Keine Nichtigkeit eines Beschlusses über eine Sonderumlage mit „ca.“-Betrag

Die Nichtigkeit eines Beschlusses wegen Unbestimmtheit ist auf Ex­trem­fälle beschränkt, in denen der Beschluss keinen durchführbaren Inhalt hat, widersprüchlich ist oder nach Auslegung nicht eindeutig ist, welche von mehreren Möglichkeiten gewollt ist. Kann dem Beschluss durch Auslegung ein durchführbarer Regelungsgehalt noch entnommen werden (hier Sonderumlage mit „ca.“-Angabe), kann die fehlende Bestimmtheit nur als Anfechtungsgrund gerügt werden.

I. Die klagende Gemeinschaft verlangt von den Bekl. als Erben des verstorbenen Eigentümers einer Wohneinheit die Zahlung einer Sonderumlage i.H.v. 6.489,16 €. Die übrigen vier Wohneinheiten haben einen Eigentümer. Nach dem Protokoll hat die Gemeinschaft in einer Versammlung am 16.12.2020 durch diesen Eigentümer unter TOP 5.2 „Instandsetzung Außenanlage Gemeinschaftseigentum“ die Erhebung einer Sonderumlage i.H.v. „ca. 18.000 €“ beschlossen. Der Umlageschlüssel soll sich nach den Miteigentumsanteilen richten. Die Bekl. haben u. a. mit Nichtwissen bestritten, dass die Versammlung stattgefunden hat und die Ansicht vertreten, der Beschluss sei unbestimmt und damit nichtig. Das Amtsgericht (ZMR 2022, 1001) hat die Klage abgewiesen. Unabhängig davon, ob die Eigentümerversammlung am 16.12.2020 überhaupt stattgefunden habe, wäre der Beschluss jedenfalls mangels hinreichender Bestimmtheit nichtig. Die zu erhebende Sonderumlage sei nicht konkret beziffert, und aus dem Beschluss ergebe sich nicht, welchen Umfang die Maßnahme haben solle.

Hiergegen wendet sich die Kl. mit der Berufung. Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung einer Sonderumlage i.H.v. 6.489,16 € zu.

Die Zahlungspflicht wurde durch den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.12.2020 unter TOP 5.2 des Protokolls begründet. Dem steht nicht entgegen, dass die Bekl. mit Nichtwissen bestritten haben, dass am 16.12.2020 eine Eigentümerversammlung stattgefunden hat, in der vier von fünf Einheiten vertreten waren und in der die Beschlüsse zu TOP 5.1 und 5.2 gefasst wurden. Die Beweislast dafür, dass der Inhalt des Protokolls unrichtig ist, trifft die Bekl. (vgl. Kammer, ZWE 2020, 435, 436, Rn. 9). Denn nach der Rechtsprechung des BGH ist im Grundsatz „von dem protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen“ (BGH NZM 2010, 285 = ZWE 2010, 130). Dies entspricht der Beweiskraft von Privaturkunden, die dahin geht, dass die Urkunden die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich haben (vgl. nur Zöller/Geimer, ZPO, 34. Aufl. 2022, § 416 Rn. 10). Demzufolge hat auch das Versammlungsprotokoll die Vermutung für sich, dass die Niederschrift den Inhalt der Beschlüsse vollständig und richtig wiedergibt (Bärmann/Merle, 15. Aufl. 2023, WEG § 24 Rn. 156; ausf. Becker ZWE 2016, 2). Dies führt nach den allgemeinen Regeln dazu, dass die Beweislast für einen abweichenden Geschehensablauf, der sich nicht aus der Urkunde ergibt, demjenigen zukommt, der sich hierauf beruft (BGH, NJW 1999, 1702). Die Bekl. können daher nicht einfach pauschal die Beschlussfassung und die Versammlung mit Nichtwissen bestreiten.

Soweit die Bekl. insoweit zudem mit Nichtwissen bestritten haben, dass zu der Versammlung ordnungsgemäß eingeladen wurde, ist das Bestreiten mit Nichtwissen bereits nicht zulässig. Gemäß § 138 Abs. 4 ZPO ist eine Erklärung mit Nichtwissen nur über solche Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung sind. Den Bekl. werden hier als Rechtsnachfolger des Erblassers dessen Wahrnehmungen zum Zugang der Ladung zugerechnet. Jedenfalls aber hätte es den Bekl. oblegen, die Unterlagen des Nachlasses nach der Einladung durchzusehen.

Der Beschluss unter TOP 5.2 des Protokolls wäre zwar anfechtbar gewesen; nichtig mangels ausreichender Bestimmtheit ist der Beschluss aber nicht. Nichtig wegen Unbestimmtheit ist ein Beschluss nur, wenn er keinen durchführbaren Inhalt hat, nicht eindeutig ist, welche von mehreren Möglichkeiten gewollt ist, oder der Beschluss widersprüchlich ist (vgl. BeckOK WEG/Bartholome, 52. Ed. 3.4.2023, WEG § 23 Rn. 143). Lässt der Beschluss noch einen durchführbaren Regelungsinhalt erkennen, führt dies nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit (vgl. BGH, Beschl. v. 10.9.1998 - V ZB 11/98, NJW 1998, 3713, 3716; BeckOK WEG/Bartholome, 52. Ed. 3.4.2023, WEG § 23 Rn. 144; Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 23 Rn. 302).

Nach dem klaren Konzept des § 23 Abs. 4 WEG ist die Nichtigkeit von Beschlüssen die Ausnahme und setzt mehr als eine materielle oder formelle Fehlerhaftigkeit des Beschlusses voraus (zutreffend LG München I ZMR 2021, 346). Denn anders als Anfechtungsgründe, die nur mit der fristgebundenen Beschlussanfechtungsklage (§ 44 Abs. 1 WEG) geltend gemacht werden können, kann der Einwand der Nichtigkeit in jedem Verfahren auch lange nach Ablauf der Anfechtungsfrist erhoben werden und ist bei Vortrag zu den Tatsachen in rechtlicher Hinsicht von jedem Gericht von Amts wegen zu berücksichtigen (vgl. BGH, NJW 2023, 1884 Rn. 14 m.w.N.). Diese für die GdWE bei der Beschlussumsetzung nachteiligen Fehlerfolgen müssen auf Extremfälle (ähnlich Bärmann/Dötsch, § 23 Rn. 302 „krasse Fälle“) beschränkt bleiben.

Erforderlich ist daher bei dem hier relevanten Beschluss über eine Sonderumlage, ob sich Umfang und Verteilung der Sonderumlage insoweit aus dem Beschluss entnehmen lassen, dass sich diesem bei Auslegung noch eine vollziehbare Regelung entnehmen lässt (vgl. OLG Hamburg, ZMR 2008, 225). Dabei muss sich die objektiv-normativ vorzunehmende Auslegung - wie stets im Wohnungseigentumsrecht (vgl. etwa BGH, NZM 2020, 67 Rn. 23) - daran orientieren, dass die Eigentümer Beschlüsse fassen wollen, die ihrer wohlverstandenen Interessenlage entsprechen und rechtmäßig sind. Verbleibt auf diesem Wege eine durchführbare Regelung, ist der Beschluss entsprechend auszulegen, ggf. auch auf einen durchführbaren Kern zu reduzieren. Dass häufig bestehende Unsicherheiten im Rahmen der fristgerechten Anfechtung zum Klageerfolg geführt hätten, ist dabei ohne Relevanz.

Nach diesen Grundsätzen ist der Beschluss hier noch ausreichend bestimmt. Der Beschluss enthält zwar mit der Angabe „ca. 18.000 €“ keine eindeutige Angabe der Höhe der Sonderumlage. Die Angabe ist aber nach der maßgeblichen objektiv-normativen Auslegung dahingehend zu verstehen, dass die Sonderumlage 18.000 € betragen soll, dieser Betrag also zunächst von den Eigentümern aufzubringen ist. Denn wie sich im Zusammenhang mit den übrigen zu TOP 5 gefassten Beschlüssen und der Überschrift zeigt, sollen damit Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum Außenanlage finanziert werden, deren genaue Kostenhöhe wohl noch nicht feststand. Objektiv-normativ ging es bei der Beschlussfassung also darum, den im Beschluss genannten Betrag von 18.000 € von den Eigentümern zu fordern. Damit lässt der Beschluss noch einen durchführbaren Regelungsinhalt erkennen, so dass er nicht nichtig ist, sondern allenfalls anfechtbar gewesen wäre.

Auch der angegebene Umlageschlüssel „nach den Miteigentumsanteilen“ ist hinreichend bestimmt, da eindeutig berechenbar und somit objektiv-normativ völlig eindeutig (LG München I, ZMR 2021, 346). Die Höhe der Miteigentumsanteile lässt sich nämlich eindeutig aus der im Grundbuch zu wahrenden Teilungserklärung entnehmen. Ob eine Berechnung der auf die einzelnen Eigentümer entfallenden Kosten diesen bei Beschlussfassung daher bekannt war, kann insoweit dahinstehen.

Unerheblich ist, dass der Beschluss unter TOP 5.2 des Protokolls die Maßnahme, für die die Sonderumlage eingeholt werden soll, nur rudimentär bezeichnet. Zwar können die im Rahmen einer Sonderumlage erhobenen Beträge zweckgebunden sein; der Zweck kann allerdings auch allgemein gefasst werden (vgl. BeckOGK/G. Hermann, 1.6.2023, WEG § 28 Rn. 75; Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 28 Rn. 97 ff.). Damit ist auch die Angabe „Instandsetzung Außenanlage Gemeinschaftseigentum“ jedenfalls ausreichend. Im Übrigen würde auch eine Unbestimmtheit insoweit nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses führen, eine unklare Zweckbezeichnung würde im Zweifel dazu führen, dass die Sonderumlage zur Erhöhung der Liquidität führen würde (näher Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 28 Rn. 97).

Die Nichtigkeit eines Beschlusses wegen Unbestimmtheit ist auf Extremfälle beschränkt, in denen der Beschluss keinen durchführbaren Inhalt hat, widersprüchlich ist oder nach Auslegung nicht eindeutig ist, welche von mehreren Möglichkeiten gewollt ist. Kann dem Beschluss durch Auslegung ein durchführbarer Regelungsgehalt noch entnommen werden (hier Sonderumlage mit „ca.“-Angabe), kann die fehlende Bestimmtheit nur als Anfechtungsgrund gerügt werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft klagt gegen einen Eigentümer auf Zahlung des auf ihn entfallenden Anteils einer Sonderumlage. In einer Eigentümerversammlung war mit Mehrheit der Eigentümer ein Beschluss zur „Instandsetzung Außenanlage Gemeinschaftseigentum“ unter „Erhebung einer Sonderumlage von „ca. 18.000 €“ gefasst worden, wobei sich der Umlageschlüssel nach dem Miteigentumsanteil richten sollte.

Das Amtsgericht hatte die Zahlungsklage abgewiesen, da der Beschluss nichtig sei. Die zu erhebende Sonderumlage sei mit „ca.“ 18.000 € betragsmäßig nicht konkret beziffert, weil Toleranzen von +/- 10 % auftreten könnten, so dass eine Sonderumlage zwischen 16.200 € und 19.800 € beschlossen worden sein könne.

Anders das LG Frankfurt/Main, das in der Berufung die Eigentümer zur Zahlung verurteilte. Zwar sei der Beschluss mangels ausreichender Bestimmtheit anfechtbar gewesen, nicht aber nichtig. Die Nichtigkeit sei auf Extremfälle beschränkt und dann nicht anzunehmen, wenn der Beschluss noch einen durchführbaren Regelungsgehalt erkennen lasse. Vor dem Hintergrund, dass Eigentümer grundsätzlich Beschlüsse fassen wollen, die ihrem wohlverstandenen Interesse entsprechen und rechtmäßig sind, reiche es aus, wenn im Wege der Auslegung eine durchführbare Regelung verbleibe, ggf. auf einen durchführbaren Kern reduziert. Dies sei hier trotz der Angabe „ca.“ der Fall, da damit zum Ausdruck gebracht würde, dass dieser Betrag zunächst von den Eigentümern aufzubringen sei, um Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum Außenanlage zu finanzieren, deren genaue Kostenhöhe wohl noch nicht feststand. Allein die Forderung seitens der Gemeinschaft auf Zahlung einer Sonderumlage in Höhe eines Betrages von 18.000 € sei ausreichender und durchführbarer Regelungsinhalt.

Nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ist ein Beschluss nichtig, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, also regelmäßig Verstöße gegen Verbotsgesetze, § 134 BGB, ggf. auch gegen die guten Sitten, § 138 BGB.

Für den Fall der mangelnden Bestimmtheit eines Beschlusses allerdings verweist das LG – ungeachtet der Anfechtbarkeit – auf die seit Langem gefestigte Rechtsprechung des BGH, wonach Nichtigkeit nur dann in Betracht kommt, wenn keine durchführbare Regelung mehr erkennbar ist (grundlegend BGH, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98 - GE 1999, 319). Ist damit der Inhalt des Beschlusses auch durch Auslegung nach objektiv-normativen Kriterien nicht eindeutig festzustellen (grundlegend BGH, aaO.), bleibt er widersprüchlich, ohne erkennbare vollziehbare Regelung oder gar bedeutungslos, liegt Nichtigkeit vor.

Dies ist sicher richtig, da der Einwand der Nichtigkeit auch noch nach Ablauf der Notfrist des § 45 WEG im Fall der Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 Fall 1 WEG gebracht oder eine nicht fristgebundene Nichtigkeitsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 1 Fall 2 WEG geführt werden kann. Damit ist es möglich, auch noch lange nach Ablauf der Monatsfrist Beschlüsse anzugreifen, was dem Grundsatz widerspricht, dass die Eigentümer möglichst rasch Klarheit erlangen sollen, ob ein Beschluss wirksam gefasst wurde oder nicht (KG, Beschluss vom 8. Januar 1997 - 24 W 4957/96 - GE 1997, 371).

Vor diesem Hintergrund mag die Einschätzung des LG, dass trotz der Angabe „ca. 18.000 €“ ein Beurteilungsspielraum bleibt und es somit der Verwalter in der Hand hat, von den Eigentümern auch andere Beträge als die auf diese entfallenden Anteile auf der Grundlage i.H.v. 18.000 € abzufordern, gleichwohl begründet sein. Denn auch wenn der Verwalter, wie das AG herausgestellt hat, von einem Betrag i.H.v. 19.800 € (+ 10 %) ausgehen wollte, wäre das Geld aufgrund der Zweckgebundenheit natürlich nicht „verloren“ und im Rahmen einer Jahresabrechnung nach Beauftragung und Durchführung der Erhaltungsarbeiten auch konkret einem jedem Sondereigentümer der Höhe nach zuzuordnen.

Die weiteren Ausführungen des LG unter Verweis auf die BGH-Rechtsprechung dazu, dass das Protokoll einer Eigentümerversammlung die Beweiskraft von Privaturkunden habe und die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit in sich trage (BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09 - GE 2010, 345), ist aber fraglich und spiegelt jedenfalls nicht die Praxis. Bedenkt man, dass eine Niederschrift nach § 24 Abs. 6 WEG meist nach der Versammlung vom Versammlungsleiter/Verwalter auf Grundlage seiner Notizen in der Versammlung gefertigt wird, kommt es doch regelmäßig zu Nachbesserungen oder gar dazu, dass ein Beschluss erstmals ordentlich formuliert wird, weil der Versammlungsleiter in der Diskussion aufgrund der verschiedensten ausufernden Beiträge längst den Überblick über den konkreten Beschlusswortlaut verloren hat. Warum dann dem im Nachhinein gefertigten Protokoll die Vermutung der Richtigkeit zum Inhalt der Versammlung innewohnen soll, ist nicht recht verständlich.

RA Dr. Thomas Hansen