Keine Maklerprovision bei wirksamem Vertragsrücktritt aufgrund Arglist des Grundstücksverkäufers, feuchte Kellerräume

Fehlt es an einem wirksamen Hauptvertrag, weil dieser durch wirksame Anfechtung in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt worden ist, entfällt auch der Anspruch auf Zahlung der ansonsten verdienten Maklerprovision; Gleiches gilt, wenn der Rücktritt vom Vertrag erklärt wird und der Rücktrittsgrund auch zur Anfechtung berechtigt hätte.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt von den Bekl. Provision aus einem zwischen den Parteien geschlossenen Nachweismaklervertrag. Die Kl. hat den Bekl. ein Einfamilienhausgrundstück vermittelt. Es kam zu einem Kaufvertrag, der auf eine 6 m lange Feuchtigkeitsstelle im Kellergeschoss hinwies, ansonsten aber Gewährleistungsrechte der Bekl. mit Ausnahme arglistig verschwiegener Mängel ausschloss. Tatsächlich waren sämtliche Kellerräume feucht, weshalb die Bekl. vom Kaufvertrag zurücktraten und die Zahlung der Provision verweigerten.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Ein Klageanspruch auf Zahlung von 12.138 € gemäß § 652 Abs. 1 BGB besteht nicht. Es fehlt insoweit am Vorliegen des Tatbestandsmerkmals eines wirksamen Hauptvertrages, hier des notariellen Kaufvertrages vom 19.8.2014. Dieser ist durch Rücktrittserklärung der Bekl. vom 4.12.2014 gem. §§ 437 Nr. 2, 434 Abs. 1 Satz 1, 440, 323, 346 BGB in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt worden, wobei gem. § 123 BGB auch ein Anfechtungsgrund bestand.

Die Anfechtung des Hauptvertrags lässt auch den Anspruch auf die Maklerprovision entfallen (OLG Celle OLGR 2000, 148). Wird stattdessen der Rücktritt erklärt, und hätte der Rücktrittsgrund auch zur Anfechtung berechtigt, entfällt in gleicher Weise der Provisionsanspruch (BGH, WM 2001 Heft 19, 960). Ein Rücktrittsgrund im Sinne von §§ 437 Nr. 2, 434 Abs. 1 Satz 1, 440, 323, 346 BGB, welcher gem. § 123 BGB auch zur Anfechtung berechtigt hätte, ist im Streitfall gegeben. Die Verkäufer, die Zeugen A1 und A2, brachten anlässlich des Termins zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages zum Ausdruck, es läge kein Feuchtigkeitsbefall der Kellerräume über den im Vertrag genannten Feuchtigkeitsfleck hinaus vor, obwohl sie hierüber keine konkrete Kenntnis hatten.

Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht zunächst davon überzeugt, dass das Mauerwerk im Keller bereits zum Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks an die Bekl. über die in § 5 Nr. 1 des Kaufvertrags bezeichnete Fläche hinaus Feuchtigkeit und Schimmelbildung zum Zeitpunkt der Übergabe aufwies, und die Kaufsache damit einen erheblichen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB aufwies. Der Zeuge G. hat glaubhaft bekundet, im Rahmen einer gemeinsamen Ortsbegehung mit dem Zeugen B. am 4.10.2014 Feuchtigkeit an den Wänden und einen auffällig modrigen Geruch wahrgenommen zu haben. Er habe bis zu einer Höhe von 60 cm über dem Boden Feuchtigkeit in stärkerem, darüber in geringerem Maße messen können. Zudem habe er Schimmelbildung an den Stellen erkennen können, an denen die Wandbekleidung abgenommen worden war. Nach dem Erscheinungsbild der Feuchtigkeitsstellen, das sich für das Gericht zusätzlich durch die vom Zeugen gefertigten und in der mündlichen Verhandlung zur Akte gereichten Lichtbilder ergibt, und seinen Messungen sei er sich nahezu sicher, dass es sich um aufsteigende Feuchtigkeit handele. Die daraus resultierenden Verfärbungen hätten sich über einen längeren Zeitraum entwickelt.

Die Aussage des Zeugen G. ist glaubhaft. Er hat seine Erkenntnisse und Messungen detailliert, plausibel und widerspruchsfrei beschrieben. Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen hegt das Gericht nicht. Zwar ist er seitens der Bekl. mit den Feuchtigkeitsmessungen beauftragt worden, gleichwohl ergeben sich keinerlei Hinweise darauf, dass er als Ingenieur fachlich unzutreffende Feststellungen bekundet hat.

Die Bekundungen der übrigen Zeugen vermochten die Überzeugungsbildung des Gerichts hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden in weiteren Kellerräumen nicht zu hindern. Die Aussagen der Zeugen A1 und A2 blieben mangels Untersuchung der übrigen Kellerräume auf Feuchtigkeit insoweit unergiebig. Die Zeugin A2 hat bekundet, dass ihr Mann, der Zeuge A1, und ihre Kinder im Winter 2004/2005 die Wandverkleidung an den Kellerwänden erneuert und in diesem Zusammenhang keine Feuchtigkeit an den Wänden festgestellt hätten. Im Zeitraum des Vertragsschlusses sei ihnen nur die im Vertrag aufgenommene Feuchtigkeitsstelle bekannt gewesen. Allerdings seien hinsichtlich der anderen Kellerwände keine Überprüfungen vorgenommen worden. Dies deckt sich mit den Aussagen ihres Mannes, des Zeugen A1. Dieser hat bekundet, keine Veranlassung gesehen zu haben, auch in den übrigen Räumen die Wandverkleidung abzunehmen. Sie seien davon ausgegangen, dass die 6 m lange Feuchtigkeitsstelle dadurch entstanden sei, dass es in dem konkreten Raum keine Fußbodenheizung gäbe. In den übrigen Kellerräumen habe eine solche Beheizung jedoch vorgelegen. Diese Bekundungen lassen mangels Schilderung der Wahrnehmung unverkleideter Kellerwände zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages bereits nicht den Schluss zu, zu diesem Zeitpunkt lägen weitere Feuchtigkeitsschäden in den Kellerräumen nicht vor.

Das Rücktrittsrecht der Bekl. ist gem. § 5 des Kaufvertrages deshalb nicht ausgeschlossen, weil den Bekl. nicht nur arglistig verschwiegen, sondern sogar sie auf Nachfrage bewusst darüber getäuscht wurden, hinsichtlich des Mauerwerks, welches über die in § 5 Nr. 1 des Kaufvertrags bezeichnete Fläche hinausgeht, bestünde kein Feuchtigkeitsbefall. Damit liegt auch ein Anfechtungsgrund im Sinne von § 123 Abs. 1 Alt. 1 BGB vor. Dazu ist nicht erforderlich, dass die Verkäufer positive Kenntnis von dem Mangel hatten. Bedingter Vorsatz genügt (BGH NJW 1999, 2804, 2806). Dieser ist bereits gegeben, wenn der Täuschende unrichtige Behauptungen ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“ aufstellt (BGH NJW 1998, 302 f.; NJW 1981, 1441 f.; BGHZ 74, 383, 392; 63, 382, 388) bzw. unzutreffende Angaben macht, zu deren sachgemäßer Beurteilung ihm die erforderlichen Kenntnisse fehlen (BGH NJW 1981, 1441, 1442; OLG Celle NJW-RR 1987, 744). Hiervon ist das Gericht nach der Beweisaufnahme überzeugt.

Der Zeuge N., der beurkundende Notar, hat bekundet, die Verkäufer, die Zeugen A1 und A2, hätten im Notartermin bestätigt, dass sich das Ausmaß der Feuchtigkeitserscheinungen auf einen Kellerraum und auf eine Länge von 6 m beschränke. Der gesamte Kellerbereich sei durch eine Fachfirma untersucht worden. Die Käufer, die Bekl., hätten dagegen im Beurkundungstermin zum Ausdruck gebracht, dass sie weiterhin vertragsbereit seien, sofern dies der Wahrheit entspreche. Bei größerem Feuchtigkeitsumfang indes würden sie vom Vertragsschluss Abstand nehmen. Er, der Zeuge N., habe diesen Standpunkt der Bekl. ausdrücklich herausgearbeitet und die Verkäufer darauf hingewiesen, dass es der Gegenseite auf die Trockenheit des Kellers im Übrigen ankäme. Die Bekundungen des Zeugen sind glaubhaft. Ein Widerspruch zu der von ihm protokollierten Urkunde ist nicht ersichtlich. Die Urkunde gibt wieder, dass es einen bekannten Mangel gibt, und dass darüber hinaus folglich Mangelfreiheit gegeben ist. Zudem wurden rechtliche Konsequenzen für den Fall in die Vertragsurkunde aufgenommen, dass dies nicht der Wahrheit entspricht. Die Bekundungen des Zeugen sind im Übrigen in sich schlüssig, detailliert und plausibel. […]

Nach alledem steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Zeugen A1 und A2 im Notartermin gegenüber den Bekl. zum Ausdruck brachten, die übrigen Kellerräume wiesen keinen Feuchtigkeitsbefall auf, obwohl sie hierüber keine Kenntnis hatten. Denn auch wenn die Verkäufer, die Zeugen A1 und A2, das Besichtigungsprotokoll des Zeugen G. mit der Empfehlung zu weiteren Maßnahmen zur Schadensfeststellung nicht gelesen und von ihm auch keinen Hinweis auf etwaigen weiteren Schimmelbefall erhalten haben sollten, konnten sie keine Aussage darüber treffen, ob das übrige Mauerwerk von Feuchtigkeit und Schimmelbefall betroffen ist. Die Untersuchungen der Kellerwände beschränkten sich auf die bereits festgestellte und im Kaufvertrag aufgenommene feuchte Stelle mit der Länge von 6 m. Die übrigen Kellerwände wurden nicht überprüft. […]

Dass Maklers Mühe tatsächlich häufig umsonst ist, zeigt eine Entscheidung des Landgerichts Frankfurt (Oder). Trotz wirksamer Provisionsvereinbarung und Abschluss des notariellen Kaufvertrages über das vermittelte Grundstück kann die Maklercourtage entfallen, wenn die Käufer den abgeschlossenen Kaufvertrag später wirksam anfechten oder wegen eines auch zur Anfechtung berechtigenden Grundes vom Kaufvertrag zurücktreten.

Die Klägerin (Maklerin) hatte wirksam einen provisionspflichtigen Nachweismaklervertrag mit den Beklagten abgeschlossen. Es kam zu einem notariellen Kaufvertrag über das von der Maklerin nachgewiesene Grundstück mit Einfamilienhaus. Im Vertragstext war angegeben, dass der Keller des Gebäudes einen ca. 6 m langen Feuchtigkeitsfleck aufwies. Die Verkäufer verpflichteten sich zur Beseitigung dieses Mangels. Weitere Vereinbarungen zur Kellerbeschaffenheit enthielt der Vertrag nicht. Nach Übergabe stellte sich heraus, dass die gesamten Kellerwände hinter Paneelverkleidungen durch aufsteigende Nässe eine hohe Feuchtigkeit aufwiesen. Die Beklagten traten gegenüber den Verkäufern vom Kaufvertrag zurück und verweigerten der Maklerin die Provisionszahlung. Die Kaufvertragsparteien stritten darüber, ob die Verkäufer im Beurkundungstermin die Trockenheit der übrigen Kellerwände ausdrücklich zugesichert hätten.

Das Gericht ging nach Zeugenvernehmung – insbesondere des beurkundenden Notars – davon aus, dass eine solche Zusicherung abgegeben worden sei, auch wenn diese nicht in die Kaufvertragsurkunde Eingang gefunden habe.

Nach Auffassung des Landgerichts stand der klagenden Maklerin kein Anspruch auf Zahlung der Maklercourtage gemäß § 652 Abs. 1 BGB gegenüber den Käufern zu. Zwar sei eine wirksame Provisionsvereinbarung zwischen den Parteien abgeschlossen worden, es fehle jedoch an einem wirksamen Kaufvertrag. Denn dieser sei durch den Rücktritt der Beklagten gegenüber den Verkäufern in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt worden.

Dieser Umstand lasse ausnahmsweise auch den Provisionsanspruch des Maklers entfallen, wenn der Rücktrittsgrund auch für eine Anfechtung nach § 123 BGB genügt hätte. Dies sei vorliegend der Fall. Die Beweisaufnahme (Vernehmung aller beteiligten Zeugen) habe ergeben, dass die Kellerwände bereits im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses insgesamt von Feuchtigkeit befallen gewesen seien. Die Verkäufer hätten den Beklagten zumindest ins Blaue hinein bei der Beurkundung zugesichert, dass die übrigen Kellerwände trocken seien. Es sei nicht erforderlich, dass die Verkäufer positive Kenntnis von einem Mangel des Kaufgegenstandes haben.

Auch eine unrichtige Behauptung ohne tatsächliche Kenntnis stelle einen nicht AGB-vertraglich ausschließbaren Grund zur Anfechtung des Vertrages dar. Nach Aussage des beurkundenden Notars hätten die Verkäufer im Beurkundungstermin deutlich zum Ausdruck gebracht, dass der gesamte Keller auf Feuchtigkeit untersucht und lediglich der im Kaufvertrag angegebene, 6 m breite Feuchtigkeitsbereich festgestellt worden sei. Da dies nicht der Wahrheit entsprochen habe, seien die Beklagten wahlweise zur Anfechtung oder zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt gewesen. Dies führe zum Entfallen der Maklercourtage.

Die Entscheidung ist nach den tatrichterlichen Feststellungen hinsichtlich der Maklerprovision zutreffend. Diese hängt maßgeblich vom Abschluss und vom Bestehen des nachgewiesenen Kaufvertrages ab. Kommt dieser nicht zustande oder ist er rechtlich als von Anfang an unwirksam anzusehen, kann der Makler keine Courtage von seinem Kunden verlangen.

Dagegen berühren Umstände, die lediglich die Leistungspflichten aus dem Vertrag beseitigen (z. B. nachträgliche Unmöglichkeit, Kündigung, Rücktritt oder einverständliche Vertragsaufhebung), den Provisionsanspruch regelmäßig nicht. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 14. Dezember 2000 - III ZR 3/00 - NJW 2001, 966) jedoch dann geboten, wenn wegen desselben Mangels ein Anfechtungsrecht (§ 123 BGB) neben den kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften besteht. In diesem Fall kommt es nicht darauf an, ob sich der Käufer für eine Anfechtung oder einen Rücktritt entscheidet.

Zweifelhaft sind hingegen die Ausführungen des Gerichts zur notariellen Kaufvertragsurkunde. Der Notar hatte lediglich die unstreitigen Feuchtigkeitsstellen in die Urkunde protokolliert. Die Beweisaufnahme hatte jedoch ergeben, dass die Vertragsbeteiligten tatsächlich auch Vereinbarungen bzw. Zusicherungen über die Mangelfreiheit der übrigen Kellerwände getroffen hatten. In Anbetracht der Tatsache, dass es sich hierbei für die Käufer um ein KO-Kriterium des Erwerbes gehandelt haben soll, wäre eine Protokollierung beurkundungsrechtlich zwingend erforderlich gewesen.

Das naheliegende Problem einer Formnichtigkeit des Kaufvertrages wird vom Gericht nicht aufgeworfen. Nach §§ 8, 9 BeurkG muss die notarielle Niederschrift sämtliche materiell erheblichen Erklärungen der Urkundsbeteiligten enthalten. Werden beurkundungspflichtige Vereinbarungen tatsächlich nicht mit beurkundet, führt dies nach §§ 125, 311b BGB zur Nichtigkeit des Vertrages. Für die Maklercourtage im Fall war dies jedoch unerheblich. Denn auch eine Formnichtigkeit des Hauptvertrages hätte den Provisionsanspruch aus dem Maklervertrag nicht entstehen lassen.