Keine Mietminderung während der Corona-Pandemie für Gewerberaum

1. Außerhalb der Mietsache liegende Umstände können nur dann einen zur Minderung berechtigenden Mangel begründen, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage beruhen und ihre Ursachen nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben (hier: coronabedingte Betriebsschließung).

2. Voraussetzung einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage wäre im Falle des Festhaltens am Vertrag bei umfassender Interessenabwägung der Parteien ein nicht mehr tragbares Ergebnis; Umsatzeinbußen von 10 bis 15 % erreichen die Schwelle der Unzumutbarkeit nicht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Rückzahlung eines Teils geleisteter Gewerberaummiete, hilfsweise auf Zustimmung zu einer Reduzierung des Mietzinses in Zusammenhang mit Auswirkungen der Corona-Krise in Anspruch. Die Kl. betreibt eine Kette von Werkstätten, die Dienstleistungen aller Art im Zusammenhang mit der Wartung und Pflege von Kraftfahrzeugen, insbesondere die Veräußerung, Montage und Lagerung von Reifen zum Gegenstand haben. Ihre Firmenzentrale, die zentrale Verwaltung und der Unternehmenssitz ist in der von der Bekl. angemieteten Immobilie angesiedelt. Laut Mietvertrag sind die Räumlichkeiten als Büroräume im Rahmen des Unternehmensgegenstands der Kl. vermietet. Die Räume sind als Großraumbüros ausgestaltet.

Die Kl. trägt vor, dass sie in der Zeit vom 17.3.2020 bis 3.5.2020 gezwungen gewesen sei, ihre Büroräume „nahezu vollständig“ zu schließen, da sich eine Mitarbeiterin mit dem Covid-19-Erreger angesteckt hatte und sie befürchtete, dass sich weitere Mitarbeiter anstecken würden. Sie habe daher angeordnet, dass mit Ausnahme einer Notbesetzung die Mitarbeiter im Homeoffice arbeiten sollten. Diese Anordnung habe bis zum 3.5.2020 gegolten. Aus der am Tag der Schließung ergangenen CoronaVO des Landes Baden-Württemberg habe sich die Erforderlichkeit der Schließung der Büroräume ebenfalls ergeben.

Die Kl. ist der Auffassung, dass die Auswirkungen der Corona-Pandemie und der hierzu erlassenen behördlichen Schutzmaßnahmen eine schwerwiegende Änderung der Vertragsumstände darstellen, die die Geschäftsgrundlage - freie Nutzung der Mieträume ohne Einschränkungen, die weder der Risikosphäre des Mieters noch des Vermieters zuzuordnen seien - erheblich gestört habe. Es sei nicht erforderlich, dass die Schließung der Büroräume behördlich angeordnet worden sei, sondern es sei ausreichend, dass die Störung aus einer abstrakt gesetzlichen Regelung resultiere.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

1. Ein Mangel der Mietsache gemäß § 536 BGB selbst liegt nicht vor. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH stellen außerhalb der Mietsache liegende Umstände wie z. B. öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen nur dann einen Mangel dar, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen und ihre Ursache nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben.

2. Art. 240 § 2 EGBGB betrifft lediglich eine Beschränkung des Kündigungsrechts. Eine Regelung, die die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters zur Mietzinszahlung einschränkt oder gar aufhebt, ist nicht enthalten. Allerdings ist auch keine Regelung enthalten, die eine uneingeschränkte Zahlungsverpflichtung auch angesichts der Umstände beinhaltet.

Dies bedeutet, dass die allgemeinen Regeln Anwendung finden und somit auch aufgrund der Vorschrift des § 313 BGB wegen Störung der Vertragsgrundlage eine Vertragsanpassung von der Kl. verlangt werden kann, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

3. Die Geschäftsgrundlage wird durch die Umstände gebildet, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind. Sie müssen tatsächlich oder wenigstens stillschweigend Inhalt des vertraglichen Konsenses geworden sein.

Zur Geschäftsgrundlage i.S.d. § 313 BGB gehören dabei auch fehlende Vorstellungen über künftige Entwicklungen. Die Vertragsparteien werden sich bei Vertragsschluss keine Gedanken über die Möglichkeit einer globalen Pandemie mit Kontakt- und Zugangsbeschränkungen, Betriebsuntersagungen bzw. -einschränkungen sowie einer weitreichenden Stilllegung des öffentlichen Lebens gemacht haben. Bei Dauerschuldverhältnissen spielen diese Vorstellungen bzw. deren Fehlen noch eine größere Rolle als in anderen Schuldverhältnissen. Gerade hier können die Parteien sich nicht darauf verlassen, dass es während der Vertragslaufzeit zu keinen Schwankungen im Leistungsgleichgewicht kommt. Dabei ist nach der Rechtsprechung des BGH nur bei unvorhersehbaren, schwerwiegenden Ereignissen, die nicht in den einseitigen Risikobereich einer Partei fallen (BGH NJW 2006, 899; NJW 2010, 1874), der Vertrag an veränderte Umstände anzupassen (BGH NJW 1962, 30).

Im Rahmen eines Mietvertrages trägt grundsätzlich der Mieter das Risiko aller betriebsbezogenen Umstände, also insbesondere das sogenannte Verwendungsrisiko, während den Vermieter die Gebrauchsgewährungspflicht trifft. Allerdings können die Parteien die Risikoverteilung vertraglich ändern und vereinbaren, dass der Vermieter das Verwendungsrisiko des Mieters - ganz oder zum Teil - übernimmt. Ob das der Fall ist, ist durch Auslegung der getroffenen Vertragsvereinbarungen zu ermitteln. Es kann wohl davon ausgegangen werden, dass sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages gerade keine Gedanken darüber gemacht haben, dass ggf. das Ausbrechen einer Pandemie Auswirkungen auf die Nutzung der Mieträumlichkeiten einschränken könnte. Es ist auch keinerlei Anhaltspunkt erkennbar, dass die Bekl. für diesen Fall eine Risikoverlagerung zu ihren Lasten hingenommen hätte. Vergleichbar könnte ein Fall sein, dass sich die Belegschaft der Kl. z. B. größtenteils mit einer ansteckenden Krankheit (nicht pandemischen Ausmaßes) auf einer Firmenfeier angesteckt hat oder z. B. wegen Verzehrs verdorbener Lebensmittel auf einer Betriebsfeier oder der firmeneigenen Kantine eine Lebensmittelvergiftung zugezogen hat und die Firmenräume aus diesem Grund nicht genutzt wurden/werden konnten. Auch in solchen Fällen liegt das Risiko der Verwendung der Mietsache ganz eindeutig auf Mieterseite. Etwas anderes kann nach Auffassung des Gerichts nur dann gelten, wenn in diese Risikoverteilung z. B. durch Erlass entsprechender Verordnungen eingegriffen wird. Allerdings liegt auch ein solcher Fall nicht vor. In der Fassung der CoronaschutzVO des Landes Baden-Württemberg vom 17.3.2020 ist in § 3 Abs. 3 geregelt, dass sonstige Versammlungen und sonstige Veranstaltungen untersagt sind, ohne dass es hierzu weitere Einschränkungen gibt. Allerdings schließt sich Abs. 3 dieser Regelung unmittelbar an die Absätze 1 und 2 an, die sich mit Freizeitveranstaltungen, Bildungsangeboten außerhalb der Schulen und Universitäten und Glaubensgemeinschaften befassen. Fraglich ist also, ob die Zusammenkunft der Menschen in einem Büro zur Ausübung der Erwerbstätigkeit als sonstige Veranstaltung oder Versammlung angesehen werden kann. Eine Veranstaltung ist in der Regel ein zeitlich begrenztes Ereignis, das sehr häufig von einer unbestimmten Personenzahl unbekannter Identität besucht wird. Dies stellt jedoch eine erhebliche Abweichung von der täglichen Arbeit eines genau umgrenzten Personenkreises ab. Eine Versammlung ist hingegen eine Personenmehrheit, die durch einen gemeinsamen Zweck oder Willen innerlich verbunden ist. Was auf eine Bürogemeinschaft wohl zutreffend wäre, so dass bei weiter Auslegung die Möglichkeit bestehen könnte, dass die Kl. davon ausgeht, dass der Bürobetrieb nicht mehr zulässig ist. Allerdings erklären sich dann die weiteren Regelungen über die Schließung weiterer Einrichtungen nicht, da diese anderenfalls auch schon von § 3 Abs. 3 erfasst gewesen wären. Im Übrigen ist auch die Kl. selbst nicht von diesem umfassenden Versammlungsverbot ausgegangen, denn sonst hätte sie ja auch ihre Servicecenter nicht weiter betreiben dürfen, die - was wohl unterstellt werden kann - alle kein Ein-Mann-Betrieb waren und die Arbeitskräfte dort also auch Versammlungen in der von der Kl. dargestellt hätten.

In der CoronaVO vom 20. März 2020 wird § 3 der VorgängerVO wie folgt neu gefasst:

„§ 3 […]

Abs. 4 wird wie folgt gefasst:

‚(4) Dienstleister, Handwerker und Werkstätten können in vollem Umfang ihrer Tätigkeit nachgehen, soweit sie nicht in Abs. 1 genannt sind.‘“

Damit steht aber fest, dass spätestens drei Tage nach der CoronaVO vom 17.3.2020, die noch sehr weit formuliert war, eine Regelung getroffen worden war, die eindeutig Arbeitstätigkeiten erlaubt hat und von der Kl. nicht mehr in dem Sinne missverstanden werden konnte, wie sie es vorgetragen, aber im Hinblick auf ihre anderen Firmenbereiche selbst nicht gelebt hat.

Eine behördliche Vorgabe, den Verwaltungssitz der Kl. zu schließen, gab es somit nicht und die Entscheidung der Kl., sämtliche (mit ihren Angabe zufolge nach wenigen Ausnahmen) Mitarbeiter ins Homeoffice zu schicken, war ihre eigene geschäftliche Entscheidung. Unter Wahrung der Abstandsregeln, wie es auch in der Zeit nach der Wiederaufnahme des geregelten Arbeitsbetriebs erfolgte, hätte die Kl. die Mieträumlichkeiten auch in der Zeit ab 16.3.2020 nutzen können. So hätten an den Vierergruppen jeweils zwei Mitarbeiter diagonal mit Trennscheiben getrennt sitzen und arbeiten können. In den Gängen bei Begegnung hätten Masken geholfen. Eine Nutzung der Büroräumlichkeiten war daher weiterhin möglich.

Die Kl. war auch nicht aufgrund von Vorsichts- bzw. behördlich angeordneten Quarantänemaßnahmen gehindert, den Bürobetrieb aufrechtzuerhalten. Ihrem eigenen Vortrag zufolge war die erkrankte Mitarbeiterin am 6.3.2020 letztmals im Büro (ob dabei die Rechtsabteilung wirklich im Großraumbüro untergebracht ist, musste nicht geklärt werden). Ihre Abreise nach Tirol erfolgte am 8.3.2020, also nach dem letzten Bürokontakt. Quarantänemaßnahmen wurden und werden nur angeordnet, wenn die Person aus einem Risikogebiet kam oder Symptome hatte. Beide Alternativen ergaben sich erst nach dem Verbleib der Mitarbeiterin im Büro. Hätte die Kl. tatsächlich ihren Bürobetrieb zum Quarantäneschutz geschlossen, hätte sie diese Maßnahme nicht erst am 16.3.2020 treffen dürfen, sondern direkt nach dem Auftreten der Symptome der Mitarbeiterin (nach klägerischem Vortrag am 13.3.2020 mit Abbruch der Reise und Rückkehr) und dem Untersagen des Betretens (13.3.2020).

Zuletzt muss - um überhaupt eine Vertragsanpassung nach dem Rechtsgedanken des § 313 BGB in Erwägung ziehen zu können - ein Festhalten an der vereinbarten Regelung zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führen.

Nach BGH XI ZR 189/93 erfordert die Prüfung dieser Voraussetzung daher eine umfassende Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände, insbesondere auch der Vorteile, die der betroffenen Partei neben den Nachteilen aus den eingetretenen Veränderungen erwachsen (BGH, Urteil vom 11.10.1994 - XI ZR 189/93 -, NJW 1995, 47, Rn. 4b).

Die Kl. hat vorgetragen, dass sie Umsatzeinbußen in Höhe von 10 bis 15 % in der fraglichen Zeit vorgelegen hätten. Dies kann als wahr unterstellt werden, da auch bei Bestätigung der Umsatzeinbußen durch Erhebung des Zeugenbeweises dies den Voraussetzungen eines Anspruchs auf Vertragsanpassung nicht genügt. Zunächst stellt sich nämlich die Frage, ob nicht die Umsatzeinbußen unabhängig von einer möglicherweise eingeschränkten Nutzbarkeit der Mietimmobilie auf einer Zurückhaltung der Kunden aufgrund der Gesamtsituation beruhen (vgl. Häublein/Müller, Wer trägt das Pandemierisiko in der Geschäftsraummiete, NZM 2020, 481, [4c]). Die Terminvereinbarung war ja nach wie vor möglich und wurde auch durchgeführt, allerdings ging das Kundenaufkommen zurück. Dies wäre aber aller Wahrscheinlichkeit nach auch so gewesen, wenn die Kl. uneingeschränkt ihrer Verwaltungstätigkeit in den Geschäftsräumen nachgegangen wäre. Vortrag dahingehend, dass aufgrund dieser Situation eine Einschränkung der Geschäftstätigkeit der Kl. (z. B. nicht ausreichende Kapazitäten von Telefon- oder Internetverbindungen im Homeoffice o. Ä.) bestand, erfolgte nicht. Die Kl. hat - wie die gesamte Wirtschaft auch - Umsatzeinbußen wegen der Gesamtsituation erlitten. Dies bedingt aber keinen Anpassungsanspruch gegenüber der Bekl., denn auch Folgen einer Wirtschaftskrise aus anderem Grund würden nicht zu einer Vertragsanpassung führen. Zudem ist auch die Größenordnung - wobei sich das Gericht durchaus bewusst ist, dass Umsatzeinbußen von 10 bis 15 % von keinem Betrieb leicht verkraftet werden können - nicht so, dass von einer Unzumutbarkeit ausgegangen werden kann. Eine Vertragsanpassung ist nur dann zulässig, wenn dies zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnisses notwendig ist (vgl. BGHZ 127, 212). Das heißt, im Ergebnis lag/liegt eine Ausnahme von der generellen Risikoverteilung zu Lasten der Kl., welche eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB rechtfertigen würde, nicht vor.

Umsatzeinbußen in Höhe von 10 bis 15 % während des Shutdowns im Rahmen der Corona-Krise rechtfertigen keine Anpassung des Mietzinses im Gewerberaummietverhältnis.

Die Klägerin hat von der Beklagten Büro- und Nebenflächen angemietet, in der sich die Firmenzentrale sowie die zentrale Verwaltung der Klägerin befindet. Die Klägerin betreibt eine Kette von Werkstätten, die Dienstleistungen aller Art im Zusammenhang mit der Wartung und Pflege von Kraftfahrzeugen, insbesondere die Veräußerung, Montage und Lagerung von Reifen zum Gegenstand haben. Nebenher führt die Klägerin auch einen Onlineshop, in dem sie Autozubehör aller Art anbietet.

Die Klägerin hat ihre Firmenzentrale und somit die Büroräumlichkeiten nach eigenem Vortrag in der Zeit von Mitte März bis Anfang Mai 2020 „nahezu vollständig“ – bis auf eine Notbesetzung – geschlossen und ihre Mitarbeiter ins Homeoffice geschickt. Eine behördliche Anordnung zur Schließung der Verwaltungszentrale lag nicht vor.

Die Klägerin trägt vor, die Schließung sei deshalb erforderlich gewesen, da sich eine Mitarbeiterin mit dem Covid-19-Erreger angesteckt habe. Zudem habe sich die Erforderlichkeit der Schließung der Büroräume aus der CoronaVO des Landes Baden-Württemberg ergeben, nachdem sonstige Ansammlungen von jeweils mehr als fünf Personen verboten gewesen seien.

Die Werkstätten der Klägerin waren während des „Shutdowns“ und der Büroschließung weiter geöffnet. Auch der Onlineshop wurde ohne Beschränkung weiterbetrieben. Dennoch musste die Klägerin Umsatzeinbußen in Höhe von 10 bis 15 % verzeichnen.

Die Klägerin forderte aufgrund der Corona-Pandemie und des dadurch bedingten „Shutdowns“ die Anpassung des Mietvertrages im Sinne einer Reduzierung des Mietzinses und somit Rückzahlung überzahlter Miete. Sie stützt ihren Anspruch auf § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage).

Das LG Mannheim wies die Klage ab und führte zunächst aus, dass ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB nicht vorliegt und eine Mietminderung von vornherein ausscheidet.

Es hat zudem bestätigt, dass das Risiko aller betriebsbezogenen Umstände, insbesondere das Verwendungsrisiko der Mietsache, beim Mieter liegt, während hingegen den Vermieter die Gebrauchsgewährungspflicht trifft.

Die Ansteckung einer Mitarbeiterin der Mieterin mit dem Corona-Virus liegt dabei allein im Risikobereich des Mieters. Laut Gericht sei der Fall vergleichbar mit einer Firmenfeier, bei der sich die Mitarbeiter eine Lebensmittelvergiftung zuziehen und dies die Schließung der Büroräume bedingen würde.

Auch die Corona-VO des Landes Baden-Württemberg hat nicht die Schließung des Büros der Klägerin erforderlich gemacht bzw. gesetzlich angeordnet, da die Zusammenkunft von Menschen in einem Büro zur Ausübung der Erwerbstätigkeit keine sonstige Veranstaltung oder Versammlung im Sinne der Corona-VO ist. Zudem waren in der Corona-VO ausdrücklich Regelungen enthalten, die Arbeitstätigkeiten und entsprechende Ansammlungen/Veranstaltungen erlaubt hatten. Die Entscheidung, alle Mitarbeiter ins Homeoffice zu schicken, war eine eigene geschäftliche und freiwillige Entscheidung der Klägerin.

Voraussetzung einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage wäre ein im Falle des Festhaltens am Vertrag bei umfassender Interessenabwägung der Parteien nicht mehr tragbares Ergebnis. Umsatzeinbußen in Höhe von 10 bis 15 % genügen hierfür nach dem Landgericht Mannheim jedenfalls nicht, um eine Unzumutbarkeit anzunehmen.