Keine rückwirkende Änderung der Kostenverteilung

Die rückwirkende Änderung der Kostenverteilung für das bereits abgelaufene Abrechnungsjahr 2023 verletzt den Grundsatz, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen) Schlüssel umgelegt werden.

Der Kläger wendet sich gegen einen Beschluss der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über die (rückwirkende) Änderung der Kostenverteilung. Nach der Gemeinschaftsordnung werden die Lasten nach Miteigentumsanteilen getragen. Das Dachgeschoss wurde später ausgebaut. Nach dem Ausbau ergab sich eine um 25 m2 kleinere Wohnfläche als ursprünglich für den Dachrohling angesetzt.

Mit Einladung zur Eigentümerversammlung für den 20.12.2024 kündigte der Verwalter unter TOP 10 den Tagesordnungspunkt „Änderung des Verteilungsmaßstabes“ an. Darin heißt es einleitend:

„Die Teilungserklärung ist zum Zeitpunkt eines nicht ausgebauten Dachbodens erstellt worden. Dadurch sind die m2-Angaben falsch. Da nach dem Ausbau des Daches die Wohnfläche um ca. 25 m2 kleiner ist (entsprechende Unterlagen können per Mail beim Verwalter angefordert werden). Hierdurch ist eine ungerechte Kostenverteilung zu Lasten der Eigentümerin des Dachgeschosses entstanden. Das vorliegende Aufmaß des Dachgeschosses wurde durch einen Architekten nach DIN erstellt.“

Als Anlage lag der Tagesordnung eine Gegenüberstellung der alten und neuen Berechnung zugrunde.

Auf der Eigentümerversammlung vom 20.12.2024 beschlossen die Eigentümer unter TOP 10 mehrheitlich entsprechend dem Beschlussvorschlag in der Einladung, den allgemeinen Verteilungsschlüssel … rückwirkend ab dem 1.1.2023 zu ändern.

Dagegen Anfechtungsklagen des Klägers - mit einem Teilerfolg.

Der in der Eigentümerversammlung vom 20.12.2024 unter TOP 10 gefasste Beschluss ist rechtmäßig, soweit hiermit der allgemeine (Kosten-) Verteilungsschlüssel ab 1.1.2024 geändert wurde. Soweit zugleich die Rückwirkung der Änderung für das abgeschlossene Abrechnungsjahr 2023 beschlossen wurde, widerspricht dies ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Beschluss ist auch in dieser Weise teilbar.

a) Der Beschluss ist in formeller Hinsicht mangelfrei. Insbesondere genügte die Einladung den aus § 23 Abs. 2 WEG folgenden Anforderungen an die ausreichende Vorbereitung der Wohnungseigentümer. In der Einladung von November 2024 war der beabsichtigte Beschluss unter TOP 10 als Entwurf aufgeführt, eine knappe Begründung enthalten sowie die Anlage zur Veränderung des Verteilungsmaßstabes beigefügt. Damit war nicht nur der konkrete Beschlussgegenstand vorab bekannt, sondern auch die konkrete Neuberechnung des Kostenverteilschlüssels ersichtlich. Überdies enthielt die Einladung den Hinweis auf die Vermessung durch einen Architekten sowie den Zusatz, dass die Unterlagen vom Verwalter per Mail angefordert werden können. Damit war für die Eingeladenen ausreichend erkennbar, ob und wieweit der beabsichtigte Beschluss sie betrifft, welchen Inhalt er haben könnte und welche Gründe zu dem Beschlussvorschlag geführt hatten. Dagegen war nicht erforderlich, dass die Ermittlung der Wohnfläche durch den Architekten mit der Einladung verschickt wird. Die Eingeladenen hätten diese Information auf den ausdrücklichen Hinweis in der Einladung hin von der Verwaltung per Mail oder auf anderem Wege erfragen können.

b) Die GdWE hatte die Kompetenz, die unter TOP 10 vorgesehene Änderung des allgemeinen Verteilungsschlüssels zu beschließen.

Der Beschluss ist dahin auszulegen, dass nicht die in der (dinglichen) Teilungserklärung festgehaltenen Miteigentumsanteile, sondern der allgemeine Kostenverteilungsschlüssel in Bezug auf alle anfallenden Kosten der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauches sowie die Ermittlung der zu erhebenden Rücklagen geändert werden sollten.

Beschlüsse sind nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung objektiv und „aus sich heraus“ auszulegen. Dabei kommt es maßgebend darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollen (BGH, Urteil vom 19. Juli 2024 - V ZR 102/23 - GE 2024, 855, Rn. 7). Zwar enthält die vom Beschluss in Bezug genommene Tabelle in Anlage 1 die Spalten „MEA alt“ und „MEA neu“. Jedoch ergibt sich schon aus dem Beschlusstext selbst, dass hiermit der „allgemeine Verteilungsschlüssel“ und nicht etwa die in der Teilungserklärung festgehaltenen Miteigentumsanteile geändert werden sollten. Dies wird bestätigt durch die dem Beschluss vorangestellte Begründung, wonach ein Anspruch auf Änderung des „Verteilungsmaßstabes bei den Wohngeldabrechnungen, Wirtschaftsplan und anderen Kosten, wie z. B. Sonderumlagen o. Ä.“ bestehe. Dagegen bestünde keine Beschlusskompetenz zur Änderung der dinglichen Miteigentumsanteile im Wege eines Mehrheitsbeschlusses; diese bedürften einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer sowie der Eintragung ins Grundbuch. Nichts spricht dafür, dass die GdWE einen solchen rechtswidrigen Beschluss fassen wollte.

Die Beschlusskompetenz für den so verstandenen Beschluss folgt aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Diese Vorschrift begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der GdWE eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung - und damit auch von einer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenregelung - abweichende Verteilung zu beschließen. Bei der hier streitgegenständlichen Änderung der Kostenverteilung unter TOP 10 handelt es sich um eine solche abweichende Verteilung für „bestimmte Arten von Kosten“. Der Beschluss sieht vor, alle bisher nach MEA verteilten Kosten nach einer neuen, an der Wohnfläche ausgerichteten (fiktiven) „MEA“ zu verteilen. Damit weicht die Verteilung von der bisherigen ab. Die von dem Beschluss betroffenen Kosten sind auch hinreichend bestimmt. Es wird deutlich, dass alle anfallenden Kosten der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauches sowie die Ermittlung der zu erhebenden Rücklagen hiervon erfasst sein sollen.

Weitere Anforderungen an die Bestimmung der Kosten sieht § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht vor. Insbesondere fordert dieser nach jüngster höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht, dass die betroffenen Kosten näher spezifiziert oder jedenfalls auf bestimmte Oberbegriffe von Kosten beschränkt werden (BGH, Urteil vom 14. Februar 2025 - V ZR 128/23 - GE 2025, 244 Rn. 19-2). Vielmehr beinhaltet die Formulierung „bestimmte Arten von Kosten“ lediglich einen Hinweis auf den allgemeinen Bestimmtheitsgrundsatz. Danach fiel ein Beschluss, nach dem alle Kosten für die Häuser, die aktuell nach MEA verteilt werden, nach „beheizbarer Wohnfläche (ohne Balkone/Loggien)“ verteilt werden sollen, unter die durch § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eingeräumte Beschlusskompetenz. Der hier streitgegenständliche Beschluss hat einen vergleichbaren Inhalt, auch wenn - etwas widersprüchlich - ein „neuer MEA“ zum Zwecke der Kostenverteilung ermittelt wird.

c) Der Beschluss unter TOP 10 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit er für den Abrechnungszeitraum ab 1.1.2024 den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel entsprechend der Anlage 1 ändert. Den Wohnungseigentümern steht ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der GdWE eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (BGH, aaO., Rn. 29, m.w.N.). Das ist vorliegend der Fall. Der geänderte Maßstab, der an die tatsächlichen Wohnflächen anknüpft, stellt eine angemessene und gleichberechtigte Kostenverteilung sicher. Durch die Veränderung werden die Einzelnen auch nicht ungerechtfertigt benachteiligt. Zwar profitiert vor allem die Sondereigentümerin der Einheit Nr. 13. Dies verteilt sich indes gleichermaßen auf die übrigen Eigentümer, die ausweislich der Anlage K4 prozentual nur geringfügig mehr belastet werden. Die Mehrbelastung des Kl. beläuft sich nach seinen eigenen Berechnungen in der Klageschrift (unter III., S. 3) auf 3,13 % je Einheit.

d) Der Beschluss widerspricht indes ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit mit diesem die Rückwirkung der geänderten Kostenverteilung für das Abrechnungsjahr 2023 beschlossen wurde.

Die rückwirkende Änderung der Kostenverteilung für das bereits abgelaufene Abrechnungsjahr 2023 verletzt den Grundsatz, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen) Schlüssel umgelegt werden (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09 - GE 2010, 1127 Rn. 10-11). Danach darf in der Regel nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden. Eine Abweichung hiervon kommt nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (BGH, aaO.). Derartige Gründe für eine ausnahmsweise Rückwirkung für das Abrechnungsjahr 2023 liegen nicht vor. Vielmehr besteht für das Abrechnungsjahr 2023 auf Grundlage des alten Schlüssels ein Wirtschaftsplan. Das Abrechnungsjahr war bereits seit fast einem Jahr abgeschlossen. Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Wirtschaftsplan für ungültig erklärt worden wäre (vgl. für diesen Aspekt: BGH, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 162/10 - GE 2011, 761 Rn. 12). Die höhere Kostenbelastung der Sondereigentümerin der Einheit Nr. 13 begründet auch keine grob unbilligen Ergebnisse, die eine rückwirkende Änderung nach mehr als 10 Jahren erfolgter Abrechnung auf Grundlage des alten Verteilungsschlüssels rechtfertigen würde.

Dagegen hat sich ein solches schutzwürdiges Vertrauen für das Abrechnungsjahr 2024 im Zeitpunkt des Beschlusses noch nicht herausgebildet. Vielmehr ist eine Änderung der Abrechnungsgrundlagen - in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung - während des laufenden Abrechnungsjahres möglich. Allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des bislang geltenden Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, begründet kein schutzwürdiges Vertrauen (BGH, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 162/10 - aaO. Rn. 12, juris m.w.N.).

d) Der Beschluss ist in entsprechender Anwendung des § 139 BGB derart teilbar, dass nur die beschlossene Rückwirkung für das Abrechnungsjahr 2023 für ungültig erklärt werden kann. Ob ein Beschluss teilbar ist, richtet sich danach, ob ein Teil des Beschlusses allein sinnvollerweise Bestand haben kann und anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer ebenso gefasst hätten. Bei der Beurteilung, welche Entscheidung die Wohnungseigentümer bei Kenntnis der Teilunwirksamkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte getroffen hätten, ist in der Regel davon auszugehen, dass sie das objektiv Vernünftige gewollt hätten (vgl. BGH, Urteil vom 11. April 2025 - V ZR 96/24 - GE 2025, 444 Rn. 31, juris m.w.N.). Daran gemessen ist der unter TOP 10 gefasste Beschluss teilbar in den Beschluss über die neue Kostenverteilung und die Entscheidung über die Rückwirkung für die einzelnen Abrechnungsjahre. Die Entscheidung über die veränderte Kostenverteilung kann auch allein Bestand haben, denn es wäre ohne Weiteres möglich gewesen, den veränderten Verteilungsschlüssel für die zukünftigen Abrechnungsjahre zu beschließen. Auch der Beschlussteil, mit welchem die rückwirkende Geltung beschlossen wurde, kann seinerseits in die Rückwirkung ab 1.1.2023 - wie beschlossen - oder eine spätere Rückwirkung ab 1.1.2024 geteilt werden. Beides könnte auch für sich bestehen. Insofern muss davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer mit ihrem Beschluss das rechtlich zulässige - also objektive Vernünftige -, nämlich allenfalls eine Rückwirkung für den nicht abgeschlossenen Abrechnungszeitraum gewollt hätten.

Die rückwirkende Änderung der Kostenverteilung für ein bereits abgelaufenes Abrechnungsjahr verletzt den Grundsatz, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden Schlüssel umgelegt werden.

Der Kläger wendet sich gegen einen Beschluss der beklagten Gemeinschaft über die (rückwirkende) Änderung der Kostenverteilung. Durch den späteren Ausbau des Dachgeschosses hatte sich eine um 25 m2 kleinere Wohnfläche als ursprünglich angesetzt ergeben. Mit Einladung zur Eigentümerversammlung kündigte der Verwalter unter TOP 10 den Tagesordnungspunkt „Änderung des Verteilungsmaßstabes“ an. Darin heißt es einleitend:

„Die Teilungserklärung ist zum Zeitpunkt eines nicht ausgebauten Dachbodens erstellt worden. Dadurch sind die m2-Angaben falsch. Da nach dem Ausbau des Daches die Wohnfläche um ca. 25 m2 kleiner ist, … Hierdurch ist eine ungerechte Kostenverteilung zu Lasten der Eigentümerin des Dachgeschosses entstanden. Das vorliegende Aufmaß des Dachgeschosses wurde durch einen Architekten nach DIN erstellt.“

Auf der Eigentümerversammlung vom 20. Dezember 2024 beschlossen die Eigentümer unter TOP 10 mehrheitlich entsprechend dem Beschlussvorschlag in der Einladung, den allgemeinen Verteilungsschlüssel … rückwirkend ab dem 1. Januar 2023 zu ändern. Dagegen Anfechtungsklagen des Klägers – mit einem Teilerfolg.

Der Beschluss ist rechtmäßig, soweit durch ihn der allgemeine (Kosten-)Verteilungsschlüssel ab 1. Januar 2024 geändert wurde. Die zugleich beschlossene Rückwirkung der Änderung für das abgeschlossene Abrechnungsjahr 2023 widerspricht jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der Beschluss ist in formeller Hinsicht mangelfrei. Insbesondere genügte die Einladung den aus § 23 Abs. 2 WEG folgenden Anforderungen an die ausreichende Vorbereitung der Wohnungseigentümer. In der Einladung war der beabsichtigte Beschluss unter TOP 10 als Entwurf aufgeführt, eine knappe Begründung enthalten sowie die Anlage zur Veränderung des Verteilungsmaßstabes beigefügt.

Die GdWE hatte die Kompetenz, Änderung des allgemeinen Verteilungsschlüssels zu beschließen. Der Beschluss ist dahin auszulegen, dass nicht die in der (dinglichen) Teilungserklärung festgehaltenen Miteigentumsanteile, sondern der allgemeine Kostenverteilungsschlüssel in Bezug auf alle anfallenden Kosten der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauches sowie die Ermittlung der zu erhebenden Rücklagen geändert werden sollten.

Zwar enthält die vom Beschluss in Bezug genommene Tabelle in Anlage 1 die Spalten „MEA alt“ und „MEA neu“. Jedoch ergibt sich schon aus dem Beschlusstext selbst, dass hiermit der „allgemeine Verteilungsschlüssel“ und nicht etwa die in der Teilungserklärung festgehaltenen Miteigentumsanteile geändert werden sollten. Dies wird bestätigt durch die dem Beschluss vorangestellte Begründung, wonach ein Anspruch auf Änderung des „Verteilungsmaßstabes bei den Wohngeldabrechnungen, Wirtschaftsplan und anderen Kosten, wie z. B. Sonderumlagen o. Ä.“ bestehe.

Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der GdWE vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder einer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenregelung abweichende Verteilungen beschließen. Bei der hier streitgegenständlichen Änderung der Kostenverteilung unter TOP 10 handelt es sich um eine solche abweichende Verteilung für „bestimmte Arten von Kosten“. Der Beschluss sieht vor, alle bisher nach MEA verteilten Kosten nach einer neuen, an der Wohnfläche ausgerichteten (fiktiven) „MEA“ zu verteilen. Damit weicht die Verteilung von der bisherigen ab. Die von dem Beschluss betroffenen Kosten sind auch hinreichend bestimmt. Es wird deutlich, dass alle anfallenden Kosten der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauches sowie die Ermittlung der zu erhebenden Rücklagen hiervon erfasst sein sollen.

Der geänderte Maßstab, der an die tatsächlichen Wohnflächen anknüpft, stellt auch eine angemessene und gleichberechtigte Kostenverteilung sicher.

Der Beschluss widerspricht aber hinsichtlich der Rückwirkung ordnungsgemäßer Verwaltung. Wohnungseigentümer dürfen darauf vertrauen, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden Schlüssel umgelegt werden.