Keine Räumungsvollstreckung aus notarieller Urkunde über einen Erbauseinandersetzungsvertrag

Eine Räumungsverpflichtung aus einem notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag, in dem gegen Übertragung des Erbteils eine Einliegerwohnung zu sehr geringem Nutzungsentgelt überlassen wurde, ist nicht vollstreckbar, weil auch in einem solchen Fall ein Mietverhältnis über Wohnraum anzunehmen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die sofortige Beschwerde ist zulässig, § 793 ZPO, hat in der Sache aber keinen Erfolg.

Die zuständige Obergerichtsvollzieherin hat mit zutreffenden Erwägungen die Durchführung des Zwangsvollstreckungsauftrages der Beschwerdeführerin vom 9.4.2021 abgelehnt.

Der Herausgabevollstreckung steht § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO entgegen. Danach findet die Vollstreckung auch aus notariellen Urkunden statt, sofern der zugrundeliegende Anspruch nicht den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft. Gemeint sind insoweit Räumungs- und Herausgabeansprüche (OLG Oldenburg, Urteil vom 22.7.2014, 12 U 46/14, Rn. 12, juris). Um ein solches Rechtsverhältnis geht es vorliegend.

Gegenstand der notariellen Vereinbarung vom 3.2.2012 war jedenfalls - auch - ein Mietverhältnis über Wohnraum. Für die Nutzung der Einliegerwohnung sollte eine Entschädigung von 300 € monatlich gezahlt werden. Damit handelte es sich nicht um eine bloße leihweise Überlassung von Wohnraum, die vom Anwendungsbereich ausgenommen wäre.

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, den Gebrauch einer Sache gegen Entrichtung eines Entgelts zu gewähren, stellt sich rechtlich als Mietvertrag i.S.d. § 535 BGB dar, was selbst dann gelten kann, wenn das vereinbarte Entgelt sehr niedrig ist, denn die Miete braucht dem Mietwert der Sache nicht zu entsprechen. Vielmehr stellt auch ein weit unter der Marktmiete liegendes Entgelt für den Gebrauch einer Sache eine Miete dar (BGH, Urteil vom 20.9.2017, VIII ZR 279/16, Rn. 17, juris). Es kommt nicht darauf an, wie das Entgelt oder das Vertragsverhältnis von den Parteien bezeichnet wird. Zwar war Anlass und Inhalt der notariellen Urkunde vom 3.2.2012 zunächst die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Ausweislich § 2 Abs. 6 sollte nur die aufsummierte Differenz der Nutzungsentschädigung zum wirklichen Mietwert dem Nettowert des Anteils des Beschwerdegegners am Nachlass entsprechen und unter Berücksichtigung weiterer Rechnungspositionen abgegolten sein. Wenn aber so wie hier jedenfalls ein über die rein erbrechtliche Regelung hinausgehendes monatliches Entgelt von 300 € für die Nutzung einer Wohnung vereinbart wird, lässt sich schon hieraus der übereinstimmende Wille der Parteien zur Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung gegen Zahlung einer Gegenleistung ableiten, was für sich genommen den Tatbestand des § 535 BGB erfüllt. Insoweit muss nicht entschieden werden, ob auch die bloße - kostenlose - Nutzungsüberlassung einer Wohnung als wirtschaftlicher Gegenwert für die Übertragung eines Erbanteils ebenfalls noch von § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO erfasst wäre.

Insgesamt ist damit - auch - ein Mietverhältnis i.S.v. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO anzunehmen, was die Herausgabevollstreckung aus der Urkunde hindert und weshalb die Erinnerung keinen Erfolg hat. Dass ein Mietverhältnis vorliegt, sieht die Beschwerdeführerin wohl ebenso, weil sie mit ihrem Antrag vom 9.4.2021 darauf hinweist, dass sie ihr Vermieterpfandrecht an allen in der Wohnung befindlichen Sachen des Schuldners geltend macht.

Die Räumungsvollstreckung aus einer notariellen Urkunde ist nach § 794 Abs. 1 Nummer 5 ZPO nur zulässig, wenn es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis handelt. Die Abgrenzung zur Leihe oder einem Nutzungsverhältnis eigener Art kann schwierig sein, weil auch ein Entgelt weit unter der Marktmiete Miete im Sinne des § 535 ZPO sein kann.

Der Miterbe hatte im Zuge einer notariellen Erbauseinandersetzung gegen Übertragung seines Erbteils die Einliegerwohnung für ein Nutzungsentgelt von monatlich 300 € erhalten. Für den Fall des Zahlungsverzugs hatte er sich hinsichtlich des Räumungsanspruchs der Gegenseite der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Nach Zahlungseinstellung lehnte der Gerichtsvollzieher den Vollstreckungsauftrag ab; die Beschwerde war erfolglos.

Das Landgericht Osnabrück meinte, es liege ein Mietverhältnis über Wohnraum vor, weswegen die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde unzulässig sei. Auch wenn das Nutzungsentgelt sehr gering vereinbart worden sei, schließe dies nicht ein Mietverhältnis aus, weil auch ein weit unter der Marktmiete liegendes Entgelt Miete sein könne. Zu berücksichtigen sei, dass im Vertrag der Erbanteil übertragen worden sei, was ebenfalls als Gegenleistung für die geringe Nutzungsentschädigung anzusehen sei. Ob nicht auch eine kostenlose Nutzungsüberlassung dann als wirtschaftlicher Gegenwert anzusehen sei mit der Folge, dass ein Mietvertrag anzunehmen sei, könne offenbleiben.

Zu berücksichtigen sind alle Umstände des Einzelfalls. Bei einer nahezu unentgeltlichen Überlassung angeblich auf Lebenszeit hat der BGH ein Mietverhältnis verneint (GE 2017, 1335).