Keine ordnungsgemäßen Eigentümerbeschlüsse bei mangelnder Information vor Beschlussfassung

1. Ein Beschluss, den Winterdienst anstatt von Fremdfirmen durch die Einstellung von Minijobbern durchführen zu lassen, entspricht jedenfalls dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer über die damit verbundenen Risiken und Pflichten nicht hinreichend informiert waren.

2. Vor der Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan muss dieser den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden.

Die Parteien sind Mitglieder einer WEG und streiten um die Wirksamkeit von auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüssen.

Das AG hat die unter TOP 4 und 5 gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt, weil die Jahresabrechnungen 2013 und 2014 nicht den Anforderungen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würden. Der dort dargelegte Vermögensstatus sei rechnerisch falsch. Die unter TOP 9 und 10 gefassten Beschlüsse würden nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, weil durch den Abschluss von Mini-Jobs für die Pflege der Außenanlage und den Winterdienst anstatt der Beauftragung einer Fremdfirma die Gemeinschaft zusätzlichen Gefahren ausgesetzt werde, etwa der Gefahr von Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall oder der Verkehrssicherungshaftung.

Wie vom Amtsgericht zu Recht erkannt, waren die Beschlüsse zu TOP 4 und 5 (Jahresabrechnungen 2013 und 2014) für unwirksam zu erklären, denn die Jahresabrechnung 2013 ist rechnerisch intransparent und nicht nachvollziehbar, und dieser Fehler setzt sich in der Jahresabrechnung 2014 fort. Die angegebenen Anfangsbestände der Bankkonten zuzüglich der Einnahmen und abzüglich der Ausgaben stehen nicht mit den ausgewiesenen Endbeständen im Einklang.

Zum wesentlichen Bestandteil einer Jahresabrechnung gehört die Abstimmung des Bankkontos. Die Angabe des Bankanfangs- und des Bankendbestands soll nicht nur Informationen über das Geldvermögen der Eigentümergemeinschaft geben, sondern auch eine Schlüssigkeitsprüfung zulassen. Zwar sind Divergenzen zwischen den Einzelabrechnungen und der Gesamtabrechnung möglich, müssen aber verdeutlicht werden, denn erst dann lässt sich der Bankkontenstand nachvollziehen. Die Einnahmen und Ausgaben müssen sich anhand der Kontenentwicklung nachvollziehen lassen. Jegliche Diskrepanz steht der Schlüssigkeit der Abrechnung entgegen und führt zur Rechtswidrigkeit der gesamten Abrechnung (Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl. 2017, § 28 WEG, Rn. 124c). Soweit die Bekl. meinen, die hier vorliegende Diskrepanz in ihrem Schriftsatz vom 4.1.2017 erläutern zu können, kann dies keinen Erfolg haben, denn die Jahresabrechnung muss aus sich heraus auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein (BGH, Urteil vom 27. Oktober 2017 - V ZR 189/16 -, Rn. 7, juris). Wenn Erläuterungen notwendig sind, müssen diese auch in der Abrechnung erfolgen.

Ebenfalls zu Recht hat das Amtsgericht die Beschlüsse zu TOP 9 und 10 für unwirksam erklärt, denn sie entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Es ist schon fraglich, ob die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten gewährleistet ist, wenn die Pflege der Außenanlage und der Winterdienst auf Personen, die jede für sich selbst gegenüber den Eigentümern verantwortlich sind, übertragen wird. Ein gewerbliches Unternehmen, dessen Inhaber allein verantwortlich ist, gewährleistet insbesondere, dass der Winterdienst umgehend bei Bedarf erfüllt werden kann, um Haftungsfälle zu vermeiden. Solche Unternehmen verfügen regelmäßig über einen Personalüberhang, aus dem sie Not- bzw. Ausfälle decken können. Zumindest verfügen sie über Quellen, über die sie kurzfristig geeignetes Personal beschaffen können. Der Eigentümergemeinschaft dürfte dies schwerfallen. Jedenfalls sind an jeden Minijob vielfältige sozial- und arbeitsrechtliche Folgen geknüpft, über die die Eigentümer nicht unterrichtet wurden, so dass es auszuschließen ist, dass sie bei der Beschlussfassung überhaupt die (Haftungs-) Folgen des Beschlusses hinreichend gewürdigt und überblickt haben (so auch zur Umstellung des Sicherheitsdienstes auf geringfügig Beschäftigte AG Mitte, Beschluss vom 14. April 2005 - 71 II 147/04 -, Rn. 16, juris).

Denn nach gefestigter Rechtsprechung auch der Kammer ist ein Beschluss bereits deshalb anfechtbar, wenn die Wohnungseigentümer ihr Ermessen nicht sachgerecht ausüben. Ein derartiger Fall liegt insbesondere dann vor, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung auf der Basis einer unzureichenden Tatsachengrundlage treffen (vgl. Kammer ZMR 2017, 579; NZM 2014, 439; jew. m.w.N.). Dies war hier der Fall. Die Wohnungseigentümer hätten nur dann ihrer Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung nachkommen können, wenn sie ausreichende Informationen über den Umfang von Rechten und Pflichten aus dem Abschluss von Minijobs erhalten hätten, und diese Erkenntnisse in eine sachgerechte Entscheidung hätten einfließen lassen. Erst auf dieser tatsächlichen Informationsgrundlage kann ermessensfehlerfrei über die Einstellung von Aushilfskräften auf Minijob-Basis entschieden werden. Dies ist unstreitig nicht geschehen und vom Kl. auch entsprechend gerügt.

Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 6 ist der Beschluss für ungültig zu erklären, weil der Wirtschaftsplan nicht vor der Versammlung den Eigentümern zur Verfügung gestellt wurde. Insofern gilt, dass eine Übersendung von Unterlagen zu einem vorgeschlagenen Beschluss erforderlich ist, wenn für die Beschlussfassung eine eingehende inhaltliche Auseinandersetzung mit diesen Unterlagen von wesentlicher Bedeutung ist (vgl. dazu BGH, ZWE 2012, 125; Niedenführ, WEG, § 23 Rn. 51; Jennißen/Schultzky, WEG, 4. Aufl., § 24 Rn. 56; Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 87). Dies wird etwa regelmäßig - auch von der Kammer - im Hinblick auf Abrechnungen und Wirtschaftspläne angenommen (vgl. nur BGH, ZWE 2012, 125; Niedenführ § 23 Rn. 68; Jennißen/Schultzky, WEG, 4. Aufl., § 24 Rn. 56, mit weiteren Beispielen; Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 87; Kammer ZWE 2017, 48). Dem wurde hier nicht Genüge getan. Indem den Eigentümern im Vorfeld der Eigentümerversammlung zur Tagesordnung kein Entwurf des Wirtschaftsplans, der beschlossen werden sollte, mit der Einladung übersandt wurde, wurde den Eigentümern nicht ausreichend ermöglicht, sich auf diese Beschlussgegenstände vorzubereiten. Denn so wurde ihnen die Möglichkeit genommen, diese auf inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit zu überprüfen und gegebenenfalls noch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen, was der Kl. zu Recht beanstandet, daher ist der Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Einstellung von Minijobbern ist allenfalls ordnungsgemäß, wenn die Wohnungseigentümer über damit verbundene Risiken hinreichend informiert worden sind.

Der Kläger hat eine Reihe der Beschlüsse vom 11. Juli 2015 angefochten. Zwei Eigentümerbeschlüsse (TOP 9 und 10) wurden angefochten, weil durch den Abschluss von Mini-Jobs für die Pflege der Außenanlagen und den Winterdienst statt Beauftragung einer Fremdfirma die WEG zusätzlichen Gefahren ausgesetzt würde, etwa für die Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall oder die Haftung infolge eines Verstoßes gegen die Verkehrssicherungspflichten. Das AG hat der Klage teilweise stattgegeben, sie im Übrigen jedoch abgewiesen.

Die Berufung des Klägers hat teilweise Erfolg, die der Beklagten keinen. Die Beschlüsse zu TOP 9 und 10 sind unwirksam. Sind die Eigentümer über Risiken und Pflichten nicht hinreichend informiert, entspricht ein Beschluss, den Winterdienst statt von Fremdfirmen durch Minijobber durchführen zu lassen, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein gewerbliches Unternehmen gewährleistet insbesondere, dass der Winterdienst erfüllt werden kann, um Haftungsfälle zu vermeiden. Jedenfalls sind an einen Minijob vielfältige sozial- und arbeitsrechtliche Folgen geknüpft, über die die Eigentümer hier nicht unterrichtet wurden, so dass es auszuschließen ist, dass sie bei der Beschlussfassung überhaupt die Haftungsfreistellungen hinreichend gewürdigt und überblickt haben. Der Beschluss zu TOP 6 ist für ungültig zu erklären, weil der Wirtschaftsplan nicht vor der Versammlung den Eigentümern zur Verfügung gestellt wurde. Eine Übersendung von Unterlagen zu einem vorgeschlagenen Beschluss ist erforderlich, wenn für die Beschlussfassung eine eingehende inhaltliche Auseinandersetzung mit diesen Unterlagen von wesentlicher Bedeutung ist. Haben die Eigentümer vor der Eigentümerversammlung keinen Entwurf des Wirtschaftsplans bekommen, wurde ihnen die Möglichkeit genommen, diesen Wirtschaftsplan auf inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit zu überprüfen und eventuell noch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen.