Keine Haftung für vereisten Balkonabfluss, Mietausfallschaden nur bei konkretem Mietinteressenten, keine Pflicht zum Fensterputzen, Schlossaustausch bei ungeklärtem Schlüsselverlust

1. Eine Hausordnung kann nur das Zusammenleben der Mieter regeln, nicht aber dem Mieter zusätzliche Pflichten auferlegen. Der Mieter hat nicht den Balkon von Schnee und Eis zu befreien und den Abfluss aufzutauen.

2. Ein Mietausfallschaden wegen einer Pflichtverletzung des Mieters (Rückgabe der Wohnung in nicht ordnungsgemäßem Zustand) kann nur dann geltend gemacht werden, wenn ein konkreter Mietinteressent für eine sofortige Anschlussvermietung benannt wird.

3. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter zur Fensterreinigung nicht verpflichtet.

4. Gibt der Mieter beim Auszug einige Schlüssel nicht zurück, ohne zu den Umständen des Verlustes näher vorzutragen, ist der Vermieter berechtigt, den Schließzylinder auf Kosten des Mieters auszutauschen.

(Leitsätze der Redaktion)

Dem Kl. steht gegen den Bekl. kein weitergehender Schadensersatzanspruch in Höhe von 3.653,97 € zu.

Der Kl. hat insbesondere keinen Anspruch auf Zahlung von 2.964,08 € Schadensersatz gegen den Bekl. für den Wasserschaden, der sich unter seiner Wohnung ereignet hat, aus den §§ 280 Abs. 1, 535 BGB.

Zutreffend hat das Amtsgericht den Anspruch dem Grunde nach verneint. Es fehlt bereits an einer Pflichtverletzung des Bekl. i. S. d. § 280 BGB.

Eine allgemeine Verpflichtung zur Schneeberäumung und zum Auftauen des Abflusses gibt es nicht (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., BGB § 535, Rn. 167 m.w.N. - beck-online).

Die Verpflichtung des Mieters, Schnee zu beräumen, kann sich entgegen der Auffassung des Kl. auch nicht aus der Hausordnung ergeben. Eine Hausordnung enthält lediglich Ordnungsbestimmungen das gegenseitige Zusammenleben der Mieter betreffend und ist nicht geeignet, dem Mieter im Verhältnis zum Vermieter einseitig Pflichten aufzuerlegen (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., BGB § 535, Rn. 378 - beck-online). […]

Ebenfalls zutreffend verneint das Amtsgericht den Mietausfallschaden bereits dem Grunde nach. Bei dem eigentlichen Mietausfallschaden handelt es sich um eine Form des entgangenen Gewinns gem. § 252 BGB. Die zu dieser Vorschrift entwickelten Grundsätze sind anwendbar. Das bedeutet, dass dem Vermieter auch die Beweiserleichterungen der Vorschrift zugute kommen, die besagen, dass er nur die Umstände darlegen und in den Grenzen des § 287 ZPO beweisen muss, aus denen sich nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge oder den besonderen Umständen des Falles die Wahrscheinlichkeit (nicht die volle Gewissheit) des Gewinneintrittes ergibt. Der Vermieter ist jedoch gehalten, ihn konkret darzulegen und zu beweisen, dass ihm wegen Nichtdurchführbarkeit eines bestimmten Geschäfts ein Gewinn entgangen ist. Verlangt der Vermieter Schadensersatz für die Zeit direkt nach regulärem, voraussehbaren Ende eines Vertrages (beendet etwa durch ordentliche Kündigung oder Zeitablauf), so muss er konkrete Mietinteressenten und den bei ihnen erzielbaren Mietzins benennen, weil nach dem gewöhnlichen Verlauf eine sofortige Anschlussvermietung ohne vorherige Vermietungsbemühungen unwahrscheinlich ist. Das gilt auch dann, wenn sich die Wohnung wegen einer Pflichtverletzung des Mieters in einem unvermietbaren bzw. reparaturbedürftigen Zustand befindet, da dieser Zustand nichts daran ändert, dass der Vermieter nach dem gewöhnlichen Verlauf eine sofortige Vermietung nicht hätte erreichen können (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 546a, Rn. 96-101, beck-online).

Im vorliegenden Fall sind jedenfalls auch aus den geltend gemachten Schäden keine Anhaltspunkte vorhanden, dass eine nahtlose Weitervermietung am Zustand der Wohnung scheiterte. Der Vortrag des Kl. zu potentiellen Mietinteressenten und deren eigener Kündigung der bislang innegehaltenen Wohnung erschöpft sich in Vermutungen.

Soweit der Kl. meint, der Bekl. sei verpflichtet gewesen, Besichtigungstermine bereits im Juni oder Juli zuzulassen, kann dies dahinstehen, da der Kl. den Bekl. jedenfalls nicht konkret unter Vorschlag von mehreren Terminen aufgefordert und dieser endgültig verweigert hat. Sofern der Kl. meint, aus der Äußerung des Bekl., im August seien keine Termine mehr möglich, ergäbe sich eine Schadensersatzpflicht, ist dies unzutreffend. Es wäre an dem Kl. gewesen, sein Besichtigungsrecht rechtzeitig durchzusetzen und konkrete Termine, die außerhalb des Urlaubs des Bekl. liegen, zu benennen, was sich aus dem Kl.vortrag nicht ergibt. Unstreitig hat der Bekl. Besichtigungstermine ermöglicht. […]

Der Kl. hat entgegen der Auffassung des Amtsgerichts keinen Anspruch auf Ersatz der Reinigungskosten für die Fenster aus § 280 Abs. 1 BGB gegen den Bekl. Der Bekl. hat seine vertragliche Rückgabepflicht aus § 546 BGB nicht dadurch verletzt, dass er die Fenster nicht gereinigt hat, da dies im Rahmen der Rückgabeverpflichtung durch den Mieter nicht geschuldet wird (BGH, Urt. v. 28.6.2006 - VIII ZR 124/05 -, juris).

Sofern sich die Anschlussberufung gegen die Verurteilung zur Zahlung der Ersatzkosten des Schließzylinders i. H. v. 120 € wendet, bleibt sie ohne Erfolg. Zwar ist es zutreffend, dass ein Ersatz für die Kosten des Austauschs des Schließzylinders bei Verlust des Schlüssels nicht grundsätzlich geschuldet wird, da der eigentliche Schaden lediglich im Verlust des Schlüssels besteht und eine Erforderlichkeit i. S. d. § 249 BGB zum Austausch der Schließzylinder nur dann besteht, wenn nicht nur die abstrakte Sorge, mit den verlorenen Schlüsseln könne Missbrauch betrieben werden, nicht kommerzialisierbar ist (BGH, Urt. v. 5.3.2014 - VIII ZR 205/13 - juris), jedoch ist der Mieter gehalten, bei unstreitig verlorenen Schlüsseln vorzutragen, unter welchen Umständen die Schlüssel abhanden gekommen sind, damit der Vermieter einschätzen kann, ob ein reales Missbrauchsrisiko bestehen kann. Der Kl. hat hier vorgetragen, dass die Schlüssel fehlten. Der Bekl. hat nicht behauptet, die Schlüssel zurückgegeben zu haben. Entgegen den Ausführungen in der Anschlussberufung ergibt sich ein ausreichender Vortrag auch nicht aus dem Schriftsatz vom 2.11.2012. Dort bestreitet der Bekl. lediglich die Erforderlichkeit der Kosten mit Nichtwissen. Teilt der Mieter dem Vermieter jedoch nicht einmal mit, ob er die Schlüssel überhaupt verloren oder nicht z. B. an einen Dritten weitergegeben hat, dann ist dem Vermieter ein näherer Vortrag nicht möglich, mit der Folge, dass er weiterhin vom Besitz des Schlüssels durch den Mieter und damit von einer konkreten Missbrauchsgefahr ausgehen darf. Sofern die Anschlussberufung geltend macht, der Anspruch sei deshalb nicht gegeben, weil das Amtsgericht unzulässigerweise seine Schätzgrundlage nicht offengelegt habe, greift auch dieser Einwand nicht durch.

Grundsätzlich hat der Tatrichter die Schätzgrundlagen im Urteil offenzulegen, da nur so den Parteien die Überprüfung dahingehend ermöglicht werden kann, dass das Bemühen um Finden einer angemessenen Abgeltung, die den Umständen des Einzelfalls Rechnung trägt, erkennen lässt (BGH, Urteil vom 22. Juli 2014 - VI ZR 357/13 -, BGH, Urt. v. 19.2.91 - VI ZR 171/90 - juris). Jedoch soll hierdurch nur verhindert werden, dass die Schätzung „vollkommen aus der Luft gegriffen“ erscheint. Unzutreffende Schätzungen sind dagegen hinzunehmen (BGH, Urteil vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10 -, juris).

Im vorliegenden Fall hat das Amtsgericht die Summe gerade nicht vollkommen aus der Luft gegriffen, sondern sich an der durch den Kl. vorgetragenen Rechnung über 173 € orientiert und dargelegt, weshalb es der Meinung ist, hiervon sei ein Abzug (zugunsten des Bekl.) vorzunehmen. Damit hat es seine Schätzgrundlage offengelegt, die der Bekl. nicht substantiiert angegriffen hat.

Der Mieter haftet bei der Pflichtverletzung auf Schadensersatz, wobei allerdings die Hausordnung keine zusätzlichen Pflichten auferlegen kann. Das Landgericht Berlin hatte über einen ganzen Strauß von in der Praxis immer wiederkehrenden Einzelfragen zu entscheiden.

Der Vermieter machte Schadensersatz für einen Wasserschaden in der Wohnung unter der Wohnung des Mieters geltend, der durch einen vereisten Balkonabfluss entstanden sein sollte. Ferner machte er Reinigungskosten für bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht geputzte Fenster geltend sowie Schadensersatz für einen neuen Schließzylinder, da nicht alle Schlüssel zurückgegeben worden waren. Er verlangte ferner Ersatz für einen Mietausfallschaden, da die Wohnung nicht weitervermietet werden konnte.

Das Landgericht Berlin hielt die Ansprüche überwiegend für unbegründet.

■ Der Mieter sei nicht verpflichtet, den Balkon von Schnee und Eis freizuhalten, so dass er nicht für einen Wasserschaden hafte. Eine entsprechende Pflichtübertragung in der Hausordnung sei unwirksam.

■ Ein Mietausfallschaden könne dann geltend gemacht werden, wenn der Vermieter darlege und beweise, dass ein Mietinteressent die Wohnung früher gemietet hätte.

■ Zum Fensterputzen sei ein Mieter nicht verpflichtet.

■ Die Rückgabe eines Teils der Schlüssel berechtige den Vermieter allerdings zum Schlossaustausch, wenn nicht mitgeteilt werde, unter welchen Umständen die Schlüssel verloren wurden, so dass ein Missbrauchsrisiko nicht ausgeschlossen werden könnte.

Der BGH (GE 2006, 1158) hatte entschieden, dass bei Rückgabe der Wohnung „besenrein“ der Mieter nur zur Beseitigung von groben Verschmutzungen verpflichtet ist, wozu das Fensterputzen nicht gehört (a. A. Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, 5. Aufl. 2015, III Rn. 141 für „monatelang nicht geputzte Fenster“).