Keine Mietminderung bei Vermietung eines beheizten Kellerraums als Wohnraum

1. Welche Räume bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind, bestimmt sich vorrangig nach der Vereinbarung der Parteien, auch wenn die Voraussetzungen der Wohnflächenverordnung und bauordnungsrechtliche Vorschriften nicht erfüllt sind (hier: beheizter Kellerraum).

2. Sind für die übrigen Räume keine Vereinbarungen getroffen worden, kann die Wohnflächenverordnung ergänzend herangezogen werden, wobei in Berlin die Anrechnung der Fläche einer Terrasse zur Hälfte üblich ist.

(Leitsätze der Redaktion)

[…] Die zulässige Berufung der Kl. ist nicht begründet.

Die Kl. können nicht gemäß § 812 Abs. 1 BGB weitere Rückzahlung der für Januar 2009 bis April 2014 geleisteten Mieten über den vom Amtsgericht zugesprochenen Umfang hinaus in Höhe von weiteren 9.291,92 € verlangen. Denn die Zahlungen der Kl. sind insoweit nicht ohne Rechtsgrund erfolgt.

Die von den Kl. geschuldete Miete war zwar gemäß § 536 Abs. 1 BGB wegen einer Abweichung der tatsächlichen Fläche von der vertraglich vereinbarten Fläche um 12,54 % entsprechend gemindert (BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, GE 2004, 682). Ein weiterer Minderungsanspruch steht ihnen hingegen nicht zu, denn die tatsächliche Fläche war nicht geringer als vom Amtsgericht mit 117,22 m2 angenommen.

Das Amtsgericht hat hierbei mit zutreffenden Erwägungen, auf die Bezug genommen wird, auch den beheizten Kellerraum mit 21,62 m2 als Wohnfläche berücksichtigt. Dieser entspricht zwar nicht den Voraussetzungen für Wohnräume nach den bauordnungsrechtlichen Vorschriften und ist auch nicht als Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung anzurechnen. Die Parteien haben insoweit aber eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen, indem sie in der Aufzählung der Wohnräume den beheizten Keller gleichberechtigt aufgeführt haben.

Die Angriffe der Kl. hiergegen bleiben ohne Erfolg. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig, weil er keinen feststehenden Inhalt hat und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei frei finanziertem Wohnraum fehlt. Zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche können grundsätzlich dabei auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, falls nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben (BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, GE 2004, 680; Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, GE 2007, 1047). Dabei kommt einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zu (BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, GE 2009, 1425). Anders als die Kl. meinen, ist hiernach der beheizte Kellerraum des von Kl. gemieteten Hauses jedoch in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen. Dies geht schon aus dem Mietvertrag mit hinreichender Deutlichkeit hervor, in dessen § 1 Nr. 1 neben den üblichen Wohnräumen auch der beheizte Kellerraum zur Benutzung als Wohnung aufgeführt ist. Steht demnach fest, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche auch den beheizten Kellerraum einschließt, so kommt dem Umstand, dass dieser nach den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht zur Wohnfläche zu rechnen ist, weil er die an Aufenthaltsräume zu stellenden Anforderungen nicht erfüllt, keine Bedeutung zu. Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, sind vielmehr bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung als Wohnraum anzurechnen sind (BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, GE 2009, 1425; Urteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, GE 2010, 336).

Das ist hier der Fall. Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses sind grundsätzlich auch die Nebenräume von der Gebrauchsüberlassung umfasst, auch wenn sie nicht ausdrücklich als mitvermietet im Mietvertrag genannt werden. Wenn die Parteien hier einen bestimmten Nebenraum, nämlich den hier fraglichen beheizten Kellerraum, gleichwohl in der Liste der vermieteten Wohnräume aufführen, und zwar nicht als Nebenraum, sondern gleichberechtigt im Rahmen der Aufzählung der typischen Wohnräume mit der Zweckbestimmung zur Wohnnutzung, dann ist damit eine Vereinbarung verbunden, dass die Fläche dieses Raums als Wohnfläche anzusehen ist.

Dem stehen weder Bauordnungsvorschriften noch die Regelungen der Wohnflächenverordnung entgegen. Denn diese betreffen in erster Linie nicht zivilrechtliche Vereinbarungen und werden nur ergänzend zu deren Auslegung herangezogen, wenn entsprechende ausdrückliche oder konkludente Vereinbarungen der Parteien nicht vorliegen.

Insoweit bleiben auch die Angriffe der Kl. gegen die Anwendung der Wohnflächenverordnung zur Berechnung ohne Erfolg. Denn soweit für die Berechnung der übrigen Räume keine Vereinbarungen getroffen worden sind, ist die Wohnflächenverordnung zur Ermittlung deren Größe ergänzend heranzuziehen, weil sich hierfür aus den Vereinbarungen der Parteien eben keine entgegenstehenden Absprachen ergeben. Die Heranziehung der Wohnflächenverordnung zur Berechnung dieser Flächen schließt dabei ein, dass in die Berechnung auch die übrigen üblichen Nebenräume, wie im vorliegenden Fall die Terrasse, einzubeziehen sind, auch wenn sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag genannt wer­den. Denn es sind keine Anhaltspunkte erkennbar, dass die Parteien insoweit von der üblichen Berechnungsweise eine Abweichung vereinbaren wollten. Dass im Falle der Heranziehung der Wohnflächenverordnung zur Bestimmung der Wohnfläche die Fläche der Terrasse zur Hälfte, wie in Berlin üblich (LG Berlin, Urteil vom 19. Juli 2011 - 65 S 130/10, GE 2011, 1086), zur Wohnfläche zählt, wird von den Kl. in der Berufungsbegründung ausdrücklich zugestanden.

Die Größe des beheizten Kellerraums von 21,62 m2 ist unstreitig. Das gilt auch für die Fläche der Terrasse von mindestens 19,80 m2, von der das Amtsgericht die Hälfte, d. h. 9,90 m2, in die Flächenberechnung eingestellt hat.

Was zur Wohnfläche gehören soll, ist bei preisfreiem Wohnraum eine Sache der mietvertraglichen Vereinbarung. Weder die Wohnflächenverordnung noch andere berechnungsrechtliche Vorschriften und auch keine bauordnungsrechtlichen Vorschriften stehen einer mietvertraglichen Festlegung entgegen, wie der Mieter eines Einfamilienhauses vor dem Landgericht Berlin erfahren musste.

Im Mietvertrag für das Haus war neben der Gesamtwohnfläche auch der beheizte Kellerraum mit 21,62 m² aufgeführt. Die Fläche der Terrasse war zur Hälfte berücksichtigt; der Mieter machte Mietminderung geltend, da die tatsächliche Fläche von der vereinbarten Fläche erheblich abwich. Das Amtsgericht gab der Klage auf Rückzahlung der überzahlten Mieten nur zum Teil statt, da sowohl für den Kellerraum als auch die Terrasse die Anrechnung zutreffend erfolgt sei. Das Landgericht Berlin wies die Berufung zurück.

Die 63. Kammer verwies darauf, dass bauordnungsrechtliche Vorschriften wie auch die Wohnflächenverordnung nur ergänzend heranzuziehen seien, wenn eine klare Regelung im Mietvertrag fehle. Das sei hier für den beheizten Kellerraum aber der Fall gewesen; die mietvertragliche Vereinbarung habe Vorrang. Für die Terrasse sei keine Berechnung vereinbart worden; hier sei die Wohnflächenverordnung ergänzend heranzuziehen. In Berlin sei dabei die Berücksichtigung zur Hälfte üblich.

Nur bei einem Einschreiten der Behörde, die etwa die Benutzung als Wohnraum untersagen könnte, käme eine Minderung in Betracht (BGH, GE 2009, 1425). Dafür reicht aber nicht die theoretische Möglichkeit, sondern es muss schon ein Verbot mit Vollstreckungsandrohung ausgesprochen worden sein (AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2016, 884).