Keine Nutzungsentschädigung bei fehlendem Rücknahmewillen des Vermieters

Eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mietsache nach § 546a Abs. 1 BGB besteht unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 12. Juli 2017, VIII ZR 214/16 nicht, wenn kein Rückerlangungswille des Vermieters besteht. Dieser Rückerlangungswille kann vorliegend nicht angenommen werden, da der Beklagte trotz Kündigung durch den Kläger von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht, was er durch das Führen eines Prozesses über zwei Instanzen dokumentiert. Eines konkreten Rückgabeangebots des Mieters bedarf es in einem solchen Falle nicht.

Der Kl. (Mieter) hatte die Kündigung der Wohnung zu Ende August 2017 erklärt. Der beklagte Vermieter widersprach der Kündigung unter Hinweis auf eine Klausel zum Kündigungsausschluss im Mietvertrag, worüber es zu einem Rechtsstreit kam. Der Kl. war bereits bei Vertragsende ausgezogen, hatte jedoch zeitweise noch einige Möbel in der Wohnung stehen. Aufgrund des laufenden Gerichtsverfahrens zahlte er die vertragliche Miete unter Vorbehalt weiter. AG und LG Hanau haben in einem Vorprozess dem Kl. recht gegeben und die Wirksamkeit der Kündigung festgestellt. Der Kl. forderte nunmehr die unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen zurück. Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben und die Widerklage abgewiesen.

Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Bekl. keinen Anspruch auf Vorenthaltung der Mietsache nach § 546a Abs.1 BGB geltend machen könne, da er keinen Rücknahmewillen hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung geäußert habe. Dieser mangelnde Rücknahmewille zeige sich durch die Führung des Rechtsstreits um die Rechtmäßigkeit der Kündigung des Kl. durch zwei Instanzen. Der Kl. schulde jedoch die Herausgabe des tatsächlich gezogenen Nutzungswertes aus ungerechtfertigter Bereicherung, welchen das Gericht gemäß § 287 ZPO aufgrund der in der Wohnung verbliebenen Gegenstände mit 120 € monatlich für den Zeitraum Februar bis August 2018 schätze. Dazu müsse der Kl. Nutzungsentschädigung für Oktober 2018 leisten. Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2018 bestehe kein Anspruch mangels wirksamen Mietverhältnisses. Schadensersatz für das beschädige Parkett müsse nicht geleistet werden, da dieser durch bestimmungsgemäßen Gebrauch aufgetreten sei, für den ein Mieter aber nicht haftbar gemacht werden könne.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Bekl. und Berufungskl. Das Urteil verstoße gegen die Rechtsprechung des BGH zu § 546a BGB, da es dem Mieter obliege, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung zurückzugeben. Es sei nicht plausibel, dass der Vermieter keinen Rücknahmewillen habe. Der Kl. habe darüber hinaus Möbel in der Wohnung belassen, welche er erst bei Auszug am 15.8.2018 komplett aus der Wohnung entfernt habe. Dazu habe er am Klingelschild einen Hinweis auf seine Massagepraxis belassen, wodurch eine weitere Nutzung im hier streitgegenständlichen Zeitraum erwiesen sei. Für einen Vermieter sei eine unterbliebene Nutzung durch einen Mieter auch nicht nachweisbar. Miete für die Garage müsse im vollem Umfang Berücksichtigung finden. Einen Nutzungswert müsse man bei der Wohnung mit mindestens mit 6 €/m2 ansetzen.

Die Berufung […] hat keinen Erfolg. […]

Das Amtsgericht hat rechtsfehlerfrei festgestellt, dass der Kl. und Berufungsbekl. Anspruch auf Rückzahlung der unter dem Vorbehalt der Rückforderbarkeit geleisteten Zahlungen für den Zeitraum Februar bis August 2018 i.H.v. 8.430 € gegenüber dem Bekl. und Berufungskl. geltend machen kann.

Der Bekl. hat für diesen Zeitraum keinen Anspruch auf Zahlung von Mietzins, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis rechtskräftig zum 31.8.2017 endete.

Eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mietzahlung nach § 546a Abs. 1 BGB besteht unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 12.7.2017 - VIII ZR 214/16 - (GE 2017, 9459 nicht, wenn kein Rückerlangungswille des Vermieters besteht. Dieser Rückerlangungswille kann vorliegend nicht angenommen werden, da der Bekl. trotz Kündigung durch den Kl. von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht, was er durch das Führen eines Prozesses über zwei Instanzen dokumentiert. Eines konkreten Rückgabeangebots des Mieters bedarf es in einem solchen Falle nicht.

Daher beschränkt sich im vorliegenden Fall die Frage darauf, welcher gezogene Nutzwert wegen ungerechtfertigter Bereicherung seitens des Mieters gegenüber dem Vermieter geschuldet wird. Alleine die Tatsache, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung im hier einschlägigen Zeitraum innehatte, begründet noch nicht alleine einen Nutzwert an sich. Allerdings hat der Bekl. eine Einbauküche und weitere Möbelstücke in der Wohnung belassen. Die Berufungskammer hält die amtsgerichtliche Schätzung hinsichtlich des Nutzwertes einer Wohnung für diese Möbelstücke nach § 287 ZPO mit 120 € pro Monat für sachgerecht. Der Bundesgerichtshof hat in dem hier zitierten entscheidenden Urteil darauf abgestellt, dass es maßgeblich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen ankommt. Der Zweck des Bereicherungsrechtes sei lediglich darauf gerichtet, eine tatsächlich erlangte rechtsgrundlose Bereicherung abzuschöpfen und sie demjenigen zuzuführen, dem sie nach der Rechtsordnung gebührt. Dies setzt daher eine Vermögensmehrung voraus.

Daher kann das Gericht der Argumentation in der Berufungsbegründung nicht folgen, wonach pauschal eine reduzierte „Miete“ von 6 €/m2 bei der 180 m2 großen Wohnung hinsichtlich eines Nutzungswertes angenommen werden kann. Diesen Wert hatte die Wohnung für den Kl. sicherlich nicht, da er dort nur einige Möbelstücke abstellte. Andererseits ist es für das Gericht kaum möglich, eine Schätzung nach § 287 ZPO hinsichtlich einer Einbauküche vorzunehmen, da eine solche für den Kl. gar keinen Nutzwert im streitgegenständlichen Zeitraum dargestellt haben dürfte, wenn er die Wohnung eben nicht als eine solche nutzt. Übrig bleibt eine Einschätzung, dass diese Wohnung gewissermaßen als Lagermöglichkeit genutzt wurde und daher eine Schätzung im Hinblick auf den Nutzwert eines Lagers angenommen werden kann. Die hier gefundenen 120 € pro Monat erscheinen auch der Berufungskammer hierfür realistisch. Das hier zitierte und auch einschlägige Urteil des Bundesgerichtshofs behandelt nicht diese hier konkrete Frage, welche Anforderungen an eine Nutzung durch einen Mieter gestellt werden müssen, damit überhaupt ein Nutzwert für eine Wohnung besteht, wenn diese nicht genutzt wird. Dass die Interessen eines Vermieters auch nach Kündigung eines Mietverhältnisses auf die Erlangung eines Mietzinses oder zumindest einer Nutzungsentschädigung gerichtet sein dürften, ist bei einem Mietverhältnis immanent. Wenn dagegen ein Mieter eine Wohnung vollständig räumt, ist klar, dass er keinen Nutzwert mehr aus einer solchen Wohnung zieht. Wenn jedoch Gegenstände in der Wohnung verbleiben und somit eine Rückgabe oder auch eine Rücknahme faktisch nicht gegeben ist, dann stellt sich die Frage, wie ein Nutzwert dieses Objektes bestimmt werden kann. Hierüber ist bisher keine einschlägige Rechtsprechung ergangen.

Die übrigen geltend gemachten Ansprüche erachtet die Berufungskammer für korrekt entschieden. Ein Schadensersatzanspruch des Bekl. gegen den Kl. wegen Beschädigung des Parkettbodens besteht nicht, da nicht nachgewiesen ist, dass hier der bestimmungsgemäße Betrieb nicht erfolgte. Wenn ein Parkettboden durch eine Heizung auf höchster Stufe beschädigt wird, dann ist die Heizeinstellung nicht ordnungsgemäß, welches in die Aufgabensphäre eines Vermieters gehört. Der Garagenmietvertrag war ausweislich der Akte durch den Kl. ebenfalls gekündigt worden, so dass diese Garage im hier einschlägigen Zeitraum jedenfalls keinen Nutzwert für den Kl. hatte. Jedenfalls, auch wenn hier durch eine Anschlussberufung nicht angefochten, erachtet die Berufungskammer die Berücksichtigung einer Nutzungsentschädigung für den hälftigen Oktober für angezeigt, da insoweit ein Rückerlangungsinteresse des Bekl. deutlich zum Ausdruck gebracht wurde.

Revision zugelassen und eingelegt.

Eine Nutzungsentschädigung für die Weiterbenutzung der Mietsache fällt nur dann an, wenn der Vermieter den Willen zur Rücknahme hat.

Der Mieter hatte die Kündigung der Wohnung zu Ende August 2017 erklärt. Der Vermieter widersprach der Kündigung unter Hinweis auf eine Klausel zum Kündigungsausschluss im Mietvertrag, worüber es zu einem Rechtsstreit kam. Der Mieter war bereits bei Vertragsende ausgezogen, hatte jedoch zeitweise noch einige Möbel in der Wohnung zu stehen. Aufgrund des laufenden Gerichtsverfahrens zahlte er die vertragliche Miete unter Vorbehalt weiter. AG und LG Hanau haben in einem Vorprozess sodann dem Mieter recht gegeben und die Wirksamkeit der Kündigung festgestellt. Der Mieter forderte nunmehr die unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen zurück. Der Vermieter machte hiergegen geltend, ihm stehe bis zur Rückgabe der Wohnung Nutzungsentschädigung in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete zu. Das AG hat der Klage überwiegend stattgegeben. Lediglich für die Unterstellung der Möbel hat es dem Vermieter einen Betrag von monatlich 120 € zuerkannt.

Das LG hat die Berufung zurückgewiesen. Eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mietsache nach § 546a Abs. 1 BGB bestehe nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht, weil der Vermieter die Wohnung in dem relevanten Zeitraum überhaupt nicht zurückerhalten wollte. Er habe vielmehr der Kündigung widersprochen und diese Auffassung auch in dem Vorprozess vertreten. Dem Vermieter stehe aber nur dann ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu, wenn er auch einen Rücknahmewillen habe.

Daher musste der Mieter dem Vermieter die Rückgabe auch gar nicht erst anbieten.

Allerdings habe der Mieter dem Vermieter jedenfalls den Wert zu ersetzen, den er durch die Unterstellung der Möbel in der Wohnung erspart hatte. Die von dem Amtsgericht im Weg der Schätzung hierfür angenommenen 120 € pro Monat seien auch nicht zu beanstanden.

Die von dem Landgericht zugelassene Revision wurde eingelegt. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.