Keine Lärmbelastung im Wohnumfeld bei ruhiger Lage im Hinterhaus

Nur tatsächliche Lärmbelastungen der Wohnung sind nach der Merkmalgruppe 5 des Berliner Mietspiegels als wohnwertmindernd zu erachten; auf die Auswirkungen auf das Grundstück kommt es nicht an.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung ist offensichtlich unbegründet (§ 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), weil die Entscheidung des Amtsgerichts im Ergebnis richtig ist.

Die Kammer teilt zwar nicht die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Merkmalgruppe 5 wohnwertmindernd zu berücksichtigen ist. Bis 2015 gab es zwei lärmbezogene Negativmerkmale. Das erste nahm ausdrücklich Bezug auf die Lage der Wohnung. Die beiden Merkmale sind seit dem Mietspiegel 2017 zusammengefasst und die Unterscheidung der Lärmquellen aufgegeben worden. Es gibt keinen Anhaltspunkt, dass es mit der Änderung nun nicht mehr auf die Auswirkungen auf die Wohnung, sondern das Grundstück ankäme. Die Auslegung des Amtsgerichts Charlottenburg, auf die sich das Amtsgericht Wedding stützt, ist im Übrigen nicht zwingend. Mit Umfeld kann sehr wohl auch das gemeint sein, was um die Wohnung liegt, wie auch die Merkmale „keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück“, „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück“ und das Merkmal zum Garten zeigen. Es spricht auch einiges dafür, nur tatsächliche Lärmbelastungen der Wohnung für wohnwertmindernd zu erachten, weil sie mehr Einfluss auf das zu zahlende Entgelt haben als die Lage des Grundstücks; schließlich verbringt der Mieter die überwiegende Zeit in der Wohnung. Es kommt hinzu, dass in der Arbeitsgruppe zum Mietspiegel die Auslegung des Amtsgerichts Charlottenburg bekannt und als ungewollte Interpretation angesehen worden ist, eine Klarstellung in der Orientierungshilfe aber wegen des Widerstandes der Vertreter der Mieter nicht aufgenommen worden ist (Handbuch zum Berliner Mietendeckel und zum Mietspiegel 2019, 2. Aufl., Seite 263).

Allerdings liegt in Merkmalgruppe 3 ein Negativmerkmal vor. Eine Waschmaschine ist nicht schon dann anschließbar im Sinne der Orientierungshilfe, wenn in der Wohnung Wasserleitungen liegen, ein Anschluss und Abfluss der Maschine (und ggf. ein Stromanschluss) vom Mieter aber erst hergestellt werden muss. Soweit auf den eingereichten Fotos ein Waschbecken mit Eckventil und Siphon zu sehen ist, erfordert der Anschluss einer Waschmaschine nicht nur das Anbringen einer Kupplung und damit Arbeiten am Eckventil, sondern auch den Austausch des Siphons, um einen zusätzlichen Abfluss herzustellen. Dabei besteht die Gefahr, dass Undichtigkeiten und Schäden an der Mietsache entstehen; ob der Abfluss überhaupt ausreichend dimensioniert ist, um Waschbecken und Maschine darüber zu entleeren, wird der Mieter auch nicht beurteilen können.

Manche Gerichte hatten aus dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel geschlossen, dass eine Lärmbelastung für das Grundstück wohnwertmindernd sei, auch bei einer ruhigen Lage im Innenhof (AG Charlottenburg, GE 2018, 1283). Das Landgericht Berlin ist anderer Auffassung.

Der Vermieter hatte Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt; das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, u. a. weil eine Lärmbelastung für das Grundstück nach dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel bestehe. Auf die Mikrolage der Wohnung komme es nicht an, wie schon das AG Charlottenburg entschieden habe.

Das Landgericht Berlin meinte, die Entscheidung sei (nur) im Ergebnis richtig. Eine Lärmbelastung sei zwar nicht anzunehmen, weil zum Wohnumfeld auch die Lage der Wohnung gehöre. Schließlich verbringe der Mieter die überwiegende Zeit dort. Es liege jedoch ein Negativmerkmal in der Gruppe 3 vor, weil ein Waschmaschinenanschluss nicht vorhanden sei. Bei nötigen Arbeiten am Eckventil sei dies nicht gegeben.