Keine Hemmung des Fristablaufs der Geltungsdauer einer Baugenehmigung

Nachbarrechtsbehelfe gegen eine Baugenehmigung hemmen mangels planwidriger Regelungshöhe den Fristablauf der Geltungsdauer einer Baugenehmigung nicht.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. wenden sich gegen mehrere Baugenehmigungen und Befreiungsentscheidungen, mit denen der Beigeladenen die Umnutzung einer ehemaligen Klinik auf den Grundstücken … in Berlin in eine Flüchtlingsunterkunft bzw. die Erweiterung einer bereits bestehenden Nutzung als Flüchtlingsunterkunft erlaubt wurde.

Der Bekl. erteilte der Beigeladenen unter dem 17. November 2017 (Nr. 2017/284, 2017/285 und 2017/322) Baugenehmigungen für die Umnutzung und erließ jeweils unter demselben Datum zusätzlich Befreiungsbescheide (2017/502 und 2017/508). Die Kl. erhoben gegen diese Bescheide Klage zum Verwaltungsgericht. Das Verwaltungsgericht hat mit seinem Urteil vom 22. September 2021 festgestellt, dass die Baugenehmigungen und Befreiungsbescheide erloschen seien, weil mit der Ausführung des Bauvorhabens nach ihrer Erteilung nicht innerhalb von drei Jahren begonnen worden sei. Hiergegen richtet sich der Antrag auf Zulassung der Berufung des Bekl.

II. Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. Die geltend gemachten Zulassungsgründe der §§ 124 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 3 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) liegen, soweit sie hinreichend dargelegt sind (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO), nicht vor.

1. Mit den vom Bekl. angeführten und hier allein zu prüfenden Gründen sind ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) nicht aufgezeigt. Ernstliche Zweifel in diesem Sinne sind dann begründet, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine einzelne erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten infrage gestellt wird und auch die Richtigkeit des Ergebnisses der Entscheidung derartigen Zweifeln unterliegt (Senatsbeschluss vom 15. Februar 2023 - OVG 10 N 38/20 -, juris Rn. 5 m.w.N.).

Der Bekl. stellt das Urteil des Verwaltungsgerichts nicht schlüssig infrage, soweit er der Sache nach meint, die Baugenehmigungen und Befreiungsentscheidungen seien entgegen dessen Würdigung nicht erloschen, da die Frist des § 73 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) in der hier anwendbaren - bis zum 20. April 2018 geltenden - Fassung (vgl. § 89 Abs. 2 BauO Bln) durch einen Nachbarrechtsbehelf gehemmt worden sei.

Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, die Baugenehmigungen seien erloschen, da innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen worden sei. Der Ablauf der Frist sei auch nicht durch die am 22. November 2017 erfolgte Klageerhebung von mehreren Nachbarn gehemmt worden, denn diese Klagen hätten gemäß § 212a Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) keine aufschiebende Wirkung, und eine aufschiebende Wirkung sei auch nicht behördlich oder gerichtlich angeordnet worden. Soweit teilweise Gegenteiliges angenommen werde, weil es dem Bauherrn auch im Hinblick auf § 50 des Verwaltungsverfahrensgesetzes unzumutbar sei, die Baugenehmigung auszunutzen, finde sich für diese Annahme kein dogmatischer Ansatzpunkt in der Bauordnung. Für eine analoge Anwendung der §§ 209, 217 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) oder eine teleologische Reduzierung des klaren Wortlauts des § 73 Abs. 1 BauO Bln fehle es an einer planwidrigen Regelungslücke, die im Hinblick auf die notwendige Eindeutigkeit von Fristvorschriften und die Anforderung an eine hinreichend klare Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 des Grundgesetzes besonders offensichtlich sein müsste: Der Berliner Gesetzgeber habe die Bauordnung in den Jahren 2005, 2011, 2016 und 2018 einschließlich der Regelung über die Geltungsdauer der Baugenehmigung mehrfach grundlegend geändert, ohne das bekannte Problem durch Einführung einer Hemmungsregelung aus der Welt zu schaffen. Gegen eine Hemmung durch Widerspruchs- oder Klageerhebung spreche auch, dass der Zweck der Befristung der Geltungsdauer einer Baugenehmigung im Hinblick auf die häufigen Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse und der einschlägigen Rechtsvorschriften sowie die nicht bestehende Baupflicht des Bauherrn, die erneute, zeitnahe Rechtmäßigkeitsprüfung eines Bauvorhabens zu verhindern, verfehlt würde. Gegen eine Regelungslücke spreche weiterhin, dass der Landesgesetzgeber 2018 mit der Herabsetzung der Ausschlussfrist von 3 auf 2 Jahre beabsichtigt habe, das Bauverfahren zu beschleunigen und Vorratsbaugenehmigungen die Grundlage zu entziehen, und dass § 212a BauGB im öffentlichen Interesse eine investitionsbeschleunigende Absicht verfolge. Ferner könne der Bauherr die Verlängerung nach § 73 Abs. 2 BauO Bln beantragen, was ebenfalls gegen eine teleologische Reduktion bzw. Analogie spreche. Die gesetzliche Frist sei auch nicht aufgrund des aus naturschutzrechtlichen Gründen gerichtlich beschlossenen und behördlich angeordneten Baustopps gehemmt worden. Es sei maßgeblich, ob das öffentlich­-rechtliche Hindernis, das zu der Verbotsverfügung geführt habe, durch das Bauvorhaben selbst evoziert worden sei. So liege es hier, da die Umstände, die dem Bauvorhaben entgegenstünden, jedenfalls gegenständlich mit dem Bauvorhaben eng verbunden seien, denn das naturschutzrechtliche Risiko werde durch das Bauvorhaben selbst aktualisiert.

Die hiergegen vorgebrachten Argumente des Bekl. genügen schon kaum dem Darlegungserfordernis und greifen im Übrigen nicht durch. Der Bekl. legt schon nicht dar, welches Ereignis seiner Auffassung nach hier die Frist des § 73 Abs. 1 Nr. 1, Satz 2 BauO Bln gehemmt und das Erlöschen der von ihm erteilten Baugenehmigungen und Befreiungen verhindert haben soll. Aus der mehrfachen Bezugnahme auf einen „Nachbarrechtsstreit“ kann geradeso entnommen werden, dass er wohl die hier vorliegende Klage der Kl. und weiterer Nachbarn gegen die Baugenehmigung für ein solches Ereignis hält.

Seine Argumente für diese Schlussfolgerung greifen indes nicht durch. § 73 Abs. 1 BauO Bln ist ein solcher Regelungsgehalt nicht zu entnehmen. Auch der Bekl. meint insoweit, dass es sich um eine Regelungslücke handele, die wohl im Wege teleologischer Reduktion bzw. der Analogie durch die Gerichte zu schließen sei. Er legt dies aber nicht hinreichend dar.

Es entspricht der Rechtsprechung der für das Berliner Baurecht zuständigen Senate des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg, dass ein Erlöschen der Baugenehmigung nach Ablauf der Fristen der § 73 Abs. 1, 2 BauO Bln dann ausscheiden kann, wenn aus Gründen mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen wurde, die außerhalb der Risikosphäre des Bauherrn liegen (Beschluss des 2. Senats vom 22. Dezember 2022 - OVG 2 S 42/22 - S. 5 BA m.w.N.; zur Vorgängerregelung des § 72 Abs. 1 BauO Bln a.F.: Senatsurteil vom 13. März 2013 - OVG 10 B 4.12 -, juris Rn. 27 m.w.N.). Der Senat hat dies für einen Fall angenommen, in dem aufgrund der Anordnung der aufschiebenden Wirkung eines Nachbarwiderspruchs nach §§ 80 Abs 5, 80a Abs. 3 VwGO die Unterbrechung der Ausführung des Bauvorhabens infolge der gerichtlichen Anordnung für deren Dauer außerhalb der Risikosphäre der Bauherrin lag (Senatsurteil vom 13. März 2013, aaO.).

Ob die Anordnung der aufschiebenden Wirkung eines Nachbarwiderspruchs nach §§ 80 Abs 5, 80a Abs. 3 VwGO stets als außerhalb der Risikosphäre des Bauherrn liegend anzusehen ist, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Denn ein Fall einer Anordnung der aufschiebenden Wirkung eines Nachbarrechtsbehelfs liegt hier nicht vor, was auch der Bekl. nicht behauptet. Vielmehr waren die Anträge nach §§ 80 Abs 5, 80a Abs. 3 VwGO, die gegen die hier streitigen Baugenehmigungen und Befreiungsentscheidungen gerichtet waren, erfolglos geblieben (VG Berlin, Beschlüsse vom 17. September 2020 und 6. November 2020, VG 13 L 78.18, 232.18, 248.20). Vor diesem Hintergrund versteht es sich nicht von selbst, welchen Nachbarrechtsstreit der Bekl. als fristhemmend betrachten will, was auch mit der Zulassungsbegründung nicht hinreichend klar dargelegt wird.

Geht man zu seinen Gunsten davon aus, dass er meint, die Widersprüche und Klagen der Nachbarn, d. h. deren Hauptsacherechtsbehelfe seien ein solches zur Hemmung führendes Ereignis, stellt dies die gegenteilige Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht mit schlüssigen Gegenargumenten infrage.

Der Senat teilt vielmehr die Auffassung des Verwaltungsgerichts auch im Einklang mit der Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin­-Brandenburg. Dieser hat ausgeführt, ob ein Hauptsacherechtsbehelf gegen eine Baugenehmigung den Fristablauf entsprechend den §§ 204, 209 BGB hemme, sei umstritten. Nach Auffassung des 2. Senats fehle es jedenfalls an der für eine entsprechende Anwendung der §§ 204, 209 BGB erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. Denn der Berliner Gesetzgeber habe die Berliner Bauordnung in den vergangenen gut 20 Jahren, in denen das Problem der Hemmung der Geltungsdauer einer Baugenehmigung bei Nachbarrechtsbehelfen bekannt gewesen sei, mehrfach grundlegend geändert, ohne hierbei eine Hemmungsregelung einzuführen. Davon, dass sich das Fehlen einer solchen Regelung aus dem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem Regelungsplan ergäbe, kann nach Ablauf eines derart langen Zeitraums aus Sicht des 2. Senats keine Rede (mehr) sein (Beschluss vom 22. Dezember 2022, aaO.).

Diese Auffassung teilt der beschließende Senat. Für eine weitergehende planwidrige Regelungslücke ist nichts erkennbar. Auch das Zulassungsvorbringen vermag eine solche nicht - entgegen den Ausführungen des Verwaltungsgerichts - schlüssig darzulegen. Der Bekl. meint insoweit, es sei lediglich die Frage zu klären, ob im streitgegenständlichen Fall die unterbliebene Bauausführung auf Umstände außerhalb der Risikosphäre des Bauherrn zurückzuführen sei. Hierzu trägt der Verweis auf die vom Bekl. benannten Kommentierungen nichts bei, da diese die maßgebliche Frage gerade auch nach Darstellung des Bekl. als umstritten betrachten. Soweit der Bekl. ausführt, die Verkürzung der Geltungsdauer durch die Neufassung des § 73 Abs. 1 BauO Bln ab dem 20. April 2018 richte sich ausweislich der Beratungen zum 4. Änderungsgesetz zur Bauordnung Berlin ausschließlich gegen die Tendenz von Grundstückseigentümern, mit Hilfe der Baugenehmigung nicht zu bauen, sondern zu spekulieren, trägt dies zur Frage, ob eine planwidrige Regelungslücke hinsichtlich der Hemmung der Erlöschensfrist besteht, nichts bei, sondern stellt nur dar, dass der Gesetzgeber gerade nicht diese Frage, sondern lediglich andere Fragen in jenem Gesetzgebungsverfahren behandelt hat. Der Bekl. legt dann auch selbst dar, dass der Gesetzgeber sich mit der hier maßgeblichen Frage gar nicht befasst habe, was für eine Planwidrigkeit dieser etwaigen Gesetzeslücke aber nichts hergibt.

Auch für die zusätzlich erforderliche vergleichbare Interessenlage fehlt es an schlüssigen Ausführungen des Zulassungsvorbringens. Eine solche ist auch nicht ohne Weiteres erkennbar. Im vom Senat bereits entschiedenen Fall, einer Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Rechtsbehelfs gegen die Baugenehmigung nach §§ 80 Abs 5, 80a Abs. 3 VwGO, die außerhalb der Risikosphäre des Bauherrn liegt, ist die Sachlage bereits deshalb eine andere, weil der Bauherr in so einer Konstellation aus Rechtsgründen daran gehindert ist, die Baugenehmigung legal auszunutzen. Das ist im Falle eines Widerspruchs bzw. einer Klage gegen eine Baugenehmigung, denen aufschiebende Wirkung von Gesetzes wegen gerade nicht zukommt (vgl. § 212a BauGB), nicht der Fall. Schon hieran scheitert die teleologische Reduktion des § 73 Abs. 1 Nr. 1 BauO Bln.

Denn den Bauherren hindert in so einer Konstellation letztlich allein das wirtschaftliche Risiko, welches mit einem etwaig notwendigen Rückbau eines aufgrund einer noch anfechtbaren Baugenehmigung begonnenen Baus einhergeht. Dieses rein wirtschaftliche Risiko kann ein Erlöschen der Baugenehmigung nicht hindern. Dies gilt zumal deshalb, da dieses sich regelmäßig als überschaubar erweist, da § 73 Abs. 1 Nr. 1 BauO Bln nicht etwa den Abschluss der Bauausführung, sondern lediglich deren Beginn voraussetzt, mithin nicht die vollständige Errichtung der baulichen Anlage erfordert, so dass der Bauherr jedenfalls, soweit er ernsthaft die Bebauung betreibt und nicht lediglich Scheinaktivitäten entfaltet, diesem schon durch ein deutlich geringeres wirtschaftliches Risiko - etwa durch das Bauen in Teilabschnitten - Rechnung tragen kann. Wollte man dies anders sehen, würde sich unter dem vom Bekl. angesprochenen Gesichtspunkt der Zumutbarkeit letztlich eine unüberschaubare Anzahl von Parallelkonstellationen auftun, in denen allein das wirtschaftliche Risiko des Bauherrn in Rede steht. Das betrifft bspw. die Verzögerung des Beginns der Ausführung des Bauvorhabens aufgrund von Finanzierungsschwierigkeiten, etwa aufgrund steigender Zinsen. Eine solche Würdigung wäre mit der vom Verwaltungsgericht hervorgehobenen, sowohl vom Landes- (§ 73 Abs. 1 BauO Bln) als auch vom Bundesgesetzgeber (§ 212a BauGB) beabsichtigten Beschleunigung von Baumaßnahmen nicht zu vereinbaren.

Die vom Bekl. der Sache nach vertretene Auffassung, das mit dem Nachbarrechtsbehelf einhergehende Risiko sei dem Bauherren nicht zumutbar, nach der analog anzuwendenden Wertung der §§ 204, 209 BGB eine streitige Rechtsposition nicht durch Zeitablauf deshalb untergehen soll, weil ihre gerichtliche Geltendmachung Zeit in Anspruch nehme, und da Nachbarrechtsstreitigkeiten jedenfalls in der Hauptsache mehr als die von § 73 Abs. 1 BauO Bln vorgesehenen zwei bis drei Jahre in Anspruch nähmen, führt dementsprechend auf kein anderes Ergebnis. Denn diese Wertung passt nicht auf die vorliegende Interessenlage: Der Bauherr muss sein Recht auf Bauausführung nicht erst im Klagewege durchsetzen, vielmehr steht ihm dieses aufgrund der Legalisierungswirkung der erteilten Baugenehmigung zu. Dass diese etwaig durch einen Rechtsbehelf zu Fall gebracht werden könnte, ist keine der Anspruchsdurchsetzung im Klagewege (§ 204 Abs 1 Nr. 1 BGB) vergleichbare Lage und führt nicht zur Unzumutbarkeit der Ausnutzung. Denn gerade die Verjährungshemmung des § 204 Abs. 1 BGB beruht regelmäßig darauf, dass der Anspruchsinhaber seine Forderung aufgrund des Gewaltmonopols des Staates rechtmäßig nur im Klagewege durchsetzen kann und dazu der Mithilfe der Gerichte zwingend bedarf. Der Inhaber einer Baugenehmigung hat demgegenüber bereits den rechtlichen Titel in der Hand, aufgrund dessen er die Bebauung durchführen darf. Daher spielt auch die Länge etwaiger Prozesse keine Rolle. Der Bekl. zeigt dementsprechend auch nicht schlüssig auf, was die Vergleichbarkeit zu einer der Konstellationen des § 204 BGB begründen sollte, die indes für eine solche Analogie notwendig wäre.

Das Zulassungsvorbringen legt letztlich auch nicht dar, dass hier Gründe vorliegen würden, die im Sinne der Rechtsprechung der für Berliner Baurecht zuständigen Senate des Oberverwaltungsgerichts außerhalb der Risikosphäre des Bauherrn liegen würden. Es meint vielmehr, es solle dem Bauherrn überlassen bleiben, ob dieser das Risiko eingehen will, während der Bauausführung die Aufhebung seines Baurechts zu riskieren. Das findet nach dem Vorstehenden indes weder im Gesetz noch in der maßgeblichen Interessenlage eine Stütze.

Zu der weiteren vom Verwaltungsgericht angesprochenen Problematik, dass hier durch Beschlüsse der 24. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin vom 29. Juni 2018 und 4. Juli 2018 die Behörde vorläufig zum dann von ihr auch vorgenommenen Ausspruch eines Baustopps verpflichtet worden ist und einer etwaig daraus folgenden Hemmung der Erlöschensfrist des § 73 Abs. 1 Nr. 1 BauO Bln verhält sich das Zulassungsvorbringen bereits nicht. Es ist daher auch nicht aus dem Zulassungsvorbringen oder sonst ersichtlich, dass diese Untersagungen vorliegend nicht in der Risikosphäre des Bauherrn wurzeln. Hierfür könnte vielmehr sprechen, dass diese vorläufigen Untersagungen ausweislich des Beschlusstenors gleich unter mehreren Aspekten hinfällig werden konnten und ausweislich dieser Beschlüsse des Verwaltungsgerichts Berlin jedenfalls im Raum steht, dass der Bauherr es im Vorfeld der beabsichtigten Baumaßnahme unterlassen habe, ,,frühzeitig vor dem geplanten Baubeginn Ermittlungen und Bestandsaufnahmen vorzunehmen, deren Erforderlichkeit sich aufgrund der naturräumlichen Besonderheiten hätten aufdrängen müssen“ (VG Berlin, Beschluss vom 4. Juli 2018 - 24 L 241.18 -, juris Rn. 35).

1. Die Rechtssache weist auch keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO).

Besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten sind gegeben, wenn die Rechtssache überdurchschnittliche, das normale Maß nicht unerheblich überschreitende Schwierigkeiten verursacht und sich diese auf Fragen beziehen, die für den konkreten Fall entscheidungserheblich sind. Dabei ist es zur Darlegung des Zulassungsgrundes erforderlich, dass die Fragen, in Bezug auf die sich solche Schwierigkeiten stellen, konkret bezeichnet werden. Ferner ist regelmäßig zu erläutern, worin die besondere Schwierigkeit besteht. Ergibt sich die Schwierigkeit schon aus dem Begründungsaufwand des erstinstanzlichen Urteils, so genügt der Antragsteller seiner Darlegungslast indes mit erläuternden Hinweisen auf die einschlägigen Passagen des Urteils. Erblickt der Antragsteller die Schwierigkeiten des Falles hingegen darin, dass das Gericht auf bestimmte tatsächliche Aspekte nicht eingegangen ist oder notwendige Rechtsfragen nicht oder unzutreffend beantwortet hat, so hat er diese Gesichtspunkte in nachvollziehbarer Weise darzustellen und ihren Schwierigkeitsgrad plausibel zu machen (Senatsbeschluss vom 26. Januar 2023 - OVG 10 N 75/22 -, juris Rn. 13).

Das Zulassungsvorbringen genügt diesen Darlegungsanforderungen nicht. Es bezeichnet schon die maßgeblichen Fragen nicht konkret. Entnimmt man die vom Bekl. für besonders schwierig gehaltene Rechtsfrage insoweit seinen Ausführungen zum Zulassungsgrund der ernstlichen Richtigkeitszweifel, fehlt es dem Zulassungsvorbringen an einer hinreichenden Erläuterung, worin die besondere Schwierigkeit bestehen soll. Allein, dass zur Frage der Hemmung der Frist des § 73 Abs. 1 BauO Bln unterschiedliche Auffassungen vertreten werden, genügt hierfür nicht. Dass der Bekl. meint, das Verwaltungsgericht habe diese Rechtsfrage nicht hinreichend intensiv in Auseinandersetzung mit Literatur und Rechtsprechung geprüft, führt ebenfalls nicht auf besondere Schwierigkeiten der Sache. Im Übrigen bedarf es der Durchführung des Berufungsverfahrens insoweit nicht, da nach den vorstehenden Ausführungen des Senats die Frage anhand des Gesetzes i.S.d. Verwaltungsgerichts zu beantworten ist.

3. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).

Eine Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine abstrakte, in dem zu entscheidenden Fall erhebliche Rechts- oder Tatsachenfrage mit einer über den Einzelfall hinausgehenden allgemeinen Bedeutung aufwirft, die im Interesse der Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder im Interesse der Rechtsfortbildung in einem Berufungsverfahren geklärt werden muss. Das Darlegungserfordernis des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO verlangt daher zur Begründung einer grundsätzlichen Bedeutung neben der Formulierung der Frage Ausführungen zur Klärungsbedürftigkeit, Klärungsfähigkeit und zur Entscheidungserheblichkeit der aufgeworfenen Rechts- oder Tatsachenfrage (Senatsbeschluss vom 26. Januar 2023 - OVG 10 N 75/22 -, juris Rn. 16 m.w.N.).

Das Zulassungsvorbringen formuliert bereits keine solche Frage. Entnimmt man ihm insoweit die Frage, ob ein Nachbarrechtsbehelf die Frist des § 73 Abs. 1 Nr. 1, Satz 2 BauO Bln hemmt, so fehlt es an näheren Ausführungen zu deren Klärungsfähigkeit und Entscheidungserheblichkeit. Im Übrigen bedarf es zur Beantwortung dieser Frage nicht der Durchführung eines Berufungsverfahrens, da diese durch die vorstehende Auslegung des Gesetzes beantwortet werden kann und in der Rechtsprechung beider für das Berliner Baurecht zuständigen Senate des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg einheitlich beantwortet wird.

In diesem Sinne in einem Beschwerdeverfahren auch der 2. Senat des OVG durch Beschluss vom 22. Dezember 2022 - OVG 2 S 43/22 -.

In der Rechtsprechung der Berliner Verwaltungsgerichtsbarkeit war bisher umstritten, ob ein Nachbarrechtsbehelf gegen eine Baugenehmigung den Fristablauf der Geltungsdauer der Baugenehmigung (§ 73 BauO Bln) gemäß §§ 204, 209 BGB analog hemmt oder nicht. Die 13. Kammer des Berliner Verwaltungsgerichts verneinte, die 19. Kammer bejahte die Frage. Der 2. und der 10. Senat des OVG haben nunmehr diese Grundsatzfrage geklärt und entschieden, dass keine Hemmung eintritt und die BGB-Vorschriften nicht analog anwendbar sind, weil der Landesgesetzgeber trotz Kenntnis des Fehlens einer Hemmungsregelung „in den vergangenen 20 Jahren“ bei diversen Novellen der Berliner Bauordnung eine solche nicht eingeführt hat, so dass es an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt.

Im ersten Fall wendeten sich die Kläger gegen mehrere Baugenehmigungen und Befreiungsentscheidungen, mit denen der Beigeladenen (BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH) die Umnutzung einer ehemaligen Klinik in eine Flüchtlingsunterkunft bzw. die Erweiterung einer bereits bestehenden Nutzung als Flüchtlingsunterkunft erlaubt wurde.

Die Kläger erhoben gegen diese Bescheide Klage zum Verwaltungsgericht. Das Verwaltungsgericht hatte mit Urteil vom 22. September 2021 festgestellt, dass die Baugenehmigungen und Befreiungsbescheide erloschen seien, weil mit der Ausführung des Bauvorhabens nach ihrer Erteilung nicht innerhalb von drei Jahren begonnen worden sei. Hiergegen der Antrag auf Zulassung der Berufung des Beklagten (Bezirksamt/Land Berlin) – ohne Erfolg.

Auch im zweiten Fall war mit der Ausführung des Bauvorhabens nach ihrer Erteilung nicht innerhalb von drei Jahren begonnen worden, denn die Beigeladene des Bauherrn hatte für ihre Baugenehmigungen keine Verlängerungsanträge i.S.v. § 73 Abs. 2 BauO Bln gestellt und eingeräumt, bis zum heutigen Tage keine relevante Bautätigkeit in Bezug auf die Baugenehmigungen entfaltet zu haben. Gründe für die Annahme, die Drei-Jahres-Frist habe sich verlängert und sei aus diesem Grund noch nicht verstrichen, lagen nicht vor.

Die Baugenehmigungen und Befreiungsentscheidungen seien erloschen, da innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen worden sei. Der Ablauf der Frist sei auch nicht durch die erfolgte Klageerhebung von mehreren Nachbarn gehemmt worden, denn diese Klagen hätten gemäß § 212a Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) keine aufschiebende Wirkung, und eine aufschiebende Wirkung sei auch nicht behördlich oder gerichtlich angeordnet worden.

Soweit teilweise Gegenteiliges angenommen werde, finde sich für diese Annahme kein dogmatischer Ansatzpunkt in der Bauordnung. Für eine analoge Anwendung der §§ 209, 217 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) oder eine teleologische Reduzierung des klaren Wortlauts des § 73 Abs. 1 BauO Bln fehle es an einer planwidrigen Regelungslücke, die im Hinblick auf die notwendige Eindeutigkeit von Fristvorschriften und die Anforderung an eine hinreichend klare Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 des Grundgesetzes besonders offensichtlich sein müsste: Der Berliner Gesetzgeber habe die Bauordnung in den Jahren 2005, 2011, 2016 und 2018 einschließlich der Regelung über die Geltungsdauer der Baugenehmigung mehrfach grundlegend geändert, ohne das bekannte Problem durch Einführung einer Hemmungsregelung aus der Welt zu schaffen. Gegen eine Hemmung durch Widerspruchs- oder Klageerhebung spreche auch, dass der Zweck der Befristung der Geltungsdauer einer Baugenehmigung im Hinblick auf die häufigen Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse und der einschlägigen Rechtsvorschriften sowie die nicht bestehende Baupflicht des Bauherrn, die erneute, zeitnahe Rechtmäßigkeitsprüfung eines Bauvorhabens zu verhindern, verfehlt würde. Gegen eine Regelungslücke spreche weiterhin, dass der Landesgesetzgeber 2018 mit der Herabsetzung der Ausschlussfrist von drei auf zwei Jahre beabsichtigt habe, das Bauverfahren zu beschleunigen und Vorratsbaugenehmigungen die Grundlage zu entziehen, und dass § 212a BauGB im öffentlichen Interesse eine investitionsbeschleunigende Absicht verfolge.

Ferner könne der Bauherr die Verlängerung nach § 73 Abs. 2 BauO Bln beantragen, was ebenfalls gegen eine teleologische Reduktion bzw. Analogie spreche. Die gesetzliche Frist sei auch nicht aufgrund des aus naturschutzrechtlichen Gründen gerichtlich beschlossenen und behördlich angeordneten Baustopps gehemmt worden.

Es entspreche zwar der Rechtsprechung der für das Berliner Baurecht zuständigen Senate des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg, dass ein Erlöschen der Baugenehmigung nach Ablauf der Fristen des § 73 Abs. 1, 2 BauO Bln dann ausscheiden könne, wenn aus Gründen mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen wurde, die außerhalb der Risikosphäre des Bauherrn liegen. Der 10. Senat hatte dies für einen Fall angenommen, in dem aufgrund der Anordnung der aufschiebenden Wirkung eines Nachbarwiderspruchs die Unterbrechung der Ausführung des Bauvorhabens aber infolge der gerichtlichen Anordnung für deren Dauer außerhalb der Risikosphäre der Bauherrin lag. Ein Fall einer Anordnung der aufschiebenden Wirkung eines Nachbarrechtsbehelfs liegt hier jedoch nicht vor.

Es sei zu unterscheiden, ob ein Bauherr aus Rechtsgründen – im Fall einer Anordnung der aufschiebenden Wirkung eines Nachbarrechtsbehelfs – daran gehindert sei, eine Baugenehmigung legal auszunutzen, oder ein Fall innerhalb der Risikosphäre des Bauherrn vorliege. Eine Hemmung in Bezug auf die Geltungsdauer einer Baugenehmigung komme grundsätzlich nur in Betracht, wenn der Ausnutzung der Genehmigung Umstände entgegenstehen, die außerhalb des Einwirkungsbereichs des Bauherrn liegen. Lägen sie innerhalb seines Einwirkungsbereichs, gehe es allein um das wirtschaftliche Risiko, das mit einem etwaig notwendigen Rückbau eines aufgrund einer noch anfechtbaren Baugenehmigung begonnenen Baus einhergehe. Dieses rein wirtschaftliche Risiko könne aber ein Erlöschen der Baugenehmigung nicht hindern.