Keine Kündigung wegen eines nur fahrlässig verursachten Wasserschadens bei langfristig beanstandungsfreiem Mietverhältnis

Bei einem langjährig beanstandungsfrei geführten Mietverhältnis rechtfertigt die fahrlässige Verursachung eines (Wasser-) Schadens durch den Mieter weder die außerordentliche noch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, auch wenn die Schadenshöhe erheblich ist (hier: 10.500 €).

[…] Das Amtsgericht hat die Räumungsklage zutreffend abgewiesen, da das zwischen den Parteien seit dem Jahre 2003 bestehende Mietverhältnis durch die streitgegenständlichen Kündigungen weder gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB fristlos noch gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgerecht beendet wurde.

Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern. Denn dem Bekl. ist hinsichtlich des von der Kl. behaupteten Wasserschadens und der unterlassenen Mangelanzeige nach seinem unwiderlegten Vorbringen allenfalls Fahrlässigkeit zur Last zu legen. Ein derartiger Vorwurf rechtfertigt bei einem langjährig - beanstandungsfrei - geführten Mietverhältnis gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB weder dessen fristlose noch die fristgerechte Kündigung, da der Pflichtverletzung des Mieters nach Durchführung der auch hier - ebenso wie bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder unerlaubter Gebrauchsüberlassung - erforderlichen Prüfung und Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls (vgl. Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 - 67 S 125/16, ZMR 2016, 695; Urt. v 6. Oktober 2016 - 67 S 203/16, GE 2016, 1573 = WuM 2016, 734; Beschl. v. 20. Oktober 2016 - 67 S 214/16, GE 2016, 1508 = WuM 2016, 741; Urt. v. 29. November 2016 - 67 S 329/16, GE 2017, 49) zumindest ohne vorherige Abmahnung nicht das für kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses erforderliche Gewicht zukommt.

Keine andere Beurteilung rechtfertigt die von der Kl. behauptete - und von dem Bekl. bestrittene - erhebliche Schadenshöhe von 10.500 €. Diese ist kündigungsrechtlich allein dann erheblich, wenn der Mieter mit dem Ausgleich eines von ihm schuldhaft verursachten Schadens in Zahlungsverzug gerät und der Vermieter seine Kündigung - auch - darauf stützt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 13. April 2016 - VIII ZR 39/15, GE 2016, 1083 = NZM 2016, 550 Tz. 15 ff.). So liegt der Fall, in dem die Schadensregulierung über die einstandspflichtige(n) Versicherung(en) erfolgte, hier aber gerade nicht.

Das Verfahren hat sich durch Rücknahme der Berufung erledigt.

Bei einem langjährig beanstandungsfreien Mietverhältnis rechtfertigt die fahrlässige Verursachung eines (Wasser-) Schadens durch den Mieter weder die außerordentliche noch die ordentliche Kündigung, auch wenn die Schadenshöhe hoch ist.

Nach einem vom Mieter fahrlässig verursachten Wasserschaden in erheblicher Höhe (über 10.000 €) hatte die Vermieterin fristlos, hilfsweise fristgerecht gekündigt und Räumungsklage erhoben, die das AG abgewiesen hat. Die Berufung der Vermieterin blieb erfolglos.

Dem Mieter sei hinsichtlich des von der Vermieterin behaupteten Wasserschadens und der unterlassenen Mangelanzeige nach seinem – unwiderlegten – Vorbringen allenfalls Fahrlässigkeit zur Last zu legen. Ein derartiger Vorwurf rechtfertige bei einem langjährig beanstandungsfrei geführten Mietverhältnis weder die fristlose noch die fristgerechte Kündigung. Wenn nicht vorher abgemahnt worden sei, sei die Pflichtverletzung des Mieters unter Abwägung sämtlicher Umstände dafür nicht gewichtig genug. Der erhebliche und vom Vermieter auf 10.500 € bezifferte Schaden rechtfertige keine andere Beurteilung. Die Schadenshöhe sei kündigungsrechtlich allein dann erheblich, wenn der Mieter mit dem Ausgleich eines von ihm schuldhaft verursachten Schadens in Zahlungsverzug gerate und der Vermieter seine Kündigung – auch – darauf stütze; hier habe aber die Versicherung den Schaden reguliert.

Die Preisfrage lautet, wie man in solchen Fällen vorher abmahnen soll. Vermieter sind schließlich keine Propheten. Das kann doch nur eine Folgetat betreffen.

Also nimmt man als Hinweis des Landgerichts mit, nach jedem von einem Mieter verursachten Wasserschaden eine Abmahnung mit dem Hinweis zu versenden, dass im Wiederholungsfall die fristlose Kündigung ausgesprochen wird.