Keine Mindestausstattung für die Abgeschlossenheit einer Wohnung

Nach der AVA vom 6. Juli 2021 bedarf es keiner aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen Mindestausstattung für die Abgeschlossenheit einer Wohnung i.S.v. § 3 Abs. 3 WEG.

Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) und in dem aus der Beschlussformel ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen nicht begründet.

Zur Zwischenverfügung Nr. 1: Die Verfügung, der Plan B 2.0 (Grundriss Erdgeschoss) sei durch das Bezirksamt dahin zu ergänzen, dass der (an den Innenhof grenzende) Raum „WC“ (im Folgenden: Badezimmer) mit Nr. 2 zu kennzeichnen sei, ist nicht gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO veranlasst.

Zwar genügt die Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. … vom 14. Juni 2021 nebst Aufteilungsplänen den Anforderungen von § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG nicht. Denn es besteht ein Widerspruch zwischen dem Grundriss und dem Plan B 12.0 (Ansicht Hof-SFL). In der Gebäudeansicht ist das Fenster des Badezimmers mit einer 2 gekennzeichnet, was zu berücksichtigen ist (vgl. Senat, Beschluss vom 27. Sept. 2022 - 1 W 301, 312-342/22 - juris Rn. 31 ff.).

Es ist aber nicht zwingend erforderlich, das Badezimmer zum Sondereigentum zu bestimmen. Zum einen dürfte mit dem nordöstlich abgetrennten kleinen Raum (im Folgenden: Gästetoilette) Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb der Wohnung vorhanden sein. Zum anderen ist diese Mindestausstattung nach der nunmehr geltenden Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) vom 6. Juli 2021 für die Abgeschlossenheit i.S.v. § 3 Abs. 3 WEG nicht mehr erforderlich (Senat, Beschlüsse vom 10. März 2022 - 1 W 300/21 - und vom 14. Juni 2022 - 1 W 122/22 -). Diese sieht gesonderte Anforderungen für die Abgeschlossenheit von Wohnungen nicht mehr vor (§ 5 AVA). Gemäß § 8 Abs. 1 AVA i.V.m. Anlage 1 wird lediglich bescheinigt, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen. Die Ansicht des Verordnungsgebers, inhaltliche Änderungen zur Allgemeinen Verwaltungsvorschrift vom 19. März 1974 bestünden nicht (BR-Drs. 312/21 S. 9), findet im vorrangigen Wortlaut der AVA vom 6. Juli 2021 keine Stütze. Der gesetzliche Begriff „in sich abgeschlossen“ erfasst zudem nur die Abgeschlossenheit im engeren räumlichen Sinn, um den Herrschaftsbereich klar und dauerhaft abzugrenzen, und keine bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Gems-OGB, NJW 1992, 3290).

Es ist auch nicht i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO inhaltlich unzulässig, ohne eine (aus den Plänen ersichtliche) Mindestausstattung für im Sondereigentum stehende Räume Wohnzwecke gemäß § 1 Abs. 2 WEG zu bestimmen. Vielmehr ist es Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige bauordnungsrechtliche Vorgaben - wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Dusche o. Ä. - zu erfüllen (BGH, NJW-RR 2017, 462 Rn. 19 ff.). Welche Leitungen u. Ä. in einem Haus verlegt sind, gibt der Aufteilungsplan ohnehin regelmäßig nicht wieder.

Danach kann das Badezimmer zum Gemeinschaftseigentum bestimmt werden, sollte die Beteiligte dies tatsächlich wollen. Wegweisend und ohne Bindungswirkung wird darauf hingewiesen, dass es dafür nicht genügte, dass das Bezirksamt auf dem Ansichtsplan die Nr. 2 im Fenster des Badezimmers streicht und die Beteiligte auf diese Ergänzung zur Abgeschlossenheitsbescheinigung Bezug nimmt. Vielmehr bedürfte es einer ausdrücklichen Erklärung der Beteiligten in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO, dass der mit „WC“ gekennzeichnete, nicht nummerierte Raum Gemeinschaftseigentum sein solle.

Auch wenn die Teilungserklärung/Eintragungsbewilligung auslegungsfähig ist (vgl. Demharter, GBO, 32. Aufl., § 19 Rn. 28) und im Zweifel kein Sondereigentum entsteht (Senat, Beschluss vom 27. Sept. 2022, aaO.), ist im Eintragungsverfahren auf klare und eindeutige Eintragungsgrundlagen hinzuwirken (vgl. Demharter, aaO., Anh. § 13 Rn. 5, § 19 Rn. 27). Die Kennzeichnung des Badezimmers mit Nr. 2 wurde nach dem Gesamtzusammenhang offensichtlich nur versehentlich unterlassen. Auch der Beschwerde ist nicht zu entnehmen, warum es sinnvoll sein könnte, diesen Raum - oder bei den Einheiten Nr. 4, 10 und 12 die Gästetoilette - dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Die fehlende Kennzeichnung eines einzelnen, nicht besonders hervorgehobenen Raums, der innerhalb eines im Sondereigentum stehenden Gebäudeteils liegt, ist bei Grundbucheinsichten leicht zu übersehen. Darüber hinaus wird teilweise vertreten, ein solcher Einzelraum gehöre auch ohne Nummerierung entsprechend § 94 BGB oder nach der natürlichen Anschauung zum Sondereigentum (vgl. OLG München, FGPrax 2011, 281). Ohne eine zweifelsfreie Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum wäre der Bestimmtheitsgrundsatz nicht gewahrt.

Zur Zwischenverfügung Nr. 2, 5 und 6: Das Grundbuchamt kann aus den zuvor genannten Gründen nicht verlangen, dass die Gästetoiletten der Einheiten Nr. 4, 10 und 12 zum Sondereigentum bestimmt werden. Für eine Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum bedürfte es allerdings der zuvor beschriebenen Klarstellung.

Zur Zwischenverfügung Nr. 3 und 4: Diese Verfügung ist in ihrer geänderten Fassung vom 17. September 2021 (vorletzter Abs.) gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO veranlasst. Insbesondere bedarf es aus den zuvor genannten Gründen einer ausdrücklichen Ergänzungserklärung in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO, falls die (Abstell-) Räume im Flurbereich der Einheiten Nr. 6 und 8 nach dem Willen der Beteiligten im Gemeinschaftseigentum stehen sollen.

Nach der seit Mitte 2021 geltenden Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) bedarf es keiner aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen Mindestausstattung für die Abgeschlossenheit einer Wohnung.

Das Kammergericht hatte sich in einem Beschwerdeverfahren mit den Vorgaben an einen Aufteilungsplan und mit der seit dem 6. Juli 2021 geltenden Fassung der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) für die Abgeschlossenheit i.S.v. § 3 Abs. 3 WEG zu befassen. Das Grundbuchamt hatte dem Antragsteller durch Zwischenverfügung aufgegeben, dass ein Plan zum Grundriss des Erdgeschosses eines Objektes dahingehend zu ergänzen sei, dass ein mit „WC“ bezeichneter Raum mit einer Ziffer zu kennzeichnen und damit zum Sondereigentum zu erklären sei.

Das Kammergericht hob die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes auf. Zur Begründung führte es zum einen aus, dass der Aufteilungsplan neben dem Raum „WC“ auch noch einen weiteren abgetrennten Raum, nämlich eine Gäste­toilette, auswies, der die Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb der Wohnung dokumentierte. Zum anderen sei diese Mindestausstattung aber nach der jetzt geltenden Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem WEG (AVA) vom 6. Juli 2021 für die Abgeschlossenheit i.S.v. § 3 Abs. 3 WEG nicht mehr erforderlich; § 5 AVA sehe gesonderte Anforderungen für die Abgeschlossenheit von Wohnungen nicht mehr vor. Gemäß § 8 Abs. 1 AVA i.V.m. Anlage 1 werde lediglich bescheinigt, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen. Die Ansicht des Verordnungsgebers, inhaltliche Änderungen zur AVA vom 19. März 1974 bestünden nicht, fände im Wortlaut der AVA vom 6. Juli 2021 keine Stütze.

Der gesetzliche Begriff „in sich abgeschlossen“ erfasse zudem nur die Abgeschlossenheit im engeren räumlichen Sinn, um den Herrschaftsbereich klar und dauerhaft abzugrenzen. Bauordnungsvorschriften aber seien insoweit nicht betroffen.

Es sei auch nicht i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO inhaltlich unzulässig, ohne eine aus den Plänen ersichtliche Mindestausstattung für im Sondereigentum stehende Räume Wohnzwecke gemäß § 1 Abs. 2 WEG festzulegen. Vielmehr sei es Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige bauordnungsrechtliche Vorgaben – wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Dusche o. Ä. – zu erfüllen.

Die Entscheidung nimmt mit hinreichender Klarheit die Abgrenzung zwischen der früheren Fassung der AVA und der seit 6. Juli 2021 geltenden und überarbeiteten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) vor.

In der Fassung der AVA vom 19. März 1974, dort Nr. 4, war eine Wohnung die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen; dazu gehörten stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC. Diese sogenannten Ausstattungserfordernisse finden im Wortlaut der seit 6. Juli 2021 geltenden AVA keine Erwähnung mehr.

Nach § 5 AVA sind Wohnungen, aber auch Teileigentum, dann abgeschlossen, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt sind, z. B. durch Wände und Decken, und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum haben. Von der Anforderung zusätzlicher Ausstattungsmerkmale an eine Wohnung ist in der geltenden AVA nicht mehr die Rede.

Insoweit ist dem Kammergericht beizupflichten. Der Erfüllung der Vorgaben des § 3 Abs. 3 Fall 1 WEG, nämlich der Abgeschlossenheit, steht es nicht entgegen, Räume an einer Wohnung zu Sondereigentum zu erklären, auch wenn in den Aufteilungsplänen etwa Toilette und Dusche nicht eingezeichnet ist.

§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Hs. 2 WEG fordert, dass im Aufteilungsplan alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume mit der jeweils gleichen Nummer gekennzeichnet sind. Damit wird sichergestellt, dass der Inhalt des jeweiligen Sondereigentums, nämlich die zu ihm gehörenden Räume, aus der Eintragung im Grundbuch und der dort zulässig in Bezug genommenen Grundlage mit der erforderlichen Eindeutigkeit hervorgeht. Sinn des Aufteilungsplans ist es damit, dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung zu tragen. Das Sondereigentum soll auf die dafür vorgesehenen Räume beschränkt bleiben und die Grenzen des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums klar abgesteckt werden.

Sinn des Aufteilungsplans ist es eben nicht, die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die Bestimmungen der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu beschränken. Auch Eintragungen des planenden Architekten in diese Pläne kommt nach ständiger Rechtsprechung nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung zu (BGH v. 9. Dezember 2016 - V ZR 84/16 - GE 2017, 301). Die Benennung einer Einheit als Wohnung, ohne dass Küche und Bad in den Plänen eingezeichnet sind, ergibt damit keine Zweckbestimmung, d. h. hier keine Beschränkung, dass die Einheit nicht als Wohnung genutzt werden dürfte. Soll der Aufteilungsplan ausnahmsweise eine Nutzung verbindlich regeln, muss dies eindeutig aus der Bezugnahme in der Teilungserklärung respektive dem Teilungsvertrag oder der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (BGH v. 16. November 2012 - V ZR 246/11).

Auch auf Vorschriften zum Bauordnungsrecht kommt es nicht an, was § 4 Abs. 2 AVA jetzt ausdrücklich klarstellt. Bei der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung hat die Baubehörde die bebauungsrechtliche Zulässigkeit der errichteten oder zu errichtenden Räume und ihrer Nutzung nicht zu prüfen. Beschränkungen in einer Baugenehmigung können daher nicht dazu führen, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung verweigert wird (BGH v. 22. Dezember 1989 - V ZR 339/87 - GE 1990, 271; OVG Lüneburg v. 30. Juni 1983 - 14 A 39/82).

Gleichwohl wird vertreten, dass trotz des veränderten Wortlauts der AVA in der Fassung vom 6. Juli 2021 für die Abgeschlossenheit einer Wohnung (immer noch) zusätzliche Anforderungen bestehen. Unter Verweis auf andere Rechtsgebiete sei bei der Definition des Begriffs „Wohnung“ nach wie vor davon auszugehen, dass es sich um eine Mehrheit von Räumen handelt, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass sie die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen (BFH v. 27. Oktober 1998 - X R 157/95). Danach müssten nach wie vor Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguss und Toilette vorhanden sein (Armbrüster in Bärmann, WEG, 15. Aufl., § 3 Rn. 97; Müller in Hügel, WEG, 5. Aufl., § 1 Rn. 24).

Meines Erachtens lässt sich dies aufgrund des jetzt klaren Wortlautes der AVA vom 6. Juli 2021 nicht belastbar vertreten, und es ist auch nicht unmittelbar erkennbar, inwieweit es darauf ankommen sollte.

Für die sachenrechtliche Zuordnung von Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum der im Objekt vorhandenen Räume wie auch die Berechtigung, eine Einheit als Wohnung zu nutzen, ist nicht entscheidend, ob im Aufteilungsplan die Ausstattungsmerkmale (etwa die Badezimmer- oder Küchenobjekte) eingetragen sind oder nicht.

Hinzu kommt, dass (physisch) vorhandene Badezimmer- oder Küchenobjekte in einer Einheit regelmäßig im Sondereigentum stehen. Von daher käme es (auch) nicht darauf an, wenn etwa in einem Aufteilungsplan eine Dusche nicht oder an anderer Stelle als physisch vorhanden eingezeichnet wäre und der jeweilige Sondereigentümer dann unter Verweis auf einen unverjährbaren Anspruch auf ordnungsmäßige Erstherstellung eben den Einbau jenes Sanitärgegenstandes auf Kosten der Gemeinschaft fordern würde (BGH v. 20. November 2015 - V ZR 284/14 - GE 2016, 198). Ein Anspruch auf ordnungsmäßige Erstherstellung betrifft das Gemeinschaftseigentum, und auch insoweit wäre der Sondereigentümer – wie im Hinblick auf die Erfüllung der bauordnungsrechtlichen Vorgaben auch – auf sich gestellt.

Dr. Thomas Hansen, RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (IKB Fachanwälte)