Keine Kündigung nach Widerruf der Untervermietungserlaubnis, berechtigtes Interesse bei Untermieterkündigung

Widerruf der Untervermietungserlaubnis kein Kündigungsgrund für Untermietverhältnis.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 1. Die Kl. begehren vom Bekl. die Räumung einer im Eigentum ihrer Streithelferin stehenden Dreizimmerwohnung in B.

2 Die Kl. sind seit März 1987 Hauptmieter der Wohnung. Im Jahr 1995 beschlossen sie, aus beruflichen Gründen aus B. wegzuziehen. Da sie die Absicht hegten, zu einem späteren Zeitpunkt in die Wohnung zurückzukehren, baten sie die damalige Eigentümerin, die Wohnung ab 1. Juli 1995 an den Bekl. untervermieten zu dürfen. Die Erlaubnis hierfür wurde ihnen mit Schreiben der von der damaligen Eigentümerin beauftragten Hausverwaltung vom 27. März 1995 unter dem Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs erteilt. Seither ist der Bekl. (Unter-) Mieter der Wohnung.

3 Mit Schreiben vom 16. Dezember 2017 widerrief die Streithelferin die Erlaubnis zur Untervermietung und forderte die Kl. auf, das Mietverhältnis mit dem Bekl. unverzüglich zu beenden, diesem spätestens bis zum 31. Dezember 2017 zu kündigen und ihr die Kündigung nachzuweisen. Eine weitere Nutzungsüberlassung an den Bekl. betrachte sie als Vertragsverletzung, die eine Abmahnung und gegebenenfalls die Kündigung des Hauptmietverhältnisses nach sich ziehen werde.

4 Daraufhin kündigten die Kl. mit Anwaltsschreiben vom 29. Januar 2018 das Untermietverhältnis gegenüber dem Bekl. ordentlich zum 31. Oktober 2018 unter Hinweis darauf, dass ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis unzumutbar geworden sei. Ferner teilten sie mit, die Kl. wolle die Wohnung in Zukunft teilweise wieder selbst nutzen, da sie künftig „öfters in B. wohnen“ werde. Mit Schreiben vom 30. August 2018 widersprach der Bekl. der Kündigung.

5 Das Amtsgericht hat der vorliegenden Klage, mit der die Kl. den Bekl. auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch nehmen, stattgegeben. Auf die Berufung des Bekl. hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen.

6 2. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

7 Den Kl. stehe ein Räumungsanspruch unabhängig davon nicht zu, ob die erteilte Untermieterlaubnis wirksam widerrufen worden sei. Denn mangels eines konkreten Rückkehrwillens der Kl. fehle es an einem berechtigten Interesse an der unmittelbaren Erlangung der Wohnräume als Hauptmieter. Auch ein berechtigtes Interesse der Kl. am Erhalt der Möglichkeit einer künftigen Nutzung der Wohnung sei nicht erkennbar. Das Hauptmietverhältnis der Kl. mit der Streithelferin sei auch bei Abweisung der gegen den Untermieter gerichteten Räumungsklage nicht gefährdet, da es an einer zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB notwendigen schuldhaften Pflichtverletzung der Kl. fehle. Denn mit der Kündigung des Untermietverhältnisses und der vorliegenden Klage hätten die Kl. alles Erforderliche unternommen, um die Beendigung des Untermietverhältnisses und den Auszug des Bekl. herbeizuführen. Darüber hinaus sei das aus der Pflicht zur Beendigung des Untermietverhältnisses resultierende Kündigungsinteresse der Kl. mit den in § 573 Abs. 2 Nr. 2, 3 BGB normierten Kündigungstatbeständen nicht vergleichbar.

8 Diese Beurteilung greifen die Kl., unterstützt von ihrer Streithelferin, mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision an, mit der sie die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung erstreben.

II. 9 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

10 Das Berufungsgericht hat die Revision u. a. mit der Begründung zugelassen, der Senat habe die Grundsatzfrage zu entscheiden, ob und unter welchen Voraussetzungen der Widerruf einer Untervermietungserlaubnis zur Folge haben könne, dass der Mieter ein bereits bestehendes, rechtmäßig begründetes Untermietverhältnis zu beenden habe.

11 Diese vom Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage bedarf indes vorliegend bereits deshalb keiner grundsätzlichen Klärung, weil sie im Streitfall nicht entscheidungserheblich ist. Für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Kündigung des zwischen den Kl. und dem Bekl. bestehenden Untermietverhältnisses kann die Wirksamkeit des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis dahinstehen; auch die Frage, welche Pflichten sich gegebenenfalls aus einem wirksamen Widerruf für den Hauptmieter gegenüber seinem Vermieter in Bezug auf das von ihm als Vermieter begründete Untermietverhältnis ergeben, ist für die Lösung des Streitfalls ohne Belang.

12 Gleiches gilt für die Klärung der weiteren, vom Berufungsgericht formulierten Frage, unter welchen Voraussetzungen sich aus der (eventuell bestehenden) Pflicht des Mieters, das Untermietverhältnis in Folge des Widerrufs zu beenden, ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Untermietverhältnisses i.S.v. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben könne und welche Schritte zur Beendigung des Untermietverhältnisses von dem Hauptmieter unternommen werden müssten, um eine zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB führende schuldhafte Pflichtverletzung auszuschließen. Denn ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Untermietverhältnisses verlangt - unabhängig von etwaigen weiteren Voraussetzungen - in Sachverhaltskonstellationen wie dem Streitfall jedenfalls die konkrete Absicht des Hauptmieters, in die angemietete Wohnung alsbald zurückkehren zu wollen. Nach den von der Revision insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts fehlt es hieran im vorliegenden Fall.

13 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.

14 Das Berufungsgericht hat die Räumungsklage zu Recht abgewiesen, da sich die Kl. für die gegenüber dem Bekl. ausgesprochene Kündigung selbst bei einem - hier unterstellt wirksamen - Widerruf nicht auf ein hierfür erforderliches berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen können.

15 Es ist zutreffend davon ausgegangen, dass es den Kl. aufgrund der am 27. März 1995 erteilten (widerruflichen) Erlaubnis gestattet war, die Wohnung dem Bekl. im Wege der Untervermietung zu überlassen. Ob es einem untervermietenden Mieter, wie die Revision annimmt, nach Erhalt des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis unzumutbar wird, das Mietverhältnis mit dem Untermieter fortzusetzen, da er sich andernfalls dem berechtigten Vorwurf einer zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses ausreichenden schuldhaften Pflichtverletzung aus dem Hauptmietverhältnis aussetzen würde, bedarf hier keiner Entscheidung (offengelassen auch im Senatsurteil vom 4. Dezember 2013 - VIII ZR 5/13, NJW-RR 2014, 265 Rn. 11 f.). Selbst wenn das anzunehmen wäre, berechtigte dieser allein das Schuldverhältnis mit der Streithelferin betreffende Umstand die Kl. unter den Gegebenheiten des Streitfalls nicht, das Untermietverhältnis mit dem Bekl. nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu kündigen.

16 a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist der als Generalklausel gestaltete Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB von gleichem Gewicht wie die ein berechtigtes Interesse ausformulierenden Kündigungstatbestände des § 573 Abs. 2 BGB. Dies hat zur Folge, dass ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nur angenommen werden kann, wenn das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 24; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NJW- RR 2017, 976 Rn. 36; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NJW-RR 2021, 204 Rn. 16; jeweils m.w.N.). Dies gilt auch für das Mietverhältnis zwischen den Kl. und dem Bekl., da das Bürgerliche Gesetzbuch Sonderregelungen für die ordentliche Kündigung eines Untermietverhältnisses nicht enthält.

17 b) Ein solches Interesse der Kl. ist hier weder festgestellt noch ersichtlich. Da andere berechtigte Interessen der Kl. im Streitfall nicht in Rede stehen, hätte die Kündigung der Kl. mit Erfolg allenfalls auf deren Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gestützt werden können, etwa weil sie die Wohnung als Hauptmieter alsbald wieder (ganz oder teilweise) selbst nutzen wollen. Das Berufungsgericht hat hierzu indes - insoweit unbeanstandet von der Revision und der Stellungnahme der Streithelferin - festgestellt, dass es den Kl. derzeit an einem konkreten Willen fehlt, in die Wohnung zurückzukehren. Mangels eines konkreten Rückkehrwillens der Kl. begründet allein die Gefahr, einer auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützten Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch die Streithelferin ausgesetzt zu sein, ein berechtigtes Interesse der seit 1995 nicht mehr in B. ansässigen Kl. an der Kündigung des Untermietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht. Denn dem allgemeinen Interesse der Kl. an einem (vorsorglichen) Erhalt der seit Jahrzehnten von ihnen nicht genutzten Wohnung für einen möglicherweise in Zukunft entstehenden Nutzungsbedarf kommt ein für eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliches Gewicht nicht zu. Es kann daher dahinstehen, ob ein - unterstellt wirksamer - Widerruf der Untermieterlaubnis überhaupt eine Pflicht des Hauptmieters zur Kündigung des aufgrund dieser Erlaubnis eingegangenen Untermietverhältnisses begründen kann.

Wenn die Erlaubnis zur Untervermietung widerrufen wurde, ist der Hauptmieter schon im eigenen Interesse gehalten, das Untermietverhältnis zu beenden. Der Bundesgerichtshof hat schon vor Jahren entschieden (GE 2014, 113), dass er dann keine Pflichtverletzung begeht, wenn er für den umgehenden Auszug des Untermieters sorgt. Ob er das auch mit einer Klage durchsetzen kann, ist allerdings zweifelhaft.

Die Mieter einer Wohnung in Berlin beschlossen, aus beruflichen Gründen wegzuziehen, wollten die Wohnung aber behalten. Sie baten um Erlaubnis der Untervermietung der gesamten Wohnung, die ihnen von der Hausverwaltung der damaligen Eigentümerin unter dem Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs erteilt wurde. Nach vielen Jahren widerrief der jetzige Vermieter die Erlaubnis mit der Aufforderung, das Untermietverhältnis unverzüglich zu beenden, anderenfalls wurde ihnen wegen einer Vertragsverletzung die Kündigung des Hauptmietverhältnisses angedroht. Die Mieter kündigten daraufhin das Untermietverhältnis mit Hinweis auf den Widerruf der Erlaubnis. Ferner teilten sie dem Untermieter mit, die Wohnung teilweise selbst wiedernutzen zu wollen. Das LG Berlin wies ihre Räumungsklage jedoch ab, ließ aber die Revision zu.

Der BGH meinte, auf die Zulassungsfrage komme es nicht an, denn selbst wenn der Widerruf der Untervermietungserlaubnis wirksam gewesen und eine Fortsetzung des Untermietverhältnisses für die Hauptmieter damit unzumutbar geworden sei, weil ihnen selbst eine Kündigung gedroht hätte, berechtige dies die Hauptmieter nicht zur Kündigung des Untermietverhältnisses. Ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB könne nur dann angenommen werden, wenn das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in Abs. 2 beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe. Das sei hier nicht ersichtlich, weil die Kläger die Wohnung als Hauptmieter nicht alsbald selbst nutzen wollten und das allgemeine Interesse an einem vorsorglichen Erhalt der seit Jahrzehnten von ihnen nicht genutzten Wohnung keine Kündigung rechtfertige. Es könne dahinstehen, ob ein Widerruf der Untermietererlaubnis überhaupt eine Pflicht des Hauptmieters zur Kündigung des Untermietverhältnisses begründe; die Räumungsklage gegen die Untermieter sei deshalb zu Recht abgewiesen worden.

Die Entscheidung des BGH (GE 2014, 113), wonach der Hauptmieter keine Pflichtverletzung begeht, wenn er alles Zumutbare unternimmt, um den Auszug des Untermieters herbeizuführen, ist allgemein so verstanden worden, dass mit Zugang des Widerrufs der Mieter verpflichtet ist, notfalls auch eine Räumungsklage gegen den Untermieter zu erheben (z. B. Emmerich, Beck OGK Rn. 42 zu § 540 BGB; Bub-Treier, III Rn. 2538). Daraus ergibt sich dann aber mit der neuen Entscheidung des BGH ein Zirkelschluss: Das Hauptmietverhältnis ist nicht gefährdet, wenn der Hauptmieter das Untermietverhältnis kündigt und alles Erforderliche zur Beendigung und Räumung versucht. Weil es nicht gefährdet ist, besteht aber auch kein Kündigungsgrund gegenüber dem Untermieter. Der Hauptmieter ist also verpflichtet, eine absehbar aussichtslose Räumungsklage gegen den Untermieter zu erheben, um den Vorwurf einer eigenen schuldhaften Pflichtverletzung zu vermeiden.

Der BGH versucht, diesen Zirkelschluss zu vermeiden, indem er sagt, dies bedürfe keiner Entscheidung, weil „unter den Gegebenheiten des Streitfalls“ kein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB bestehe. Es fehle ein schwerwiegendes berechtigtes Interesse, denn dem allgemeinen Interesse der Kläger an einem vorsorglichen Erhalt der seit Jahrzehnten von ihnen nicht genutzten Wohnung für einen möglicherweise in Zukunft entstehenden Nutzungsbedarf komme ein für eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliches Gewicht nicht zu.

Bedauerlicherweise hielt der BGH es nicht für angezeigt, die für die Praxis bedeutsame Rechtsfrage durch weitergehende Hinweise zu klären. Auch in anderen Fällen hat der VIII. Senat solche für die Entscheidung des Einzelfalls an sich überflüssigen Ausführungen gemacht, etwa im Urteil vom 9. Mai 2018 (VIII ZR 26/17: Im Kaufrecht kein Schadensersatz neben der Minderung möglich; BGH GE 2018, 858: Keine Kündigung wegen symbolischer Minimiete).

Ein Mieter, für den die Untervermietungserlaubnis widerrufen wurde, geht also ein Risiko ein, wenn er einen möglicherweise von vornherein aussichtslosen Räumungsprozess gegen den Untermieter unterlässt.