Keine Mietminderung für Katzenlärm

Auch in einem hellhörigen Haus sind Lärmbeeinträchtigungen durch Katzen als sozialadäquat hinzunehmen, wenn der Trittschallschutz den Anforderungen zum Zeitpunkt der Errichtung entspricht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien verbindet auf der Grundlage schriftlichen Vertrages ein Mietverhältnis über eine im Haus H.straße im 1. OG links in Berlin-Spandau belegene, 49,52 m2 große Wohnung. Der Streithelfer ist Mieter im selben Haus und hat seit Juli 2019 die genau über den Räumlichkeiten der Kl. belegene, letztlich baugleiche Wohnung inne. Er hält in seinen Räumen zwei Katzen.

Die Kl. beansprucht u. a. Beseitigung von - nach ihrer Darstellung durch den Streithelfer verursachten - Lärmimmissionen sowie Feststellung einer Mietminderung.

Zwischenzeitlich ließ die Bekl. im Bad des Streithelfers den Boden neu aufbauen.

Unter Bezugnahme auf von ihr verfasste Protokolle … hat die Kl. zunächst behauptet, aus der Wohnung des Streithelfers dringe andauernd und ständig unerträglicher Lärm, insbesondere in Form von Poltern und „Katzenjagd“, der weit über die Geräusche anderer Bewohner hinausgehe. Die Katzen jagten zu jeder Tages- und Nachtzeit durch die Wohnung des Streithelfers über Gegenstände hinweg, die dann auf den Boden polterten. Das minutenlange Jagen höre sich wie Galoppieren an. Im Übrigen sei es unerträglich laut, wenn sich die Zeugin Frau B. oder eine andere Dame in der Wohnung des Streithelfers aufhalte.

Im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung am 21.9.2023 hat die Kl. erklärt, die Situation sei insgesamt besser geworden, weswegen sie kein Lärmprotokoll mehr führe. Tagsüber höre sie so gut wie nichts mehr, sondern Lärm gebe es meistens ab 22.00 Uhr, aber auch nicht jeden Tag. Sie gehe davon aus, dass sich die Katzen des Streithelfers jagten und dabei auch mal etwas umfalle. […]

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dr.-Ing. U. D.

Das Gericht hat außerdem am 21.9.2023 die Örtlichkeiten in Augenschein genommen.

1. Der Kl. steht ein Mängelbeseitigungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen der in ihrer Wohnung vernehmbaren Geräusche nicht zu.

Wie von der Kl. selbst im Rahmen der letzten mündlichen Verhandlung erklärt wurde, sind die fraglichen Beeinträchtigungen nicht mehr in dem ursprünglich geltend gemachten Maß vorhanden, sondern es geht letztlich nur noch um die Beeinträchtigungen, die durch die vom Streithelfer gehaltenen Katzen zur Nachtzeit verursacht werden. Wegen der darüberhinausgehenden Ansprüche war die Klage, für deren Begründetheit es auf den Zustand zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung ankommt, deswegen ohne Weiteres abzuweisen.

Das Gericht sieht aber auch die nunmehr noch von der Kl. geltend gemachten Unzuträglichkeiten nicht als Mangel i.S.v. § 536 BGB an.

Ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache. Grundsätzlich kann ein solcher Mangel auch in seinem sog. Umweltfehler bestehen, d. h. in Beeinträchtigungen, die nicht von der Mietsache selbst ausgehen, sondern auf diese einwirken. Hierzu können auch die Beeinträchtigungen durch Geräusche zählen. Die Abgrenzung zu gerade noch hinnehmbaren Einwirkungen ist schwierig und stark einzelfallbezogen, da gewisse Lärmbelästigungen infolge des Zusammenlebens nicht vermeidbar sind. In solchen Grenzfällen ist zum einen auf die Abrede zwischen den Parteien und zum anderen auf eine Interessenabwägung abzustellen (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 536 BGB Rn. 115).

a) Für die Frage, ob ein Mangel, also eine Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich vorausgesetzten Zustand, vorliegt, ist also einmal maßgeblich, welches Maß an Störungsfreiheit dem Mieter nach dem Inhalt des Mietvertrages geschuldet ist. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen unmittelbar auf die Mietsache einwirken, wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist (vgl. BGH, Urteil vom 29.4.2015, VIII ZR 197/14, GE 2015, 849, Tz. 18, zitiert nach juris). Fehlen jedoch Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (vgl. BGH, Urteil vom 5.6.2013, VIII ZR 287/12, GE 2013, 938, zitiert nach juris; Eisenschmid, aaO., § 536 BGB Rn. 30). Er bestimmt den bei Vertragsschluss vereinbarten Gebäudestandard, der von einem redlichen Mieter erwartet werden darf. In diesem Zusammenhang ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Nichteinhaltung der maßgeblichen technischen Normen indiziert, dass die Mietsache nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht (vgl. nur BGH, Urteil vom 17.6.2009, VIII ZR 181/08, Tz. 10 f., juris).

Nach den vom Sachverständigen D. getroffenen Feststellungen, denen das Gericht nach der gebotenen eigenen Prüfung folgt, ist indes davon auszugehen, dass die vorgesehenen Grenzwerte bzgl. des Tritt- und Luftschallschutzes hier gewahrt sind. Der Sachverständige hat nämlich festgestellt, dass lediglich in einem von fünf untersuchten Fällen, nämlich im Bad des Streithelfers, die Anforderungen an die Trittschalldämmung nicht eingehalten waren. Zum einen hat die Bekl. insoweit aber mittlerweile Arbeiten zur Mängelbeseitigung vorgenommen. Zum anderen hat die Kl. im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung am 21.9.2023 erklärt, sich durch Geräusche aus dem Bad nie gestört gefühlt zu haben. Insoweit ist dementsprechend der vertraglich vorausgesetzte Gebrauch ungestört möglich.

b) Für die Frage der mietrechtlichen Relevanz von Lärm muss außerdem im Rahmen einer Abwägung der beteiligten Interessen geprüft werden, ob die vom Lärm ausgehende Beeinträchtigung sozialverträglich ist. Auch unter diesem Gesichtspunkt ist hier aber nicht von einem Mangel der Mietsache auszugehen.

Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass in einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen sind und für die betroffenen Mitmieter deshalb noch nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 BGB begründen (vgl. BGH, Beschluss vom 22.8.2017, VIII ZR 226/16, GE 2017, 1153, Tz. 13, zitiert nach beck-online). Aus dem Zusammenleben mehrerer Mieter in einem Mehrfamilienhaus ergeben sich zwangsläufig Beeinträchtigungen durch sozialadäquate Geräusche, die mit der Nutzung einer Wohnung üblicherweise verbunden, deshalb vertragsgemäß und von anderen Mietern - hier der Kl. - hinzunehmen sind. Hierunter fallen auch Geräusche in Form von Schreien, Poltern, Trampeln u. Ä., denn diese ergeben sich regelmäßig beim üblichen Gebrauch einer Wohnung durch den Aufenthalt von mehreren Menschen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 6.2.2015, 63 S 236/14, Tz. 4, juris).

Unter diesen Umständen könnten die von der Kl. nunmehr noch geltend gemachten, von den Katzen des Streithelfers herrührenden Beeinträchtigungen nur dann einen Mietmangel darstellen, wenn sie von einer Qualität und Quantität wären, die das übliche und als vertragsgemäß hinzunehmende Maß übersteigen. Davon ist allerdings nicht auszugehen.

Insoweit fällt ins Gewicht, dass - wie das Gericht im Rahmen des Ortstermins feststellen konnte - bereits das zu einer normalen Wohnnutzung gehörende Herunterfallen von Gegenständen und damit ggf. auch das Herabspringen der Katzen vom Kratzbaum Geräusche verursacht, die in der Wohnung der Bekl. (gemeint: Kl., die Red.) deutlich wahrnehmbar sind. Dies dürfte sich auch daraus erklären, dass es sich bei dem fraglichen Wohngebäude um ein hellhöriges Haus handelt, dessen Trittschallschutz - wie vom Sachverständigen festgestellt - die Anforderungen an die heute aktuelle Schallschutznorm in keinem der untersuchten Fälle einhält, so dass auftretende Geräusche als störend und belästigend empfunden werden können. Das Halten von zwei Katzen in einem Singlehaushalt in einer knapp 50 m2 großen Wohnung wiederum stellt sich nach Auffassung des Gerichts gerade in einer Großstadt wie Berlin ohne Weiteres als sozialadäquat dar. Dass die Tiere des Streithelfers einen gewissen Bewegungsdrang haben und diesen auch zur Nachtzeit ausleben, ist nicht ungewöhnlich, sondern unvermeidbar und unter den gegebenen Umständen von der Kl. hinzunehmen, denn die damit verbundene Geräuschentwicklung entspricht der normalen Nutzung der Wohnung durch den Streithelfer. Greifbare Anhaltspunkte dafür, dass von den Katzen des Streithelfers ein sich nicht mehr im Rahmen des Üblichen haltender Lärm verursacht wird, sind weder dargetan noch sonst ersichtlich.

Unabhängig davon ist nicht anzunehmen, dass die von der Kl. beanstandeten Geräuschbelästigungen Zimmerlautstärke überschreiten. Den ihr soweit obliegenden Beweis hat die Kl. nicht geführt, denn die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der Lautstärke hat sie ausdrücklich - aus Kostengründen - nicht gewünscht.

Auch dem Gericht war es indes im Rahmen des Ortstermins nicht möglich, festzustellen, ob die von der Referendarin in der Wohnung des Streithelfers verursachten Geräusche, so sie denn mit den von den Katzen verursachten Beeinträchtigungen vergleichbar sind, die Zimmerlautstärke überschritten haben.

Allein auf die Angaben der Kl. lassen entsprechende Feststellungen sich ebenfalls nicht stützen: Die Kl. behauptet selbst nicht, dass sie insoweit Messungen vorgenommen habe. Ihr Vortrag enthält zudem keine objektivierbaren Aussagen zur Lautstärke der Unzuträglichkeiten; der Lärm ist nach ihrer Darstellung vielmehr in erster Linie „unerträglich“ (gewesen). Diese Beschreibung genügt nicht, denn das Geräuschempfinden und die Einschätzung, wie stark akustische Immissionen den Mietgebrauch beeinträchtigen, sind stets auch stark subjektiv geprägt und hängen von den Befindlichkeiten des jeweils Betroffenen ab.

2. Die Kl. kann sich auch nicht mit Erfolg auf eine Mietminderung für die Zeit ab dem 1.1.2022 berufen.

§ 536 Abs. 1 BGB befreit den Mieter von der Pflicht zur Entrichtung des Entgelts in dem Umfang, in dem die vermietete Sache mit einem Mangel behaftet ist, der die Tauglichkeit zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch aufhebt oder mindert. Dabei ist die Mietminderung von der Brutto-Warmmiete zu berechnen (vgl. nur BGH, NJW 2005, 2773 f.).

Wie bereits ausgeführt, bedeutet ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache. Davon ausgehend, dass - wie oben dargestellt - ein Mietmangel im Zusammenhang mit den von der Kl. behaupteten Beeinträchtigungen im Hinblick auf die konkrete Situation des Mietobjekts in einem Mehrfamilienhaus nicht ohne Weiteres gegeben ist, sondern die Kl. gewisse Belästigungen hinnehmen muss, konnte keine pauschale Minderung von 10 % täglich zugesprochen werden. Es ist lässt sich schon nicht feststellen, dass die Wohnung der Kl. seit dem 1.1.2022 Lärm, der über Zimmerlautstärke hinausgeht, ausgesetzt war und bis dato noch ist. Zudem rechtfertigt nicht jedes aus der Oberwohnung wahrnehmbare Geräusch ohne Weiteres eine Herabsetzung des Mietzinses, selbst wenn dadurch die Zimmerlautstärke überschritten sein sollte, sondern es kommt auch auf die Umstände der Lärmstörung, etwa deren Dauer und Qualität, an; so dürften beispielsweise tagsüber Geräusche von einer Bohrmaschine, die ein paar Minuten anhalten, akzeptabel sein.

Vor diesem Hintergrund besteht für die Kl. nur die Möglichkeit, die über das normale, vertraglich vorausgesetzte Maß hinausgehenden Beeinträchtigungen nach Art, Dauer, Datum etc. konkret darzulegen und von der Bekl. die Rückzahlung etwaig zu viel geleisteter Miete zu verlangen.

Sozialadäquate, also übliche Geräusche durch Mitmieter sind hinzunehmen und stellen keinen Mietmangel dar, wenn der Trittschallschutz den Anforderungen zum Zeitpunkt der Errichtung entspricht. Dazu gehören auch Geräusche, die von Haustieren des Mieters verursacht werden.

Die Mieterin beklagte andauernden unerträglichen Lärm in Form von Poltern und Katzenjagd aus der darüber liegenden Wohnung zu jeder Tages- und Nachtzeit, der weit über die Geräusche anderer Bewohner hinausgehe, und verlangte von der Vermieterin Maßnahmen zur Mangelbeseitigung und Feststellung einer Mietminderung. Das Amtsgericht holte ein Sachverständigengutachten zur Frage der Einhaltung der Schallschutznormen ein und beraumte einen Ortstermin in der Wohnung der Klägerin an.

Ein Mietmangel konnte dabei nicht festgestellt werden. Das Amtsgericht verwies darauf, dass gewisse Lärmbelästigungen unvermeidbar sind und zunächst darauf abzustellen ist, ob die maßgeblichen technischen Normen eingehalten sind. Das war hier nach dem Gutachten des Sachverständigen der Fall, weil die Anforderungen an die Trittschalldämmung zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses eingehalten waren.

Das Halten von zwei Katzen in einem Singlehaushalt in einer knapp 50 m2 großen Wohnung sei auch sozialadäquat. Im Ortstermin habe sich herausgestellt, dass schon die zu einer normalen Wohnnutzung gehörenden Geräusche wie das Herunterfallen von Gegenständen in der Wohnung der Klägerin deutlich wahrnehmbar seien. Dass die Tiere einen gewissen Bewegungsdrang haben und diesen auch zur Nachtzeit ausleben, sei nicht ungewöhnlich, sondern

unvermeidbar und unter den gegebenen Umständen hinzunehmen, denn die damit verbundene Geräuschentwicklung entspreche der normalen Nutzung einer Wohnung.

Die Einhaltung von aktuellen Schallschutznormen könne jedoch nicht verlangt werden. Eine Überschreitung der Zimmerlautstärke sei von der Klägerin nicht unter Beweisantritt vorgetragen und auch im Ortstermin nicht feststellbar gewesen.