Keine Hinweispflicht des Mieters auf Einhaltung der Abrechnungsfrist

Den Mieter trifft grundsätzlich keine Nebenpflicht, den Vermieter auf Einhaltung der Abrechnungsfrist des § 556 BGB hinzuweisen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. kann von den Bekl. nicht nach § 535 Abs. 2 BGB Zahlung von 947,11 € verlangen.

Die Geltendmachung der Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung 2012 ist nach § 556 Abs. 2 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Denn es ist davon auszugehen, dass der Kl. den Bekl. diese Abrechnung nicht gemäß § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB bis zum Ablauf des Monats Dezember 2013 mitgeteilt hat. […]

Entgegen der Ansicht des Kl. gibt es grundsätzlich keine Nebenpflicht des Mieters dergestalt, dass er den Vermieter auf die Einhaltung der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB hinweisen muss. Eine solche ergibt sich hier auch nicht ausnahmsweise aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Es lag insbesondere kein Sachverhalt vor, der etwa mit jenem zu vergleichen ist, der der Entscheidung des BGH vom 30. März 2011 - VIII ZR 133/10 - (NJW 2011, 1957 f.) zugrunde lag. In jenem Fall war der dem Vermieter unterlaufene Fehler bei der Nebenkostenabrechnung für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar gewesen. Er betraf mit den einzustellenden Vorschüssen einen Punkt, über den die dortigen Parteien zuvor gerade einen Rechtsstreit geführt hatten. Hier aber hatten die Parteien vor der Zusendung der Nebenkostenabrechnung 2012 keinen Streit über das Erfordernis der Beifügung der Heizkostenabrechnung im engeren Sinne gehabt. Auch mussten die Bekl. nach dem Inhalt des klägerischen Schreibens vom 16. November 2013 nicht wissen, dass der Kl. davon ausging, dass diesem die eigentliche Heizkostenabrechnung 2012 beigefügt sei. Soweit es in der Nebenkostenabrechnung bezüglich der Heizkosten heißt: „It. Abrechnung“, konnte dies ebenso dahin gehend verstanden werden, dass diese gesondert übersandt werde oder vom Mieter - wie sonstige Belege - eingesehen werden könne.

Schließlich kann der Kl. für sich auch nichts daraus herleiten, dass die Bekl.vertreterin noch im Januar 2014 den Eindruck erweckt habe, es gehe nur um fehlende Belege. Denn zu diesem Zeitpunkt war die Frist des § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB bereits abgelaufen gewesen. Es ist völlig unerheblich, ob der Fristablauf von den Bekl. bereits im Januar oder erst im April 2014 moniert wird. Dies macht für den Kl. keinen Unterschied. Selbst wenn die Bekl.seite schon im Januar 2014 auf den Fristablauf hingewiesen hätte, stünde der Kl. jetzt nicht besser.

Nach Treu und Glauben kann der Mieter sich nicht auf die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist berufen, wenn dem Vermieter ein auf den ersten Blick erkennbarer Fehler unterlaufen ist (BGH, GE 2011, 814). Ansonsten aber schließt die Fristversäumung eine Nachforderung aus.

In der im November übersandten Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr hieß es „Heizkosten laut Abrechnung“. Die Heizkostenabrechnung war allerdings, offenbar irrtümlich, nicht beigefügt. Im Nachforderungsprozess berief sich der Mieter zunächst darauf, dass die Abrechnungsbelege fehlten. Der Vermieter meinte, nach Treu und Glauben könne sich hier der Mieter nicht auf Fristablauf berufen.

Das LG Berlin bestätigte die Auffassung des AG, das die Klage abgewiesen hatte. Es gebe grundsätzlich keine Nebenpflicht des Mieters, den Vermieter auf die Einhaltung der Abrechnungsfrist hinzuweisen. Ein Ausnahmefall, wie vom BGH entschieden, liege nicht vor. Der Mieter habe auch nicht wissen müssen, dass der Vermieter davon ausgegangen sei, die Heizkostenabrechnung mit übersandt zu haben.

Das Urteil wurde von der Kammer in voller Besetzung gefällt; weitaus wichtigere Entscheidungen stammen dagegen oft vom Einzelrichter (etwa das Urteil vom 2. Oktober 2015 - 65 S 185/15 - zur Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse nach Veräußerung).