Keine nachwirkende Pflicht des ausgeschiedenen Verwalters zur Änderung der Abrechnung

1. Die Pflicht zur Aufstellung der Rechenwerke und zur Korrektur bereits erstellter Jahresabrechnungen trifft mit Inkrafttreten des WEMoG stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den aktuellen Verwalter.

2. Sofern im Verwaltervertrag zur Erstellung von Jahresabrechnungen keine gesonderte Regelung getroffen wurde, schuldet der ausgeschiedene Verwalter aus dem Verwaltervertrag, der als Geschäftsbesorgungsvertrag zu qualifizieren ist, nachwirkend nur eine Rechenschaftslegung, aber keine Nachbesserung, sondern allenfalls eine ergänzende Auskunft.

3. Die Rechtsprechung des BGH zum alten Recht, wonach die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung bei einem Verwalterwechsel nicht auf den neuen Verwalter überging, sondern eine nachwirkende Pflicht des ausgeschiedenen Verwalters darstellte, ist nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr anwendbar. (Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten über eine Verpflichtung der Bekl. als ehemaliger Hausverwaltung der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft zur Korrektur einer in ihre Amtszeit fallenden Jahresabrechnung. Das AG hat die Klage im Wesentlichen mit der Begründung abgewiesen, dass eine von der Bekl. vorgelegte Jahresabrechnung vorliege und damit der Anspruch auf Erstellung einer solchen erfüllt sei. Änderungen aufgrund der Einwände der Kl. gegen die Abrechnung könnten durch die neue Verwaltung korrigiert werden.

Die Kl. trägt in der Berufung vor, dass die Abrechnung unter erheblichen Fehlern leide und die Bekl. für die Zeit ihrer Verwaltertätigkeit für die Erstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung zuständig bleibe. Die derzeitige Verwalterin könne die vorgelegte Jahresabrechnung nicht korrigieren, da deren Abrechnungsprogramm nicht mit dem der Bekl. identisch sei.

Die Kl. beantragt Verurteilung der Bekl., die Hausgeldabrechnung nach ganz bestimmten, von der Kl. im Einzelnen aufgeführten Vorgaben zu ändern. die Berufung hatte keinen Erfolg.

Die Berufung ist zulässig […], jedoch unbegründet.

Weder beruht die Entscheidung des Amtsgerichts auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO).

Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausführt, besteht ein Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Abänderung der von ihr erstellten Jahresabrechnung für das Jahr 2021 nicht. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG. Nach dieser Vorschrift hat „der Verwalter“ eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die die Einnahmen und Ausgaben enthält. Dieser Pflicht ist die Bekl. nachgekommen. Ob die von ihr erstellte Abrechnung, wie die Kl. behauptet, fehlerhaft ist, kann dahinstehen. Denn für eine Korrektur der bereits erstellten Abrechnung wäre ggf. der neue Verwalter der Kl. zuständig, nicht jedoch die Bekl. als ausgeschiedene Verwalterin.

Nach der Rechtsprechung des BGH zum alten Recht (BGH, Urteil vom 16.2.2018 - V ZR 89/17, GE 2018, 522 = NJW 2018, 1969, beck-online) traf im Falle eines Verwalterwechsels denjenigen die Verpflichtung zur Aufstellung der Jahresrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG a.F., der bei Entstehung der Abrechnungspflicht Verwalter war. War die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entstanden, bestand sie fort, auch wenn der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus dem Amt schied. Die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung ging also nicht auf den neuen Verwalter über. Dem stand auch die Beendigung des Verwaltervertrags nicht entgegen, da die in der Amtszeit des Verwalters entstandene Abrechnungsverpflichtung, so der BGH (aaO.), eine nachwirkende Pflicht aus dem Verwaltervertrag darstellte.

Mit Inkrafttreten des WEMoG ist diese Rechtsprechung jedoch nicht mehr anwendbar. Nach dem verbandsrechtlichen Modell des § 18 Abs. 1 WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig. Soweit § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG dem Verwalter auferlegt, die Jahresabrechnung zu erstellen, regelt das Gesetz keine originäre Verpflichtung des Verwalters, sondern nur dessen Organzuständigkeit (BT-Drs. 19/18791, 58). Der Verwalter ist insoweit Ausführungs- bzw. Vertretungsorgan und setzt die Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer lediglich um (BeckOK WEG/ Bartholome, 56. Ed. 2.4.2024, WEG § 28 Rn. 49). Die Pflicht zur Aufstellung der Jahresabrechnung folgt damit aus der Organstellung des Verwalters, nicht aus einem etwaigen Verwaltervertrag. Endet diese Organstellung durch Abberufung nach § 26 Abs. 1 WEG, können vom abberufenen Verwalter keine organschaftlichen Primärpflichten mehr verlangt werden (MüKoBGB/Skauradszun, 9. Aufl. 2023, WEG § 28 Rn. 93; Staudinger/Lehmann-Richter (2023), WEG § 28, Rn. 201; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 28 Rn. 106).

Die Pflicht zur Aufstellung der Rechenwerke und zur Korrektur bereits erstellter Jahresabrechnungen trifft mithin stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den aktuellen Verwalter (AG Kassel, 11.11.2021, 800 C 1850/21, ZMR 2022, 505; Staudinger/Lehmann-Richter (2023), WEG § 28, Rn. 201; MüKoBGB/Skauradszun, 9. Aufl. 2023, WEG § 28 Rn. 93; Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 28 Rn. 131, beck-online; Wobst, ZWE 2022, 15, 17).

Dagegen wird eingewandt, dass zwar die Gemeinschaft nunmehr jedem Wohnungseigentümer eine Abrechnung schulde, dass gegenüber der Gemeinschaft aber derjenige Verwalter weiterhin erfüllungspflichtig sei, der im Abrechnungszeitraum amtierte. Letzteres folge aus dem Verwaltervertrag, denn die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung habe Werkvertragscharakter, dessen Erfolg der jeweilige Verwalter der Gemeinschaft schulde, der im maßgebenden Zeitraum entsprechend verpflichtet war (Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl. 2024, § 28 WoEigG, Rn. 202a). Diese Ansicht vermag die Kammer nicht zu überzeugen, soweit sie dem ausgeschiedenen Verwalter Primärpflichten auferlegt. Sie hätte zur Folge, dass sowohl einem früheren Verwalter, der im Abrechnungszeitraum amtierte, als auch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jeweils eine erfolgsbezogene Primärpflicht zur Erstellung einer Jahresabrechnung in Form der Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen träfe.

Sofern im Verwaltervertrag - wie hier - zur Erstellung von Jahresabrechnungen keine gesonderte Regelung getroffen wurde, schuldet der ausgeschiedene Verwalter aus dem Verwaltervertrag, der als Geschäftsbesorgungsvertrag zu qualifizieren ist, nachwirkend nur eine Rechenschaftslegung gemäß §§ 675 Abs. 1, 666, 259 Abs. 1 BGB (vgl. Mediger, ZWE 2022, 229, beck-online). Dieser Pflicht zur Rechenschaftslegung ist die Bekl. durch die Übersendung einer Jahresabrechnung für 2021 bereits nachgekommen. Ein Anspruch auf Nachbesserung besteht nach den vorgenannten Regelungen nicht; allenfalls eine ergänzende Auskunft könnte gemäß §§ 675 Abs. 1, 666 BGB verlangt werden, die jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits ist.

Soweit die Kl. zur Begründung ihrer Berufung Bezug auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.6.2023 - V ZR 251/21 - (GE 2023, 1199) nimmt, vermag das ihrer Berufung nicht zum Erfolg zu verhelfen. Denn in diesem Urteil führt der Bundesgerichtshof lediglich aus, dass der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet sei, eine neue bzw. korrigierte Abrechnung zu erstellen (GE 2023, 1199 = ZWE 2023, 416 Rn. 21, 22, beck-online). Zu der Frage, ob diese Verpflichtung den abberufenen oder den aktuellen Verwalter der Gemeinschaft treffe, enthält das Urteil des Bundesgerichtshofs indes keine Ausführungen.

5. Die Revision wird zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO gegeben sind. Die Frage der Verpflichtung des ausgeschiedenen Verwalters zur Erstellung einer noch in die Zeit seiner Verwaltung fallenden Jahresabrechnung hat durch das Inkrafttreten des WEMoG Änderungen erfahren, deren Auswirkungen im Schrifttum unterschiedlich beurteilt werden und die höchstrichterlich noch ungeklärt sind.

Die Pflicht zur Aufstellung der Rechenwerke und zur Korrektur bereits erstellter Abrechnungen trifft mit Inkrafttreten des WEMoG stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den aktuellen Verwalter. Der ausgeschiedene Verwalter schuldet nachwirkend nur eine Rechenschaftslegung, aber keine Nachbesserung der Abrechnung.

Die Parteien streiten über eine Verpflichtung der Beklagten als ehemalige Verwalterin zur Korrektur einer in ihre Amtszeit fallenden Jahresabrechnung. Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Es besteht kein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Abänderung der von ihr erstellten Jahresabrechnung für das Jahr 2021. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG. Nach dieser Vorschrift hat „der Verwalter“ eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, welche die Einnahmen und Ausgaben enthält. Dieser Pflicht ist die Beklagte nachgekommen. Ob die von ihr erstellte Abrechnung fehlerhaft ist, kann dahinstehen. Denn für eine Korrektur der bereits erstellten Abrechnung wäre ggf. der neue Verwalter der Klägerin zuständig, nicht jedoch die Beklagte als ausgeschiedene Verwalterin.

Die gegenteilige bisherige Rechtsprechung des BGH zum alten Recht, wonach im Falle eines Verwalterwechsels als nachwirkende Pflicht aus dem Verwaltervertrag derjenige zur Aufstellung der Jahresrechnung verpflichtet war, der bei Entstehung der Abrechnungspflicht Verwalter war, ist nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr anzuwenden.

Nach dem verbandsrechtlichen Modell des § 18 Abs. 1 WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig. Soweit § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG dem Verwalter auferlegt, die Jahresabrechnung zu erstellen, regelt das Gesetz keine originäre Verpflichtung des Verwalters, sondern nur dessen Organzuständigkeit. Der Verwalter ist insoweit Ausführungs- bzw. Vertretungsorgan und setzt die Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer lediglich um. Die Pflicht zur Aufstellung der Jahresabrechnung folgt damit aus der Organstellung des Verwalters, nicht aus einem etwaigen Verwaltervertrag. Endet diese Organstellung durch Abberufung nach § 26 Abs. 1 WEG, können vom abberufenen Verwalter keine organschaftlichen Primärpflichten mehr verlangt werden.

Die Pflicht zur Aufstellung der Rechenwerke und zur Korrektur bereits erstellter Jahresabrechnungen trifft mithin stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den aktuellen Verwalter.

Sofern im Verwaltervertrag – wie hier – zur Erstellung von Jahresabrechnungen keine gesonderte Regelung getroffen wurde, schuldet der ausgeschiedene Verwalter aus dem Verwaltervertrag, der als Geschäftsbesorgungsvertrag zu qualifizieren ist, nachwirkend nur eine Rechenschaftslegung. Ein Anspruch auf Nachbesserung besteht nicht; allenfalls kann eine ergänzende Auskunft verlangt werden.