Keine Minderung bei unterbundener Besichtigung

Ein Mieter, der dem Vermieter nicht die Möglichkeit gibt, die im Vorfeld einer Mangelbeseitigung erforderlichen Feststellungen zu treffen, kann sich auf seine Rechte aus §§ 536 Abs. 1 (Mietminderung), 320 BGB (Zurückbehaltung) nicht berufen.

(Leitsatz der Redaktion)

Das AG hat die Bekl. (Mieter), die im Zuge eines Schimmelbefalls und aufgrund vorhandener Bodenfliesen aus Asbest Mietminderungen und Zurückbehaltungsrechte geltend gemacht hatten, zur Räumung der Wohnung sowie zur Zahlung von 2852,55 € nebst Zinsen an die Kl. verurteilt, die Klage im Übrigen abgewiesen; die Widerklage der Bekl., soweit sie auf Feststellung gerichtet ist, hat das AG als unzulässig, im Übrigen als unbegründet abgewiesen. Die Bekl. haben gegen das Urteil Berufung eingelegt und diese damit begründet, dass das AG nicht berücksichtigt habe, dass es sich mit Blick auf das Wiederauftreten des Schimmels um einen unbehebbaren Mangel handelte. Wegen des Asbestsachverhaltes verweisen sie auf das zu den Akten gereichte ärztliche Attest, wonach die Erkrankung der Bekl. mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf den Schimmelbefall im Badezimmer und auf die Asbestbodenplatten zurückzuführen sei. Sie verweisen weiter darauf, dass es unstreitig einen Wasserschaden gegeben habe, der auf den Boden und die Bodenplatten eingewirkt habe. Sie halten daran fest, dass wegen der Undichtigkeit der Türen und Fenster sowie wegen des beschädigten Laminatfußbodens eine Mietminderung von 6 % eingetreten sei. Die Kl. macht geltend, dass ein Zurückbehaltungsrecht auch deshalb entfalle, weil die Bekl. die Besichtigung des angezeigten Schimmelbefalls verweigert haben. Die Bekl. hätten damit eine Mängelbeseitigung verhindert und könnten sich daher nicht auf Minderung und Zurückbehaltungsrechte berufen.

1. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Bekl. zur Räumung und Herausgabe der von diesen innegehaltenen Wohnung verurteilt, § 546 Abs. 1 BGB.

Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass jedenfalls die in der Klageschrift ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis nach §§ 542, 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB fristlos beendet hat.

Ebenfalls zutreffend hat das Amtsgericht einen Mietrückstand von 2.172,24 € zugrunde gelegt, der die - variierende - monatlich geschuldete Miete für zwei Monate nicht nur erreicht, sondern übersteigt.

a) Weitergehende Mietminderungen sind nicht eingetreten. Soweit die Bekl. bezüglich des Schimmels einen unbehebbaren Mangel geltend machen, übersehen sie, dass sie mit Schreiben vom 4. Februar 2016 die Vornahme der Schimmelbeseitigungsarbeiten durch die Kl. bestätigt haben und nach dem weiteren Inhalt des Schreibens diesbezüglich keine weiteren Arbeiten für erforderlich hielten.

Danach musste die Kl. davon ausgehen, dass der mit Schreiben vom 25. August 2015 angezeigte Mangel in Form des Schimmels im Bereich der Baddecke nicht mehr vorhanden, die Mangelanzeige erledigt war. Wenn die Bekl. sodann erstmals mit Schreiben vom 22. Juni 2017 erneuten Schimmelbefall anzeigen, so ergibt sich allein aus dem Umstand wiederholten Auftretens nach fast zwei Jahren kein Hinweis auf einen unbehebbaren Mangel.

b) Den Eintritt einer Mietminderung wegen der behaupteten Asbestlastigkeit von Bodenbelägen hat das Amtsgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint.

Die Kammer teilt nicht die Auffassung der Bekl., dass dem als Anlage K 3 vorgelegten ärztlichen Attest vom 19. Juli 2017 die Qualität eines Gutachtens zukommt. Die Fachärztin für Innere Medizin beschränkt sich darin auf die schlichte Feststellung, dass das Asthma bronchiale, an dem die Bekl. seit 2009 leide, „mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf den Schimmelbefall im Badezimmer und auf die Asbestbodenplatten zurückzuführen“ ist. Welche fachärztlichen Qualifikationen, konkreten Untersuchungen der Bekl. und Besichtigungen der von der Ärztin in der Wohnung der Bekl. lokalisierten Ursachen der Erkrankung sie zu dieser sicheren Erkenntnis haben gelangen lassen, kann dem Attest nicht einmal andeutungsweise entnommen werden. Der Inhalt des Attestes deutet vielmehr darauf hin, dass die Ärztin die Angaben der Bekl. ungeprüft als Ursache des von ihr bereits Jahre zuvor diagnostizierten Asthma bronchiale zugrunde gelegt hat.

Im Übrigen folgt die Kammer den Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung, dass allein die Möglichkeit der Verlegung von asbesthaltigen, unbeschädigten Böden keinen Sachmangel begründet, ferner, unter Zugrundelegung des Vortrags der Bekl. schon nicht davon ausgegangen werden kann, dass überhaupt Asbest verbaut wurde.

c) Das Amtsgericht hat auch den Zeitraum zutreffend bestimmt, in dem die Mietminderung zunächst eingetreten, dann weggefallen und erneut eingetreten ist.

d) Ohne Erfolg verweisen die Bekl. bezüglich der Feststellungen des Amtsgerichts zu den Undichtigkeiten an Türen und Fenstern sowie des beschädigten Laminatbodens auf Entscheidungen anderer Gerichte. Es ergibt sich schon nichts dafür, dass die den Entscheidungen zugrunde liegenden Sachverhalte dem hier gegebenen wenigstens vergleichbar waren.

e) Eine weitergehende Mietminderung und ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht ist zugunsten der Bekl. auch deshalb nicht zu berücksichtigen, weil die Bekl. - wie die Kl. zu Recht geltend macht - die entsprechenden Rechte dadurch verloren haben, dass sie die Besichtigung des angezeigten Schimmelbefalls am 11. Februar 2019 verweigert haben.

Ein Mieter, der dem Vermieter nicht die Möglichkeit gibt, die im Vorfeld einer Mangelbeseitigung erforderlichen Feststellungen zu treffen, kann sich auf seine Rechte aus §§ 536 Abs. 1, 320 BGB nicht berufen (vgl. auch BGH, Urt. v. 10.4.2019 - VIII ZR 12/18, GE 2019, 790 m.w.N.).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen K. steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Bekl. zunächst einen Termin bestätigt hat. Nachdem der Zeuge den von der Bekl. vorgeschlagenen Termin mit seinem Chef abgestimmt hatte und ihn gegenüber der Bekl. bestätigen wollte, verweigerte diese dessen Durchführung.

2. Aus den Feststellungen zu 1 folgt, dass das Amtsgericht die Bekl. auch zu Recht zur Zahlung von 2.852,55 € verurteilt hat. Soweit die Bekl. sich mit dem der Kl. zugesprochenen Betrag überhaupt auseinandersetzen, folgt dessen Berechtigung daraus, dass sie sich - den Feststellungen des Amtsgerichts gemäß - mit Mietzahlungen sowie einer Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung in Verzug befanden, sie der Kl. daher auch die Mahnkosten für 11 Schreiben sowie die vorgerichtlichen Anwaltskosten nach §§ 280 Abs. 1, 249 ff. BGB zu ersetzen haben. Auch den Zinsanspruch hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei zugesprochen.

3. Aus den Feststellungen unter 1 folgt auch, dass die Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gegen die Kl. haben. Die geltend gemachten Feststellungsansprüche bestehen schon deshalb nicht, weil die Bekl. schon nicht hinreichend dargelegt hat, dass ihr Schäden drohen, die auf Handlungen der Kl. zurückzuführen sind.

Ein Mieter, der dem Vermieter nicht die Möglichkeit gibt, die im Vorfeld einer Mangelbeseitigung erforderlichen Feststellungen zu treffen, kann sich auf seine Rechte aus §§ 536 Abs. 1 (Mietminderung) und 320 BGB (Zurückbehaltung) nicht berufen.

Die beklagten Mieter hatten im Zuge eines Schimmelbefalls und wg. vorhandener Bodenfliesen aus Asbest Mietminderungen und Zurückbehaltungsrechte geltend gemacht, nach einem der Vermieterin angezeigten angeblichen Wiederauftreten des Schimmels aber eine Besichtigung verweigert. Das AG hat die Beklagten zur Räumung der Wohnung sowie zur Zahlung von 2.852,55 € an die Klägerin verurteilt. Eine Feststellungswiderklage der Beklagten hat das AG abgewiesen. Die Beklagten haben gegen das Urteil Berufung eingelegt und diese damit begründet, dass das AG nicht berücksichtigt habe, dass es sich mit Blick auf das Wiederauftreten des Schimmels um einen unbehebbaren Mangel handele, und sie haben wegen des Asbestsachverhaltes auf ein ärztliches Attest verwiesen, wonach die Erkrankung der Beklagten mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf den Schimmelbefall im Badezimmer und auf die Asbestbodenplatten zurückzuführen sei. Sie halten daran fest, dass wegen der Undichtigkeit der Türen und Fenster sowie wegen des beschädigten Laminatfußbodens eine Mietminderung von 6 % eingetreten sei.

Das Landgericht Berlin hat die Berufung der Beklagten verworfen. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sei angesichts eines Mietrückstands von 2.172,24 €, der die monatliche Miete für zwei Monate nicht nur erreiche, sondern übersteige, berechtigt.

Weitergehende Mietminderungen seien nicht eingetreten. Soweit die Beklagten bezüglich des Schimmels einen unbehebbaren Mangel geltend machten, müssten sie sich daran festhalten lassen, dass sie selbst die Vornahme der Schimmelbeseitigungsarbeiten durch die Klägerin schriftlich bestätigt und weitere Arbeiten nicht für erforderlich gehalten hätten. Die Klägerin habe davon ausgehen müssen, dass der angezeigte Mangel in Form des Schimmels im Bereich der Baddecke nicht mehr vorhanden gewesen sei und sich die Mangelanzeige erledigt habe. Dass zwei Jahre danach erneut Schimmelbefall aufgetreten sei, sei noch kein Hinweis auf einen unbehebbaren Mangel.

Eine Mietminderung wegen der behaupteten Asbestlastigkeit der Bodenbeläge habe das Amtsgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint.

Dem vorgelegten ärztlichen Attest komme nicht die Qualität eines Gutachtens zu. Die Fachärztin für Innere Medizin habe sich darin auf die schlichte Feststellung beschränkt, dass das Asthma bronchiale, an dem die Beklagte seit 2009 leide, „mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf den Schimmelbefall im Badezimmer und auf die Asbestbodenplatten zurückzuführen“ sei. Welche fachärztlichen Qualifikationen, konkreten Untersuchungen der Beklagten und Besichtigungen der von der Ärztin in der Wohnung der Beklagten lokalisierten Ursachen der Erkrankung sie zu dieser sicheren Erkenntnis hätten gelangen lassen, könne dem Attest nicht einmal andeutungsweise entnommen werden. Der Inhalt des Attestes deutet vielmehr darauf hin, dass die Ärztin die Angaben der Beklagten ungeprüft als Ursache des von ihr bereits Jahre zuvor diagnostizierten Asthma bronchiale zugrunde gelegt habe.

Im Übrigen folge die Kammer den Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung, dass allein die Möglichkeit der Verlegung von asbesthaltigen, unbeschädigten Böden keinen Sachmangel begründe und nach dem Vortrag der Beklagten nicht einmal davon ausgegangen werden könne, dass überhaupt Asbest verbaut wurde.

Das Amtsgericht habe auch den Zeitraum zutreffend bestimmt, in dem die Mietminderung zunächst eingetreten, dann weggefallen und erneut eingetreten sei. Eine weitergehende Mietminderung und ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht seien zugunsten der Beklagten auch deshalb nicht zu berücksichtigen, weil die Beklagten diese Rechte dadurch verloren hätten, dass sie die Besichtigung des neuerlich angezeigten Schimmelbefalls verweigert hätten.

Ein Mieter, der dem Vermieter nicht die Möglichkeit gebe, die im Vorfeld einer Mangelbeseitigung erforderlichen Feststellungen zu treffen, könne sich nicht auf Mietminderung oder ein Zurückbehaltungsrecht berufen.