Keine Kündigung wegen Falschparkens und Vorwurf einer Straftat

1. Ein wiederholter Parkverstoß (Behinderung der Garagenzufahrt) durch den Mieter ist eine Eigentumsstörung und nicht eine Verletzung des Mietvertrags oder eine Störung des Hausfriedens, und damit kein Kündigungsgrund.

2. Das Gleiche gilt für behauptete Straftaten des Mieters ohne Bezug zum Mietverhältnis, wenn nicht ein besonderer Ausnahmefall wie bei einem Schwerstverbrechen vorliegt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin und Vermieterin, die Bekl. sind seit dem 1. Oktober 2015 Mieter der Wohnung im 1. OG links in der A.straße, Berlin. Das Haus verfügt über eine Garage, und neben der Garage ist eine Zufahrt, die zum hinteren Teil des Hauses führt. Der Bekl. zu 1) ist freier Handelsvertreter und arbeitet in der streitgegenständlichen Wohnung dafür an seinem Computer. Waren lagert er in der Wohnung nicht.

Die Geschäftsführerin der Kl. gewährte dem Bekl. ein Darlehen über 15.000 €. Der Bekl. zu 1) übereignete ihr als Sicherheit Bemer-Matten. Da der Bekl. die Darlehensraten nicht zahlte, erwirkte sie ein Versäumnisurteil des Landgerichts Berlin und betrieb die Zwangsvollstreckung. Die Vollstreckung blieb erfolglos. Auch die sicherungsübereigneten Matten konnten dem Gerichtsvollzieher nicht ausgehändigt werden.

Am 28. März 2022 erteilte die Kl. den Bekl. eine Abmahnung wegen eines Vorfalls vom 24. März 2022.

Mit Schreiben vom 6. Mai 2022 erteilte die Kl. den Bekl. eine Abmahnung wegen vertragswidriger Nutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken und Befüllung der Mülltonnen für Papier und Pappe mit Fremdmüll am 25. und 29. April 2022.

Am 15. März 2023 erklärte die Kl. die außerordentliche, hilfsweise die ordentliche Kündigung unter Verweis auf die bereits erteilten Abmahnungen und mit der weiteren Begründung, der Bekl. zu 1) habe mehrfach in der Zufahrt zur von der Geschäftsführerin der Kl. genutzten Garage sowie in der Zufahrt zum Grundstück der Kl. geparkt.

Mit Schriftsatz vom 29. Juni 2023 erklärte die Kl. die außerordentliche, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin mit der Begründung, es liege der Anfangsverdacht einer vom Bekl. zu 1) begangenen Straftat zu Lasten der Geschäftsführerin der Kl. vor.

Ebenfalls am 29. Juni 2023 erklärte die Kl. die außerordentliche, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt mit der Begründung, der Bekl. habe am 26. Juni 2023 erneut in der Garagenzufahrt geparkt.

I. In der Berufungsinstanz verfolgt die Kl. ihren erstinstanzlichen Antrag auf Räumung und Herausgabe der Wohnung weiter.

Sie stützt sich hierzu ferner auf eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 7.2.2024 wegen Abstellens eines Fahrzeugs vor der Einfahrt/Ausfahrt zur Garage am 31.1.2024.

II. Die zulässige Berufung der Kl. ist unbegründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB, weil die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 15.3.2023 wegen wiederholten Parkens eines Fahrzeugs am abgesenkten Bordstein vor der Garage und vor der Grundstückszufahrt das Mietverhältnis nicht beendet hat.

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dies setzt voraus, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien nach einem objektiven Maßstab so gestört ist, dass eine gedeihliche oder auch nur erträgliche Vertragsfortsetzung ausgeschlossen und eine sofortige Vertragsbeendigung angemessen erscheint. Hierbei ist ein strenger Maßstab anzulegen (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 13). Ein wichtiger Grund liegt ferner dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, § 569 Abs. 2 BGB.

Nach diesen Voraussetzungen ist eine fristlose Kündigung vorliegend nicht berechtigt. Soweit sich die Kl. auf eine Verletzung einer vertraglichen Pflicht durch den Bekl. zu 1 beruft, wäre ferner eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB erforderlich, die hier nur wegen anderer Verhaltensweisen der Kündigung vorausging. Unabhängig davon liegt mit dem Parken auf öffentlichem Straßenland vor der Einfahrt zur Garage der Kl. oder in anderen Fällen vor der Zufahrt zum Grundstück kein derart erhebliches Fehlverhalten vor, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre. Der Parkverstoß begründet eine Ordnungswidrigkeit nach der StVO und ist hinsichtlich der Schwere nicht vergleichbar mit gegen den Vermieter oder seinen Mitarbeitern gerichteten Straftaten wie etwa Beleidigungen oder tätliche Angriffe. Ferner ist nicht dargetan, dass es wegen des Parkens zu einer strafrechtlich relevanten Nötigung im Einzelfall oder zu einer Störung des Hausfriedens gekommen ist, zumal aus den vom Amtsgericht anhand der Fotos festgestellten Gründen die Garage und die Zufahrt aufgrund der Breite der nebeneinanderliegenden Zufahrten jeweils noch erreichbar und nutzbar waren, weil das Bekl.fahrzeug nicht lang genug ist, um beide Zufahrtswege zu blockieren. Zu berücksichtigen ist darüber hinaus, dass der Pkw der Bekl. nicht auf dem Grundstück, sondern vor dem Grundstück abgestellt wurde.

Der Fall ist ferner nicht vergleichbar mit dem Sachverhalt, der der Entscheidung OLG Düsseldorf, Urteil vom 8. März 2016 - I-24 U 59/15 = GE 2016, 1506, juris, zugrunde lag, da dort in einem Gewerbemietverhältnis nach Abmahnung die Kündigung erfolgte, weil die einzige Zufahrt zum Mietobjekt durch einen Lkw mehrere Wochen lang blockiert wurde.

Die hilfsweise ordentliche Kündigung vom 15.3.2023 ist ebenfalls unbegründet. Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Vorauszusetzen ist jedoch stets eine Verletzung vertraglicher Pflichten, deren Begriff weit zu fassen ist (Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 573, Rn. 9; MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 573 Rn. 63). Vorliegend liegt aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung keine Verletzung einer vertraglichen Pflicht aus dem Mietverhältnis vor, da die Parteien ein Parkverbot gerade nicht zum Gegenstand des Mietvertrags gemacht haben (anders in LG München I, Urteil vom 22. Oktober 2014 - 14 S 3661/14 -, juris). Es liegt mit dem Parkverstoß des Bekl. zu 1 auch kein Verhalten vor, das indirekt einen ausreichenden Bezug zum Mietverhältnis hat. Denn der durch das Verhalten entstandene Nachteil liegt in der Eigentumsstörung und nicht in einer Verletzung des Mietvertrags oder einer Störung des Hausfriedens. Die Kl. ist daher als Eigentümerin der Garage und der Grundstückszufahrt darauf zu verweisen, gegen Falschparker - seien es Mieter oder Dritte - mit den umfassenden Schutz- und Abwehrrechten gemäß §§ 1004, 862 BGB vorzugehen (vgl. AG Landstuhl, Urteil vom 30.9.1993 - 3 C 43/93 -, NJW-RR 1994, 205, beck-online). Für das Vorliegen eines Kündigungsgrundes kommt es ferner nicht darauf an, dass die Geschäftsführerin der Kl. ihr Fahrzeug im Zuge einer Behinderung der Zufahrt ihrer Garage auf öffentlichem Straßenland parken musste und gegen den dort erlittenen Schaden nicht versichert war. Insoweit fehlt es an einem ausreichenden Zusammenhang zwischen dem Schaden und dem Verhalten des Bekl. zu 1, da ein dritter Schädiger dazwischengetreten ist.

Das Mietverhältnis ist ferner nicht durch die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 29.6.2023 wegen eines Anfangsverdachts einer Straftat des Bekl. zu 1 gegen die Geschäftsführerin der Kl. begründet.

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1 Satz 1 BGB oder ein berechtigtes Interesse zur ordentlichen Kündigung kann vorliegen, wenn eine Partei Straftaten begeht, die einen ausreichenden Bezug zum Mietverhältnis haben. Aufgrund einer Straftat kann das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört sein. Als Straftaten kommen u. a. in Betracht Beleidigung, üble Nachrede, Verleumdung, Nötigung, Tätlichkeiten, Hausfriedensbruch und ähnliche Fälle, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner, dessen Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeitern, gegenüber dem Hausverwalter oder gegenüber einem anderen Hausbewohner verübt werden (Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 543 Rn. 29).

Voraussetzung für eine Kündigung ist jedoch, dass die Straftat einen Bezug zum Mietverhältnis haben muss. Straftaten ohne Bezug zum Mietverhältnis sind aus Sicht einer verständigen Vertragspartei, auf die abzustellen ist, nicht geeignet, die Vertragsfortsetzung unzumutbar zu machen. Allenfalls in ganz besonderen Ausnahmefällen kann eine Unzumutbarkeit bei Straftaten ohne direkten Vertragsbezug anzunehmen sein. In Betracht kommt das etwa bei Schwerstverbrechern, weil jeglicher Umgang mit solchen Tätern für die meisten Menschen eine extreme Belastung darstellt (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 50a).

Vorliegend geht es u. a. um die Vorwürfe des Betrugs und der Unterschlagung des Bekl. zu 1 zum Nachteil der Geschäftsführerin der Kl. im Zusammenhang mit einem Privatdarlehen. Auch wenn die Geschäftsführerin der Vermieterin zum geschützten Personenkreis zählt und sie darüber hinaus 90 % der Anteile an der Kl. hält, fehlt es vorliegend an einem Bezug der Straftat zum Mietverhältnis, da sich die mögliche Straftat unabhängig von dem Mietverhältnis allein in der Rechtsbeziehung zur Geschäftsführerin der Kl. als Privatperson ereignet hat und ein Schaden der Kl. nicht ersichtlich ist. Der Umstand allein, dass das Privatdarlehen dem Bekl. zu 1 unter Umständen nur deshalb gewährt worden ist, weil er Mieter der Kl. war und dadurch ein Kontakt zur Geschäftsführerin der Kl. zustande gekommen ist, reicht für einen hinreichenden Bezug der Straftat zum Mietverhältnis nicht aus. Ebenso ist nicht erkennbar, dass es dem Bekl. zu 1 in irgendeiner Form darauf angekommen wäre, mit seinem Verhalten Vertreter der Vermieterin zu schädigen und dadurch Einfluss auf den Verlauf des Mietverhältnisses zu nehmen, oder um sich für ein unter Umständen eingebildetes Fehlverhalten der Gegenseite zu revanchieren.

Die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 29.6.2023 wegen erneuten Parkens im Zufahrtsbereich der Garage/Grundstückseinfahrt ist aus den oben genannten Gründen unwirksam, da es an einer erheblichen Vertragsverletzung fehlt.

Gleiches gilt für die im Laufe der Berufungsinstanz erklärte fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 7.2.2024 wegen Parkens auf der Straße vor der Einfahrt zur Garage am 31.1.2024. Diese Kündigung ist nicht präkludiert, jedoch unwirksam, weil aus den genannten Gründen kein Kündigungsgrund bestand.

Ein wiederholter Parkverstoß (Behinderung der Garagenzufahrt des Vermieters) durch den Mieter ist eine Eigentumsstörung und keine Verletzung des Mietvertrags oder eine Störung des Hausfriedens, und damit kein Kündigungsgrund. Das Gleiche gilt für behauptete Straftaten des Mieters ohne Bezug zum Mietverhältnis, wenn nicht ein besonderer Ausnahmefall wie bei einem Schwerstverbrechen vorliegt.

Der Mieter hatte wiederholt trotz Abmahnung sein Auto so geparkt, dass die Geschäftsführerin der Vermieterin an der Zufahrt zu ihrer Garage gehindert war. Von der Geschäftsführerin hatte er ein Darlehen über 15.000 € erhalten, wofür er Magnetfeldmatten (sog. Bemer-Matten) als Sicherheit übereignete. Die Darlehensraten zahlte er nicht, weshalb die Klägerin ein Versäumnisurteil des LG Berlin erwirkte und die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil betrieb, die erfolglos blieb, auch die sicherungsübereigneten Matten konnten dem Gerichtsvollzieher nicht ausgehändigt werden. Unter Bezugnahme auf mehrere fristlose und fristgerechte Kündigungen klagte die Vermieterin auf Räumung.

Das LG Berlin bestätigte das klageabweisende Urteil des AG Schöneberg. Ein Kündigungsgrund liege nicht in dem wiederholten Parkverstoß, der nur eine Ordnungswidrigkeit nach der StVO darstelle. Parken auf öffentlichem Straßenland vor der Garageneinfahrt der Klägerin oder vor der Grundstückszufahrt sei kein derart erhebliches Fehlverhalten, das eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar mache. Es fehle an der Verletzung einer vertraglichen Pflicht aus dem Mietverhältnis, da auch ein indirekter Bezug dazu fehle. Die Klägerin sei auf die Schutz- und Abwehrrechte nach §§ 1004, 862 BGB zu verweisen.

Auch der Anfangsverdacht wegen Betrugs und Unterschlagung stelle keinen Kündigungsgrund dar, weil auch bei Straftaten ein ausreichender Bezug zum Mietverhältnis erforderlich sei. In Betracht kämen u. a. Beleidigung, üble Nachrede, Verleumdung, Nötigung, Tätlichkeiten, Hausfriedensbruch und ähnliche Fälle. Fehle ein Bezug zum Mietverhältnis, komme nur in ganz besonderen Ausnahmefällen wie bei Schwerstverbrechen eine Kündigung in Betracht.

Bei Schmidt-Futterer (Rn. 50a zu § 543) lesen wir, dass Straftaten gegen das Vermögen das Vertrauen in die zukünftige Pflichterfüllung des Straftäters und dessen Redlichkeit berühren und deshalb ebenso wie Straftaten gegen die Person des Vertragspartners oder ihm nahestehende Personen einen Kündigungsgrund darstellen. Auch wenn der Mieter noch nicht wegen Unterschlagung verurteilt worden war, musste hier nach erfolgloser Zwangsvollstreckung die Geschäftsführerin der Vermieterin (die auch nach Auffassung des LG Berlin zum geschützten Personenkreis gehörte) davon ausgehen, dass die zur Sicherheit übereigneten Gegenstände (wenn sie überhaupt existierten) beiseitegeschafft worden waren. Warum dann das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter nicht zerstört war, lässt sich nicht nachvollziehen.