Zahlungsverzug und pflichtwidriges Vermieterverhalten, unergiebige Postzustellungsurkunde in den Gerichtsakten und bestrittene Schriftsatzkündigung

1. Unpünktliche Mietzinszahlungen des Mieters rechtfertigen dessen außerordentliche oder ordentliche Kündigung durch den Vermieter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses auch nach fruchtlosem Ausspruch einer Abmahnung zumindest dann nicht, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate währt.

2. Den unpünktlichen Mietzahlungen des Mieters kann das für den Kündigungsausspruch erforderliche Gewicht auch dann fehlen, wenn sein Zahlungsverhalten bei isolierter Betrachtung zwar eine Kündigung rechtfertigen würde, sich der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung aber selbst pflichtwidrig gegenüber dem Mieter verhalten hat.

3. Bestreitet der Mieter die Zustellung einer vom Vermieter erklärten Schriftsatzkündigung, ist deren Zugang nicht durch die in den Gerichtsakten befindliche Postzustellungsurkunde bewiesen, wenn darauf keine Angaben zum Inhalt der zuzustellenden Schriftsätze gesetzt sind und die Geschäftsstelle die Veranlassung der förmlichen Zustellung unterschiedlicher Schriftstücke in den Gerichtsakten zwar vermerkt hat, der Vermerk den Kündigungsschriftsatz aber nicht erwähnt.

II. Die Berufung […] ist begründet, soweit die Kl. die Räumungsklage auf die Kündigungen vom 10. Juli und 30. November 2015 stützt. Ihr steht insoweit kein Räumungsanspruch gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB zu, da keine der beiden Kündigungen zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat.

Die auf unpünktliche Mietzahlungen der Bekl. gestützte Kündigung vom 10. Juli 2015 hat weder als außerordentliche noch als ordentliche Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB das Mietverhältnis beendet. Zwar hat die Bekl. die Mieten in den Monaten März, April und Mai 2015 und - nach erfolgter Abmahnung - auch die Miete für Juni und Juli 2015 jeweils geringfügig verspätet gezahlt. Damit hätte sie - vorbehaltlich der von ihr behaupteten abweichenden Fälligkeitsabrede für die Zeit nach Erteilung der Abmahnung - auch pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt (vgl. BGH, Urt. v. 14. 9. 2011 - VIII ZR 301/10, GE 2012, 57 = NJW-RR 2012, 13 Tz. 15). Ihre Pflichtverletzung war jedoch nicht hinreichend erheblich, um den Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung zu rechtfertigen. Beide Kündigungsformen erfordern eine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung des Mieters (vgl. BGH, Urt. v. 29. Juni 2016 - VIII ZR 173/15, GE 2016, 1023 = NJW 2016, 2805 Tz. 18; Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 - 67 S 125/16, GE 2016, 1569 = ZMR 2016, 695, juris Tz. 15 f.; Beschl. v. 20. Oktober 2016 - 67 S 214/16, GE 2016, 1508 = juris Tz. 5 f.). An einer solchen fehlt es hier.

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist im Rahmen einer umfassenden Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu klären. Dazu zählen vor allem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (vgl. BGH aaO.; Kammer, aaO.). Gemessen daran fehlte der Pflichtverletzung der Bekl. das für eine Beendigung des Mietverhältnisses erforderliche Gewicht bereits deshalb, weil die Zahlungen jeweils nur mit geringer zeitlicher Verzögerung erfolgten und das störende Zahlungsverhalten nur einen kurzfristigen Zeitraum von wenigen Monaten betraf. Es kommt hinzu, dass die verspätet entrichteten Beträge nicht geeignet waren, die wirtschaftlichen Interessen der Kl. - bei der gebotenen absoluten Betrachtung - hinreichend spürbar zu gefährden (vgl. Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 - 67 S 125/16, ZMR 2016, 695, juris Tz. 20) oder die Verwaltung der Zahlungseingänge nachhaltig zu erschweren. Schließlich war zugunsten der Bekl. zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis bis zum Ausspruch der Kündigung über nahezu zwölf Jahre unbeanstandet währte. Soweit die Kl. den Vortrag der Bekl. zum bisherigen Verlauf des Mietverhältnisses pauschal bestritten hat, vermochte sie damit als insoweit darlegungs- und beweisbelastete Partei nicht durchzudringen, da sie konkrete Pflichtverletzungen der Bekl. in der Vergangenheit weder behauptet noch unter Beweis gestellt hat (vgl. Kammer, aaO. Tz. 25). Davon ausgehend konnte dahinstehen, ob die Behauptung nicht auch bereits deshalb unerheblich war, da der - nach dem Vortrag der Kl. - nicht störungsfreie sonstige Verlauf des Mietverhältnisses in der Kündigungserklärung entgegen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB keine Erwähnung gefunden hat.

Auch die Schriftsatzkündigung vom 30. November 2015 vermochte das Mietverhältnis nicht zu beenden. Sie ist der Bekl. nicht zugegangen. Zwar hat die Kl. deren Zugang behauptet, doch ist sie auf das erhebliche Bestreiten der Bekl. auch insoweit darlegungs- und beweisfällig geblieben. Die Berufung rügt zu Recht, dass das Amtsgericht den Zugang der Kündigung im Rahmen eines obiter dictum „nach Aktenlage” als bewirkt erachtet hat. Diese tatsächlichen Feststellungen tragen nicht, da ausweislich des maschinenschriftlichen Zustellvermerks der Geschäftsstellenbeamtin des Amtsgerichts vom 16. Februar 2016 allein eine förmliche Zustellung der beglaubigte Abschrift der Klageschrift (vom 31. Juli 2015) nebst fristgebundener richterlicher Auflagen veranlasst wurde. Beweiskräftige Anhalte hinsichtlich der förmlichen Zustellung des Schriftsatzes vom 30. November 2015 und der darin enthaltenden Kündigung lassen sich daraus zugunsten der Kl. nicht ableiten, zumal die Zustellung dieses Schriftsatzes allein mit gesondertem - und einfachem - Ab-Vermerk vom 16. Februar 2016 in den Akten dokumentiert wurde. Das aber reicht weder zum Beweis der (förmlichen) Zustellung aus noch rechtfertigt es die Anwendung der Grundsätze des prima-facie-Beweises zu Lasten der Bekl. Es konnte dahinstehen, ob gemäß § 418 Abs. 1 ZPO etwas anderes gegolten hätte, wenn die Geschäftsstelle auf die Zustellungsurkunde Angaben zum Inhalt der zuzustellenden Schriftstücke gesetzt hätte (vgl. VerfGH Berlin, Beschl. v. 17. Mai 2011 - 158/10, 158 A/10 -, juris Tz. 10). Denn die Zustellungsurkunde enthält lediglich den Zusatz „8.12.2015 MI”; diese Angabe indes erlaubt keinen beweiskräftigen Rückschluss auf die Zustellung des Schriftsatzes vom 30. November 2015, da die Datumsangabe lediglich mit dem Zeitpunkt der Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens, nicht aber mit dem des Ausspruchs der Schriftsatzkündigung oder dem der Anordnung der Zustellung korrespondiert. Allenfalls eine derartige Übereinstimmung hätte Beweiserleichterungen zugunsten der Kl. gerechtfertigt.

Im Übrigen war das Urteil gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf den Antrag der Bekl. aufzuheben und der Rechtsstreit an das Amtsgericht zurückzuverweisen. Danach darf das Berufungsgericht die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, soweit das Verfahren des ersten Rechtszugs an einem wesentlichen Mangel leidet und aufgrund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwendige Beweisaufnahme erforderlich ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Das angefochtene Urteil beruht hinsichtlich der noch allein in Frage stehenden Kündigung vom 26. April 2016 in mehrfacher Hinsicht auf einer fehlerhaften Behandlung des Parteivorbringens durch das Amtsgericht, da es zwischen den Parteien streitige Tatsachen als unstreitig behandelt und eindeutiges Parteivorbringen offensichtlich sachwidrig und damit objektiv fehlerhaft gewürdigt hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 7. April 1981 - 2 BvR 911/80, BVerfGE 57, 42; Heßler, in: Zöller, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 538 Rz. 18 m. w. N.):

Das Amtsgericht hat die Räumungsverurteilung der Bekl. - auch ausweislich der Gliederung der Entscheidungsgründe - unmissverständlich auf die Kündigung vom 10. Juli 2015 gestützt; soweit die Entscheidungsgründe auch Ausführungen zu den übrigen Kündigungen enthalten, handelt es sich um hypothetische Erwägungen und damit um bloße obiter dicta. Das gilt insbesondere für die Kündigung vom 26. April 2016, hinsichtlich derer die Entscheidungsgründe lediglich Ausführungen zum Zahlungsverhalten der Bekl., nicht jedoch zur Wirksamkeit der Kündigung und einer daraus folgenden Beendigung des Mietverhältnisses enthalten. Das beruht auf einem Verfahrensfehler, da das Amtsgericht bereits die Kündigung vom 10. Juli 2016 für begründet erachtet hat, ohne den Vortrag der Bekl. zur beanstandungsfreien Dauer des bisherigen Mietverhältnisses und zu einer nachträglichen Fälligkeitsabrede nach Zugang der Abmahnung vom 12. Mai 2015 zu berücksichtigen. Das indes wäre zur Wahrung des rechtlichen Gehörs der Bekl. geboten gewesen. Denn die Bekl. hatte den für die Wirksamkeit der Kündigung erheblichen bisherigen störungsfreien Verlauf des Mietverhältnisses sowie die nachträgliche Fälligkeitsabrede mit Schriftsatz vom 17. März 2016 nicht nur hinreichend substantiiert, sondern - hinsichtlich der Fälligkeitsabrede - mit Schriftsatz vom 18. Mai 2016 auch unter Beweis gestellt. Das hätte mangels erheblichen Gegenvorbringens nicht nur die Berücksichtigung des Vortrags der Bekl. zum bisherigen Verlauf des Mietverhältnisses, sondern für den Fall, dass das Amtsgericht diesen Vortrag für rechtlich unerheblich erachtet hätte, auch eine Beweiserhebung über die zwischen den Parteien streitige Fälligkeitsabrede erfordert. Die Bekl. hätte wegen ihrer nicht anders zu beseitigenden Beweisnot - ihrem Antrag entsprechend - entweder gemäß § 448 ZPO vernommen oder gemäß § 141 Abs. 1 ZPO angehört werden müssen (vgl. BAG, Beschl. v. 22. Mai 2007 - 3 AZN 1155/06, NJW 2007, 2427 Tz. 17). Ob etwas anderes gegolten hätte, wenn der Bekl. zumindest ein „gegnerischer Zeuge” für die behauptete Abrede zur Verfügung gestanden hätte (vgl. BAG, aaO.), bedurfte keiner Entscheidung. Denn der Bekl. stand - und steht - bislang weder ein eigener noch ein gegnerischer Zeuge für die von ihr behauptete Abrede zur Verfügung.

Diese Verfahrensmängel sind angesichts der auch für die Kündigung vom 26. April 2016 erheblichen Beweisantritte der Bekl. erheblich, da der insoweit schlüssige Kündigungsvorwurf anhaltender unpünktlicher Mietzahlung trotz vorangegangener Abmahnung und einschlägiger, aber unwirksamer Kündigung nur durchgreifen kann, wenn die Parteien die von der Bekl. behauptete Abrede nicht getroffen hätten. Darüber ist nunmehr umfänglich Beweis - und womöglich Gegenbeweis - zu erheben. Die Kammer hat das ihr insoweit gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung oder einer Aufhebung und Zurückverweisung (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 - II ZR 188/09, NJW-RR 2011, 1365 Tz. 7) mit dem sich aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis ausgeübt. Eine Aufhebung und Zurückverweisung war hier wegen des Aufwands und Umfangs der durchzuführenden Beweisaufnahme nicht nur gerechtfertigt, sondern trotz der mit einer Aufhebung und Zurückverweisung für die Parteien verbundenen Nachteile geboten (vgl. BGH, aaO.). Die Beweise werden nunmehr im ersten Rechtszug durch das Amtsgericht zu erheben sein.

Für den Fall, dass der Bekl. der Beweis der behaupteten Abrede nicht gelingen sollte, wird das Amtsgericht bei der zu treffenden Gesamtabwägung zu berücksichtigen haben, dass Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Prozessvortrag der Kl. und der Inhalt der Kündigungserklärung vom 26. April 2016, soweit beide einen angeblichen mehrmonatigen Zahlungsausfall und -verzug der Bekl. zum Gegenstand haben, aufgrund eines womöglich vorsätzlich oder fahrlässig nachlässigen Prozessverhaltens der Kl. dem tatsächlichen Geschehensverlauf nicht entsprachen. Das wäre - gegebenenfalls im Rahmen einer weiteren Beweiserhebung - aufzuklären, da ein unredliches Prozessverhalten der Kl. vor und bei Ausspruch der Kündigung vom 26. April 2016 die aus der bloßen Unpünktlichkeit der Mietzahlung resultierende Pflichtverletzung der Bekl. als derart geringfügig erscheinen ließe, dass sie ohne das Hinzutreten weiterer - und hier nicht gegebener - gewichtiger Umstände nicht geeignet wäre, ihrem unpünktlichen Zahlungen das für die Kündigung des Mietverhältnisses hinreichend erhebliche Gewicht zu verleihen (vgl. Kammer, Urt. v. 6. Oktober 2016 - 67 S 203/16, juris Tz. 18). Soweit die Kündigung vom 26. April 2016 auf einen anhaltenden Zahlungsverzug in Höhe von drei Monatsmieten gestützt ist, hat das Amtsgericht davon auszugehen, dass ein entsprechender Zahlungsrückstand weder bei Ausspruch noch bei Zugang der Kündigung bestand, nachdem die Kl. ihren bisherigen Sachvortrag auf Befragen der Kammer fallen gelassen und erklärt hat, dass ihr die streitgegenständlichen Zahlungen bereits vor Ablauf des Jahres 2015 zugeflossen seien.

Gründe, die Revision zuzulassen, bestanden gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht.

Unpünktliche Mietzahlungen des Mieters rechtfertigen die Kündigung durch den Vermieter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses auch nach fruchtlosem Ausspruch einer Abmahnung zumindest dann nicht, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate währt.

Der Vermieter kündigte am 26. April 2015, 10. Juli 2015 und 30. November 2016 das Mietverhältnis wegen unpünktlicher Mietzahlungen außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich und erhob Räumungsklage. Damit hatte er beim Amtsgericht Erfolg, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 67 (Einzelrichter), änderte das Urteil ab, wies die Klage wegen der Kündigungen vom 10. Juli und 30. November 2015 ab und verwies hinsichtlich der Kündigung vom 26. April 2016 an das Amtsgericht zurück.

Die Kündigungen vom Juli und November 2016 hätten das Mietverhältnis nicht beendet. Zwar habe der Mieter von März bis Mai 2015 und – nach erfolgter Abmahnung – auch im Juni und Juli 2015 die Miete jeweils geringfügig verspätet gezahlt (Anm. der Redaktion: Wird im Urteil nicht konkretisiert). Damit habe er pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt. Die Pflichtverletzung sei jedoch nicht hinreichend erheblich gewesen, um den Ausspruch einer ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung zu rechtfertigen.

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung sei im Rahmen einer umfassenden Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu klären. Dazu zählten vor allem

● die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses,

● das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Pflichtverletzung,

● eine Wiederholungsgefahr und

● der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens.

Gemessen daran fehle der Pflichtverletzung das für eine Kündigung erforderliche Gewicht bereits deshalb, weil die Zahlungen jeweils nur mit geringer zeitlicher Verzögerung erfolgt seien und das störende Zahlungsverhalten nur einen kurzen Zeitraum von wenigen Monaten betroffen habe. Es komme hinzu, dass die verspätet entrichteten Beträge nicht geeignet gewesen seien, die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters hinreichend spürbar zu gefährden (Anm. der Redaktion: Gilt das dann für alle Mieter eines Hauses? Gleichzeitig?) oder die Verwaltung der Zahlungseingänge nachhaltig zu erschweren. Schließlich sei zugunsten des Mieters zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis bis zum Ausspruch der Kündigung über nahezu zwölf Jahre unbeanstandet gewesen sei.

Auch die Schriftsatzkündigung vom November 2015 habe das Mietverhältnis nicht beendet, weil sie dem Mieter nicht zugegangen sei. Zwar habe der Vermieter den Zugang behauptet, doch sei er auf das erhebliche Bestreiten des Mieters dafür darlegungs- und beweisfällig geblieben. Die Berufung rüge zu Recht, dass das Amtsgericht den Zugang der Kündigung im Rahmen eines obiter dictum „nach Aktenlage“ als bewirkt erachtet habe. Diese tatsächlichen Feststellungen würden nicht tragen, da laut Zustellvermerk der Geschäftsstelle allein eine förmliche Zustellung der beglaubigten Abschrift der Klageschrift veranlasst worden sei. Beweiskräftige Anhalte hinsichtlich der förmlichen Zustellung des Schriftsatzes vom November 2015 und der darin enthaltenen Kündigung ließen sich daraus nicht ableiten, zumal die Zustellung dieses Schriftsatzes allein mit gesondertem – und einfachen – Ab-Vermerk vom Februar 2016 dokumentiert worden sei. Das aber reiche weder zum Beweis der (förmlichen) Zustellung aus noch rechtfertige es einen Beweis des ersten Anscheins zu Lasten des Mieters. Es könne dahinstehen, ob gemäß § 418 Abs. 1 ZPO etwas anderes gegolten hätte, wenn die Geschäftsstelle auf die Zustellungsurkunde Angaben zum Inhalt der Schriftstücke gesetzt hätte.

Im Übrigen sei das Urteil nach § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO aufzuheben gewesen und der Rechtsstreit zurückzuverweisen. Das Amtsgericht habe die Räumungsverurteilung auf die Kündigung vom Juli 2015 gestützt und dabei den Vortrag des Mieters zur beanstandungsfreien bisherigen Dauer des Mietverhältnisses sowie zu einer nachträglichen Fälligkeitsabrede nach Zugang der Abmahnung vom 12. Mai 2015 übergangen. Das habe der Mieter zum einen hinreichend substantiiert und – hinsichtlich der Fälligkeitsabrede – mit Schriftsatz auch unter Beweis gestellt. Das hätte mangels erheblichen Gegenvorbringens nicht nur die Berücksichtigung des Vortrags des Mieters, sondern falls das Amtsgericht diesen für rechtlich unerheblich erachtet hätte, auch eine Beweiserhebung über streitige Fälligkeitsabrede erfordert.

Der Mieter hätte wegen seiner nicht anders zu beseitigenden Beweisnot seinem Antrag entsprechend entweder gemäß § 448 ZPO vernommen oder gemäß § 141 Abs. 1 ZPO angehört werden müssen. Ob etwas anderes gegolten hätte, wenn ihm zumindest ein „gegnerischer Zeuge“ für die behauptete Abrede zur Verfügung gestanden hätte, habe keiner Entscheidung bedurft.

Diese Verfahrensmängel seien angesichts der auch für die Kündigung vom April 2016 erheblichen Beweisantritte des Mieters gravierend, da der insoweit schlüssige Kündigungsvorwurf anhaltender unpünktlicher Mietzahlung trotz vorheriger Abmahnung und einschlägiger, aber unwirksamer Kündigung nur durchgreifen könne, wenn die Parteien die von dem Mieter behauptete Abrede nicht getroffen hätten. Darüber sei nunmehr umfänglich Beweis zu erheben. Eine Aufhebung und Zurückverweisung sei wegen Umfangs der durchzuführenden Beweisaufnahme nicht nur gerechtfertigt, sondern trotz der mit einer Aufhebung und Zurückverweisung für die Parteien verbundenen Nachteile geboten.

Für den Fall, dass dem Mieter der Beweis der behaupteten Abrede nicht gelingen sollte, müsse das Amtsgericht bei der zu treffenden Gesamtabwägung berücksichtigen, dass Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Prozessvortrag des Klägers dem tatsächlichen Geschehensverlauf nicht entspreche. Das wäre – ggf. im Rahmen einer weiteren Beweiserhebung – aufzuklären, da ein unredliches Prozessverhalten des Vermieters vor und bei Ausspruch der Kündigung vom April 2016 die aus der bloßen Unpünktlichkeit der Mietzahlung resultierende Pflichtverletzung des Mieters als derart geringfügig erscheinen ließe, dass sie ohne das Hinzutreten weiterer – und hier nicht gegebener – gewichtiger Umstände nicht geeignet wäre, seinen unpünktlichen Zahlungen das für die Kündigung des Mietverhältnisses hinreichend erhebliche Gewicht zu verleihen. Soweit die Kündigung vom April 2016 auf einen anhaltenden Zahlungsverzug i.H.v. drei Monatsmieten gestützt sei, habe das Amtsgericht davon auszugehen, dass ein entsprechender Zahlungsrückstand weder bei Ausspruch noch bei Zugang der Kündigung bestanden habe, nachdem der Kläger seinen bisherigen Sachvortrag auf Befragen der Kammer fallen gelassen und erklärt habe, dass ihm die streitgegenständlichen Zahlungen bereits vor Ablauf des Jahres 2015 zugeflossen seien.

Ein Urteil soll nicht nur einen Rechtsstreit entscheiden. Es soll auch den Rechtsanwendern in der alltäglichen Praxis aufzeigen, wohin die Rechtsprechung geht. Das ist vor allem im Mietrecht wichtig. Deswegen stellen die Gerichte, aber auch beteiligte Prozessparteien Urteile zur Veröffentlichung zur Verfügung.

Um neue Erkenntnisse aus einem Urteil zu gewinnen, muss das jedoch auch nachvollziehbar sein. Die vorliegende Entscheidung lässt hierzu einige – wichtige – Fragen offen:

1. Was ist eine „geringfügig“ verspätete Zahlung? Die Prozessparteien können das anhand der Aktenlage sicher einschätzen, da sie die Fakten kennen. Der Leser kann mit der Feststellung, dass es sich um geringfügig verspätete Zahlungen gehandelt hat, nichts anfangen und sich für einen späteren Rechtsstreit nicht vorbereiten.

Dasselbe gilt übrigens für das Urteil der Kammer zu 67 S 214/16 - GE 2016,1508: Dort wird ein Mietrückstand von 911,92 € als ein vergleichsweise geringer Betrag bezeichnet. Dieser müsste in Relation zur geschuldeten Monatsmiete beurteilt werden, was jedoch nicht möglich ist.

2. Im Urteil wird festgehalten, dass die verspätet entrichteten Mieten nicht geeignet gewesen seien, die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters zu gefährden. In dem genannten Urteil der Kammer in GE 2016, 1508 taucht diese Formulierung ebenfalls auf mit dem Inhalt, die wirtschaftlichen Interessen des gewerblich vermietenden Vermieters seien nicht spürbar gefährdet. Wie stellt ein Gericht das fest? Wo ist hier die Grenze zwischen gewerblicher Vermietung und womöglich Hobbyvermietung? Altruistische Erwägungen dürften in der Vermietungsbranche wohl weniger an der Tagesordnung sein.

3. Etwas „mysteriös“ stellen sich die Ausführungen in dem Urteil zur Schriftsatzkündigung des Vermieters vom 30. November 2015 dar. Durch dem Beklagten/Mieter zuzustellenden Schriftsatz kann der Vermieter das Mietverhältnis im Rechtsstreit erneut kündigen. Die Zustellung erfolgt sodann durch die Geschäftsstelle von Amts wegen. Nach dem vorliegenden Urteil soll der kündigende Vermieter zum Zugang der Kündigung darlegungs- und beweisfällig geblieben sein. Wie soll das geschehen, hat der Kündigende doch gar keinen Zugriff auf die Zustellung?

Es kann von hier aus nur gemutmaßt werden, dass da von Seiten der Geschäftsstelle des Amtsgerichts etwas schiefgelaufen ist. Soll das bedeuten, dass nunmehr eine Kündigung nur noch außerhalb des Rechtsstreits von Partei zu Partei zugestellt werden kann, oder soll der Kündigende in Zukunft durch ständige Akteneinsicht überwachen, ob das mit der Zustellung von Amts wegen in Ordnung geht? Oder mutmaßt das Landgericht, dass überhaupt keine Schriftsatzkündigung bei Gericht eingegangen ist? Dann hätte es das klar sagen müssen, so wie es ja auch ansonsten das Prozessverhalten des Vermieters kritisch moniert hat.

4. Die Verschiebung der Fälligkeit der Mietzahlungen ist nicht dokumentarisch festgehalten, wohl nach dem Vortrag des Mieters mündlich vereinbart worden. Das Gericht stellt dazu auch fest, dass es keine Zeugen dafür gibt. In diesem Zusammenhang bleiben nur die Möglichkeiten der Anhörung nach § 141 ZPO und der Parteivernehmung nach § 448 ZPO. § 141 ZPO setzt voraus, dass beide Parteien geladen und zur Aufklärung des Sachverhalts gehört werden können. § 448 ZPO mit der Vernehmung einer Partei von Amts wegen setzt voraus, dass das Ergebnis der Verhandlungen und einer etwaigen Beweisaufnahme nicht ausreicht, um die Überzeugung des Gerichts von der Wahrheit oder Unwahrheit einer zu erweisenden Tatsache zu begründen. Es muss also eine gewisse Anfangswahrscheinlichkeit bestehen, nur diese Ergänzung der Beweisführung ist dem Gericht an die Hand gegeben. Das gilt grundsätzlich auch für die Beweisnot einer Partei. Dazu finden sich keine Ausführungen in dem Urteil.