Keine Minderung wegen Nichteinhaltung von Wärmeschutzvorschriften, Einhaltung neuer technischer Vorschriften

1. Aus einer etwaigen Nichteinhaltung einer sich aus der Energieeinsparverordnung ergebenden lediglich öffentlich-rechtlichen Nachrüstverpflichtung (Dämmung der oberen Geschossdecke) kann der Mieter - ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung - kein Recht zu einer Mietminderung herleiten.

2. Auch eine etwaige Nichteinhaltung der Wärmeschutzverordnung vom 24. Februar 1982 würde isoliert betrachtet noch keinen Mangel darstellen. In erster Linie kommt es darauf an, ob der Zustand der Mietsache von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Die Nichteinhaltung von Bauvorschriften stellt erst dann einen Mangel dar, wenn sie sich in irgendeiner Weise negativ auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnräume auswirkt.

(Nichtamtliche Leitsätze)

I. Die Klage ist in dem nach Teilerledigung verbliebenen Umfang begründet. Die Kl. hat gegen die Bekl. Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses für den Zeitraum Februar 2015 bis Mai 2017 in Höhe von insgesamt 2.462 €. […]

Die Miete war in dem genannten Zeitraum nicht um 92 € (ca. 10 % der Nettokaltmiete) gemindert, da ein Mangel im Sinne von § 536 BGB nicht vorlag.

Ein Mangel einer Mietwohnung, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Zustand. Maßstab für diese Beurteilung sind in erster Linie die Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Fehlt es an Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, schuldet der Vermieter eine Beschaffenheit, die sich für den vereinbarten Nutzungszweck - hier die Nutzung als Wohnung - eignet, und die der Mieter nach der Art der Mietsache erwarten kann. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.

1. Kalte Wände: Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze stellt es keinen - nicht einmal einen unerheblichen - Mangel dar, dass sich die Wandflächen unterhalb der Fenster nach der Behauptung der Bekl. „kalt, klamm und feucht“ anfühlen. Es gehört auch nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass sich Außenwände warm und trocken „anfühlen“. Dass sich Außenwände kalt, klamm und feucht anfühlen, ist ein rein subjektives Empfinden und lässt nicht ansatzweise den Schluss darauf zu, dass sie auch kalt, klamm und feucht sind. Feuchtigkeit in der Wohnung wird regelmäßig optisch sichtbar durch Schimmelbildung, Stockflecken und vergleichbare Schäden. Die Bekl. hat insoweit jedoch zugestanden, dass die Wände gerade keine Feuchtigkeitsflecken o. Ä. aufweisen. Dann aber fehlt es an jeglichen unmittelbaren Auswirkungen auf die Mietsache; eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs liegt nicht vor.

Soweit die Bekl. darauf abstellt, dass sich die Wände wie beschrieben anfühlen würden, sei darauf zurückzuführen, dass das Dachgeschoss entgegen der Verpflichtung nach der Energiesparverordnung nicht nachträglich wärmegedämmt worden sei, führt dies zu keinem anderen Ergebnis.

Aus den Regelungen der Energieeinsparverordnung können sich lediglich öffentlich-rechtliche Pflichten des Vermieters ergeben. Diese vermögen ohne entsprechende Vereinbarung der Mietvertragsparteien nicht unmittelbar mietvertragliche Pflichten zu begründen. Aus der Nichteinhaltung der sich aus der Energieeinsparverordnung ergebenden Nachrüstverpflichtungen (Dämmung der oberen Geschossdecke) kann der Mieter keine Ansprüche auf Mietzinsminderung herleiten (LG Köln, Beschluss vom 3. Juni 2014 - 10 S 48/14 -, juris).

Aber auch dann, wenn - wie die Bekl. behauptet - die Wärmeschutzvorschriften nach der Verordnung über den Wärmeschutz vom 24.2.1982 nicht eingehalten worden sein sollten, stellt dies isoliert keinen Mangel dar. Technische Normen sind für die Frage des vertragsmäßigen Zustandes untergeordnet. In erster Linie kommt es darauf an, ob der Zustand der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Die Nichteinhaltung von Bauvorschriften stellt mithin erst dann einen Mangel dar, wenn sie sich in irgendeiner Weise negativ auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnräume auswirkt. Dies kann im vorliegenden Fall jedoch nicht festgestellt werden. Wie bereits ausgeführt, stellt der behauptete Umstand, dass sich die Wände kalt, klamm und feucht „anfühlen“, keine Beeinträchtigung dar; Feuchtigkeitsschäden liegen nicht vor. Soweit die Bekl. auf „Wärmeverluste“ abstellt, fehlt es an jeglichem konkreten Vortrag, etwa zu extrem hohen Heizkosten o. Ä. Zudem verfügt die Wohnung über recht große Fensterflächen, weshalb der Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen ist, dass davon auszugehen sei, dass es bei kalten Außentemperaturen infolge von winterlich kalten Fensterflächen zu Kaltluftströmungen komme: Die Raumluft kühle sich an den kalten Fensterflächen ab, sinke ab und streiche über den Boden der Räume, wo sie einen Kaltluftsee bilde. Schon danach spricht alles dafür, dass die von den Fenstern ausgehende Kaltluft auch die Wände darunter abkühlt - mit dem Ergebnis, dass sich diese eben „kalt, klamm und feucht“ anfühlen.

2. Undichte Fenster: Die Bekl. ist nach Einholung des Sachverständigengutachtens davon abgerückt, dass die Fenster aktuell undicht sind, hält jedoch daran fest, dass es bis zu den Abdichtungsarbeiten im September 2016 erhebliche Undichtigkeiten an den Fenstern gegeben habe. Die Zugerscheinungen seien noch deutlicher und spürbar unangenehmer als gegenwärtig gewesen. Diese Behauptung steht jedoch im Widerspruch zu ihrer früheren Behauptung, es ziehe trotz der Reparaturmaßnahmen „unverändert“. Aber selbst wenn man ihre Behauptung, es habe zuvor stärker gezogen, als richtig unterstellt, läge der Mangel lediglich in dem ersichtlich marginalen Unterschied zwischen dem Zustand vor und nach den Abdichtungsmaßnahmen. Da es aktuell in der kalten Jahreszeit - nach den Feststellungen des Sachverständigen mit hoher Wahrscheinlichkeit wegen der Fallluft - noch immer zu erheblichen Zugerscheinungen kommt, die jedoch keinen Mangel darstellen und für die Beurteilung, ob vor den Abdichtungsmaßnahmen ein erheblicher Mangel vorlag, hinweggedacht werden müssen, wird die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten.

3. Schornsteinqualm: Die behaupteten Qualmgerüche aus dem Schornstein stellen keinen Mangel dar, da die unmittelbare Nähe des Schornsteins zu der Dachgeschosswohnung und daher auch die unvermeidlichen Immissionen vertragsgemäß sind. Der bauliche Zustand war unstreitig bereits bei Anmietung der Wohnung vorhanden. Da Schornsteine gerade den Zweck haben, Rauchgase ins Freie zu führen, die üblicherweise auch nicht völlig geruchsneutral sind, stand auch von Anfang an fest, dass es je nach Wetterlage, Windverhältnissen etc. zu Geruchsbelästigungen in der Wohnung kommen würde. […]

4. Essensgerüche: Die Bekl. macht weiter geltend, es habe seit Herbst 2014 unangenehme Essensgerüche ausgehend von einem vor längerer Zeit eingebauten Dachrohrsystementlüfter auf dem Flachdach nahe der Terrasse gegeben, so dass das Lüften des Schlafzimmers je nach Wetterlage erheblich eingeschränkt gewesen sei. Im Grundsatz gilt, dass die Verbreitung von Küchengerüchen allein noch keinen Mangel darstellt. Ein Mangel liegt erst dann vor, wenn es sich um eine erhebliche und durchgängige Belastung des Geruchsempfindens handelt (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, Rn. 111 zu § 536 BGB). Hierzu trägt die Bekl. jedoch nicht im Ansatz ausreichend vor. Insbesondere gab es erhebliche Geruchsbeeinträchtigungen selbst nach ihrem eigenen Vortrag nur „je nach Wetterlage“. Das Gericht vermag anhand dieses vagen Vortrags nicht zu beurteilen, ob eine erhebliche und vor allem durchgängige Belastung des Geruchsempfindens vorlag.

5. Geräusche durch Klimaanlage: Und schließlich berechtigen auch die behaupteten Geräusche durch die Klimaanlage nicht zur Minderung. Die Klimaanlage, die sich auf der Dachseite des Badezimmers befindet, soll nach der Behauptung der Bekl. „zwischendurch über Tage extrem laut“ gewesen sein, so dass sogar bei geschlossenen Dachluken diese Geräusche zu hören gewesen seien und den Schlaf gestört hätten. Derartige Lärmbelästigungen durch eine Klimaanlage können zwar durchaus einen Mangel der Mietsache darstellen, jedoch sieht sich das Gericht nicht in der Lage, zu beurteilen, ob die Erheblichkeitsgrenze überschritten wurde, und falls ja, in welchem Ausmaß. Eine Minderungsquote lässt sich auf der Basis des unzureichenden Vortrags nicht festlegen. Die Bekl. trägt weder zur Häufigkeit noch zur Dauer der Geräusche vor. Was sie unter „zwischendurch über Tage“ versteht, erschließt sich ohne nähere Erläuterung nicht. […]

Wenn der Mieter geltend macht, dass sich Wände „kalt, klamm und feucht anfühlen“, weil die Dachgeschosswohnung unzureichend gedämmt sei, handelt es sich zum einen nur um „rein subjektives Empfinden“, zum anderen um unbeachtlichen Vortrag, weil aus der bloßen Nichteinhaltung entsprechender baurechtlicher Vorschriften grundsätzlich kein Minderungsrecht hergeleitet werden könne, so das Amtsgericht Charlottenburg in einem Fall, in dem die Mieterin zahlreiche (weitere) Mängel geltend gemacht hatte.

Die Beklagte bewohnt im Hause des Klägers aufgrund eines im Jahr 2000 abgeschlossenen Mietvertrages eine Dachgeschosswohnung, die 1990 im Zuge eines Dachgeschossausbaus errichtet worden ist. Unter Hinweis darauf, dass die Fenster undicht seien, unangenehme Essensgerüche von einem Dachrohrsystementlüfter ausgingen, gelegentlich Qualmgerüche von einem benachbarten Schornstein eindrängen, Lärm von einer Klimaanlage zu hören sei und die Wärmedämmung weder der Energieeinsparverordnung 2009 noch der Wärmeschutzverordnung von 1982 entspräche, was zur Folge habe, dass sich die Wände im Winter kalt, klamm und feucht anfühlten, minderte die Beklagte die Miete ab April 2015 um ca. 10 % der Nettokaltmiete.

Das AG Charlottenburg hielt die Einwendungen der Beklagten für unerheblich und gab der Mietklage in vollem Umfang statt. Soweit es den Vortrag der Beklagten zum „Anfühlen“ der Außenwände angehe, handele es sich um subjektives Empfinden, das nicht einmal ansatzweise den Schluss darauf zulasse, dass die Wände auch tatsächlich kalt, klamm und feucht seien. Die behauptete Nichteinhaltung des Wärmeschutzes könne mietvertragliche Rechte des Mieters nicht unmittelbar begründen, sondern erst dann, wenn sich der Verstoß gegen Bauvorschriften negativ auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnräume auswirke. Das könne dem Vortrag der Beklagten aber nicht entnommen werden, auch der Hinweis auf „Wärmeverluste“ sei unbeachtlich, weil weitergehender Vortrag etwa zu außerordentlich hohen Heizkosten fehle.

Das Amtsgericht hatte zur Behauptung der Mieterin, dass die Fenster undicht seien, das Gutachten eines Sachverständigen eingeholt, der eine Undichtigkeit der Fenster nicht feststellen konnte, aber im Hinblick auf die großen Dachfenster zum Ergebnis kam, dass es bei kalten Außentemperaturen wegen der kalten Fensterflächen zu Kaltluftströmungen komme: Die Raumluft kühle sich hier ab, sinke nach unten, streiche über den Boden der Räume und bilde dort einen Kaltluftsee. Deswegen – so das Amtsgericht – sei davon auszugehen, dass die von den Fenstern ausgehende Kaltluft auch die darunter liegenden Wände abkühle: Dagegen lässt sich sicherlich nichts einwenden … (außerdem weiß ich jetzt auch, was die Ursache für den bei uns im Winter in der Küche von oben kommenden kalten Luftzug ist!).