Keine Minderung für nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Großbaustelle

1. Grundsätzlich stellen Baumaßnahmen in der Nachbarschaft keine Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der vermieteten Wohnung dar, so dass eine Minderung ausscheidet.

2. Anders ist es nur bei besonders lärmintensiven Arbeiten (hier: Flügelglättarbeiten).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien sind durch einen Mietvertrag vom 1. Februar 2005 über die von der Bekl. genutzten Wohnung … in Treptow verbunden. Seit Mai 2016 wird die gegenüber liegende Freifläche „Bouchégärten“ in zwei Bauabschnitten mit 250 Wohnungen bebaut. Die Kl. verlangt Feststellung der Minderung der Miete um 20 % seit Mai 2016 bis zum Abschluss der Arbeiten. Für besonders lärmintensive Flügelglättarbeiten in den „Bouchégärten“ räumte die Bekl. für 15 Tage im Mai 2016 eine Minderung der Bruttomiete von 20 % ein. Die Kl. behauptet, in sieben einzelnen Nächten im Januar und Februar 2017 hätten lärmintensive Arbeiten unter Flutlicht stattgefunden. Die Bekl. ist der Auffassung, aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung zur Beschaffenheitsvereinbarung seien die Immissionen nicht als vertragswidrig anzusehen, weil mit Bautätigkeiten zu rechnen war.

I. Der Kl. steht ein Recht zur Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zu.

1. Die Einwirkungen aufgrund der bezeichneten Baumaßnahmen mit Ausnahme der Flügelglättarbeiten aus dem Mai 2016 sowie streitigen Nachtarbeiten in sieben einzelnen Nächten im Januar und Februar 2017 stellen keine Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der vermieteten Wohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB dar.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien mit dem Inhalt, dass die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Immissionsstandards fortdauern sollen, ist auch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nicht anzunehmen. Der Bundesgerichtshof hat in den Leitsätzen a) und c) zum Urteil vom 29. April 2015 zum Gz. VIII 2R 197/14 in Fortführung der Entscheidung zum 19. Dezember 2012 zu VIII ZR 152/12 ausgeführt:

„a) Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14).

c) Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr - oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (Fortführung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 12; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 15, 17).“

Die Auslegungsmethodik gleicht das Risiko nachträglich erhöhter Geräuschimmissionen für Mieter und eigennutzende Eigentümer an und überzeugt auch insofern. Als Auslegungsumstand kommt insoweit die grundsätzliche Vorhersehbarkeit einer Bebauung bisher ungenutzter Flächen bzw. einer Neubebauung in Betracht. Soweit die „Bouchégärten“ betroffen sind, hat, soweit ersichtlich und vorgetragen, keine Umwidmung einer bisher Erholungszwecken gewidmeten Grünfläche stattgefunden, sondern findet lediglich die - wenn auch intensive - Bebauung entsprechend der üblichen Verdichtung in dem noch in Innenstadtlage befindlichen Wohnquartier statt. Eine ergänzende Vertragsauslegung hinsichtlich des Umfangs der Erhaltungspflicht hat sich an der Möglichkeit der Bekl. zur Abwehr von Geräuschen u. Ä. gemäß § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. an der Möglichkeit zur Erlangung einer Entschädigung gemäß Abs. 2 Satz 2 zu orientieren, denn es ist anzunehmen, dass die Parteien eine entsprechende Regelung „bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung … bewusst gewesen wäre“ (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, Seite 12 Abs. 24). Eine Möglichkeit der Bekl. zur Abwehr von Geräuschen und anderen Einwirkungen aufgrund der Bautätigkeiten gemäß § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB oder eine Möglichkeit zur Erlangung einer Entschädigung gemäß Abs. 2 Satz 2 ist außerhalb der Einschränkungen im Eingangssatz zu 1. (dazu unter 2.) nicht anzunehmen, denn die genehmigungs- und auflagengerechte Bebauung eines Grundstücks ist grundsätzlich als ortsüblich anzusehen und damit entschädigungsfrei hinzunehmen.

Soweit das Bauvorhaben „Treptower Zwillinge“ auf dem Gelände der ehemaligen Kaiser‘s Filiale am S.platz betroffen ist, gelten die Ausführungen zu den „Bouchégärten“ entsprechend mit dem Zusatz, dass eine bestehende und intakte Bebauung nicht der Annahme entgegensteht, dass eine Neubebauung grundsätzlich erwartbar war, denn die eingeschossigen Flachbauten der früheren Einkaufsmärkte stellen ersichtlich eine unwirtschaftliche Nutzung von Grund und Boden dar.

2. Soweit nach dem Eingangssatz zu 1. Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der vermieteten Wohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB in Betracht kommen, hat die Bekl. für die betroffene Zeit im Mai 2016 eine Minderung gewährt, deren Angemessenheit nicht im Streit steht, und im Übrigen hat die Kl. für Januar und Februar 2017 die Beeinträchtigungen nicht hinreichend konkret und damit einer Beweisaufnahme ohne Ausforschung zugänglich dargestellt; es fehlt an der Art der Arbeiten, soweit erkennbar, und der Bezeichnung der Baustelle, von der sie ausgegangen sein soll. Zudem hat die Bekl. sich entsprechend ihren Möglichkeiten kundig gemacht und - anders als für den Mai 2016 - Grenzwertüberschreitungen hinsichtlich des Baulärms, die gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB entschädigungspflichtig sind, nicht bestätigt gefunden.

Im Anschluss an die „Bolzplatz-Entscheidung“ des BGH (GE 2015, 849: Kinderlärm ist hinzunehmen) wird vielfach auch eine Mietminderung wegen Baulärms in der Nachbarschaft ausgeschlossen (z. B. AG Schöneberg, GE 2015, 1536). So auch das AG Köpenick – allerdings mit Ausnahmen.

In der Nachbarschaft der Mietwohnung waren zwei Großbaustellen eingerichtet, die zu einer erheblichen Lärmbelästigung führten. Die Vermieterin räumte für 15 Tage eine Mietminderung von 20 % ein, lehnte jedoch eine weitere von der Mieterin beanspruchte Minderung ab. Die Klage auf Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung wurde abgewiesen.

Das AG Köpenick meinte unter Bezugnahme auf die Bolzplatz-Entscheidung, die Parteien hätten keine Beschaffenheitsvereinbarung dahin getroffen, dass der Standard hinsichtlich der Geräuschimmissionen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gelten solle. Das Risiko für Mieter und eigennutzende Eigentümer sei vielmehr nach § 906 BGB zu beurteilen; eine wesentliche ortsübliche Beeinträchtigung müsse der Eigentümer grundsätzlich dulden. Wenn der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen müsse, komme auch eine Minderung nicht in Betracht.

Durch die Verknüpfung von Mietrecht (§ 536 BGB) mit dem Sachenrecht (§ 906 BGB) durch den BGH entsteht das Dilemma, dass die Minderung dann ausgeschlossen sein soll, wenn der Vermieter dafür keinen nachbarrechtlichen Ausgleich erhält, während der Ausgleichsanspruch dann entfällt, wenn keine berechtigte Minderung möglich ist (kritisch zur BGH-Rechtsprechung auch Eisenschmid NZM 2016, 841). Ein Entschädigungsanspruch besteht auch nach der Rechtsprechung des BGH dann, wenn die Beeinträchtigung über das zumutbare Maß hinausgeht (BGHZ 62, 361; BGH, NJW-RR 1988, 1291) oder übermäßig ist (BGHZ 91, 20). Wann das der Fall ist, bleibt unklar. Auch das Amtsgericht Köpenick hält eine Mietminderung für besonders lärmintensive Arbeiten für berechtigt. Wo die Grenze zu ziehen ist, bleibt ebenso offen wie auch die Frage, ob neben einem etwaigen Mietminderungsanspruch gegen den Vermieter der Mieter nicht auch einen Anspruch auf nachbarrechtlichen Ausgleich gegen den Baustellenbetreiber geltend machen kann. Solche Ausgleichsansprüche des Mieters bei Besitzstörungen sind vom BGH grundsätzlich anerkannt (GE 2001, 764).

Rudolf Beuermann

Anmerkung der Redaktion

Das LG (ZK 18/64) sah das anders (GE 2017, 1516) und merkte u. a. an, dass die Interessenlagen zwischen benachbarten Eigentümern und Mietvertragsparteien unterschiedlich sein können, etwa weil ein Nachbar, der sich durch eine Baustelle gestört fühlt, zukünftig vergleichbare Bauarbeiten auf seinem Grundstück durchführen lassen könnte.