Keine Pflicht des Verkäufers zum Hinweis auf gekündigte Gebäudeversicherung

Der Käufer eines Grundstücks kann nicht auf das ungekündigte Bestehen einer auf ihn im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs nach § 95 VVG übergehenden Gebäudeversicherung vertrauen. Den Verkäufer trifft daher grundsätzlich keine Rechtspflicht, den Käufer ungefragt über die vom Versicherer erklärte Kündigung eines bei Vertragsschluss bestehenden Gebäudeversicherungsvertrages aufzuklären, die eine Beendigung des Versicherungsverhältnisses nach Übergabe des Kaufgegenstandes bewirkt (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 2. Juni 2016 - VII ZR 107/15, r+s 2016, 347).

I. Die Parteien streiten um Schadensersatz aus einem Immobilienkaufvertrag. Mit notariellem Kaufvertrag vom 3.2.2017 erwarb die Kl. den streitgegenständlichen Grundbesitz in der I.straße in I . zu einem Kaufpreis von 350.000 € unter Ausschluss der Sachmängelhaftung von den Bekl.

Die Bekl. unterhielten eine Wohngebäudeversicherung, die seitens des Versicherers mit Schreiben vom 5.4.2017 mit Wirkung zum 10.5.2017 gekündigt wurde. Die Übergabe der Immobilie an die Kl. fand zwischenzeitlich, nämlich am 11.4.2017 statt. Die Bekl. informierten die Kl. nicht über die Beendigung der Versicherung. Die Kl. hat behauptet, aufgrund eines Unwetters am 22.6.2017 habe das Dach der streitgegenständlichen Immobilie in erheblichem Umfang Schaden erlitten. Die Beseitigungskosten beliefen sich ausweislich eines eingeholten Kostenvoranschlags auf 38.386,65 € netto. Die Kl. hat die Auffassung vertreten, die Bekl. hätten sie über die Kündigung des Wohngebäudeversicherers informieren müssen, um ihr die Möglichkeit zu geben, sich selbst um Versicherungsschutz zu kümmern.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. […]

II. Die Berufung der Kl. hat keine Aussicht auf Erfolg. […]

1. Bis zur Übergabe der Immobilie unterhielten die Bekl. eine Gebäudeversicherung. Über diesen Zeitpunkt hinaus waren die Bekl. nach § 4 des notariellen Kaufvertrages nicht verpflichtet, für Versicherungsschutz zu sorgen. Dies oblag der Kl., auf die mit der Übergabe die Gefahr die Lasten und die Verkehrssicherungspflichten der Immobilie übergingen.

Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob das Bestehen einer Gebäudeversicherung nach der Verkehrsanschauung üblich und zu erwarten ist, wie die Kl. meint. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob die von der Kl. zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2.6.2016 (VII ZR 107/15) über den fehlenden Versicherungsschutz eines Juweliers für Kundenschmuck auf den vorliegenden Fall übertragbar ist.

2. Die Bekl. waren nicht verpflichtet, der Kl. den Eintritt in von ihnen unterhaltene Versicherungsverhältnisse gem. § 95 VVG zu ermöglichen.

a) § 4 des Kaufvertrages regelt zwar, dass mit der Übergabe alle Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen auf die Kl. übergehen sollten. Dass die Bekl. verpflichtet waren, bei Kaufvertragsschluss bestehende Versicherungen über den Zeitpunkt der Übergabe hinaus aufrechtzuerhalten, ergibt sich hieraus allerdings nicht.

b) Eine solche Pflicht ergibt sich auch nicht aus den §§ 95 ff. VVG.

§§ 95 ff. VVG dienen der Gewährleistung eines lückenlosen Versicherungsschutzes, soweit sich der Erwerber der versicherten Sache zur Fortführung eines ungekündigten Versicherungsverhältnisses entschließt. Ob das Versicherungsverhältnis auch nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels bzw. der Übergabe hinaus fortbesteht, ist allerdings allein Sache der Vertragspartner, nämlich des Veräußerers und der Versicherung. Eine allgemeine Pflicht des Verkäufers, den Versicherungsschutz im Interesse des Erwerbers aufrechtzuerhalten, besteht nicht. Dies gilt schon deshalb, weil gem. § 96 Abs. 3 VVG allein der Veräußerer zur Fortzahlung der Versicherungsprämien gegenüber der Versicherung verpflichtet ist, wenn der Erwerber von dem ihm nach § 96 Abs. 2 VVG zustehenden Kündigungsrecht Gebrauch macht.

c) Dass die Parteien mündliche Absprachen über das Fortbestehen der Gebäudeversicherung trafen, behauptet die Kl. nicht.

3. Schließlich traf die Bekl. auch keine Pflicht, die Kl. darüber zu informieren, dass nach der Übergabe der streitgegenständlichen Immobilie kein Gebäudeversicherungsschutz mehr bestand.

Wie bereits ausgeführt, oblag es nach den kaufvertraglichen Regelungen der Kl. und nicht den Bekl., nach Übergabe für Versicherungsschutz zu sorgen. Dass die Bekl. ab diesem Zeitpunkt nicht mehr für Versicherungsschutz sorgten, war deshalb aus Sicht eines verständigen Käufers zu erwarten. Es ist auch nicht erkennbar, dass die Kl. darauf vertrauen durfte, in eine bestehende Gebäudeversicherung einzutreten. Eine allgemeine Erwartungshaltung eines durchschnittlichen Immobilienkäufers, bestehende Versicherungsverhältnisse des Voreigentümers ohne Absprache übernehmen zu können, ist nicht ersichtlich. Es kann schon nicht davon ausgegangen werden, dass dem durchschnittlichen Immobilienkäufer, für den der Immobilienerwerb ein singuläres Ereignis darstellt, die Möglichkeit der Übernahme bestehender Versicherungsverhältnisse nach §§ 95 VVG bekannt ist. Zudem ist es auch nicht allgemein üblich, dass bestehende Versicherungsverhältnisse im Verkaufsfall nicht vom Verkäufer gekündigt werden.

Aus den Gründen des Beschlusses vom 21. Januar 2019

Die Stellungnahme der Kl. vom 14. Januar 2019 rechtfertigt keine andere Entscheidung, sondern gibt lediglich zu folgender ergänzender Begründung Anlass:

1. Die Kl. nimmt nicht in Abrede, dass die Bekl. über den Zeitpunkt des Gefahrübergangs (§ 446 BGB) hinaus nicht zur Aufrechterhaltung des Gebäudeversicherungsschutzes verpflichtet waren. Die Kl. konnte daher schon nicht berechtigterweise erwarten, dass der Kaufgegenstand über diesen Zeitpunkt hinaus versichert war, sondern hatte selbst für eine Eindeckung der in der Gebäudeversicherung versicherten Risiken zu sorgen. Dies gilt um so mehr, als der Käufer der versicherten Sache erst mit deren Veräußerung in ein bestehendes Versicherungsverhältnis eintritt und es hierbei auf den formellen Eigentumsübergang, bei Grundstücken mithin auf die Eintragung des Käufers im Grundbuch ankommt (vgl. Langheid in Langheid/Rixecker, VVG 6. Aufl. § 95 Rn. 12 m.w.N.). Für den Käufer besteht daher Anlass dazu, sein eigenes Sacherhaltungsinteresse in der Zeit zwischen Übergabe und Eintragung im Grundbuch durch eine Vereinbarung mit dem Versicherer des Verkäufers oder einen Vertrag mit einem anderen Versicherer zu versichern, selbst wenn ein mit dem Verkäufer bestehender Versicherungsvertrag grundsätzlich so auszulegen ist, dass dieses (fremde) Interesse darin mitversichert ist (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juni 2009 - IV ZR 43/07, r+s 2009, 374 Rn. 11 f.). Denn er muss stets damit rechnen, dass der Versicherungsschutz durch ein Verhalten des Verkäufers vor Eintritt des Versicherungsfalles oder aus anderen Gründen verloren geht, etwa weil - wie vorliegend - der Versicherer von einem bestehenden Kündigungsrecht Gebrauch macht.

2. Hiervon unterscheidet sich die Fallgestaltung, die der Entscheidung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 2. Juni 2016 (VII ZR 107/15, r+s 2016, 347) zugrunde lag. Im dortigen Fall durfte der Besteller berechtigterweise darauf vertrauen, dass die dem Unternehmer in Obhut gegebenen wertvollen Gegenstände gegen das Verlustrisiko versichert waren, weil die Branchenüblichkeit einer derartigen Versicherung eine derartige Erwartung rechtfertigte. Der Käufer eines Grundstücks kann demgegenüber nicht auf das ungekündigte Bestehen einer auf ihn im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs nach § 95 VVG übergehenden Gebäudeversicherung vertrauen.

Nach § 95 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) tritt der Erwerber einer versicherten Sache in die Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein. Das gilt insbesondere für die weitgehend übliche Gebäudeversicherung, wenn das Haus verkauft wird. Der Käufer darf aber nicht ohne Weiteres darauf vertrauen, dass überhaupt eine Versicherung besteht. Eine Pflicht zur Feuer- oder Gebäudeversicherung besteht schon seit vielen Jahren nicht mehr. Der Abschluss einer Feuerversicherung war in Bayern, Baden-Württemberg und Hamburg sowie in Teilen von Hessen und Niedersachsen bis 1994 gesetzlich vorgeschrieben, im Zuge der Liberalisierung des Versicherungsmarktes 1994 jedoch abgeschafft worden. Seitdem ist es jedem Eigentümer überlassen, gegen welche Risiken und Gefahren er sich wie und in welchem Umfang absichert.

Das Haus war im Februar verkauft worden; die Übergabe fand im April statt. Schon vorher hatte die Gebäudeversicherung den Vertrag mit Wirkung zum Mai gekündigt. Der Verkäufer teilte dies dem Käufer nicht mit. Kurz nach Ende des Versicherungsschutzes wurde das Dach bei einem Unwetter erheblich beschädigt; der Käufer verlangte die Beseitigungskosten von knapp 40.000 € als Schadensersatz vom Verkäufer. Das Landgericht wies die Klage ab.

Das OLG Hamm hielt die Berufung für aussichtslos. Die Vorschriften der §§ 95 ff. VVG dienten zwar der Gewährleistung eines lückenlosen Versicherungsschutzes. Der Käufer trete jedoch erst mit der Veräußerung in ein bestehendes Versicherungsverhältnis ein, also bei Eintragung im Grundbuch. Eine allgemeine Pflicht des Verkäufers, den Versicherungsschutz aufrechtzuerhalten, bestehe jedoch nicht, und er sei auch nicht verpflichtet, den Käufer darauf hinzuweisen. Dieser habe vielmehr im eigenen Interesse dafür zu sorgen, dass zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs (§ 446 BGB) Versicherungsschutz besteht. Er könne nicht darauf vertrauen, dass eine ungekündigte Versicherung zum Zeitpunkt der Besitzübergabe oder der Eintragung im Grundbuch bestehe.

Nach § 97 VVG ist die Veräußerung (Eintragung im Grundbuch) dem Versicherer vom Veräußerer oder Erwerber unverzüglich anzuzeigen; andernfalls kann bei einem späteren Schaden der Versicherer nicht zur Leistung verpflichtet sein. Das gilt nach §§ 99 VVG auch im Falle der Zwangsversteigerung. Das OLG Hamm stellt entscheidend auf den Gefahrübergang (Besitzübergabe) ab, also schon vor der Eintragung im Grundbuch. Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer verpflichtet, für Versicherungsschutz zu sorgen. Im notariellen Kaufvertrag sollten daher nicht nur die zu übernehmenden Mietverträge (§ 566 BGB), sondern auch bestehende Versicherungen erwähnt werden.