Keine Mietminderung wegen Lärm- und Staubbelastung durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft

1. Ob der Mieter wegen der geräusch- und schmutzintensiven Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück die Miete mindern kann, richtet sich nach den gesamten Umständen des Einzelfalls, wenn eine Beschaffenheitsvereinbarung „Freiheit von Baulärm“ nicht ausdrücklich getroffen wurde.

2. Dem Vermieter kann nicht einseitig das Risiko für Immissionen vom Nachbargrundstück zugewiesen werden (BGH GE 2022, 93), so dass auch bei umfangreichen Bauarbeiten über zwei Jahre (Baugerüst, Baukran, Entkernung, Bagger, Rüttelmaschinen) ein Minderungsanspruch entfallen kann.

(Leitsätze der Redaktion)

Nachdem durch Teilurteil vom 24.2.2022 über die Zustimmung zur Mieterhöhung entschieden wurde, streiten die Parteien im Rahmen der Widerklage noch über Mietminderungen wegen Beeinträchtigungen durch Baulärm und Staub.

Die Bekl. und Widerkl. (nachfolgend nur Widerkl.) ist Mieterin, die Kl. und Widerbekl. (nachfolgend nur Widerbekl.) sind inzwischen Vermieterin der Wohnung im 2. OG links des Hauses N.straße 18, Berlin. […]

In der Nachbarschaft der Wohnung befanden und befinden sich im Zeitraum von April 2020 bis April 2022 folgenden Baustellen:

An dem Gebäudekomplex N.straße 19 u. 20/P. Straße 17-20 der Streithelferin wurden jedenfalls ab Mai 2020 Arbeiten zur Sanierung der Bestandsgebäude durchgeführt. Zuvor erfolgten Umzüge der Mieter zunächst des Hauses N.straße 19/20 und wurden straßen- und hofseitig ein Baugerüst mit Schutzdach sowie ein Baukran mit Elektroantrieb im Hof des Gebäudes aufgestellt, der im November 2021 wieder abgebaut wurde. Vor jeder Bewegung gab dieser Kran einen Signalton ab. Beginnend in der N.straße 19 wurden abschnittsweise die Gebäude entkernt und die Wohnungen unter Erneuerung der Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallationen und mit Austausch der Fenster wieder hergerichtet. Die Außenfassade wurde ausgebessert und neu gestrichen. Das Dach wurde abgerissen und zur Schaffung neuen Wohnraums aufgestockt. Ab Dezember 2021 wurde der Hof einschließlich Müllplatz neu gestaltet und ein Fahrradabstellplatz eingerichtet. Dabei wurden zwei Bagger und Rüttelmaschinen eingesetzt. Im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben schlossen die Streithelferin als Eigentümerin des Nachbargrundstücks und die Kl. eine nachbarschaftsrechtliche Vereinbarung, auf deren Kopie verwiesen wird.

Seit Oktober 2020 wird auf dem Hauseingang N.straße 18 gegenüberliegenden Gelände der …Kirche ein Pavillon aus Stahl und Glas als Anbau der Kirche errichtet. Dazu wurden zunächst 15 über 10 m lange Stahlträger mit entsprechenden Baumaschinen in den Boden eingebracht. Anschließend wurde eine Baugrube von 3,50 m Tiefe für ein Kellergeschoss ausgehoben und eine Bodenplatte gefertigt. Der Hochbau wurde aus einem Stahlrahmen mit Glaselementen errichtet. Die Dacharbeiten dauerten jedenfalls bis April 2022 an.

Ferner fanden von April bis November 2021 Arbeiten zur Dacherneuerung und Fassadensanierung am Wohnblock N.straße/W.Straße statt, für die ebenfalls straßen- und hofseitig ein Gerüst errichtet wurde.

Die Bauarbeiten erfolgten jedenfalls montags bis freitags von 7.00 bis 16.00 Uhr. Längere Arbeitszeiten und gelegentliche Arbeiten am Samstag sind zwischen den Parteien streitig.

Ein weiteres Bauvorhaben begann im Februar 2022 mit dem Gerüstaufbau im Wohnkomplex Ecke W. Straße/S. Straße, dessen Hofseite dem Gartenbalkon und dem Schlaf- und Wohnzimmer der Wohnung der Widerkl. gegenüber liegt.

Die Widerkl. zahlte in der Zeit von April 2020 bis einschließlich April 2022 die Miete in voller Höhe, dabei bis einschließlich Juli 2021 vorbehaltlos.

Die Widerkl. macht geltend, von den Bauvorhaben seien erhebliche Lärm- und Staubbelastungen in Bezug auf ihre Wohnung ausgegangen, die eine Mietminderung rechtfertigten. […]

Die Widerbekl. und die Streithelferin bestreiten, dass die Auswirkungen der drei Baustellen zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Wohnung durch Lärm und Staub geführt hätten und die Voraussetzungen für eine Mietminderung erfüllt seien. Das Bauvorhaben der Streithelferin habe allenfalls mäßige und zumutbare Auswirkungen auf die Wohnung der Widerkl. gehabt. […]

Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund des Beweisbeschlusses vom 16.5.2022 durch Vernehmung der Zeugen B., H. und G. sowie der Zeugin V.

Die zulässige Widerklage ist unbegründet.

Die Widerkl. hat gegen die Widerbekl. im Zusammenhang mit den Auswirkungen der Bautätigkeit im Umfeld ihrer Wohnung für den Zeitraum von April 2020 bis April 2022 keinen Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB auf Rückzahlung von Miete, die im Hinblick auf eine gem. § 536 Abs. 1 BGB wegen der Lärm- und Staubbeeinträchtigungen eingetretenen Minderung ohne Rechtsgrund und damit zu viel gezahlt wurde.

Die vereinbarte Miete ist nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes gemindert, wenn während der Mietzeit ein Mangel der Mietwohnung entsteht, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich einschränkt. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Dabei bestimmt sich der vertraglich geschuldete Zustand vorrangig nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch konkludentes Verhalten getroffen werden können.

Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch von außen auf die Mietwohnung einwirkende Umweltaspekte wie etwa Lärm- und Staubemissionen sein. Soweit konkrete Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH, Urteil vom 24.11.2021, VIII ZR 258/19, GE 2022, 93, Rn. 18 m.w.N.).

Dem von der Widerkl. geschlossenen Mietvertrag, in den die Widerbekl. gem. § 566 BGB eingetreten sind, ist eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf von außen auf die Wohnung einwirkende Umweltfaktoren, insbesondere in Bezug auf Lärm und Staub von Baustellen aus der Umgebung, nicht zu entnehmen.

Nach der aktuellen und ständigen Rechtsprechung des BGH, der das Gericht folgt, nachdem sie vom BGH gerade zu diesen Fragen aktuell mehrfach bestätigt, bekräftigt und festgeschrieben worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 29.4.2020, VIII ZR 31/18 = GE 2020, 865, und zuletzt BGH, Urteil vom 24.11.2021, VIII ZR 258/19 = GE 2022, 93), kann regelmäßig auch nicht angenommen werden, dass die Freiheit von Baulärm konkludent als Sollbeschaffenheit einer Wohnung dadurch vereinbart wird, dass bei Abschluss des Mietvertrages keine Quelle besonderen Baulärms vorhanden war. Der Umstand, dass auch in einer Großstadt wie Berlin, in der Baumaßnahmen grundsätzlich nicht unüblich sind, die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von größeren Baugeschehen und den damit verbundenen erheblichen Immissionen nicht betroffen sind, genügt zur Annahme einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung nicht. Denn auch für eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung sind übereinstimmende Willenserklärungen beider Vertragsparteien erforderlich. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung bezüglich einer Umweltbedingung genügt es jedoch nicht, dass die Mieterin bei Vertragsschluss die Abwesenheit von Baumaßnahmen und damit von Lärm und Staub wahrnimmt und auch aus diesem Grund gerade diese Wohnung anmieten möchte. Eine Beschaffenheitsvereinbarung kann daraus erst dann entstehen, wenn auch die Vermieter aus dem Verhalten der Mieterin nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont nach §§ 133, 157 BGB erkennen mussten, dass die Fortdauer dieses Umstandes über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch angesehen werden soll. Erforderlich für eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung ist, dass die Vermieter auf diese Vorstellung der Mieterin in irgendeiner Weise zustimmend reagieren (vgl. BGH aaO. Rn. 20 f. m.w.N.).

Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben kann eine Beschaffenheitsvereinbarung, nach der die Wohnung keinen Lärm- und Staubbeeinträchtigungen von Baustellen in der Nachbarschaft ausgesetzt sein soll, auch nicht konkludent angenommen werden, da Umstände, die einen entsprechenden Willen der damaligen Vermieterin bei Vertragsschluss erkennen lassen könnten, nicht gegeben sind.

Die Frage, was im Einzelnen zu dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der streitgegenständlichen Wohnung gehört, den die Widerbekl. hier gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Mietzeit zu erhalten haben, beantwortet sich in Ermangelung einer konkreten Beschaffenheitsvereinbarung nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus ggf. in ergänzender Auslegung abzuleitenden Standards. Dabei ist insbesondere auf die Mietsache und deren beabsichtigte Nutzung sowie die Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben abzustellen (vgl. BGH, aaO. Rn. 27). Bei dieser Auslegung ist nach der ständigen Rechtsprechung des BGH im Zusammenhang mit Lärmimmissionen, die von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirken, zu berücksichtigen, dass dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer zu Immissionen führenden Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden kann. In dieser Situation kommt es vielmehr darauf an, welche Regelung die Mietvertragsparteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung in Gestalt der erhöhten Immissionsbelastung bewusst gewesen wäre. Wenn anderslautende Beschaffenheitsvereinbarungen - wie hier - fehlen, begründen erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen durch Dritte grundsätzlich jedenfalls dann keine Minderung der Miete nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn auch die Vermieter diese Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungspflichten als unwesentlich oder ortsüblich i.S.v. § 906 BGB hinnehmen müssen. Auf diese Weise nimmt auch die Wohnungsmieterin an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (BGH aaO. Rn. 28). Diese Rechtsprechung des BGH beinhaltet weder eine unmittelbare noch eine entsprechende Anwendung von § 906 BGB, sondern berücksichtigt lediglich die nachbarrechtliche Ausstrahlungswirkung dieser Vorschrift im Rahmen der gebotenen ergänzenden Vertragsauslegung des Mietvertrages. Eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB tritt im Zusammenhang mit Lärm- und Staubimmissionen durch Baustellen in der Nachbarschaft danach nur dann ein, wenn diese Immissionen i.S.v. § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB wesentlich sind. Diese Frage beurteilt sich nach dem Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen und danach, was ihm unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist, wobei die Grenze der im Einzelfall zumutbaren Geräuschbelästigung immer nur aufgrund wertender Beurteilung festgesetzt werden kann (BGH, aaO. Rn. 34 m.w.N.). Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine in diesem Sinne wesentliche Beeinträchtigung durch Geräusch- und Staubimmissionen vorliegt, trägt dabei die Mieterseite, hier also die Widerkl.

Die Widerkl. hat vorliegend zwar substantiiert dargelegt, dass und in welcher Weise hier eine wesentliche Beeinträchtigung i.S.v. § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB durch den Betrieb der drei (zuletzt sogar vier) Baustellen vorgelegen haben soll, nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht für das Gericht aber nicht mit der erforderlichen Gewissheit fest, dass die Geräusch- und Staubimmissionen hier als wesentlich in den Kategorien des § 906 Abs. 1 BGB anzusehen sind und deshalb als Ergebnis der vorzunehmenden ergänzenden Vertragsauslegung von einem Mangel i.S.v. § 536 BGB ausgegangen werden kann. (wird ausgeführt)

Nach Auffassung des BGH berechtigt nicht jede Beeinträchtigung durch eine Baustelle in der Nachbarschaft den Mieter zur Minderung; vielmehr ist eine umfassende Abwägung aller Umstände erforderlich, die auch die Interessen des Vermieters berücksichtigt. Dem folgt das AG Charlottenburg.

In der Nachbarschaft wurden zwei Jahre lang Sanierungsarbeiten mit Aufstellen eines Baugerüsts und eines Baukrans durchgeführt, die Gebäude wurden abschnittsweise entkernt; das Dach wurde abgerissen und aufgestockt. Stahlträger wurden in den Boden eingebracht. Die Mieter beriefen sich auf eine Mietminderung.

Nach Zeugenvernehmung wies das AG Charlottenburg die Klage ab. Es liege keine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung vor, wonach die Wohnung von Baulärm frei sein solle. In einer Großstadt könne das regelmäßig nicht angenommen werden. Ob ein Mietmangel vorliege, sei nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben zu beurteilen, wobei eine Minderung dann ausscheide, wenn der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten hinnehmen musste. Nach der Beweisaufnahme stehe nicht fest, dass die Immissionen als wesentlich i.S.d. § 906 BGB anzusehen seien und deshalb ein Ausgleichsanspruch des Vermieters entfalle. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung sei ein Mangel zu verneinen.

Die Rechtsprechung zum Baustellenlärm (GE 2020, 865) wird vielfach kritisiert (z. B. Eisenschmid, jurisPR-MietR 15/2020 Anm. 2), vom BGH jedoch auch kürzlich bestätigt (GE 2022, 93). Mietminderungsansprüche kommen damit nur noch in Extremfällen in Betracht, sofern die Instanzgerichte dem BGH folgen. Abweichend etwa AG Hamburg-Sankt Georg (ZMR 2022, 313) und das Kammergericht (GE 2020, 1429). Unklar ist auch der Hinweis des BGH auf Einholung eines Sachverständigengutachtens, etwa zur Überprüfung, ob die Vorschriften zum Schutz gegen Baulärm eingehalten sind. Nach Abschluss der Bauarbeiten ist das kaum möglich (AG Hamburg-Sankt Georg, ZMR 2022, 313).