Keine Kostenmieterhöhung mit veralteter Wirtschaftlichkeitsberechnung, Mitteilung der Erträge, unzureichende Gartenpflege keine erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit, Schriftformwahrung bei Betriebskostenabrechnungen in preisgebundenen Neubauten

1. Der einer Kostenmieterhöhung (mindestens) beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung muss nicht nur die laufenden Aufwendungen enthalten, sondern auch die nachhaltig erzielbaren Erträge der Wirtschaftseinheit; dazu gehören auch fiktive Mieteinnahmen für leerstehende Wohnungen.

2. Der einer Kostenmieterhöhung (mindestens) beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung muss aktuell sein; eine über drei Jahre alte Berechnung genügt nicht.

3. Außerhalb der Wohnung liegende Mängel berechtigen grundsätzlich nur ausnahmsweise zu einer Minderung.

4. Eine unzureichende Gartenpflege beeinträchtigt die Tauglichkeit der Mietsache nur unerheblich.

5. Mieterhöhungserklärungen und Betriebskostenabrechnungen in preisgebundenen Neubauwohnungen, die der Vermieter mit einer Computer-Software erstellt, die mit einer Kombination von Mieterdaten und Textbausteinen arbeitet, gelten als mit einer automatischen Einrichtung gefertigt und müssen deshalb nicht eigenhändig unterschrieben werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. ist seit November 2005 Mieterin einer preisgebundenen Neubauwohnung (Sozialwohnung). Die öffentlichen Mittel wurden 2007 freiwillig und vollständig zurückgezahlt, die öffentliche Förderung endet am 31. Dezember 2017. Die Kl. (Vermieterin) ist nach Grundbucheintragung im Mai 2011 als Vermieterin in den Vertrag eingetreten. Die Kl. hat mit - als Zustimmungsverlangen formuliertem - Schreiben vom 21. Juli 2011 eine Erhöhung der Nettokaltmiete ab 1. September 2011 von 350 € auf 446,48 € verlangt; beigefügt war eine Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Stichtag 1. Juli 2011. Die Bekl. widersprach der Erhöhung, worauf die Kl. darauf hinwies, dass es sich nicht um eine Mieterhöhung nach den Regelungen des BGB handele. Die Bekl. zahlte in der Folgezeit die Mieterhöhungsbeträge nicht. Mit weiterem Schreiben vom 14. Oktober 2014 erklärte die Kl. - unter erneuter Beifügung der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 1. Juli 2011 - eine weitere Mieterhöhung von 446,48 € auf 506,01 € zum 1. Dezember 2014. Die Bekl. zahlte auch diese Erhöhungsbeträge nicht. Sie kürzte außerdem die Miete wegen unzureichender Gartenpflege. Die Kl. hatte der Bekl. wegen Baulärms im Umfeld (Abriss und Neubau von Gewerbeeinheiten an der Schloßstraße in Steglitz) eine Minderung von 10 % zugestanden, wogegen die Bekl. 20 % für angemessen hielt. Vorliegend verlangt die Kl. von der Bekl. knapp 4.800 € nebst Zinsen aus nicht gezahlten Mieten und Betriebskosten. Das Gericht hielt die Klage nur in Höhe von knapp 200 € für begründet.

I. 1. Die Bekl. schuldet die mit der Erhöhungserklärung vom 21./29.7.2011 geltend gemachten monatlichen Mehrbeträge von 96,48 € nicht, weil es an einer formwirksamen Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG fehlt.

Für die Wohnung besteht zwar die Preisbindung fort: Die Kl. hat die Wohnung im Mai 2011 erworben. Die am 10.7.2011 in Kraft getretene Regelung des § 5 Abs. 1 WoG Berlin, wonach die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ im Falle des Verkaufs endet, findet noch keine Geltung (§ 13 WoG Berlin). Nach der vorzeitigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens im Jahr 2007 gilt die streitgegenständliche Wohnung gemäß § 16 Abs. 1 WoBindG bis zum Ablauf des zehnten Jahres nach dem Jahr der Rückzahlung als öffentlich gefördert, mithin bis zum 31.12.2017. Dies ergibt sich ausdrücklich auch aus dem Schreiben des zuständigen Bezirksamtes vom 17.1.2008.

Die Kl. war auch grundsätzlich zu einer einseitigen Erhöhung der Miete nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG berechtigt, insbesondere liegt eine Vereinbarung, die das Recht des Vermieters zur Erhöhung der Kostenmiete im Sinne des § 10 Abs. 4 WoBindG einschränken würde, nicht vor.

Auch ist die gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG erforderliche Schriftform des Mieterhöhungsverlangens eingehalten. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG bedarf die Mieterhöhungserklärung keiner eigenhändigen Unterschrift des Vermieters, wenn die Erklärung - wie hier - mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt worden ist. Die Anschreiben selbst sind sogar unterschrieben.

Sie nehmen Bezug auf die jeweiligen Anlagen, u. a. die Berechnung der Mieterhöhung. Auch lässt die Wirtschaftlichkeitsberechnung selbst die Erstellerin ausdrücklich erkennen. Damit sind sowohl die juristische Person als auch die die Erklärung abgebenden natürlichen Personen angegeben.

Mit der daneben vorgelegten Vollmacht sind alle Formerfordernisse erfüllt, (vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09 - GE 2010, 1117 = NJW 2010, 2945; sowie aaO.).

Gleichwohl ist die Erklärung insgesamt unwirksam. Es fehlt an einer ausreichenden Wirtschaftlichkeitsberechnung als Vergleichsgrundlage für die Kostenmiete. Die dem Erhöhungsverlangen beigefügte Berechnung mit Stichtag 1.7.2011 genügt den gesetzlichen Voraussetzungen nicht. Nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist die auf Mieterhöhung gerichtete Erklärung des Vermieters nur dann wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Dies hat in einer Form zu geschehen, die ein wohnungswirtschaftlich nicht gebildeter Mieter verstehen und nachprüfen kann (LG Itzehoe, Beschluss vom 14. Januar 2003 - 1 S 236/02 -, ZMR 2003, 494). Zwar ist der Mieterhöhungserklärung nicht stets eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen. Schon nach dem Wortlaut des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern und zu berechnen (BGH, Urteil vom 4. Dezember 2013 - VIII ZR 32/13 -, GE 2014, 185 = NJW 2014, 457). Es genügt ein entsprechender Auszug betreffend die für die Erhöhung maßgeblichen Kosten. Deshalb sind keine Angaben zu fordern, soweit der Mieter diese bereits kennt, diese ihm keinen Erkenntnisvorsprung bieten oder sich eben überhaupt nicht auswirken (LG Berlin, Urteil vom 30. November 2012 - 63 S 144/12 -, GE 2013, 269). Nach §§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 2 Abs. 1 II. BV sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die nach §§ 8 bis 9 WoBindG in Verbindung mit §§ 3 bis 10 NMV eine Grundlage für die Ermittlung der Kostenmiete bildet, aber die laufenden Aufwendungen für das Gebäude oder die jeweilige Wirtschaftseinheit zu ermitteln und den Erträgen gegenüberzustellen. Erträge sind gemäß § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV die Einnahmen aus Miet- und Pachtverträgen sowie Vergütungen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden können. Diese Bestimmung ist nach ihrem Wortlaut unter Berücksichtigung der Systematik der Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung und dem Sinn und Zweck der Aufstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung dahingehend auszulegen, dass alle die Einnahmen zu berücksichtigen sind, die im Rahmen der ordentlichen Bewirtschaftung des Grundstücks oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden, und denen anrechenbare laufende Aufwendungen (§ 18 Abs. 1 II. BV) gegenüberstehen (BGH, Urteil vom 2. November 2005 - VIII ZR 310/04 -, GE 2006, 111= NJW-RR 2006, 380). Hierzu gehören nicht außergewöhnliche Einnahmen. Dagegen sind grundsätzlich Mieteinnahmen für die Wohnungen auch bei einem tatsächlichen Leerstand (fiktiv) in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Dem auch bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung unvermeidbaren Leerstand wird hier mit dem pauschalen Mietausfallwagnis Rechnung getragen (LG Berlin, Urteil vom 17. Juni 2005 - 63 S 68/05 -, Rn. 3, juris). Wird die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt, um für Wohnraum die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (Kostenmiete) zu ermitteln, so ist der Gesamtbetrag der Erträge in derselben Höhe wie der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen auszuweisen, § 31 Abs. 3 II. BV. Aus dem nach Abzug der Vergütungen verbleibenden Betrag ist die Miete nach den für ihre Ermittlung maßgebenden Vorschriften zu berechnen. Die Erhöhungserklärung vom 21./29.7.2011 ist danach unwirksam, weil sie die Höhe der Erträge gar nicht erkennen lässt und die Erläuterung insgesamt unzureichend ist. Da u. a. hinsichtlich der Garagen Verwaltungskosten als Aufwendungen angesetzt werden, hätten

Betrag ist die Miete nach den für ihre Ermittlung maßgebenden Vorschriften zu berechnen. Die Erhöhungserklärung vom 21./29.7.2011 ist danach unwirksam, weil sie die Höhe der Erträge gar nicht erkennen lässt und die Erläuterung insgesamt unzureichend ist. Da u. a. hinsichtlich der Garagen Verwaltungskosten als Aufwendungen angesetzt werden, hätten die diesbezüglichen Erträge ebenfalls ausgewiesen werden müssen.

Daneben wird teilweise auch verlangt, dass die wesentlichen Berechnungskriterien bzw. gesetzlichen Grundlage der Erhöhungserklärung entnommen werden können (LG Itzehoe, aaO.), um dem Mieter eine Nachprüfung zu ermöglichen. Lediglich das Anschreiben enthält einen allgemeinen Verweis auf die einschlägigen Gesetze und Verordnungen. Konkrete gesetzliche Grundlagen, beispielsweise die § 2 Abs. 1 II. BV für den erforderlichen Inhalt der Wirtschaftlichkeitsberechnung als solche oder §§ 29, 31 Abs. 1 II. BV für das Mietausfallwagnis werden nicht mitgeteilt. Darüber hinaus darf die Miete für die Wohnung nur so hoch sein, dass sie zuzüglich der Umlagen (Betriebskosten) die laufenden Aufwendungen des Vermieters deckt. Soweit das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt, ist die Vereinbarung unwirksam, § 8 Abs. 2 WoBindG. Entgegen der Ansicht der Kl. beinhaltet die per Stichtag 1.7.2011 errechnete Kostenmiete von 12,99 €/m2 auch die Nebenkosten. Die für die Bekl. dargestellte Berechnung der neuen Miete ist deshalb insoweit nicht korrekt, als die gesetzlich zulässige Gesamtmiete mit 15,52 €/m2 angegeben wird.

2. Die Bekl. schuldet auch die weiteren Erhöhungsbeträge von 59,53 € ab 1.12.2014 nicht. Durch die weitere Erhöhungserklärung vom 14.10.2014 fand eine Erhöhung der Miete schon deshalb nicht statt, weil dem Schreiben keine aktuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt war. § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG verlangt aber eine Berechnung, welche die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt. Eine Berechnung, die über drei Jahre alt ist, genügt diesen Anforderungen nicht. […]

Die Miete war entgegen der Ansicht der Bekl. nicht gemäß § 536 BGB gemindert. Ein Minderungsrecht ist nach § 536 Abs. 1 BGB nur dann gegeben, wenn die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt und die Mieter den Vermieter vom Vorliegen eines Mangels in Kenntnis gesetzt haben, § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB. Denn nur dann ist der Vermieter in der Lage, seiner Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 BGB nachzukommen. Aus dem Erfordernis der „nicht nur unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung“ folgt ferner, dass nicht jeder Instandsetzungsanspruch des Mieters ein Minderungsrecht impliziert.

Weshalb unzureichende Gartenpflege die Tauglichkeit der Mietsache erheblich beeinträchtigt haben soll, ist nicht ersichtlich. Außerhalb der Wohnung liegende Mängel berechtigen grundsätzlich nur ausnahmsweise zu einer Minderung. Darüber hinaus wird insbesondere bei lediglich optischen Beeinträchtigungen die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB in der Regel nicht erreicht sein (vgl. zuletzt LG Berlin, Urteil vom 27. März 2015 - 63 S 359/12 -, WuM 2015, 486). Offensichtlich beanstandete die Bekl. das Absägen der Koniferen und mangelhafte Gehwegreinigung. Dies genügt für eine Minderungsberechtigung nicht. Darüber hinaus würde eine rückwirkende Minderung an § 814 BGB scheitern.

Die Miete war wegen der Bauarbeiten am „Boulevard Berlin“ auch nicht über die in das Mietkonto eingestellten 59,21 € (12 %) hinaus gemindert. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich die Wohnung der Bekl. im Innenstadtbereich in der Nähe der belebten Schloßstraße in Berlin-Steglitz befindet. Mit einem hohen Verkehrsaufkommen und erheblicher Geräuschentwicklung ist deshalb zu rechnen. Das Gebäude grenzt nicht unmittelbar an das Gelände des Boulevard an, sondern liegt über 60 m entfernt. Darüber hinaus liegen andere Gebäude dazwischen, so dass die gewährte Minderung die Beeinträchtigung ausreichend kompensiert.

Die den hilfsweise erklärten Aufrechnungen in Höhe von 130,51 € (Gartenpflege) und 177,63 € (Baulärm) zugrunde liegenden Ansprüche waren folglich unbegründet.

5. Aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 in der Fassung vom 29.10.2013 steht der Kl. der begehrte Betrag in Höhe von 95,20 € aus dem Mietvertrag i.V.m. § 556 BGB zu. Die Abrechnung ist formell ordnungsgemäß. Dies ist grundsätzlich der Fall, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Angaben müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (vgl. zuletzt BGH, Urteil vom 12.11.2014, VIII ZR 112/14; NJW 2015, 406), so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist; die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürfen dabei nicht überspannt werden (BGH, Urteil vom 16.9.2009 - VIII ZR 346/08, GE 2009, 1428). Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (ständige Rechtsprechung, u. a. BGH, GE 2012, 954; GE 2008, 795; LG Berlin, GE 2013, 547; GE 2012, 1701). An die formelle Ordnungsgemäßheit der Heizkostenabrechnung sind keine weitergehenden Anforderungen zu stellen. Es bedarf weder einer Beifügung der Vorjahresabrechnung, aus der die damals ermittelten Werte ersichtlich sind, noch weiterer Angaben oder Erläuterungen. Die Frage, ob die Höhe der Vorauszahlungen korrekt angegeben worden ist, betrifft die materielle Wirksamkeit. Die mit Schriftsatz vom 9.11.2015 vollständig eingereichte Abrechnung genügt diesen Anforderungen.

Daneben ist auch das Schriftformerfordernis gemäß §§ 20 Abs. 4 Satz 1, 4 Abs. 7 und 8 NMV i.V.m. § 10 WoBindG erfüllt. Zwar sind die Abrechnungen danach grundsätzlich eigenhändig vom Aussteller zu unterzeichnen. Dies gilt aber gemäß § 10 Abs. 5 WoBindG nicht für den Fall, dass die Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt wurde (s. o. und Schmidt-Futterer, MietR, 11. Aufl., § 556, Rn. 332). Bedient sich der Vermieter bei der Erstellung einer Computeranlage mit spezieller Software, die die zuvor eingegebenen individuellen Daten des Mieters selbständig mit dem übrigen gespeicherten Text verbindet und die Betriebskostenabrechnung versandfertig erstellt, dann reicht die maschinelle Unterschrift des Vermieters aus (BGH, Urteil vom 29. September 2004 - VIII ZR 341/03 -, WuM 2004, 666). So liegt der Fall hier. In dem Anschreiben wird auch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass „dieses Schreiben mit einer automatischen Einrichtung gefertigt“ und deshalb nicht eigenhändig unterschrieben worden ist. Im Übrigen sind der Aussteller als juristische Person und deren Vertreter aus der Abrechnung erkennbar. Die Bekl. kann sich auch im Ergebnis nicht mit Erfolg darauf berufen, dass nur elf Vorauszahlungen berücksichtigt worden sind, dieser Einwand ist jedenfalls bei Gesamtschau treuwidrig (§ 242 BGB). Zwar hat die Bekl. nachgewiesen, dass sie im Dezember 2011 die Januarmiete 2012 mit Zweckbestimmung geleistet hat. Die Vorauszahlung hat die Kl. jedoch bereits in der Abrechnung für das Jahr 2011 berücksichtigt, in welcher sie 13 Vorauszahlungen einstellte. Das Guthaben aus dieser Rechnung ist mit der Märzmiete 2014 zu Verrechnung gelangt. Da Zinsen erst ab Rechtshängigkeit verlangt werden, ist die Bekl. auch sonst durch die möglicherweise fehlerhafte Berücksichtigung nicht benachteiligt.

Eine Kostenmieterhöhung muss eine aktuelle (eine drei Jahre alte genügt nicht) Wirtschaftlichkeitsberechnung oder mindestens einen Auszug daraus enthalten, der nicht nur die laufenden Aufwendungen, sondern auch die nachhaltig erzielbaren Erträge der Wirtschaftseinheit enthalten muss, wozu auch fiktive Mieteinnahmen für leerstehende Wohnungen gehören, entschied das AG Schöneberg. Dem Urteil ist außerdem zu entnehmen, dass Mieterhöhungserklärungen und Betriebskostenabrechnungen für preisgebundene Neubauwohnungen, die der Vermieter mit einer Computer-Software erstellt, die mit einer Kombination von Mieterdaten und Textbausteinen arbeitet, als mit einer automatischen Einrichtung gefertigt gelten und deshalb nicht eigenhändig unterschrieben werden müssen. Und: Außerhalb der Wohnung liegende Mängel berechtigen grundsätzlich nur ausnahmsweise zu einer Minderung, und eine unzureichende Gartenpflege beeinträchtigt die Tauglichkeit der Mietsache nur unerheblich.

Die Beklagte ist seit November 2005 Mieterin einer preisgebundenen Neubauwohnung (Sozialwohnung). Die Klägerin (Vermieterin) hat mit – als Zustimmungsverlangen formuliertem –Schreiben vom 21. Juli 2011 eine Erhöhung der Nettokaltmiete verlangt und eine Wirtschaftlichkeitsberechnung (WB) mit Stichtag 1. Juli 2011 beigefügt. Die Beklagte widersprach der Erhöhung, worauf die Klägerin darauf hinwies, dass es sich nicht um eine Mieterhöhung nach den Regelungen des BGB handele.

Die Beklagte zahlte in der Folgezeit die Mieterhöhungsbeträge nicht. Mit weiterem Schreiben vom 14. Oktober 2014 erklärte die Klägerin – erneut unter Beifügung der WB vom 1. Juli 2011 – eine weitere Mieterhöhung, welche die Beklagte auch nicht zahlte, sondern die Miete noch wegen unzureichender Gartenpflege kürzte. Die Klägerin hatte der Beklagten wegen Baulärms eine Minderung von 10 % zugestanden, wogegen die Beklagte 20 % für angemessen hielt. Vorliegend verlangt die Klägerin von der Beklagten knapp 4.800 € nebst Zinsen aus nicht gezahlten Mieten und Betriebskosten. Das Gericht hielt die Klage nur in Höhe von knapp 200 € für begründet.

Die Mieterhöhungserklärungen seien zwar formell wirksam, inhaltlich aber nicht. Die beigefügte Wirtschaftlichkeitsberechnung sei unzureichend. Notwendig sei es, den laufenden Aufwendungen die Erträge gegenüberzustellen. Zu den Erträgen gehörten die Einnahmen aus Miet- und Pachtverträgen sowie Vergütungen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes nachhaltig erzielt werden können. Außergewöhnliche Einnahmen gehörten allerdings nicht dazu. Dagegen seien auch (fiktive) Mieteinnahmen für leerstehende Wohnungen als Erträge aufzuführen, denn dem auch bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung unvermeidbaren Leerstand werde im Rahmen des Kostenmietrechts durch das pauschale Mietausfallwagnis Rechnung getragen. Auch wurden keine Erträge für Garagen angegeben, obwohl Verwaltungskosten für Garagen als Aufwendungen angesetzt worden seien. An alldem fehle es hier. Zudem enthalte die Mieterhöhungserklärung nur einen allgemeinen Verweis auf „einschlägige“ Gesetze und Verordnungen, die als solche aber nicht konkret mitgeteilt worden seien.

Die zweite Mieterhöhungserklärung vom 14. Oktober 2014 sei schon deshalb unwirksam, weil keine aktuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt gewesen sei; eine drei Jahre alte reiche insoweit nicht, denn das Wohnungsbindungsgesetz spreche davon, dass die Höhe der „laufenden“ Aufwendungen genannt werden müsse.

Eine über die zugestandene Minderung wegen Baulärms hinausgehende Minderung gestand das Gericht der Beklagten nicht zu. Weshalb eine unzureichende Gartenpflege die Tauglichkeit der Mietsache erheblich beeinträchtigt habe, sei nicht ersichtlich. Vorliegend habe die Mieterin nur das Absägen von Koniferen und eine mangelhafte Gehwegreinigung beanstandet. Das sei kein erheblicher Mangel. Auch eine höhere als von der Klägerin bereits akzeptierte Minderung (10 %) wegen Baulärms gestand das Gericht nicht zu. Die Wohnung befinde sich im Innenstadtbereich in der Nähe der belebten Steglitzer Schloßstraße, wo mit hohem Verkehrsaufkommen und erheblicher Geräuschentwicklung zu rechnen sei.

Die Nebenkostenabrechnung, die der Mieter auch beanstandet hatte, sei ordnungsgemäß. Sie enthalte eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen. Mehr werde nicht verlangt. Insbesondere bedürfe es keiner Beifügung der Vorjahresabrechnung. Auch die bei Betriebskostenabrechnungen für Sozialwohnungen erforderliche Schriftform sei eingehalten. Grundsätzlich müssten Betriebskostenabrechnungen im sozialen Wohnungsbau eigenhändig unterschrieben werden, sofern sie nicht mit einer automatischen Einrichtung gefertigt seien. Dieser Fall liege hier aber vor. Bediene sich der Vermieter einer Computeranlage mit spezieller Software, welche die zuvor eingegebenen individuellen Daten des Mieters selbständig mit dem übrigen gespeicherten Text verbinde und die Betriebskostenabrechnung versandfertig erstelle, reiche die maschinelle Unterschrift des Vermieters aus.

Die erste Kostenmieterhöhung hatte der Vermieter in diesem Fall offensichtlich wie ein Zustimmungsverlangen für preisfreie Wohnungen formuliert. Bei preisfreiem Wohnraum gilt der Grundsatz, dass ein als einseitige Willenserklärung formuliertes Zustimmungsverlangen („Sie haben ab dem … eine neue Miete von … zu zahlen“) als bereits formell unwirksam gilt und damit gegenstandslos ist (vgl. Kunze in Lützenkirchen [Hrsg.], Anwalts-Handbuch Mietrecht, E. II. 3 Rn. 129). Umgekehrt dürfte bei preisgebundenem Wohnraum ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam sein, das nicht als einseitige Willenserklärung, sondern als Zustimmungsverlangen formuliert ist. Vermieter sollten sich deshalb davor hüten, derartige Erklärungen in der heimischen Küche zu formulieren. Stattdessen ist es sicherer, sich rechtssicherer Formulare zu bedienen. Der GRUNDEIGENTUM-Verlag stellt für preisgebundene Wohnungen u. a. folgende Formulare zur Verfügung:

● NMV 205 – Wirtschaftlichkeitsberechnung/Teilwirtschaftlichkeitsberechnung

● AGB/NMV/II. BV/WB – Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung

● NMV 220 – Zusatzberechnung zur Wirtschaftlichkeitsberechnung

● NMV 201 – Betriebskostenabrechnung und Erklärung über Vorschusserhöhung (Kurzversion)

● NMV 202 – Betriebskostenabrechnung für preisgebundene Neubauwohnungen (Langversion)