Keine Gewährleistungsrechte ohne erneute Mängelanzeige, teilweise erfolgreiche Mängelbeseitigung, Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht

Führt der Vermieter nach einer Mängelanzeige Beseitigungsmaßnahmen durch, die nur teilweise erfolgreich sind, ist der Mieter gehalten, den noch bestehenden Mangel erneut anzuzeigen. Anderenfalls entfallen sowohl ein Minderungsrecht als auch ein Zurückbehaltungsrecht.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. (Vermieterin) nimmt die Bekl. auf Zahlung rückständiger Miete und Räumung wegen Zahlungsverzugs sowie künftige Nutzungsentschädigung in Anspruch.

Die Bekl. minderten im Zeitraum Juli 2014 bis einschließlich Januar 2015 die Miete um 20 - 30 %.

Die Bekl. zeigten mit Schreiben vom 24.1.2012 diverse Mängel an.

Im Mai 2012 besichtigte die Kl. die Wohnung und beseitigte jedenfalls den Feuchtigkeits-/Schimmelschaden im Wohnzimmer.

Mit Schreiben vom 8.10.2012 zeigten die Bekl. erneut Mängel an. Mit Schreiben vom 29.1.2014 kündigte die Kl. eine Besichtigung der angezeigten Mängel an, die auch erfolgte. Die Kl. unternahm im Mai 2014 daraufhin unstreitig Mängelbeseitigungsmaßnahmen, deren Umfang zwischen den Parteien streitig ist.

Ab Juli 2014 minderten die Bekl. die Miete im zuvor genannten Umfang.

Mit Schreiben vom 13.1.2015 mahnte die Kl. den Zahlungsrückstand an.

Mit Schreiben vom 16.1.2015 kündigte die Kl. fristlos, hilfsweise ordentlich wegen des Zahlungsrückstands.

Mit Schreiben des Mietervereins vom 26.1.2015 teilten die Bekl. mit, dass die Mängelbeseitigungsmaßnahmen fehlgeschlagen seien und sich ferner im Wohnzimmer und der Küche erneut Schimmel gebildet habe, und zeigten weitere Mängel an. […]

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Räumung aus § 546 BGB und ein Anspruch auf Zahlung von 1.225,30 € aus § 535 BGB, sowie ein Anspruch auf künftige Nutzungsentschädigung aus den §§ 989, 987 BGB zu. Der Kl. steht gegen die Bekl. der geltend gemachte Zahlungsanspruch in Höhe von 1.225,30 € zu.

Die Miete war im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gemäß § 536 BGB gemindert. Es fehlt an einer nach § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Mängelanzeige nach den unstreitigen Mängelbeseitigungsarbeiten.

Wenn ein Vermieter auf eine Anzeige des Mieters hin Maßnahmen zur Beseitigung eines Mangels der Mietsache unternimmt und sich danach herausstellt, dass diese nicht zu dem gewünschten Erfolg geführt haben, ist der Mieter gehalten, dies dem Vermieter mitzuteilen, § 536c Abs. 1 BGB. Unterlässt der Mieter eine solche Anzeige, kann er sich nicht auf eine fortbestehende Minderung der Miete berufen, § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB. Das Unterlassen einer solchen Anzeige ist zugleich ein Verstoß gegen die vertraglichen Verpflichtungen. Dieser Verstoß schließt auch die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB aus, die an sich den Verzug in Höhe eines mehrfachen Minderungsbetrages entfallen lässt. Denn die Einrede des nicht erfüllten Vertrages steht anerkanntermaßen unter dem Vorbehalt der eigenen Vertragstreue. Die Unterlassung einer gebotenen Anzeige stellt eine Verletzung der Verpflichtung zur eigenen Vertragstreue dar (LG Berlin, Urteil vom 11. November 2010 - 67 S 241/08 -, Rn. 100, juris).

Die Bekl. haben im Januar 2012 und damit vor dem streitgegenständlichen Zeitraum folgende Mängel angezeigt:

• Schimmel im Bad oberhalb des Jalousiekastens

• Farbabplatzungen auf der Unterseite des darüber gelegenen Balkons

• Wackelkontakt der Klingelanlage

• Rost am Briefkasten.

Unstreitig erfolgten danach Mängelbeseitigungsarbeiten.

Ebenfalls unstreitig zeigten die Bekl. im Zeitraum Januar bis einschließlich April 2014 erneut Mängel an. Welche Mängel dort angezeigt wurden, ist nicht vorgetragen. Zugunsten der Bekl. kann jedoch unterstellt werden, dass die bereits im Januar 2012 angezeigten Mängel mit Ausnahme der im Mai 2014 selbst nach Bekl.vortrag behobenen Feuchtigkeitsschäden im Wohnzimmer fortbestanden.

Eine Anzeige zum unebenen Fußbodenbelag, den die Kl. zuvor unstreitig auch beseitigt hat, ist nicht vorgetragen.

Soweit der Prozessbevollmächtigte im Termin vor der Kammer erstmals behauptet hat, die Kl. habe spätestens im Mai 2014 Kenntnis der Mängel erlangt, kann auch dies zugunsten der Bekl. unterstellt werden.

Die Kl. hat daraufhin unbestritten jedoch im Mai 2014 umfassende Mängelbeseitigungsarbeiten vorgenommen, insbesondere hinsichtlich des Fußbodens. Die Bekl. tragen selbst vor, dass „ein wesentlicher Teil der Mängel behoben wurde“ und machen lediglich im Schriftsatz vom 19.5.2015 mangelhafte Mängelbeseitigungsarbeiten am Fußboden geltend. Dass die weiteren Mängel selbst nach ihrer Auffassung nicht behoben worden seien, tragen sie nicht einmal im Prozess vor. […]

Auch ergibt sich entgegen der Auffassung der Bekl. aus der Mail der Fußbodenfirma nicht ansatzweise Vortrag zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung oder einer Kenntnis der Kl. Offenbar haben die Bekl. eine mangelhafte Ausführung - welcher Art auch immer - gegenüber den Handwerkern (nicht gegenüber der Kl.) moniert.

Auch aus der Mail der Bekl. vom 21.4.2014 ergibt sich zwar eine Mängelanzeige, jedoch datiert auch diese vor der durch die Kl. im Mai/Juni 2014 unstreitig durchgeführten Mängelbeseitigungsarbeiten.

Erst mit Schreiben vom 26.1.2015 (und damit nach dem streitgegenständlichen Zeitraum) zeigten die Bekl. wieder Mängel an. Soweit die Bekl. sich auf telefonische Mängelanzeigen berufen, mangelt es ihrem Vortrag an jeder Konkretisierung in zeitlicher und gegenständlicher Hinsicht, der damit bereits unsubstantiiert ist. Eine Konkretisierung der pauschal vorgetragenen telefonischen Mängelanzeigen ist nach dem Bestreiten der Kl. ebenso wenig erfolgt wie ein geeigneter Beweisantritt. Sofern die Bekl. der Auffassung sind, die weiteren Mängelanzeigen nach Mai 2014 seien in erster Instanz unstreitig gewesen, ist dies unzutreffend. Erstinstanzlich haben die Bekl. im Schriftsatz vom 19.5.2015 lediglich pauschal behauptet, dass es zu einem nicht näher bezeichneten Zeitpunkt telefonische Mängelanzeigen gegeben habe. […]

Sofern die Bekl. die Auffassung vertreten, eine erneute Mängelanzeige sei nicht erforderlich gewesen, da die Kl. habe vortragen müssen, welche Mängel sie beseitigt habe, ist dies unzutreffend. Die Bekl. haben sich im Prozess auf ihr Minderungsrecht berufen und haben dessen Voraussetzungen, unter anderem die nach § 536c BGB erforderliche Mängelanzeige darzulegen und zu beweisen. […]

Der Kl. steht auch ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen die Bekl. zu, § 546 Abs. 1 BGB.

Das Mietverhältnis ist jedenfalls durch die ordentliche Kündigung der Kl. vom 16.1.2015 beendet worden (§ 573 BGB).

Die Bekl. haben sich mit mehr als einer Monatsmiete zum Zeitpunkt der Kündigung im Zahlungsverzug befunden. Den Bekl. stand nach vorstehenden Ausführungen kein Minderungsrecht nach § 536 BGB im streitgegenständlichen Zeitraum von Juli 2014 bis einschließlich Januar 2015 zu, da es an einer nach § 536c BGB erforderlichen Mängelanzeige fehlte.

Dass die Bekl. vermeintlich an das Bestehen eines Minderungsrechts glaubten bzw. die Rechtslage verkannt haben oder sich bei der Höhe der Minderungsquote, die wie die Berufung ebenfalls zutreffend bemerkt, jedenfalls vollkommen überzogen ist, geirrt haben, lässt das Verschulden i. S. d. § 573 BGB nicht entfallen (BGH, Beschluss vom 27. Oktober 2015 - VIII ZR 288/14 -; BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14 - juris).

Auch stand den Bekl. kein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB zu. Unabhängig davon, dass sie sich auf ein solches nicht berufen haben, entfiele es - zugunsten der Bekl. die regelmäßigen Mängelanzeigen unterstellt - ohnehin, da dann die Mängel über einen Zeitraum von zwei Jahren trotz regelmäßiger Anzeigen nicht beseitigt worden wären (BGH, Beschluss vom 27. Oktober 2015 - VIII ZR 288/14 -; BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14 - juris).

Die Kl. hat gegen die Bekl. auch einen Anspruch auf künftige Nutzungsentschädigung aus den §§ 989, 987 BGB.

Die Klage auf künftige Leistung ist in Verbindung mit einer Klage auf Räumung wegen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs und einer Leistungsklage auf die rückständige Miete zulässig und begründet (BGH, Beschluss vom 20. November 2002 - VIII ZB 66/02 -, juris).

Ein Minderungsrecht des Mieters besteht nicht, wenn er einen Mangel nicht anzeigt. Zeigt er ihn an und führt der Vermieter Mängelbeseitigungsmaßnahmen durch, die nur teilweise erfolgreich sind, muss der Mieter den weiterhin bestehenden Mangel erneut anzeigen. Anderenfalls entfallen sowohl sein Minderungsrecht als auch sein Zurückbehaltungsrecht.

Die Beklagten minderten von Juli 2014 bis Januar 2015 die Miete um 20 bis 30 %. Am 24. Januar 2012 hatten sie diverse Mängel angezeigt, welche die Klägerin beseitigte. Am 8. Oktober 2012 zeigten sie erneut Mängel an, welche die Klägerin im Mai 2014 in einem zwischen den Parteien streitigen Umfang beseitigte. Ab Juli 2014 minderten die Beklagten die Miete im zuvor genannten Umfang, mit Schreiben vom 13. Januar 2015 mahnte die Klägerin den Zahlungsrückstand an, drei Tage später kündigte sie fristlos, hilfsweise ordentlich wegen des Zahlungsrückstands. Mit Schreiben des Mietervereins vom 26. Januar 2015 teilten die Beklagten mit, dass die Mängelbeseitigungsmaßnahmen fehlgeschlagen seien. Die Zahlungs- und Räumungsklage war in der Berufungsinstanz erfolgreich.

Das Landgericht Berlin verwies darauf, dass nach § 536c BGB das Minderungsrecht eine Mängelanzeige des Mieters voraussetze. Das gelte auch, wenn der Vermieter Mängelbeseitigungsmaßnahmen veranlasst habe, die jedoch nur zum Teil erfolgreich gewesen seien. Auch hier müsse der Mieter erneut den Mangel anzeigen; die Auffassung der Mieter, der Vermieter müsse dann vortragen, welche Mängel beseitigt worden seien, sei unzutreffend. Vielmehr müssten die Mieter, die sich auf ein Minderungsrecht berufen, dessen Voraussetzungen darlegen und beweisen. Auch ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB wegen der behaupteten Mängel scheide aus, da die Unterlassung der Mängelanzeige eine Verletzung der Verpflichtung zur eigenen Vertragstreue darstelle. Nicht nur die Zahlungsklage sei im Wesentlichen begründet, sondern auch die Räumungsklage, da jedenfalls die fristgerechte Kündigung wirksam sei, weil die Mieter mit mehr als einer Monatsmiete zum Zeitpunkt der Kündigung in Verzug gewesen seien.