Keine Geltung der Mietpreisbremse bei Austausch des Mieters durch dreiseitigen Vertrag

1. Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuabschluss eines Mietvertrages; das ist dann nicht der Fall, wenn durch dreiseitigen Vertrag anstelle des bisherigen Mieters ein neuer Mieter in das Mietverhältnis eintritt.

2. Das kann mit einer Vertragsänderung, auch mit einer Mieterhöhung, verbunden werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl., eine beim Kammergericht unter dem Aktenzeichen 7525 G 1 KG (21/16) registrierte Rechtsdienstleisterin, nimmt die Bekl., Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung …, aus abgetretenem Recht der vormaligen Mieterin nunmehr noch auf Rückzahlung überzahlter Miete für Februar 2020 und Zahlung außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Anspruch. Die auf Auskunftserteilung gerichtete Klage haben die Parteien übereinstimmend für erledigt erklärt.

Unter dem 25.7.2016 schlossen die Bekl. und eine dritte Person (im Folgenden: Ausgangsmieterin) einen Mietvertrag über die vorgenannte ca. 40 m2 große Wohnung zum Mietbeginn 16.8.2016. Vertraglich vereinbart wurde eine Nettokaltmiete i.H.v. 580 €. Ferner wurde eine Indexmiete vereinbart (vgl. § 4 des Mietvertrages).

Mit 1. Nachtrag zum Mietvertrag vereinbarten die Bekl., die Ausgangsmieterin und die vormalige Mieterin, dass die Ausgangsmieterin zum 30.6.2018 aus dem Mietvertrag ausscheidet, die vormalige Mieterin zum 1.7.2018 mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt, und dass die Nettokaltmiete ab dem 1.7.2018 680 € beträgt. […]

Aufgrund Indexmieterhöhungen betrug die Nettokaltmiete seit dem 1.1.2019 700,58 € und seit dem 1.1.2020 708,59 €.

Das Mietverhältnis endete zum 31.8.2021. […]

Auf der Homepage der Kl. besteht für Mieter die Möglichkeit, die höchstzulässige Miete zu berechnen. Sodann können Mieter die Kl. gemäß ihrer AGB durch Klicken des Buttons „Auftrag verbindlich erteilen“ in Gestalt eines entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages mit der außergerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungsbegehren gegen ihren Vermieter „im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse“ - insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (teilweise) Rückzahlung/Freigabe der Mietkaution sowie ggf. weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete - beauftragen. In diesem Zusammenhang treten die Mieter sämtliche vorstehend genannten Ansprüche gegen ihren Vermieter samt Nebenforderungen - den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, beschränkt auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fälligen Monatsmieten - „zum Zweck der Durchsetzung“ treuhänderisch und unwiderruflich an die Kl. ab.

Die vormalige Mieterin beauftragte die Kl. mit der Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Forderungen im Zusammenhang mit der sog. Mietpreisbremse und trat die sich hieraus ergebenden Ansprüche an die Kl. ab, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier der Rüge folgenden Monatsmieten.

Mit Schreiben vom 7.1.2020, der Bekl., vertreten durch ihre Hausverwaltung, zugegangen an demselben Tage, rügte die Kl. für die vormalige Mieterin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und § 5 WirtschSG und forderte zur Auskunftserteilung, Rückerstattung, Abgabe einer Erklärung und Herausgabe anteiliger Mietkaution auf. […]

I. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch aus abgetretenem Recht der vormaligen Mieterin auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Februar 2020 i.H.v. 398,30 € (oder weniger) gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 398 BGB.

Denn es fehlt schon an einer Forderung der vormaligen Mieterin gegen die Bekl., welche überhaupt hätte abgetreten werden können. Der vormaligen Mieterin steht gegen die Bekl. mangels Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB kein Anspruch auf Rückzahlung gem. § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB zu.

Nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben, wobei § 556d Abs. 1 BGB regelt, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen darf, wenn ein Mietvertrag über

Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt.

§ 556d Abs. 1 BGB findet nur Anwendung, wenn ein Mietvertrag (neu) abgeschlossen wird; Mietvertragsverlängerungen, -erneuerungen bzw. schlichte Parteiwechsel unterfallen nicht dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB. Insbesondere bei einem Austausch des Mieters hängt es jedoch von der konkreten vertraglichen Gestaltung ab, ob der Vertrag als Eintritt des neuen Mieters in den alten Mietvertrag oder als Neuabschluss anzusehen ist (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 556d BGB, Rn. 26; Artz in Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 556d, Rn. 10).

Vorliegend fehlt es indes an einem solchen Neuabschluss eines Mietvertrages zwischen der Bekl. und der vormaligen Mieterin. Vielmehr ist ein Fall eines Parteiwechsels unter Aufrechterhaltung der Identität des Vertrages gegeben. Dieser fällt nicht unter den Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB.

So haben die Ausgangsmieterin, die Bekl. und die vormalige Mieterin im Wege eines dreiseitigen Vertrages geregelt, dass die Ausgangsmieterin aus dem Vertrag ausscheidet, die vormalige Mieterin in den Vertrag eintritt, die Nettokaltmiete 680 € beträgt, und dass es i. Ü. bei den bisherigen vertraglichen Vereinbarungen bleibt.

D. h. der alte Vertrag wurde gerade nicht aufgehoben, und es wurde auch kein neuer Vertrag mit der vormaligen Mieterin abgeschlossen.

Bei einem Personenwechsel auf Mieterseite ist maßgeblich darauf abzustellen, ob durch das Eintreten eines weiteren Mieters oder eines Ersatzmieters das ursprüngliche Mietverhältnis fortgesetzt oder ein neues Mietverhältnis begründet werden sollte. Schließen die Parteien - wie hier - einen dreiseitigen Vertrag, wonach der bisherige Mieter aus dem Mietvertrag ausscheidet und der neue Mieter in denselben eintritt, ohne einen Mietvertrag auszufertigen, spricht dies für eine Vertragsfortsetzung. Die Mietpreisbremse gilt dann nicht (vgl. auch Fleindl in beck-online.Großkommentar, Gesamt-Hrsg.: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg.: H. Schmidt, Stand: 1.4.2022, § 556d BGB, Rn. 23).

So heißt es auch in dem Urteil des BGH vom 11.7.2007 (BGH, Urteil vom 11. Juli 2007 - XII ZR 113/05 -, juris):

„Zwar können die Parteien einen Mieterwechsel auch unter Aufrechterhaltung des bisherigen Mietvertrages herbeiführen (BGHZ 95, 88). Das geschieht entweder durch dreiseitigen Vertrag oder durch Einigung zwischen dem alten und dem neuen Mieter über den Eintritt des neuen Mieters in den Vertrag mit Zustimmung des Vermieters. Ein solcher Mieterwechsel wäre auch im Streitfall möglich gewesen und könnte als bloße Anpassung des ursprünglichen Vertrages angesehen werden mit der Folge, dass das Schuldrechtsanpassungsgesetz Anwendung fände (Kiethe/Göhring aaO. § 3 Nr. 3). Diese Vertragsgestaltung haben die Parteien aber nicht gewählt. Der Kl. ist nicht mit Billigung des Vermieters anstelle seines Vaters in den ursprünglichen Vertrag eingetreten, sondern hat vielmehr einen eigenständigen Vertrag mit dem Vermieter geschlossen. Eine andere Auslegung würde die zulässigen Grenzen überschreiten.“

Anders als in dem der BGH-Entscheidung zugrunde liegenden Fall haben die Vertragsparteien hier nicht - was auch möglich gewesen wäre - den Weg gewählt, dass die vormalige Mieterin einen eigenständigen Vertrag mit dem Vermieter geschlossen hat, sondern sie ist mit Billigung des Vermieters anstelle der Ausgangsmieterin in den ursprünglichen Vertrag eingetreten. Ein anderes Auslegungsergebnis würde auch hier die zulässigen Grenzen überschreiten. So wurde in der Nachtragsvereinbarung ausdrücklich geregelt, dass ein Mietvertrag vom 16.8.2016 besteht, und dass die vormalige Mieterin in eben diesen Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten eintritt. Ferner heißt es, dass im Übrigen die bisherigen vertraglichen Vereinbarungen unverändert bestehen bleiben.

Hiergegen spricht auch nicht der Umstand, dass in der Nachtragsvereinbarung die Höhe der Nettokaltmiete geändert wurde. Denn wenn die Parteien - wie hier - vereinbaren, dass der neue Mieter an die Stelle des alten Mieters tritt, kann das auch mit einer Vertragsänderung, also einer Mieterhöhung verbunden werden (vgl. auch Börstinghaus in Schmidt-Futterer, aaO.). Ein solcher Parteiwechsel fällt nicht unter § 556d Abs. 1 BGB. Er kommt durch dreiseitigen Vertrag zustande.

Entgegen der Ansicht der Kl. liegt auch kein Fall einer unzulässigen Umgehung der Vorschriften zur Mietpreisbremse vor. Zwar kann eine Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB angenommen werden, wenn die Parteien einen dreiseitigen Vertrag für einen Mieterwechsel offenkundig nur zu dem Zweck wählen, die Anwendungen der Vorschriften über die Mietpreisbremse zu umgehen, indem sie den Mieterwechsel im Wege des Abschlusses zweier aufeinanderfolgender Verträge durch eine bloße identitätswahrende Vertragsänderung ersetzen (vgl. Staudinger/V. Emmerich [2021] BGB § 556d, Rn. 8). Ein solcher Fall einer offenkundigen Umgehung ist hier ersichtlich aber nicht gegeben. Eine solche offenkundige Umgehung wurde in der Rechtsprechung etwa angenommen, wenn die Vormieter den Mietvertrag bereits gekündigt hatten und die Vermieterseite den bisherigen Untermietern schon in Aussicht gestellt hatten, einen neuen Mietvertrag über die Wohnung abschließen zu können, dann jedoch plötzlich von Vermieterseite ohne ersichtlichen Grund im Wege der dreiseitigen Vertragsänderung vorgegangen wurde (vgl. LG Berlin, Urteil vom 25. April 2018 - 65 S 238/17, juris, und vorausgehend AG Neukölln, Urteil vom 11. Oktober 2017 - 20 C 19/17 -, juris). Eine solche offensichtliche Umgehung ist hier indes nicht ersichtlich.

Vielmehr haben sich die drei Vertragsparteien darauf verständigt, den bisherigen Mietvertrag unter Auswechselung der Mieter bestehen zu lassen. Hiervon dürfte die vormalige Mieterin, die sich nicht auf dem normalen Mietmarkt um eine neue Wohnung bemühen musste, auch profitiert haben. Gerichtsbekannt handelt es sich auch nicht um eine typische Vorgehensweise der Bekl., so dass auch kein „Geschäftsmodell“ unterstellt werden kann. Warum es sich bei diesem dreiseitigen Vertrag damit automatisch - wovon die Kl. auszugehen scheint - um eine Umgehung der Mietpreisbremse handeln soll, erschließt sich hier nicht. Eine Umgehung kann nicht einfach aus dem Grunde angenommen werden, dass die Mietpreisbremsenvorschriften in diesem Fall nicht anwendbar sind. Die Kl., die sich hier auf ein unzulässiges Umgehungsgeschäft beruft, ist für diese für sie günstige Tatsache darlegungs- und beweisbelastet (vgl. zur Darlegungs- und Beweislast im Zusammenhang mit einem Umgehungsgeschäft auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 12. März 2021 - 22 U 241/20 -, juris). Mit ihrer bloßen Behauptung, die Gestaltung des Vertragsschlusses habe „offenkundig dem Zweck gedient, den Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB zu umgehen“, und im „Vorgehen der Bekl.“ liege eine „Umgehung der gesetzlichen Vorschriften“, kommt sie ihrer Darlegungslast schon nicht nach. Es fehlt an jeglichen untermauernden Anhaltspunkten, warum sich die gewählte Vorgehensweise im konkreten Fall als Umgehung darstellen sollte.

Die vormalige Mieterin kann sich auch nicht auf einen Verstoß gegen § 556d BGB in Bezug auf die Ausgangsmiete i.H.v. 580 € berufen. Denn mit der nachträglichen Vereinbarung, dass die Nettokaltmiete ab dem 1.7.2018 680 € betrage, liegt eine Mieterhöhungsvereinbarung im laufenden Mietverhältnis gem. § 557 BGB vor, welche den §§ 556d ff. BGB nicht unterfällt (vgl. nur Börstinghaus in Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 25). […]

Die Mietpreisbremse gilt nur für einen Neuvertrag. Vertragsänderungen gelten nicht als Neuvertrag; das gilt auch für eine Auswechslung der Mietparteien, selbst wenn dabei eine Mieterhöhung vereinbart wird.

Im Mietvertrag war eine Nettokaltmiete von 580 € vereinbart. Nach einer späteren Vereinbarung zwischen der Mieterin, Nachfolgemieterin und Vermieterin sollte die Mieterin aus dem Mietvertrag ausscheiden und die Nachfolgerin in alle Rechte und Pflichten in den Mietvertrag eintreten. Die Nettokaltmiete sollte um 100 € erhöht werden. Die Nachmieterin rügte einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse.

Das AG Neukölln wies die Klage ab. Es liege kein Neuvertrag vor, sondern eine Änderung des bestehenden Mietvertrages, wofür die Mietpreisbremse nicht gelte. Bei einem Parteiwechsel sei darauf abzustellen, ob durch das Eintreten eines anderen Mieters das ursprüngliche Mietverhältnis fortgesetzt oder ein neues begründet werden sollte. Wenn, wie hier, ein dreiseitiger Vertrag abgeschlossen werde, spreche das für eine Vertragsfortsetzung. Daran ändere eine Erhöhung der Nettokaltmiete nichts, da eine vereinbarte Mieterhöhung während eines Mietverhältnisses zulässig sei.

Das Urteil folgt der einhelligen Meinung der vom Amtsgericht zitierten Kommentarliteratur. Zu verweisen ist auch noch auf Bub/Treier (II Rn. 2574), die betonen, dass im Zweifel kein Neuvertragsabschluss (Novation) anzunehmen ist. Der BGH (GE 2013, 113) sagt ausdrücklich, dass durch Auslegung zu ermitteln ist, ob die Parteien eine Vertragsänderung oder eine Novation gewollt haben, und fügt hinzu (Rn. 20):

„Bei der Auslegung ist jedoch die anerkannte Auslegungsregel zu beachten, dass bei der Feststellung des Willens der Parteien, das alte Schuldverhältnis aufzuheben und durch ein neu begründetes Rechtsverhältnis zu ersetzen, große Vorsicht geboten ist und von einer Novation nur ausnahmsweise ausgegangen werden darf, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen.“

Vermieter sollten daher, wenn ein Mieter nicht gekündigt hat, sondern einen Nachmieter stellen möchte, auf eine Vereinbarung zu dritt hinwirken.