Keine Rückforderung nach Zahlung auf formell wirksame Betriebskostenabrechnung

1. Der Anspruch des Mieters auf Belegeinsicht für eine Betriebskostennachforderung betrifft im Zweifel nur die umgelegten Kosten und nicht die Zahlungsbelege, wenn dies nicht ausdrücklich zusätzlich verlangt wurde.

2. Nach Begleichung einer Nachforderung aus einer formell wirksamen Betriebskostenabrechnung sind Rückforderungsansprüche des Mieters wegen materieller Einwendungen verspätet, wenn diese länger als ein Jahr nach Zugang der Abrechnung geltend gemacht werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch gegen die Bekl. nicht zu. Die Kl. ist nicht berechtigt, den auf die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 vom 7.11.2023 am 27.11.2023 bezahlten Nachforderungsbetrag in Höhe von 337,87 € aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuverlangen.

Voraussetzung dafür wäre, dass die Kl. auf eine nicht existierende Schuld geleistet hätte. Daran fehlt es vorliegend. Durch die vorgenannte, formell wirksame Betriebskostenabrechnung ist der dort genannte Nachzahlungsbetrag fällig geworden. Es führt allein schon die Übermittlung einer (formell) ordnungsgemäßen Abrechnung über die Betriebskosten an den Mieter zur Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Nachforderungs- und Guthabensaldos gemäß § 271 Abs. 1 BGB (ebenso BGH, Urteil vom 7.2.2018, VIII ZR 189/17 = GE 2018, 577 m.w.N., juris). Erst wenn der Mieter sein Belegeinsichtsrecht geltend macht, resultiert daraus für ihn ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Gewährung der Belegeinsicht. Dieses Zurückbehaltungsrecht ist vorliegend aber gar nicht erst entstanden, denn die Kl. hat erst deutlich nach Zahlung des Abrechnungssaldos, nämlich erstmalig mit Schreiben des Mietervereins vom 28. Februar 2024 von ihrem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch gemacht. Zu diesem Zeitpunkt hatte sie aber bereits die Leistung bewirkt, ohne sich auf ein Zurückbehaltungsrecht zu berufen.

Nur wenn die Belegeinsicht endgültig verweigert wird, kann die Klage des Vermieters auf Leistung des Nachzahlungsbetrages nicht nur zu einer Zug-um-Zug-Verurteilung, sondern zu einer Klageabweisung führen (BGH, Urteil vom 7.2.2018, VIII ZR 189/17, aaO.). Eine solche endgültige Verweigerung des Belegeinsichtsrechts kann indessen nicht festgestellt werden, denn vorliegend ist davon auszugehen, dass die Bekl. mit Schreiben vom 4.3.2024 an den Mieterverein die Belege übersandt hat. Ohne Erfolg bestreitet die Kl. die Gewährung der Belegeinsicht. Hierzu hätte sie konkreter vortragen müssen, welche genauen Belege fehlten, nachdem der von ihr beauftragte Mieterverein seinerseits mit Schreiben vom 4.7.2024 im Betreff das Schreiben der Bekl. vom 4.3.2024 ausdrücklich zitiert. Es ist daher davon auszugehen, dass die Belegeinsicht tatsächlich gewährt wurde.

Ohne Erfolg beruft sich die Kl. darauf, dass sich die Belegeinsicht auch auf die Zahlungsbelege erstrecken würde. Dies ist angesichts des Urteils des BGH vom 9.12.2020 - VIII ZR 118/19 - grundsätzlich richtig, allerdings nur dann, wenn der Mieter die Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege auch tatsächlich verlangt und der Vermieter diese ablehnt. Ein derartiges Verlangen der Kl. kann indessen vorliegend nicht gesehen werden. Es ergibt sich insbesondere nicht aus dem Schreiben des Mietervereins vom 28.2.2024, denn dort ist lediglich „von Belegeinsicht“ die Rede, was sich nach allgemeinem Sprachgebrauch auf die Belege für die umgelegten Kosten bezieht und eben nicht auf die weiteren Zahlungs- bzw. Gutschriftbelege.

Ebenfalls ohne Erfolg erhebt die Kl. erstmalig mit Schriftsatz vom 6.1.2025 Einwendungen gegen die Art und Weise der Umlage der Kosten der Gartenpflege nach „Parteien“ anstatt nach Personen und ebenso hinsichtlich der Kosten für die Miete der Rauchmelder. Diesbezüglich ist die Kl. mit der Erhebung der Einwendungen verspätet, da diese länger als ein Jahr nach Zugang der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden. Es soll jedoch an dieser Stelle darauf hingewiesen werden, dass tatsächlich die Miete für die Rauchmelder grundsätzlich nicht umlagefähig ist. Insoweit hat die Bekl. allerdings ihre Erstattungsbereitschaft bereits signalisiert.

Der Bundesgerichtshof (GE 2021, 113) hatte entschieden, dass das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung sich auch auf die Zahlungsbelege erstreckt. Verlangt er allerdings nur Belegeinsicht, müssen die Zahlungsbelege nicht vorgelegt werden – so das Amtsgericht Remscheid.

Die Mieterin hatte die Betriebskostennachforderung für das Jahr 2022 gezahlt; später verlangte der Mieterverein für sie Belegeinsicht. Die Vermieterin übersandte die Belege für die Kosten. Die Mieterin verlangte mit der Klage Rückzahlung aus ungerechtfertigter Bereicherung, weil die Zahlungsbelege nicht vorgelegt worden seien. Die Kosten der Gartenpflege und die Miete für Rauchmelder seien zu Unrecht geltend gemacht worden.

Das Amtsgericht Remscheid wies die Klage ab, weil durch die formell wirksame Betriebskostenabrechnung der Nachzahlungsbetrag fällig geworden sei. Ein Anspruch des Vermieters auf Leistung wäre nur dann entfallen, wenn das Recht des Mieters auf Belegeinsicht endgültig verweigert worden wäre, was hier nicht der Fall sei. Vielmehr habe die Vermieterin die Belege dem Mieterverein übersandt; eine Vorlage der Zahlungsbelege sei nicht verlangt worden. Der Mieter habe zwar darauf auch einen Anspruch, müsse dies jedoch auch tatsächlich geltend machen.

Die weiteren Einwendungen der Klägerin seien nach § 556 Abs. 3 BGB verspätet; hinsichtlich der nicht umlegbaren Miete für Rauchmelder habe die Vermieterin Erstattungsbereitschaft gezeigt.

Dass „Belege“ nicht nur Rechnungen, sondern auch die Zahlungsbelege umfasst, dürfte eher der herrschenden Meinung entsprechen (Lammel, jurisPR-MietR 2/2021 Anm. 1); letztlich kam es darauf aber in dem entschiedenen Fall nicht an, weil eine endgültige Verweigerung der Einsichtnahme nicht festgestellt werden konnte. Die Mieterin hätte nach Übersendung der Kostenbelege auch Einsichtnahme in die Zahlungen verlangen können, wobei die Vermieterin sie darauf hätte verweisen können, dass dies in ihren Räumen stattfinden solle.