürfe, ist in der Vergangenheit als unwirksam wegen unbilliger Benachteiligung des Mieters gewertet worden mit der Folge, dass ohne förmliche Mieterhöhung kein Anspruch des Vermieters bestand (LG Berlin GE 2006, 1485; ähnlich AG Spandau, Urteil vom 13. Fe­bruar 2013 - 14 C 215/12 -). Danach würde der Ausschluss des Verfahrens nach §10 WoBindG auch das Zurückbehaltungsrecht des Mieters nach § 273 BGB ausschließen, was zur Unwirksamkeit führt.

Der Bundesgerichtshof hat schon vor vielen Jahren (GE 1981, 1009) entschieden, dass bei Vereinbarung einer Gleitklausel der Mieter die Zahlung der erhöhten Miete nicht mit der Begründung zurückfordern kann, dass eine förmliche Erhöhung unterblieben ist. Ist die Mietgleitklausel unwirksam, wäre ein Anspruch des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung gegeben.