Keine Minderung wegen optischer Beeinträchtigung durch Müllplatz

Verlegt der Vermieter den Mülltonnenplatz in die Nähe der Erdgeschosswohnung des Mieters, ohne dass Geruchs- und Lärmbelästigungen damit verbunden sind, ist die bloße optische Beeinträchtigung unerheblich und berechtigt nicht zur Mietminderung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. vermietete dem Bekl. seit dem 16. Mai 2007 mittels Mietvertrag eine zu dem Hof liegende Parterre-Wohnung im Anwesen Nr. 16 in B.

Zu diesem Zeitpunkt befanden sich die Müll- und Biotonnen der Wohnanlage der Kl. und die Papiertonnen - nunmehr unstreitig - noch bei dem Hauseingang … Straße Nr. 10 bzw. an der Straße …

Im Rahmen einer baulichen und gärtnerischen Neugestaltung des Hofes durch die Kl. im Jahre 2009 wurde dann - neben der neuen, gartenlandschaftlichen Gestaltung des Hofes - auch eine „Gitterbox“ (eingezäunter, mit Pflastersteinen gepflasterter Bereich mit einer Stahl-Doppeltür) für 7 Mülltonnen à 240 Liter und 3 Biotonnen sowie 2 „gelbe“ Tonnen auf dem Hof, in der Nähe des Eingangs zum Keller … Straße Nr. 16 errichtet, so dass diese Müll-, Bio- und gelben Tonnen seit diesem Zeitpunkt nicht mehr bei dem Hauseingang Nr. 10 bzw. an der Straße …, sondern auf dem Hof des Gebäudekomplexes in Höhe des Kellereingangs Nr. 16 abgestellt waren.

Das Küchenfenster und das Badezimmer der Wohnung des Bekl. befinden genau gegenüber der Gitterbox für die Müll-, Bio- und gelben Tonnen, sein Schlaf- und Wohnzimmer befinden sich jeweils seitlich versetzt gegenüber diesem Abstellplatz für diese Tonnen.

Der Abstand zwischen der Wand des Hauses Nr. 16 bis zu der Gitterbox für die Müll-, Bio- und gelben Tonnen beträgt ca. 10 m.

Zwischen der Wand des Hauses und dieser Gitterbox befindet sich zunächst beim Kelleraufgang ein Rosenbeet mit einer anschließenden, kurz gehaltenen Hecke. Hiernach ist dann ein gepflasterter Zufahrtsweg für Fahrzeuge auf dem Hof vorhanden. Danach erst schließt sich dann der mit gelben Steinen gepflasterter Zugang zu der Gitterbox und die Gitterbox selbst an.

Etwa im Jahre 2015 wurde dann durch die Kl. seitlich neben der Gitterbox für die Müll-, Bio- und gelben Tonnen auf dem Hof unstreitig auch noch auf einer Fläche von ca. 20 m² eine Einhausung bzw. ein hölzerner Unterstellplatz für Altpapiercontainer (d. h. ein ebenso eingezäunter Bereich mit Holzlatten) für die blauen Papiertonnen errichtet.

Seit November 2015 beträgt die monatlich zu zahlende Miete 344,97 €.

Von Dezember 2015 an kam der Bekl. seiner monatlichen Mietzahlung zudem unstreitig nicht mehr in voller Höhe nach, sondern kürzte die Miete in den Monaten Dezember 2015 bis einschließlich Juli 2016 um jeweils 34,49 €/Monat - d. h. um 10 % der Bruttomiete -, so dass bis Ende Juli 2016 der offene Zahlungsbetrag insgesamt 292,58 € betrug. […]

Der Bekl. behauptet, dass er zu Recht den Mietzins um 10 % gemindert habe, weil der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung durch die Errichtung der „Gitterboxen für die Müllentsorgung“ beeinträchtigt werde. […]

Der Kl. steht gegenüber dem Bekl. ein Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete in Höhe von 145,61 € für den Zeitraum bis einschließlich Juli 2016 zu (§§ 535, 536 ff. BGB). Der Bekl. befand sich mit der Mietzahlung für die Monate November 2015 bis einschließlich Juli 2016 in Verzug, da dem Bekl. ein Mietminderungsrecht gemäß § 536 BGB zur Seite stand. […]

Richtet die Vermieterin - so wie hier die Kl. - einen neuen Platz für die Mülltonnen ein, kann ein nicht nur unerheblicher Mangel gegeben sein, wenn der jeweilige Mieter den Hausmüll nicht mehr nur wenige Schritte von dem Mietshaus weiter entleeren kann, sondern nunmehr einen Weg zum Müllplatz von 165 m oder mehr zurücklegen muss (AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012, 6 C 258/12, GE 2013, 215; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 536 BGB, Rn. 263), so dass der nunmehr in diesem Objekt zentraler (und nicht mehr am Außenrand) gelegene Mülltonnenplatz sogar eine Verbesserung für die meisten Mieter in diesem Objekt darstellt. In diesem Fall begründet die Stilllegung des vorherigen Mülltonnenplatzes am Rand des Objekts auch keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel (LG Berlin, Urteil vom 1.12.2009, 63 S 162/09, GE 2010, 547; AG Wedding, Urteil vom 5.4.2011, 16 C 513/10, GE 2011, 760 f.).

Ein Anspruch des Mieters auf Beseitigung und Entfernung eines vor seinem Kellereingang neu errichten Mülltonnenplatzes besteht in der Regel auch nicht, da das Hofgelände, auf dem sich die Gitterbox für die Müll-, Bio- und gelben Tonnen und der hölzerne Unterstellplatz für Altpapiercontainer befinden, nicht wie die Wohnung als Mietsache anzusehen sind und die Kl. als Vermieter zudem durch öffentlich-rechtliche Vorschriften hierzu auch verpflichtet ist (LG Berlin, Urteil vom 2.7.1991, 64 S 105/90, GE 1991, 937; AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012, 6 C 258/12, GE 2013, 215). […]

Wird der neue Müllplatz im Interesse der übrigen Hausgemeinschaft und/oder aufgrund der Neugestaltung des Innenhofs bzw. aufgrund der Satzungsänderung der Stadt hinsichtlich des Altpapiers insofern also derartig verlegt, dass ein Mieter des Hauses hierdurch dann gewisse Beeinträchtigungen hinnehmen muss, schließt dies zwar einen Anspruch des Mieters auf Beseitigung und Entfernung der Mülltonnen bzw. des neuen Müllplatzes aus, jedoch wird hierdurch ein Minderungsrecht des von der Beeinträchtigung betroffenen Mieters gemäß § 536 BGB grundsätzlich noch nicht ausgeschlossen (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 536 BGB, Rn. 263). […]

Nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB bleibt jedoch eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache außer Betracht. […]

Insbesondere begründen nachteilige Veränderungen des Wohnumfeldes einen Mangel nur dann, soweit hierdurch der Gebrauch der Wohnung zu Mietzwecken unmittelbar und erheblich beeinträchtigt wird (AG Dresden, Urteil vom 4.3.2016, 141 C 1707/15, juris).

Das Gebrauchsrecht des Mieters gemäß § 535 Abs. 1 BGB umfasst zwar insofern auch die Nutzung der außerhalb der gemieteten Wohnung liegenden Allgemeinflächen, insbesondere hier also auch des begrünten Hofes. Da diese Flächen im Verhältnis zur Nutzung der eigentlich gemieteten Räume, an denen ein ausschließliches Nutzungsrecht des Bekl. besteht, jedoch eine deutlich untergeordnete Bedeutung haben, wirken sich Gebrauchseinschränkungen hier nur in entsprechend geringfügigem Umfang aus, so dass (insbesondere bei lediglich optischen Beeinträchtigungen) die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB in der Regel bei diesen Allgemeinflächen nicht erreicht wird und aus diesem Grund eine Minderung nur in besonders gelagerten Fällen überhaupt in Betracht kommen kann.

Der Abstand zwischen der Wand des vom Bekl. bewohnten Hauses Nr. 16 bis zu der Gitterbox für die Müll-, Bio- und gelben Tonnen beträgt ca. 10 m. Insofern war durch das Gericht beim Ortstermin aber eine direkte Beeinträchtigung der Wohnung des Bekl. nicht wahrnehmbar. Die über dem Kellergeschoss des Hauses befindliche (d. h. somit noch mindestens 1 m über Terrain liegende) und ca. 2,50 m hohe Wohnung des Bekl. wird hierdurch weder hinsichtlich des Einfalls des Sonnenlichts noch in sonstiger Art und Weise irgendwie direkt beeinträchtigt. […]

Hier ließ sich die Doppeltür der Gitterbox beim Ortstermin leicht öffnen und waren Geräusche beim Öffnen dieser Tür für das Gericht gerade nicht wahrnehmbar. Auch beanstandet der Bekl./Mieter hier nicht das Geräusch beim Zufallen der Mülltonnendeckel, so dass durch diesen Müllplatz auch keine erheblichen Lärmbelästigungen verursacht werden, zumal der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus auch nicht erwarten kann, dass Geräusche von außen (wie z. B. beim Zufallen des Deckels einer Müll- oder Papiertonne) nicht mehr wahrgenommen werden (AG Charlottenburg, Urteil vom 25.11.2004, 211 C 476/02, GE 2005, 1199).

Geräuschbelästigungen, die hierdurch eintreten, entsprechen dem üblichen Lebensrisiko, das denjenigen trifft, der im Erdgeschoss einer Großwohnanlage eine Wohnung angemietet hat (AG Köln, Urteil vom 28.12.1989, 205 C 397/89, WuM 1991, 343). […]

Auch konnte das erkennende Gericht bei dem Ortstermin am 13. Juni 2017 (d. h. bei warmen Außentemperaturen) keinerlei wahrnehmbare, unangenehme Gerüche hier feststellen. […]

Die Nutzung der vom Bekl. angemieteten Räume wird durch diesen Müllplatz entsprechend dem Ergebnis des Ortstermins nicht tangiert. Lediglich die Aussicht auf die Grünfläche des Hofes von der Wohnung des Bekl. aus ist nunmehr optisch etwas beeinträchtigt (LG Berlin, Urteil vom 20.6.2003, 63 S 282/02, GE 2003, 1019 f.). […]

Die vorliegend lediglich gegebenen optischen Beeinträchtigungen überschreiten somit nicht das Maß dessen, was der Bekl. als zumutbar hinzunehmen hat.

Wenn sich das Umfeld des Mieters negativ verändert, kann das einen zur Minderung berechtigenden Mangel darstellen, sofern es sich um eine erhebliche Veränderung handelt, die für den Mieter unzumutbar ist, und womit er nicht rechnen musste. Eine bloße optische Beeinträchtigung durch Verlegung des Müllplatzes – ohne dass damit erhebliche Geruchs- und Lärmbelästigungen verbunden sind – stellt dagegen eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit dar.

Der Vermieter hatte den Hof der Wohnanlage baulich und gärtnerisch neu gestaltet und dabei die Mülltonnen (Graue Tonnen, Papiertonnen und Biomülltonnen) 10 m vor der Erdgeschosswohnung eines Mieters aufstellen lassen. Dieser fühlte sich beeinträchtigt und minderte die Miete um 10 %. Die Zahlungsklage des Vermieters war begründet.

Nach Durchführung eines Ortstermins stellte das Amtsgericht Brandenburg fest, dass lediglich eine optische Beeinträchtigung vorliege, die der Mieter als zumutbar hinzunehmen habe. Eine erhebliche Geräusch- oder Geruchsbelästigung sei nicht nachgewiesen, zumal gewisse Beeinträchtigungen für den Mieter einer Wohnung im Erdgeschoss einer Wohnanlage zum allgemeinen Lebensrisiko gehörten. Wegen der unerheblichen Minderung der Tauglichkeit müsse daher eine Mietminderung ausscheiden.