Keine Pflicht zur Erstellung des Vermögensberichts für unterjährig ausscheidenden Verwalter

Für den Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) gilt wie für die Jahresabrechnung, dass die Pflicht zur Erstellung den Verwalter trifft, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Pflicht im Amt ist. Scheidet der Verwalter vor Ablauf des Kalenderjahres aus, besteht eine Verpflichtung zur Vorlage eines Vermögensberichts für die Zeit bis zu seinem Ausscheiden nicht.

I. Die Kl. ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die Bekl. war bis 12.12.2022 ihre Verwalterin. Gegenstand des Berufungsverfahrens ist alleine die Frage, ob die Bekl. auch für das Jahr 2022 noch einen Vermögensbericht zu erstellen hat. Das Amtsgericht hat dies unter Verweis auf den Wortlaut des § 28 Abs. 4 WEG, wonach der Verwalter erst nach Ablauf eines Kalenderjahres die Erstellung eines Vermögensberichts schuldet, verneint.

Hiergegen wendet sich die Berufung der Kl.

II. Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung.

Insoweit kann zunächst auf die Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden.

Bereits aus dem Wortlaut des § 28 Abs. 4 WEG ergibt sich, dass der Vermögensbericht erst nach Ablauf des Kalenderjahres geschuldet ist. Die Pflicht entsteht daher mit Ablauf des Kalenderjahres. Schuldnerin des Vermögensberichts gegenüber den Eigentümern ist die GdWE, lediglich im Innenverhältnis ist der Verwalter zuständig. Insoweit hat die GdWE einen Anspruch gegen den Verwalter, wie er vorliegend geltend gemacht wird. Dieser kann aber nicht zu einem früheren Zeitpunkt entstehen, als die Pflicht bei der Gemeinschaft entsteht.

Daher gilt für den Vermögensbericht nichts anderes als für die Jahresabrechnung (Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 28 Rn. 234; BeckOK WEG/Bartholome, 58. Ed. 18.10.2024, WEG § 28 Rn. 141; Greiner ZWE 2024, 436). Insoweit entspricht es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung den Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist (BGH NJW 2018, 1969). Endet das Verwalteramt vor Ablauf des Kalenderjahres, besteht eine Verpflichtung, eine Rumpfabrechnung vorzulegen, nicht.

Die Interessenlage ist beim Vermögensbericht identisch. Hier hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Übersicht über das vorhandene Vermögen der Gemeinschaft zu erstellen. Bei der Jahresabrechnung sind die Ausgaben und Einnahmen der Gemeinschaft im Abrechnungszeitraum darzustellen. Häufig wird die Erstellung der Jahresabrechnung und des Vermögensberichts auch eine zusammenhängende Tätigkeit sein, denn etwa die Rückstände der Eigentümer oder Forderungen Dritter gegen die GdWE werden sich häufig erst nach Erstellung der Jahresabrechnung ermitteln lassen. Gleiches gilt für die Darstellung der Rücklagen. In beiden Fällen besteht die Verpflichtung erst nach Ablauf des Kalenderjahres und trifft daher den Verwalter, der zu diesem Zeitpunkt im Amt ist (vgl. etwa Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 28 Rn. 234).

Soweit die Berufung anführt, dass der ehemalige Verwalter eine Rechnungslegung für den Zeitraum seiner Tätigkeit schulde (§§ 259, 666, 675 BGB), so trifft dies zu, ändert aber nichts daran, dass ein Anspruch auf Vorlage eines Vermögensberichts für ein nicht abgelaufenes Kalenderjahr nicht besteht. Der Anspruch ist auch entgegen der Auffassung der Berufung nicht weitgehend identisch. Die Rechnungslegung enthält zwar Elemente des Vermögensberichts, geht aber hierüber weit hinaus, da auch eine Einnahmen-Ausgabenrechnung und Einblick in die entsprechenden Belege geschuldet ist. Der Vermögensbericht soll die Eigentümer lediglich in die Lage versetzen, den Vermögensstand der Gemeinschaft anhand der Vermögenswerte und der Forderungen zu erkennen. Mindestinhalt des Berichts ist eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens, wozu Forderungen der Gemeinschaft, die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft und die wesentlichen Vermögenswerte gehören (Kammer NZM 2024, 297 Rn. 7). Insoweit mag es zwar sein, dass die Rechnungslegung des Vorverwalters dem aktuellen Verwalter die Erstellung des Vermögensberichts erleichtert, ein Anspruch auf Vorlage eines Vermögensberichtes für ein nicht abgeschlossenes Kalenderjahr ergibt sich hieraus allerdings nicht. Die Klage kann auch nicht als Klage auf Vorlage einer Teilrechnungslegung umgedeutet werden. Insoweit handelt es sich um einen anderen Streitgegenstand.

Die Sache hat entgegen der Auffassung der Berufung auch keine Grundsatzbedeutung, denn die Auffassung, dass der Verwalter zur Erstellung eines Rumpfvermögensberichts verpflichtet ist, wird soweit ersichtlich nicht vertreten.

Da die Kammer nach alledem der Berufung keine Erfolgsaussichten einräumt, wird angeregt, sie - zumindest aus Kostengründen - zurückzunehmen.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schuldet nach § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG jedem Wohnungseigentümer einen Vermögensbericht. Im Innenverhältnis (= im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) muss der Verwalter den Vermögensbericht nach Ablauf eines Kalenderjahres erstellen. Wechselt die Verwaltung vor dem Ende eines Kalenderjahres, kann man fragen, ob sie insoweit noch Pflichten treffen.

Verwalter B scheidet zum 12. Dezember 2022 als Verwalter aus. Die GdWE klagt gegen ihn zu einem späteren Zeitpunkt, den Vermögensbericht für das Jahr 2022 zu erstellen. Das AG verneint diese Pflicht unter Hinweis auf den Wortlaut des § 28 Abs. 4 WEG („nach Ablauf eines Kalenderjahres“). Hiergegen wendet sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Die Berufung habe keinen Erfolg! Für die AG-Sichtweise spreche erstens der Wortlaut des § 28 Abs. 4 WEG. Zweitens sei die Rechtslage bei der Jahresabrechnung ähnlich. Auch dort treffe die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber gewesen sei (Hinweis auf BGH, GE 2018, 522 Rn. 11). Die Interessenlage sei bei beiden Pflichten identisch. Häufig würden die Erstellung der Jahresabrechnung und des Vermögensberichtes außerdem eine zusammenhängende Tätigkeit sein. Beispielsweise würden sich Rückstände der Wohnungseigentümer oder Forderungen Dritter häufig erst nach Erstellung der Jahresabrechnung ermitteln lassen. Gleiches gelte für die Darstellung der Rücklagen.

Das Argument der Berufung, ein ehemaliger Verwalter schulde wenigstens eine Rechnungslegung für den Zeitraum seiner Tätigkeit (§§ 259, 666, 675 BGB), treffe zwar zu, ändere aber nichts. Der Anspruch sei auch nicht „weitgehend identisch“. Die Rechnungslegung enthalte zwar Elemente des Vermögensberichts, gehe aber über diese hinaus.

Schuldnerin des Vermögensberichtes ist nach § 18 Abs. 1 WEG die GdWE (für alle MHdB WEG-R/Hansen, 8. Aufl. 2023, § 20 Rn. 474). Im Innenverhältnis ist der Verwalter das zuständige Organ (s. nur LG Dortmund, ZMR 2023, 212). Scheidet der amtierende Amtsinhaber aus dem Amt aus, treffen ihn keine Organpflichten mehr. Dass das so ist, hat allerdings mit dem Zeitpunkt der Entstehung der Pflicht, anders als es das LG meint, nichts zu tun: Selbst dann, wenn die Pflicht zur Amtszeit entstanden ist, endet sie mit dem Amt.

Man kann aber fragen, ob den ehemaligen Amtsinhaber aus dem Verwaltervertrag die nachwirkende Pflicht treffen kann, eine Jahresabrechnung aufzustellen oder, wie im Fall, die Pflicht einen Vermögensbericht zu erstellen. LG Berlin II, GE 2025, 152, hat das jüngst für die Jahresabrechnung verneint. Überzeugender ist es aber womöglich, das Gegenteil anzunehmen, auch wenn der Verwaltervertrag insoweit keine ausdrückliche Erklärung enthält. Hat der letzte Amtsinhaber eine Leistung bereits bezahlt bekommen, will nur schwer einleuchten, dass er durch die Abberufung einen Kopf aus der „Schlinge“ in Bezug auf seine Anstellung, den Verwaltervertrag, ziehen kann.