Keine Mietminderung bei fahrlässig verursachtem Wohnungsbrand

Hat der Mieter oder sein Angehöriger, dessen Verhalten er sich zurechnen lassen muss, einen Wohnungsbrand fahrlässig verursacht, ist eine Mietminderung ausgeschlossen.

(Leitsatz der Redaktion)

Sachverhalt des AG Pankow/Weißensee, Schlussurteil vom 15. Januar 2015 - 102 C 202/14 -: Am Abend des 21.9.2013 beschädigte ein Schwelbrand im Wohnzimmer des Mietobjekts während der Abwesenheit der Bekl. die Wohnung vor allem im Wohnzimmer erheblich und vernichtete weite Teile des Inventars, wobei sich bei Ausbruch des Brandes nur der Hund im Mietobjekt befand. Die gegen 20 Uhr heimkehrende Tochter der Bekl. entdeckte den Brand und verständigte die Feuerwehr. Die Wohnung war infolge des Brandes nicht mehr nutzbar. Die Bekl. zahlte die monatliche Miete von 1.043,98 € im Zeitraum 10/13 bis 2/14 nicht, woraus sich die Summe von 5.219,90 € ergibt, die die Kl. gegen die Kaution in Höhe von 2.441,35 € und das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 über 418,75 verrechnete, und zwar auf die ältesten Forderungen.

Sie behauptet unter Bezugnahme auf den Bericht des LKA vom 5.12.2013, die Bekl. habe den Brand zu verantworten, der gem. Brandgutachten durch eine nicht gelöschte Kerze auf dem Esstisch, die vermutlich der Hund umgekippt habe, ausgelöst wurde.

Aus den Gründen des AG: Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf die offenen Mieten für die Monate 12/13 (271,84 € netto) und 1+2/14 (2 x 1.043,98 €) als Miete gem. § 535 BGB zu, weil die Bekl. nicht berechtigt war, die Miete zu mindern nach § 536 BGB, da sie gem. § 326 Abs. 2 Satz 1, 1. Alt. BGB weit überwiegend für den Brandschaden verantwortlich ist, zumal ihr das Verschulden ihrer Tochter gem. § 540 Abs. 2 BGB bei Entstehung des Brandes zuzurechnen ist, hat sie doch ihrer Tochter als Dritter den Gebrauch am Mietobjekt überlassen, was sie nicht erheblich bestritten hat, da offen bleibt, wie die Tochter den Wohnungsbesitz erlangt hat. Ein Verschulden ist gem. § 276 BGB bereits bei einfacher Fahrlässigkeit zu bejahen. Abweichend vom Strafrecht gilt im BGB kein individueller, sondern ein auf die allgemeinen Verkehrsbedürfnisse ausgerichteter objektiv­-abstrakter Sorgfaltsmaßstab. Erforderlich ist das Maß an Umsicht und Sorgfalt, das nach dem Urteil besonnener und gewissenhafter Angehöriger des in Betracht kommenden Verkehrskreises zu beachten ist. Ausweislich des vorgelegten Brandgutachtens des LKA lässt das Spurenbild nur den Schluss zu, dass der Brand ursächlich von Kerzen auf dem Esstisch herrührte. Diesen Anscheinsbeweis hat die Bekl. nicht dadurch erschüttert, dass sie unter Beweisantritt behauptet, ihre Tochter habe die Kerzen vor dem Verlassen der Wohnung gelöscht, und weder ihre Tochter noch deren Freund hätten den Brand verursacht, zumal dies eine Behauptung ins Blaue hinein ist. Denn selbst wenn man das Löschen der Kerze als wahr unterstellte, so muss die Tochter dabei die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen haben, so dass der Brand dann durch von der Tochter unbemerkten Funkenflug entstanden sein muss, der logischerweise nur dann zu dem Brand geführt haben kann, wenn leicht entzündliches Material in der Nähe war oder dadurch, dass der allein in der Wohnung zurückgelassene Hund gegen den Tisch gestoßen ist, so dass die am Docht nach dem Ersterben der Flammen noch glimmenden Kerzen umgefallen und sich auf diese Weise der Schwelbrand entwickeln konnte. Die Brandgefahr war auch vorhersehbar, da jedermann weiß, dass beim Ausblasen von Kerzen Funkenflug entstehen kann und zur Sicherheit immer der Docht gelöscht werden muss, was um so mehr gelten dürfte, wenn ein Tier allein unbeaufsichtigt in der Wohnung zurückgelassen wird. Die erwachsene Tochter der Bekl. hätte den Eintritt des schädigenden Erfolgs ohne Weiteres vermeiden können, wenn sie die Kerzen sorgfältiger gelöscht bzw. hinterher zumindest durch einen Kontrollblick sichergestellt hätte, dass kein unbemerkter Funkenflug Feuer verursachen kann. Die Brandgefahr war jedenfalls vorhersehbar, da jedermann weiß, welche Gefahr nachglimmende Dochte in Gegenwart von Tieren bzw. Funkenflug beim Ausmachen von Kerzen mit sich bringen kann. Dass die Tochter beim Löschen der Kerzen nicht mit ausreichender Sorgfalt gehandelt hat, belegt das Gutachten, das eine andere Ursache als die Kerzen auf dem Esstisch für die Entstehung des Brandes logisch nachvollziehbar ausschließt. […]

Aus den Gründen des Beschlusses des LG vom 18. August 2015: - Aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung kann sich die Bekl. gegenüber den streitgegenständlichen Mietzinsansprüchen nicht auf ein Minderungsrecht gem. § 536 Abs. 1 BGB in Höhe von 100 % berufen und sind auch die mit der Widerklage geltend gemachten Gegenansprüche unbegründet, weil sie durch die Aufrechnung der Kl. erloschen sind (§ 389 BGB).

- Gemäß § 280 Abs. 1 BGB hat grundsätzlich der Vermieter als Gläubiger die Beweislast für die Pflichtverletzung, die Schadensentstehung und den Ursachenzusammenhang zwischen der Pflicht­verletzung und dem Schaden. Dem Mieter als Schuldner obliegt hingegen gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB der Beweis für sein Nichtvertretenmüssen. Entsteht aber im Obhutsbereich des Mieters beim Mietgebrauch ein Schaden an der Mietsache, trägt der Mieter im Rahmen des § 538 BGB die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat (BGH v. 3.11.2004 - VIII ZR 28/04, GE 2005,123 Tz. 10 unter Hinweis auf die st. Rspr. des BGH; KG v. 31.5.2010 - 12 U 147/09, GE 2010, 1267).

- Entsprechende Darlegungen fehlen vorliegend indes, zumal sich im Bericht des LKA v. 5.12.2013 keinerlei Anhaltspunkte für eine im Verantwortungsbereich der Kl. befindliche Brandursache - nämlich am Gebäude oder der Wohnung - ergeben. Danach hätte es der Bekl. oblegen, einen Sachverhalt darzulegen und gegebenenfalls unter Beweis zu stellen, der eine Verantwortlichkeit in ihrem Obhutsbereich ausschließt; da die Bekl. jedoch nur einen nach den Feststellungen des LKA möglichen Schadensablauf schlicht in Abrede stellt, ist sie darlegungsfällig geblieben, weshalb es auf die in Berufungsbegründung in Bezug genommenen Beweisantritte ebenso wenig ankommt wie auf die geltend gemachte Gehörsverletzung durch das Amtsgericht. Denn etwa dort unterbliebenen Hinweisen hätte jedenfalls in der Berufungsinstanz durch entsprechenden Vortrag und Beweisantritt Rechnung getragen werden müssen.

- Die mögliche Zurechnung des Verhaltens der Tochter der Bekl. ergibt sich aus § 278 BGB, denn der Mieter hat dem Vermieter für das Verschulden der Personen einzustehen, die auf seine Veranlassung die Mietsache mit seinem Wissen und Wollen nutzen (BGH v. 15.4.1969 - VI ZR 56/68, BB 1969, 601; RGZ 84, 222, 224). Darunter fallen insbesondere auch Familienangehörige.

Aus den Gründen des Beschlusses des LG vom 22. September 2015: Angesichts der der Bekl. obliegenden - im o. g. Schreiben bereits dargestellten und auf der Schadensentstehung in ihrem Obhutsbereich beruhenden - Darlegungs- und Beweislast genügt es nicht, die Verantwortlichkeit für die Brandentstehung in Abrede zu stellen; vielmehr sind nach den Feststellungen des LKA und unstreitig vor der Zimmertür des Wohnzimmers auf dem Boden und vor dem dort befindlichen Sideboard zwei Brandstellen vorhanden gewesen, so dass eine nicht in ihre Risikosphäre fallende Brandursache konkret und im Einzelnen vorgetragen werden müsste. Für eine solche fehlt jedoch jeglicher Vortrag oder Anhaltspunkt.

Die Rechte des Mieters nach einem fahrlässig verursachten Wohnungsbrand hat der BGH unlängst (GE 2015, 181) geklärt. Das Amtsgericht Pankow/Weißensee und ihm folgend die 63. Kammer des Landgerichts Berlin verneinen in einem solchen Fall einen Anspruch des Mieters auf Mietminderung.

Nach einem Wohnungsbrand waren die Räume unbenutzbar. Die Ursache lag nach dem Brandgutachten des LKA in den Kerzen auf dem Esstisch, die von der Tochter der Mieterin vor dem Verlassen der Wohnung nicht gelöscht worden waren. Die Mieterin bestritt eine Verantwortung für den Brand und minderte die Miete um 100 %. Die Zahlungsklage der Vermieterin war erfolgreich.

Das Amtsgericht Pankow/Weißensee nahm eine Verantwortlichkeit der Mieterin für den Brandschaden an, da hierfür schon leichte Fahrlässigkeit ausreiche. Den Anscheinsbeweis des Brandgutachtens habe die Mieterin nicht erschüttert. Nach § 326 BGB scheide dann eine Minderung aus, da sie weit überwiegend für den Brandschaden verantwortlich sei.

Das Landgericht Berlin verwies im Berufungsverfahren in seinem Hinweisbeschluss vom 18. August 2015 darauf, dass der Schaden hier im Obhutsbereich der Mieterin entstanden sei und sie sich deshalb entlasten müsse, was nicht geschehen sei. Mit Beschluss vom 22. September 2015 wies es deshalb die Berufung zurück.

Die Entscheidungen müssen kritisch betrachtet werden. Auffallend ist, dass weder das Amtsgericht noch das Landgericht das grundlegende Urteil des BGH vom 19. November 2014 (GE 2015, 181) erwähnen, in dem der BGH den Vermieter verpflichtet, bei einem vom Mieter leicht fahrlässig verursachten Brandschaden die Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen und einen Instandsetzungs- und Minderungsanspruch des Mieters in diesen Fällen bejaht. Warum sollte das hier anders sein?

1. In Betracht käme, dass die Gebäudeversicherung deshalb nicht einzustehen hat, weil es sich um einen Schwelbrand handelte, für den möglicherweise kein Versicherungsschutz besteht. Nach den VGB 2010 liegt ein Brand nur dann vor, wenn das Feuer sich aus eigener Kraft auszubreiten vermag. Im Amtsgerichtsurteil heißt es lapidar, ein Schwelbrand habe die Wohnung beschädigt, während der Zurückweisungsbeschluss des Landgerichts Berlin von zwei Brandstellen auf dem Boden spricht, was eine Ausbreitung des Feuers, ausgehend von den Kerzen, nahelegt. Ein reiner Sengschaden, für den kein Versicherungsschutz besteht, lag also nicht vor.

2. Eine Verpflichtung des Vermieters zur Inanspruchnahme der Versicherung bestünde dann nicht, wenn die Mieterin den Schaden grob fahrlässig verursacht hatte. Grobe Fahrlässigkeit haben allerdings weder das Amtsgericht noch das Landgericht Berlin geprüft und bejaht; sie läge nach der Rechtsprechung auch nicht vor. Im Fall des BGH hatte die minderjährige Tochter Öl in einem Topf auf dem Küchenherd erhitzt und dann die Küche bei eingeschaltetem Herd verlassen. Hier wurde nur leichte Fahrlässigkeit angenommen; ähnlich das OLG Düsseldorf (GE 2004, 1231) bei erstmaliger Benutzung einer fabrikneuen Heizdecke, die eingeschaltet blieb, während der Mieter seinen Hund ausführte. Bei einem „Augenblicksversagen“ nimmt die Rechtsprechung eine grobe Fahrlässigkeit nicht an (BGH, GE 2011, 950).

3. Ob die Mieterin anteilige Versicherungsprämien als Betriebskostenvorschüsse zu zahlen hatte, oder ob es sich um eine Bruttomiete handelte, bei der die Betriebskosten nicht gesondert ausgewiesen sind, spielt für den Regressverzicht (keine Haftung des Mieters bei leichter Fahrlässigkeit) keine Rolle; auch bei der Bruttomiete ist die Versicherungsprämie verdeckt in der Miete enthalten (BGH, NJW 2006, 3711; NZM 2006, 945).

4. Falls die Vermieterin ungewöhnlicherweise keine Gebäudeversicherung abgeschlossen haben sollte, läge eine Pflichtverletzung vor, wenn sie bei Abschluss des Mietvertrages die Mieterin nicht auf diesen Umstand hingewiesen hätte (vgl. Beuermann, GE 2014, 1569). Im Wege des Schadensersatzes müsste die Mieterin dann so gestellt werden, als ob eine Gebäudeversicherung besteht.

Fazit: Vermieter sollten sich hüten, von Mietern die Beseitigung von Brandschäden zu verlangen. In den allermeisten Fällen ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt und kann seinerseits einen Instandsetzungsanspruch geltend machen.