Keine Minderung bei vorübergehender erhöhter Lärmbelastung im Rahmen der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen, fehlende Beschaffenheitsvereinbarung, Haftung für allgemeines Lebensrisiko

1. Vorübergehend erhöhte (Bau-) Lärmbelastungen, die sich deutlich außerhalb der zeitlichen Grenzen des Landes-Immissionschutzgesetzes Berlin bewegen und (lediglich) dazu führen, dass die Fenster tagsüber geschlossen gehalten werden, rechtfertigen - bei Fehlen einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung - nicht die Annahme eines zur Mietminderung führenden Mangels der Mietsache.

2. Eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stellt unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, weil dem Vermieter mit Vertragsschluss nicht die Haftung für jedes allgemeine (Lebens-) Risiko auferlegt wird.

(Leitsätze der Redaktion)

II. 1. […] Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verneint; den Mietzahlungen lag als Rechtsgrund die vertragliche Vereinbarung über die Miethöhe zugrunde; die Miete war im hier gegenständlichen Zeitraum nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB herabgesetzt.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein Mangel der Mietsache ist gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht.

Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich vorrangig nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die - als sog. Umweltfehler - von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, wie etwa Immissionen. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben, § 242 BGB, nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015 - VIII ZR 197/14, GE 2015, 849 = WuM 2015, 478, nach juris Rn. 18 Urt. v. 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, GE 2013 261 = NJW 2013, 680, nach juris Rn. 8, m.w.N.).

Umstände, die den Rückschluss zuließen, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrages hinsichtlich künftiger von Dritten verursachter Lärmbelästigungen den zur Zeit des Vertragsschlusses bestehenden Zustand für die gesamte Dauer des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrages als unverändert bestehen bleibend wenigstens stillschweigend vereinbart, tragen die Kl. weder vor noch sind sie sonst ersichtlich. Eine solche Vereinbarung kann ohne entsprechenden, hier gänzlich fehlenden Vortrag nicht unterstellt werden.

Denn auch eine wenigstens stillschweigend getroffene Vereinbarung würde zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraussetzen. Nach den vom Bundesgerichtshof für das Wohnraummietrecht konkretisierten, aus den allgemeinen Vorschriften des BGB abgeleiteten Maßstäben kann eine konkludente Willensübereinstimmung nicht schon angenommen werden, wenn der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand - hier das Fehlen vorübergehend erhöhter Lärmbelastung durch eine in der Nähe gelegene Lückenbebauung im Innenstadtbereich Berlins - in einer für ihn vorteilhaften Weise wahrnimmt und dies möglicherweise die Grundlage seiner Entscheidung bildet, die Wohnung zu mieten. Zur konkludent getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung wird der Umstand nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont, §§ 133, 157 BGB, erkennen musste, dass der Mieter diesen Umstand als maßgebliches Beschaffenheitskriterium ansieht und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung der (klagenden) Mieter genügte für die Annahme einer konkludenten Vereinbarung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015, aaO., juris Rn. 20; Urt. v. 19.12.2012, juris Rn. 10; Urt. v. 23.9.2009 - VIII ZR 300/08, GE 2009, 1426 = WuM 2009, 659, nach juris Rn. 14).

Da Parteiabreden zur Beschaffenheit fehlen, bestimmt sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben, § 242 BGB, nach der Verkehrsanschauung (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015, aaO.; Urt. v. 19.12.2012, aaO.).

Der vorgenannte Maßstab stellt dabei sicher, dass einem Vertragspartner - wie auch sonst - mit Vertragsschluss nicht die Haftung für jedes allgemeine (Lebens-) Risiko auferlegt wird. Im Wohnraummietrecht kann nichts anderes gelten, dies schon deshalb nicht, weil es in besonderem Maße auf die angemessene Berücksichtigung der schutzwürdigen Interessen beider Parteien des Wohnraummietvertrages ausgerichtet ist und diese in ein ausgewogenes Verhältnis bringt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, GE 1993, 796 = NJW 1993, 2035, nach juris Rn. 28).

Dies zugrunde gelegt, stellt sich nach der Rechtsprechung des für Wohnraummietsachen zuständigen Senates des Bundesgerichtshofs, der die Kammer folgt, anderenfalls die Revision zulassen müsste (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO), eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar (vgl. BGH, Urt. v. 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, aaO., Rn. 12).

Lärmbelastungen, die über das übliche Maß hinausgehen und die Eignung der ihnen überlassenen Räumlichkeiten zu Wohnzwecken mehr als nur unerheblich beeinträchtigen, tragen die Kl. nicht vor.

Ihren (bestrittenen) Vortrag im außergerichtlichen Schriftverkehr ihres späteren Prozessbevollmächtigten zugrunde gelegt, kam es durch Bauarbeiten im Zusammenhang mit der Errichtung eines Wohnhauses werktags zwischen 7.00 Uhr und 18.00 Uhr zu Lärmbelästigungen, die dazu führten, dass sie die Fenster innerhalb der vorgenannten Zeiten geschlossen hielten; den Angaben in der Klageschrift zufolge sollen die Bauarbeiten (nunmehr) montags bis freitags zwischen 7.00 und 19.00 Uhr stattgefunden haben, außerdem an zehn nicht benannten, hinsichtlich der Arbeitszeit und ausgeführten Arbeiten nicht näher konkretisierten Samstagen. „Teils“ sei mit schwerem Gerät - einem Bagger und einem Bohrer - auf der Baustelle gearbeitet worden. In der Replik zur Klageerwiderung gaben die Kl. schließlich an, dass auf der Baustelle (stets) von Montag bis Samstag von 7.30 bis 19.00 Uhr „mit sämtlichen Gerätschaften“ gearbeitet werde.

Vorübergehend erhöhte (Bau-) Lärmbelastungen, die sich deutlich außerhalb der zeitlichen Grenzen des Landes-Immissionschutzgesetzes Berlin bewegen und (lediglich) dazu führen, dass die Fenster tagsüber geschlossen gehalten werden, rechtfertigen - bei Fehlen einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung - nicht die Annahme eines zur Mietminderung führenden Mangels der Mietsache. Eine von der Immissionsbelastung vergleichbarer Mietsachen erheblich abweichende Beeinträchtigung lässt sich dem Vortrag der Kl. nicht entnehmen.

(Auch) unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks - Wohnung - und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) stellen sich in Innenstadtlagen einer Großstadt - wie hier Berlin - Lärmbelastungen mit Auswirkungen, wie die Kl. sie darstellen, nach der Verkehrsanschauung als (noch) üblich und daher (noch) vertragsgemäß dar, sog. Großbaustellen (vgl. Konstellationen: LG München I, Urt. v. 14.1.2016 - 31 S 20691/14, NZM 2016, 237, nach juris; LG Berlin, Urt. v. 7.6.2015 - 18 S 211/16, GE 2017, 1550 = WuM 2018, 25).

Einen vergleichbaren Sachverhalt tragen die Kl. nicht einmal im Ansatz vor. Daher läuft ihre Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Landgerichts München I schon im Ansatz leer. Richtig ist, dass es auf der Hand liegt, dass für die Bewältigung eines Großprojektes - wie im Falle der Errichtung eines neuen Quartiers mit 200 Wohnungen, Geschäften, Büros, Restaurants, einer Kindertagesstätte und eines Hotels nach Abriss sämtlicher zuvor auf dem Areal vorhandenen Gebäude - ein erhebliches Aufkommen an Baufahrzeugen, Verkehr und Maschineneinsatz mit daraus notwendigerweise folgenden Lärm- und Schmutzimmissionen erforderlich ist (vgl. LG München I, Urt. v. 14.1.2016, aaO., nach juris Rn. 23). Bei einem solchen Sachverhalt ist es zur Beschreibung wiederkehrender Beeinträchtigungen ausreichend, wenn der Mieter die Art wiederkehrender Beeinträchtigungen beschreibt und angibt, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten, ohne dass es der Vorlage eines Protokolls bedarf (vgl. BGH, Urt. v. 29.2.2012 - VIII ZR 155/11, nach juris; LG München I, aaO., Rn. 21).

Unabhängig von der vollkommen fehlenden Vergleichbarkeit der Sachverhalte beschränkt sich der Vortrag der Kl. hier jedoch darauf, dass sie angeben, es sei „teils“ schweres Gerät (ein Bagger, ein Bohrer) auf einer Baustelle zur Errichtung eines einzelnen mehrstöckigen Wohnhauses im Innenhof der gegenüberliegenden Straße zum Einsatz gekommen, dies ohne jede zeitliche Konkretisierung unter Beschreibung der Arbeiten, die über den Zeitraum von mehr als einem Jahr zu Beeinträchtigungen geführt haben sollen, deren Beschreibung sich darin erschöpft, dass sie die Fenster montags bis freitags zwischen 7.00 und 18.00/19.00 Uhr nicht öffnen konnten. Als allgemein bekannt unterstellt werden kann dabei, § 291 ZPO, dass ein Bagger und ein Bohrer allenfalls zu Beginn der Bautätigkeit im Zuge der Gründung des Gebäudes zum Einsatz gekommen sein können. Über welchen Zeitraum sich diese erstreckt haben könnte, lässt sich nicht einmal erahnen.

Soweit die Kl. im Übrigen ohne jeden Bezug zu dem von ihnen vorgetragenen Sachverhalt meinen, die ihrer Einschätzung nach vom Bundesgerichtshof abweichende Rechtsprechung der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin (Urt. v. 16.6.2016 - 67 S 76/16, GE 2016, 915; wohl auch Beschl. v. 12.7.2018 - 67 S 105/18, GE 2018, 1459) binde die Kammer, verkennen sie das Gewicht der Instanzrechtsprechung bzw. die Stellung der Instanzgerichte im Instanzenzug. Zwar gewährleistet Art. 97 Abs. 1 GG die Unabhängigkeit des Richters, bindet ihn aber (selbstverständlich) an das Gesetz. Ein Instanzgericht kann demnach eine Rechtsfrage durchaus von der höchstrichterlichen Rechtsprechung abweichend beantworten, allerdings hat dieses Gericht dann die Pflicht, zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung die Berufung bzw. Revision zuzulassen, §§ 511 Abs. 4 Ziff. 1, 543 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO.

Unabhängig davon übersehen die Kl., dass die ZK 67 zwar abweichend von der BGH-Rechtsprechung eine (konkludente) Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien nicht geprüft, sondern unterstellt haben mag, die konkret vorgetragenen, in wesentlichen Teilen unstreitigen Beeinträchtigungen nach dem auch von der ZK 67 angelegten Maßstab jedoch über das übliche Maß hinausgingen. So war unter anderem der Zugang zur Mietsache baubedingt beschränkt, die mit den Bauarbeiten einhergehenden Vibrationen hatten zum Sprung eines Zimmerfensters in einer Nachbarwohnung und zu Rissbildungen in der Wohnung der klagenden Mieterin geführt.

Die Revision wurde nicht zugelassen.

Eine vorübergehend höhere Lärmbelastung stellt unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, weil dem Vermieter nicht die Haftung für jedes allgemeine (Lebens-) Risiko auferlegt wird.

Der Kläger (Mieter) hat von der beklagten Vermieterin angeblich überzahlte Miete zurückverlangt, weil die Miete wegen Baulärms gemindert gewesen sei. Der Mieter hatte vorgetragen, dass es durch Bauarbeiten im Zusammenhang mit der Errichtung eines einzelnen mehrstöckigen Wohnhauses montags bis freitags zwischen 7.00 und 19.00 Uhr sowie an zehn nicht benannten, hinsichtlich der Arbeitszeit und ausgeführten Arbeiten nicht näher konkretisierten Samstagen zu Lärmbelästigungen gekommen sei, die eine Schließung der Fenster erfordert habe. „Teils“ sei mit schwerem Gerät – einem Bagger und einem Bohrer – auf der Baustelle gearbeitet worden.

Das LG wies die Rückzahlungsklage ab. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimme sich vorrangig nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung könnten dabei auch Umstände sein, die – als sogenannte Umweltfehler – von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, wie etwa Immissionen. Soweit Beschaffenheitsvereinbarungen fehlten, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bestimmt.

Im konkreten Fall sei keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden, auch nicht mit Blick auf künftige von Dritten verursachte Lärmbelästigungen. Unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben sowie nach der Rechtsprechung des für Wohnraummietsachen zuständigen Senates des Bundesgerichtshofs stelle eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen halte, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar.

Lärmbelastungen, die über das übliche Maß hinausgingen und die Eignung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken mehr als nur unerheblich beeinträchtigten, hätten die Kläger nicht vorgetragen.

Auch vorübergehend erhöhte (Bau-) Lärmbelastungen, die sich deutlich außerhalb der zeitlichen Grenzen des Landes-Immissionsschutzgesetzes Berlin bewegten, aber lediglich dazu führten, dass die Fenster tagsüber geschlossen gehalten werden müssen, rechtfertigen auch nicht die Annahme eines zur Mietminderung führenden Mangels. Unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks – Wohnung – und des Grundsatzes von Treu und Glauben stellten sich in Innenstadtlagen einer Großstadt – wie hier Berlin – Lärmbelastungen mit Auswirkungen, wie die Kläger sie darstellen, nach der Verkehrsanschauung als (noch) üblich und daher (noch) vertragsgemäß dar.

Die Kläger hatten sich dann noch auf die ihrer Einschätzung nach von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof abweichende Rechtsprechung der ZK 67 des Landgerichts Berlin (GE 2016, 915; GE 2018, 1459) berufen und gemeint, dann müsse sich auch die 65. Kammer daran halten oder Revision zulassen. Das nutzte die Kammer zu einer kleinen Spitze gegen die Kollegen von der ZK 67: Zwar gewährleiste Art. 97 Abs. 1 GG die Unabhängigkeit des Richters, binde ihn aber selbstverständlich an das Gesetz. Ein Instanzgericht könne demnach eine Rechtsfrage durchaus von der höchstrichterlichen Rechtsprechung abweichend beantworten, allerdings habe dieses Gericht dann die Pflicht, zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung die Berufung bzw. Revision zuzulassen.

Unabhängig davon hätten die Kläger übersehen, dass die ZK 67 zwar abweichend von der BGH-Rechtsprechung eine (konkludente) Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien nicht geprüft habe, doch seien in jenen Fällen die konkret vorgetragenen Beeinträchtigungen nach dem auch von der ZK 67 angelegten Maßstab über das übliche Maß hinausgegangen. So sei u. a. der Zugang zur Mietsache baubedingt beschränkt, die mit den Bauarbeiten einhergehenden Vibrationen hatten zum Sprung eines Zimmerfensters in einer Nachbarwohnung und zu Rissbildungen in der Wohnung der klagenden Mieterin geführt.