Keine Genehmigung für Untervermietung von Sozialwohnungen

Der Mieter einer preisgebundenen Wohnung hat kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung an einen Dritten, wenn dieser nicht über den erforderlichen Wohnberechtigungsschein verfügt. Eine gesetzwidrige Untervermietung kann nicht verlangt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Bekl. vermietete mit „Mietvertrag für Wohnräume Sozialer Wohnungsbau“ ab dem 1.2.2010 zu Wohnzwecken die aus zwei Zimmern bestehende Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 68,46 m2 an die Kl. und deren Mutter. Die Wohnung ist preisgebunden und unterliegt den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes. In der Vorbemerkung zum Mietvertrag wird darauf hingewiesen. Die Mitmieterin lebt in nicht in Berlin.

Mit Schreiben vom 10.1.2024 und vom 1.2.2024 verlangte die Kl. von der Bekl. die Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung an Frau A. und Herrn A.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Kl. nach Bestreiten der Bekl. nicht hinreichend dargetan und unter Beweis gestellt habe, dass sie die Wohnung noch selbst bewohne. Sie habe zwar vom ursprünglichen Begehren in den Schreiben vom 10.1.2024 und 1.2.2024, die gesamte Wohnung an die Eheleute A. unterzuvermieten, im Prozess erkennbar Abstand genommen; sie habe die behaupteten Umstände zum Rest- und Mitbesitz durch sie und die weitere Mitmieterin aber weder ausreichend vorgetragen noch unter Beweis gestellt.

II. 1. […] Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung.

Die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB liegen nicht vor.

Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Nach Satz 2 der Vorschrift gilt dies dann nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt wurde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (st. Rspr. BGH, Urt. v. 13.9.2023 - VIII ZR 109/22, GE 2023, 1141 = WuM 2023, 686, juris; Urt. v. 31.1.2018 - VIII ZR 105/17, GE 2018, 385 = WuM 2018, 153, juris; Urt. v. 11.6.2014 - VIII ZR 349/13, GE 2014, 998 = WuM 2014, 489, nach juris Rn. 14; Urt. v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05, GE 2006, 249 = WuM 2006, 147, nach juris Rn. 8; RE v. 3.10.1984 - VIII ARZ 2/84, NJW 1985, 130 [131] = WuM 1985, 7, nach beckonline).

Im Ansatz zu Recht macht die Kl. zwar geltend, dass ihr Wunsch, unter Beibehaltung der an sie und ihre Mutter vermieteten Wohnung zeitlich begrenzt eine Ausbildung im Ausland zu absolvieren, als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen sein kann, dies insbesondere dann, wenn der Mieter über die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren möchte (BGH, Urt. v. 13.9.2023 - VIII ZR 109/22, GE 2023, 1141 = WuM 2023, 686, juris Rn. 21).

Eine zeitliche Begrenzung des Erlaubnisverlangens spiegelt sich weder im Vortrag der Kl. noch dem Klageantrag wider. Die Kl. verlangt vielmehr eine zeitlich unbeschränkte Erlaubnis zur Untervermietung. Nach ihrem erstinstanzlichen Vortrag wollte sie ohne dies im Klageantrag zum Ausdruck zu bringen - lediglich bis zum 5.2.2025 untervermieten. Auf Nachfrage im Termin zur mündlichen Verhandlung hat sie die Untermietvereinbarung bereits bis zum 5.2.2026 verlängert, ohne dies der Bekl. oder der Kammer mitzuteilen. Ob sie überhaupt nach Deutschland zurückkehrt, steht inzwischen nicht einmal fest, wie ihr Prozessbevollmächtigter im Termin mitteilte.

Die Preisvereinbarung der Kl. mit den Untermietern geht zudem deutlich über eine Kosten„entlastung“ hinaus. Die Kl. selbst zahlt eine (preisgebundene) Grundmiete von 273,84 € zzgl. Vorauszahlungen auf kalte und warme Betriebskosten, insgesamt 531,25 €. Von den Untermietern verlangt sie für die Nutzung nur eines der zwei Zimmer - wenngleich des größeren - monatlich 1.200 € (warm). Selbst wenn zugunsten der Kl. unterstellt würde, dass sie für etwa vorhandene Möbel und elektrische Geräte einen - in der Untermietvereinbarung nicht erwähnten - Zuschlag verlangen könnte, ergibt sich nicht, dass sich damit die hier verlangte Warmmiete von 1.200 € als „Entlastung“ von der Kl. monatlich entstehenden Wohnkosten rechtfertigen ließe, für die neben ihrer Person im Übrigen als Gesamtschuldnerin die in I. lebende, aber nach Behauptung der Kl. nach wie vor mitbesitzende Mitmieterin haftet. Dahinstehen kann, ob die von der Kl. vorgetragenen Modalitäten der Untervermietung bereits der Annahme eines berechtigten Interesses entgegenstehen.

b) Dem Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung steht hier § 21 Abs. 1 i. V.m. § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG entgegen, ohne dass es darauf ankommt, ob die Kl. und die Mitmieterin […] noch Besitz an der Wohnung ausüben.

Offenbleiben kann, ob die Vorschrift den Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung direkt ausschließt (so wohl LG Mannheim, Urt. v. 5.3.1997 - 4 S 182/96 [= WuM 1997, 263], juris), der Annahme eines berechtigten Interesses entgegensteht oder deshalb ausschließt, weil dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen (§ 553 Abs. 1 Satz 2 Alt. 3 BGB) nicht zugemutet werden kann.

aa) Die von der Kl. und ihrer Mutter gemietete Wohnung unterliegt (unstreitig) den Regelungen des WoBindG; es handelt sich um preisgebundenen Wohnraum.

Der Anwendungsbereich des WoBindG ist nach dessen § 1 i. V.m. § 50 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WoFG eröffnet. Ausweislich der Wirtschaftlichkeitsberechnung wurden die im gegenständlichen Gebäude liegenden Wohnungen mit öffentlichen Fördermitteln errichtet, die öffentlichen Mittel sind vor den in § 50 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WoFG genannten Zeitpunkten bewilligt worden. Folgerichtig ist der Mietvertrag als „Mietvertrag für Wohnräume Sozialer Wohnungsbau“ überschrieben; in der Vorbemerkung des Vertrags ist festgehalten, dass die Wohnung den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterliegt.

Nach § 21 Abs. 1 Satz 1 WoBindG gelten alle Vorschriften des WoBindG sinngemäß für den Inhaber einer öffentlich geförderten Wohnung, wenn dieser die Wohnung ganz oder mit mehr als der Hälfte der Wohnfläche untervermietet. Der Wohnungsinhaber ist zwar kein Verfügungsberechtigter, wird aber wie ein solcher behandelt (vgl. Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, 172. Erg.-Lieferung, § 21 WoBindG Anm. 3.1.). Nach dem danach entsprechend anzuwendenden § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung einem Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau (§ 5 WoBindG) übergibt. Nach § 8 WoBindG darf er zudem nur die preisrechtlich zulässige (Kosten-) Miete vereinbaren. Verstößt der Mieter gegen die Bindungen, kann die zuständige Stelle Maßnahmen nach §§ 24 bis 26 WoBindG ergreifen (vgl. Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, 172. Erg.-Lieferung, § 21 WoBindG Anm. 3.1.).

Selbst dann, wenn die Behauptung der Kl. zur Überlassung nur des Wohnzimmers (nicht der gesamten Wohnung) als zutreffend unterstellt wird, liegen die Voraussetzungen des § 21 Abs. 1 WoBindG vor. Die Kl. hat mehr als die Hälfte der Wohnung untervermietet.

Für die Frage, ob die Wohnung mit mehr als der Hälfte der Wohnfläche untervermietet wird, kommt es auf das Verhältnis der ausschließlich von der Kl. genutzten Räume zu den ausschließlich den Untermietern vorbehaltenen Räumen an. Die gemeinschaftlich zu nutzenden Wohnflächen bleiben unberücksichtigt (LG Mannheim, Urt. v. 5.3.1997, 4 S 182/96 [WuM 1997, 263], juris; Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, 172. Erg.-Lieferung, § 21 WoBindG Anm. 2.4.).

Die Kl. selbst gibt an, dass sie dem Ehepaar A. das große Wohnzimmer (unter-)vermietet hat. In der Untermietvereinbarung wird das Wohnzimmer mit einer Wohnfläche von 36,38 m2 beschrieben. Dass es sich um das größere der (nur) zwei Zimmer der Wohnung handelt, folgt auch daraus, dass die Wohnfläche laut Mietvertrag 68,46 m2 beträgt, die Heizfläche 59,85 m2. Flur, Bad und Küche sind Gemeinschaftsflächen, die bei der Bemessung nicht zu berücksichtigen sind. Sie werden - unterstellt, die Kl. und ihre Mitmieterin nutzen die Wohnung weiter - selbstredend auch von den Untermietern (mit-)benutzt. Dass sie den Untermietern mit überlassen sind, ergibt sich hier zusätzlich aus der Untermietvereinbarung. Danach sollen die elektrischen Geräte in Bad und Küche der gemeinsamen Nutzung unterliegen. Das ist nur möglich, wenn diese Räume durch die Untermieter auch betreten und genutzt werden dürfen.

Dass die Kl. sich von den Untermietern einen Wohnberechtigungsschein nach § 5 WoBindG hat vorlegen lassen, trägt sie selbst nicht vor. Es gibt auch keinen Anhaltspunkt dafür, dass diese die von § 5 WoBindG in Bezug genommenen Voraussetzungen der §§ 27 Abs. 3, 9 Abs. 2 WoFG erfüllen könnten. Danach beträgt die Einkommensgrenze für einen Zweipersonenhaushalt 18.000 € (netto/Jahr). Da die Kl. in der Untermietvereinbarung eine Untermiete von 1.200 € (warm) vorgesehen hat (14.400 €/Jahr), ist kaum vorstellbar, dass die Untermieter die Einkommensgrenze wahren (können).

Die Untervermietung, für die die Kl. die Erlaubnis der Bekl. begehrt, steht im Widerspruch zur Rechtsordnung. Die Kl. vermietet die der Preisbindung unterliegende Wohnung unter Verstoß gegen § 21 Abs. 1, 5, 8 WoBindG. Die Modalitäten der von ihr tatsächlich durchgeführten Untervermietung stellen eine bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit dar.

Eine solche Untervermietung kann kein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen. Es ist der Bekl., die sich ihrerseits an die Rechtsordnung - hier die sie (und die Kl.) bindenden Vorschriften des WoBindG - hält, auch nicht zumutbar (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB), eine Untervermietung zu erlauben, die dazu im Widerspruch steht, offenkundig der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen zuwiderläuft und allein darauf zu vertrauen, dass das ordnungswidrige Handeln der Kl. von der zuständigen Stelle verfolgt wird. […]

Nach § 553 BGB hat der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung bei einem berechtigten Interesse. Daran fehlt es, wenn der Untermietvertrag gegen das Gesetz verstößt, etwa gegen die Mietpreisbremse (LG Berlin GE 2022, 741). Auch ein Verstoß gegen das Wohnungsbindungsgesetz lässt einen Anspruch auf Erlaubnis entfallen.

Die Mieterin hatte zusammen mit ihrer woanders lebenden Mutter eine Zweizimmerwohnung gemietet, die im sozialen Wohnungsbau errichtet worden war. Sie verlangte später Genehmigung der Untervermietung für die Zeit ihrer Ausbildung im Ausland; das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Das Landgericht Berlin bestätigte zwar das berechtigte Interesse der Klägerin „im Ansatz zu Recht“, auch wenn die zeitliche Begrenzung des Erlaubnisverlangens sich weder aus dem Vortrag der Klägerin noch dem aus dem Klageantrag ergebe. Auch gehe die vereinbarte Untermiete in der Höhe deutlich über eine Kostenentlastung hinaus. Jedenfalls fehle es an einem berechtigten Interesse, weil mehr als die Hälfte der preisgebundenen Wohnung untervermietet werden solle und ein Wohnberechtigungsschein nicht vorgelegt sei. Die Erlaubnis für eine Untervermietung, die im Widerspruch zur Rechtsordnung stehe, könne nicht verlangt werden.