Keine Mitwirkung bei Wartungstermin, Kündigung, Betretungsrecht zur Rauchmelderwartung, Zugangsvereitelung

1. Die Erstattung einer Strafanzeige kann eine erhebliche und zur Kündigung berechtigende Vertragsverletzung darstellen, wenn sie auf erfundenen Tatsachen beruht oder leichtfertig erstattet worden ist oder - soweit die Anzeige auf wahren Tatsachen oder Tatsachen, die der Anzeigeerstatter für wahr hält, beruht - wenn der Anzeigeerstatter nicht zur Wahrung eigener Interessen handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zuzufügen.

2. Eine Strafanzeige kann unangemessen sein, wenn der Anzeigeerstatter wahre oder aus seiner Sicht möglicherweise wahre Tatsachen zum Anlass einer Anzeige nimmt, dabei zur Wahrung eigener Interessen handelt, aber zur Klärung der Streitigkeit der Zivilrechtsweg zur Verfügung steht und nicht im Einzelfall Anlass für ein Eingreifen der Behörde besteht.

3. Eine Kündigung kommt im Allgemeinen dann nicht in Betracht, wenn der Anzeigeerstatter sorgfältig geprüft hat, ob Anlass zur Anzeige besteht.

4. Ein mietvertraglich vereinbartes Betretungsrecht steht nicht von vornherein auch dem vom Vermieter mit der Überprüfung von Rauchmeldern beauftragten Unternehmen zu.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit verschiedener Kündigungen. Sie haben den Rechtsstreit durch gerichtlichen Vergleich übereinstimmend für erledigt erklärt und dem Gericht die Kostenentscheidung gemäß § 91a ZPO überlassen.

Vorliegend waren der Kl. die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, da sie ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses in dem Rechtsstreit voraussichtlich unterlegen wäre.

Denn weder die Kündigung vom 2.5.2018 noch die Kündigung vom 11.9.2018 haben das zwischen den Parteien bestandene Mietverhältnis beendet:

1. Kündigung vom 2.5.2018

Einen wichtigen Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB hat das Amtsgericht zu Recht nicht festgestellt.

a) Die Kl. hat nicht nachgewiesen, dass die Bekl. gegen mietvertragliche Pflichten verstießen, indem sie am 6.2.2018 und am 14.3.2018 eine Überprüfung des Rauchmelders durch die Fa. M. nicht ermöglichten.

Dem Mietvertrag ist bereits nicht zu entnehmen, dass die Bekl. überhaupt verpflichtet wären, Mitarbeitern der Fa. M. Zutritt zu ihrer Wohnung zu gewähren. Das von der Kl. angeführte Betretungsrecht aus § 18 Ziff. 1 des Mietvertrags steht „dem Vermieter“, nicht aber von ihm mit der Überprüfung von Rauchmeldern beauftragten Unternehmen zu.

Selbst wenn sich aus dem Mietverhältnis eine vertragliche Nebenpflicht ergeben dürfte, eine Überprüfung der Rauchmelder zu ermöglichen, hat das Amtsgericht einen Pflichtverstoß zu Recht nicht angenommen.

Hinsichtlich des Überprüfungstermins vom 6.2.2019 ist nach der Beweisaufnahme offengeblieben, ob die Bekl. von dem Termin überhaupt Kenntnis hatten. Dass die Kl. selbst die Bekl. von der beabsichtigten Überprüfung in Kenntnis gesetzt hätte, behauptet sie nicht.

Der als Zeuge vernommene Ablesemonteur H. gab an, dass er den Termin mittels eines Aushangs an den Briefkästen angekündigt habe. Dass die Bekl. Gelegenheit hatten, hiervon Kenntnis zu nehmen, steht indes nicht fest. Der als Zeuge vernommene Hausmeister des Anwesens V. bestätigte, dass der Aushang im Bereich der in den Hinterhof führenden Zwischentür hing. Die Bekl. können, anders als die Mieter der übrigen Wohnungen, aber nicht nur über den Hof, sondern auch über die vordere Hauseingangstür in ihre Wohnung gelangen, wobei sie die Briefkästen der anderen Mieter nicht passieren. Ihr eigener Briefkasten befindet sich ebenfalls an der Vorderseite des Anwesens. Insofern war der Aushang gerade nicht so angebracht, dass mit einer Kenntnisnahme der Bekl. zu rechnen war. Eine Verpflichtung, in Erwartung der jährlich anstehenden Ablesung im Bereich der nicht zu ihrer Wohnung gehörenden Briefkästen regelmäßig zu überprüfen, ob dort ein Termin angekündigt ist, bestand nicht. Insbesondere begründet das Unterlassen einer solchen Überprüfung keine „Zugangsvereitelung“. Unstreitig unterhalten die Bekl. einen Briefkasten, der zur Information über Wartungstermine zur Verfügung steht.

Die unter Beweis gestellte Behauptung der Kl., die Bekl. gelangten nur über das Treppenhaus, in dem die Benachrichtigung erfolgt sei, zu ihrem Keller und könnten durch eine Tür im Erdgeschoss direkt von ihrer Wohnung aus in das Treppenhaus gelangen, kann als zutreffend unterstellt werden, ohne dass dies den Rückschluss auf eine tatsächlich zu erwartende Kenntnisnahme zuließe. Denn je nach Nutzung des Kellers ist - anders als bei Briefkästen oder einer tatsächlich genutzten Hauseingangstür - nicht davon auszugehen, dass dieser innerhalb von 14 Tagen zuverlässig aufgesucht wird. Gleiches gilt, soweit die Kl. in der Berufungsinstanz darauf hinweist, dass die Zufahrt zu der von den Bekl. angemieteten Garage sich in diesem Bereich befinde. Wie oft die Bekl. ihr Fahrzeug benutzen und welche Wege sie hierbei üblicherweise nehmen, ist nicht dargetan.

Hinsichtlich des Überprüfungstermins vom 14.3.2018 ist gleichfalls nicht nachgewiesen, dass die Bekl. vorab über die beabsichtigte Überprüfung informiert waren. Der Zeuge M. hat gerade nicht bestätigt, dass er den Bekl. eine Nachricht über den Termin an die Wohnungstür geklebt habe, sondern gab an, er habe einen Zettel mit der Bitte um Rückruf zur Terminabsprache hinterlassen. Der Zeuge T. vermochte keine Angaben zum Inhalt der hinterlassenen Benachrichtigung zu machen. Eine mietvertragliche Verpflichtung, eigeninitiativ einen Termin mit einem von der Kl. beauftragten Unternehmen zu vereinbaren, bestand indes nicht.

Schließlich fehlt es an der gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlichen Abmahnung. Nachdem sich die Pflichtverletzung der Bekl. auch unter Zugrundelegung des klägerischen Vorbringens auf die Abwesenheit bei zwei Überprüfungsterminen beschränkte, liegen die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 oder Nr. 2 BGB nicht vor. Anders als in dem der Entscheidung des Landgerichts Konstanz (Urt. v. 8.12.2017 - 11 S 83/17 -, juris) zugrundeliegenden Sachverhalt haben die Bekl. auch nicht durch Beleidigungen und Gewalttätigkeiten gegenüber dem Ableser eine nachdrückliche Verweigerungshaltung dokumentiert. Das Landgericht Konstanz hatte eine Abmahnung deshalb für entbehrlich gehalten, weil der dortige Bekl. psychisch krank und daher nicht einsichtsfähig war, weshalb eine Abmahnung offensichtlich ohne Wirkung wäre (Rn. 15). So lag es hier nicht.

b) Die Kl. war auch nicht deshalb zur Kündigung berechtigt, weil die Bekl. entgegen der Bestimmung in § 18 Nr. 2 des Mietvertrags es unterließen, dem Vermieter Mitteilung zu machen, wer ein Betreten der Mieträumlichkeiten ermöglichen kann. Dabei kann die Wirksamkeit der Klausel dahinstehen, nachdem die Kl. bereits nicht nachgewiesen hat, dass die Bekl. überhaupt mehrtägig abwesend waren. […]

2. Kündigung vom 11.9.2018

Auch insoweit hat das Amtsgericht einen wichtigen Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 1 BGB zu Recht nicht festgestellt.

Die Erstattung einer Strafanzeige kann eine erhebliche Vertragsverletzung darstellen (zum Ganzen Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 543, Rn. 193-196), wenn die Anzeige auf erfundenen Tatsachen beruht oder leichtfertig erstattet worden ist (a) oder - soweit die Anzeige auf wahren Tatsachen oder Tatsachen, die der Anzeigeerstatter für wahr hält, beruht - wenn der Anzeigeerstatter nicht zur Wahrung eigener Interessen handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zuzufügen (b). Schließlich kann eine Strafanzeige unangemessen sein, wenn der Anzeigeerstatter wahre oder aus seiner Sicht möglicherweise wahre Tatsachen zum Anlass einer Anzeige nimmt, dabei zur Wahrung eigener Interessen handelt, aber zur Klärung der Streitigkeit der Zivilrechtsweg zur Verfügung steht und nicht im Einzelfall Anlass für ein Eingreifen der Behörde besteht (c). Unter diesen Umständen kommt eine Kündigung im Allgemeinen dann nicht in Betracht, wenn der Anzeigeerstatter sorgfältig geprüft hat, ob Anlass zur Anzeige besteht.

Hier hatte der Bekl. im Zusammenhang mit dem zum damaligen Zeitpunkt vor dem Amtsgericht Freiburg anhängigen Urkundenprozess 3 C 1864/17 mit Schreiben vom 1.6.2018 Strafanzeige wegen versuchten Prozessbetruges gegen die Mitglieder des Verwaltungsrates der Kl. erstattet.

a) Dass die Strafanzeige des Bekl. Ziff. 1 auf erfundenen Tatsachen beruht oder jedenfalls leichtfertig erstattet wurde, ist nicht festzustellen. Die Strafanzeige selbst liegt dem Gericht nicht vor.

Soweit die Kl. behauptet, der Bekl. habe gegenüber der Staatsanwaltschaft N. vorgetragen, dass die Mitglieder des Verwaltungsrates der Kl. Staatsangehörige der Schweiz seien, um die Einleitung eines Ermittlungsverfahrens durch die schweizerische Staatsanwaltschaft zu bewirken und ihre Verwaltungsratsmitglieder hierdurch in der Schweiz zu diskreditieren, hatte sie diese von den Bekl. mit Schriftsatz bestrittene und auch in der Berufungsinstanz weiterhin streitige Behauptung nicht unter Beweis gestellt.

Aus der erstmals in der Berufungsinstanz mit Schriftsatz vom 28.3.2019 vorgelegten Nichtanhandnahmeverfügung der Staatsanwaltschaft N. vom 22.8.2018 ist nicht mit hinreichender Sicherheit zu entnehmen, dass der Bekl. jedenfalls leichtfertig angegeben hätte, die Verwaltungsratsmitglieder der Kl. seien Schweizer Staatsbürger. Zwar heißt es unter Ziff. 1.2 der Gründe, dass X1 und X2 entgegen des Hinweises von Rechtsanwalt Y nicht schweizerischer, sondern deutscher Staatsangehörigkeit seien. Welchen Inhalt der erteilte Hinweis hatte, ergibt sich hieraus jedoch nicht. Es ist jedenfalls nicht ausgeschlossen, dass dieser sich auf den Sitz der Kl. oder den Wohnsitz ihrer Verwaltungsratsmitglieder bezogen haben mag oder der Bekl. gegenüber der Staatsanwaltschaft N. lediglich eine als solche gekennzeichnete Vermutung geäußert hatte.

Auch soweit die Kl. ihre Kündigung vom 11.9.2018 darauf stützt, dass der Bekl. gegenüber der Staatsanwaltschaft N. zu Unrecht angegeben habe, dass die Verwaltungsratsmitglieder der Kl. den Vortrag des Bekl. im Urkundenprozess, sein Bad sei nach dem Wasserschaden 2015 bis heute nicht wiederhergestellt, wider besseres Wissen bestritten hätten, ist nicht festzustellen, dass die Strafanzeige auf unzutreffenden Tatsachen beruht.

Dass die Kl. im Urkundenprozess die rückständige Miete in voller Höhe geltend gemacht und in diesem Zusammenhang bestritten hat, dass das Badezimmer nach einem Wasserschaden nicht wiederhergestellt wurde, ist unstreitig und überdies im Sinne von § 291 ZPO gerichtsbekannt. Im Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils vom 29.6.2018 ist […] festgehalten, dass die Kl. bestreite, dass sich das Bad weiterhin in dem vom Bekl. behaupteten Zustand befinde. Dass der Kl. tatsächlich bekannt war, dass das Badezimmer nach dem Wasserschaden nicht vollständig wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt worden war, haben die Bekl. durch Vorlage des Schreibens der Fa. A. Parkett belegt, dem zu entnehmen ist, dass mit den Wiederherstellungsarbeiten nicht fortgefahren werden konnte, nachdem die Kl. keine Entscheidung hinsichtlich des einzubauenden Bodenbelags getroffen hatte, und wurde von der Kl., deren Vortrag sich insoweit auf eine Bezugnahme auf das Kündigungsschreiben beschränkte, auch nicht weiter bestritten.

b) Die Kündigung ist auch nicht deshalb berechtigt, weil der Bekl. die Strafanzeige nicht in Wahrnehmung berechtigter Interessen erstattet hätte, sondern zu dem Zweck, den Verwaltungsräten der Kl. einen Schaden zuzufügen.

Die Anzeigeerstattung erfolgte wegen Prozessbetruges und im Zusammenhang mit einem anhängigen Rechtsstreit. Der Bekl. beruft sich mithin auf das Vorliegen einer Straftat, von der er selbst betroffen sein will.

Dass die Anzeige aus denunziatorischen Motiven erfolgte, ist nicht ersichtlich und ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass die Anzeige bei der international unzuständigen Staatsanwaltschaft N. erstattet wurde. Zwar mag eine Anzeigeerstattung bei der Staatsanwaltschaft am Erfolgsort (Freiburg) näherliegend gewesen sein. Dass die Anzeigeerstattung bei der unzuständigen schweizerischen Staatsanwaltschaft in Schädigungsabsicht erfolgt wäre, ergibt sich hieraus aber nicht, nachdem zum einen die Kl. ihren Sitz und ihre Verwaltungsratsmitglieder ihren Wohnsitz in der Schweiz haben und zum anderen die Annahme eines Handlungsortes am Wohnsitz der Verwaltungsratsmitglieder aus Sicht des Bekl. nicht völlig fernliegend war. Im Übrigen ist eine wider besseres Wissen bei der unzuständigen Staatsanwaltschaft eingelegte Strafanzeige ohnehin nicht geeignet, die Einleitung eines Ermittlungsverfahrens zu bewirken.

c) Auch sonst ergibt sich nicht, dass die Anzeigeerstattung unangemessen gewesen wäre. Zwar war das Vorbringen des Bekl. bereits Gegenstand des vor dem Amtsgericht Freiburg anhängigen Urkundenprozesses. Hier stand aber aus Sicht des Bekl. eine gemäß § 708 Nr. 4 ZPO vorläufig vollstreckbare Verurteilung in Höhe der ungeminderten Miete zu befürchten, nachdem der von der Kl. vertretenen Rechtsauffassung zufolge die vom Bekl. geltend gemachten Mängel im Urkundenprozess nicht zu berücksichtigen seien. Unter diesen Umständen vermag die erfolgte Strafanzeige bei der unzuständigen Staatsanwaltschaft N. keine erhebliche Vertragsverletzung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zu begründen.

Die Erstattung einer Strafanzeige gegen den Vermieter kann eine erhebliche und zur Kündigung berechtigende Vertragsverletzung darstellen, wenn sie auf erfundenen Tatsachen beruht, leichtfertig erstattet worden ist oder – soweit die Anzeige auf Tatsachen oder vom Anzeigenden für wahr gehaltenen Tatsachen beruht – wenn der Anzeigende nicht zur Wahrung eigener Interessen handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zuzufügen. Eine Strafanzeige kann unangemessen sein, wenn der Anzeigende wahre oder für wahr gehaltene Tatsachen zum Anlass einer Anzeige nimmt, dabei zur Wahrung eigener Interessen handelt, aber zur Klärung der Streitigkeit der Zivilrechtsweg zur Verfügung steht. Eine Kündigung kommt im Allgemeinen dann nicht in Betracht, wenn der Anzeigeerstatter sorgfältig geprüft hat, ob Anlass zur Anzeige besteht. Ein mietvertraglich vereinbartes Betretungsrecht steht nicht von vornherein auch dem vom Vermieter mit der Überprüfung von Rauchmeldern beauftragten Unternehmen zu.

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit verschiedener Kündigungen. Sie haben den Rechtsstreit durch gerichtlichen Vergleich für erledigt erklärt und dem Gericht die Kostenentscheidung überlassen.

Das Gericht legte die Kosten der Klägerin als voraussichtlich Unterlegene auf.

Unwirksam sei die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung wegen Zugangsvereitelung, weil die Beklagten keine Überprüfung des Rauchmelders durch die ein Fachfirma ermöglichten. Dem Mietvertrag sei schon nicht zu entnehmen, dass die Beklagten überhaupt verpflichtet wären, Mitarbeitern der Wartungsfirma Zutritt zu ihrer Wohnung zu gewähren. Das von der Klägerin angeführte Betretungsrecht aus dem Mietvertrag stehe „dem Vermieter“, nicht aber von ihm mit der Überprüfung von Rauchmeldern beauftragten Unternehmen zu.

Selbst wenn sich das Betretungsrecht zur Überprüfung der Rauchmelder aus dem Mietverhältnis als vertragliche Nebenpflicht ergeben dürfte, hätten die Beklagten keinen Pflichtverstoß begangen. Nach der Beweisaufnahme sei offengeblieben, ob die Beklagten von dem Termin überhaupt Kenntnis hatten. Ein entsprechender Aushang an einer Stelle, die der Mieter nicht zwangsläufig oder nur in längeren Zeitabständen passieren müsse, reiche nicht.

Eine nach Scheitern eines ersten Wartungstermins per Türaufkleber ausgesprochene, vom Mieter aber nicht erfüllte Bitte um Rückruf zur Terminabsprache stellt auch keine Pflichtverletzung dar, weil keine mietvertragliche Verpflichtung besteht, eigeninitiativ einen Termin mit einem vom Vermieter beauftragten Unternehmen zu vereinbaren.

Würde man die Abwesenheit bei zwei Überprüfungsterminen als Pflichtverletzung bewerten, hätte es vor Kündigung auch einer

Abmahnung bedurft.

Die Klägerin war auch nicht deshalb zur Kündigung berechtigt, weil die Beklagten es entgegen einer mietvertraglichen Vereinbarung unterließen, dem Vermieter Mitteilung zu machen, wer bei ihrer Abwesenheit ein Betreten der Mieträumlichkeiten ermöglichen kann.

Die zweite Kündigung wurde mit einer von den Mietern gegen Mitglieder des Verwaltungsrats der Klägerin erstatteten Strafanzeige ausgesprochen. Auch insoweit liege kein wichtiger Kündigungsgrund vor.

Zwar könne in der Erstattung einer Strafanzeige eine erhebliche Vertragsverletzung liegen, sofern die Anzeige

■ auf erfundenen Tatsachen beruht oder

■ leichtfertig erstattet worden ist oder,

■ soweit die Anzeige auf wahren Tatsachen oder Tatsachen, die der Anzeigeerstatter für wahr hält, beruht, wenn der Anzeigeerstatter nicht zur Wahrung eigener Interessen handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zuzufügen.

Schließlich kann eine Strafanzeige auch unangemessen sein, wenn der Anzeigeerstatter wahre oder von ihm für wahr gehaltene Tatsachen zum Anlass einer Anzeige nimmt, dabei zur Wahrung eigener Interessen handelt, aber zur Klärung der Streitigkeit der Zivilrechtsweg zur Verfügung steht und nicht im Einzelfall Anlass für ein Eingreifen der Behörde besteht.

Eine Kündigung kommt im Allgemeinen dann nicht in Betracht, wenn der Anzeigeerstatter sorgfältig geprüft hat, ob Anlass zur Anzeige besteht.

Hier hatte einer der Beklagten im Zusammenhang mit dem zum damaligen Zeitpunkt vor dem Amtsgericht Freiburg anhängigen Urkundenprozess Strafanzeige wegen versuchten Prozessbetruges gegen die Mitglieder des Verwaltungsrates der Klägerin erstattet. Dass diese Strafanzeige auf erfundenen Tatsachen beruhte oder jedenfalls leichtfertig erstattet wurde, sei nicht festzustellen.

Die Kündigung sei auch nicht deshalb berechtigt, weil der Beklagte die Strafanzeige nicht in Wahrnehmung berechtigter Interessen erstattet hätte, sondern zu dem Zweck, den Verwaltungsräten der Klägerin einen Schaden zuzufügen. Die Anzeigeerstattung erfolgte wegen Prozessbetruges und in Zusammenhang mit einem anhängigen Rechtsstreit. Der Beklagte berufe sich mithin auf das Vorliegen einer Straftat, von der er selbst betroffen sein will.

Dass die Anzeige aus denunziatorischen Motiven erfolgte, sei nicht ersichtlich und ergebe sich auch nicht daraus, dass die Anzeige bei der unzuständigen Schweizer Staatsanwaltschaft erstattet wurde. Zwar möge eine Anzeigeerstattung bei der Staatsanwaltschaft am Erfolgsort (Freiburg) näherliegend gewesen sein. Dass die Anzeigeerstattung bei der unzuständigen schweizerischen Staatsanwaltschaft in Schädigungsabsicht erfolgt wäre, ergebe sich hieraus aber nicht, zumal die Klägerin ihren Sitz und ihre Verwaltungsratsmitglieder ihren Wohnsitz in der Schweiz hätten. Im Übrigen sei eine wider besseres Wissen bei der unzuständigen Staatsanwaltschaft eingelegte Strafanzeige ohnehin nicht geeignet, die Einleitung eines Ermittlungsverfahrens zu bewirken.