Keine Mietminderung für feuchten Keller

Bei einer Vereinbarung im Mietvertrag, ein Keller werde nur „soweit verfügbar“ mitvermietet, kann der Mieter wegen Mängeln des überlassenen Kellerraums keine Gewährleistungsrechte geltend machen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die beabsichtigte Klage bietet nicht die gemäß § 114 Abs. 1 ZPO erforderliche hinreichende Aus­sicht auf Erfolg, soweit die Antragstellerin den Antragsgegner auf Zahlung von 338,25 € nebst Zinsen (Rückzahlung anteiliger Mieten im Zeitraum Januar 2015 bis einschließlich März 2016 we­gen 5 %iger Mietminderung), Mangelbeseitigung betreffend den Keller (Feuchtigkeit, Schimmel) sowie die Feststellung der Berechtigung der Mietminderung von 5 % wegen der Feuchtigkeitsschäden im Keller in Anspruch nimmt.

Denn der Antragstellerin stehen keine Minderungs- und Instandsetzungsansprüche (§§ 536 Abs. 1 Satz 1, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) im Zusammenhang mit der behaupteten Feuchte des Kellers zu. Ausweislich § 1 des die Parteien verbindenden Mietvertrages vom 4.12.2013 über die Wohnung … ist vermietet neben dem Wohn­raum „1 Kellerraum nur soweit vorhanden und verfügbar“. Daraus folgt zunächst, dass die Parteien die vollständige Tauglichkeit der Mietsache zum ver­tragsgemäßen Gebrauch (auch) für den Fall eines nicht überlassenen Kellerraums vereinbart haben; eine Minderung für einen nicht oder nur eingeschränkt nutzbaren Keller scheidet bereits aus diesem Grund aus. Instandsetzung schuldet der Antragsgegner ebenfalls nicht, wobei die Art der etwaigen Mangelbeseitigung ohnehin grundsätzlich dem Vermieter überlassen bleibt. Wenn der der Antragstellerin nach Einzug überlassene Keller tatsächlich die behaupteten Mängel aufweisen sollte, so ist er als solcher nicht (oder nicht mehr) „verfügbar“. Die Vereinbarung der Parteien schließt eine fehlende oder befristete Mitvermietung nicht aus, durch die bloße Zuweisung eines Kellers ist mangels weiterer ergänzender Vereinbarungen ein Anspruch der Antragstellerin auf Überlassung und Instandhaltung eines Kellers bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht entstanden.

In vielen Mietvertragsformularen heißt es, ein Keller werde nur „soweit verfügbar“ vermietet. Das AG Wedding versteht das so, dass ein Keller, sofern ein Mangel auftritt, eben nicht mehr „verfügbar“ ist und damit auch nicht vom Vermieter der vertragsgemäße Gebrauch geschuldet wird.

Im Mietvertrag hieß es, dass ein Kellerraum „nur soweit vorhanden und verfügbar“ mitvermietet werde. Die Mieterin machte Feuchtigkeitsschäden im ihr überlassenen Keller geltend und verlangte Minderung und Mangelbeseitigung. Für die beabsichtigte Klage beantragte sie Prozesskostenhilfe.

Das AG Wedding verneinte eine hinreichende Erfolgsaussicht, da durch die bloße Zuweisung des Kellers dieser nicht als mitvermietet anzusehen sei. Die Parteien hätten die vollständige Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch auch ohne Keller vereinbart; wenn der überlassene Keller Mängel aufweise, sei er eben nicht „verfügbar“.

Das überzeugt nicht. Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag gehören überlassene Nebenräume zum Vertragsgegenstand (LG Berlin GE 2015, 512). Ob eine ausdrückliche Vereinbarung, ein Keller werde nicht mitvermietet, wirksam ist, kann dahinstehen (so Eggert, Beck‘sche Online-Formulare, 37. Edition, Vertrag 15.1.1). Jedenfalls ist ein solches Vertragsformular im Zweifel zugunsten des Mieters auszulegen und bedeutet nur, dass der Mieter keinen Anspruch auf einen bestimmten Kellerraum hat, ein tatsächlich vorhandener und überlassener Raum aber zur Mietsache gehört. Für die Annahme einer bloßen Gestattung ohne Rechtsbindungswillen (vgl. KG, GE 2007, 291 zur Gartennutzung) wäre eine eindeutige Beschränkung im Mietvertrag auf die Wohnräume erforderlich, was nicht der Fall ist, wenn ein Kellerraum, soweit vorhanden, „vermietet“ sein soll.