Keine förderungsbedingten Mieterhöhungen nach Darlehensrückzahlung

Nach vorzeitiger Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens ist auch während der Nachwirkungsfrist eine förderungsbedingte Mieterhöhung ausgeschlossen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl., ein geschlossener Immobilienfonds, begehrt die Gewährung von Aufwendungszuschüssen. Sie ist Eigentümerin von 23 öffentlich geförderten Wohnungen mit einer Wohnfläche von insgesamt 1.682,12 m2 in B.-N. Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 29. September 2021 ihre Klage, den Bekl. unter Aufhebung der Ablehnungsbescheide der Investitionsbank … vom 8. April 2019 und 30. Juni 2020 zu verpflichten, der Kl. für den Zeitraum vom 1. April 2018 bis zum 31. März 2022 Aufwendungszuschüsse in Höhe von 0,1278 €/m2 Wohnfläche monatlich für ihre Wohnungen zu gewähren, abgewiesen.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. […]

Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, dass die Ablehnung der Gewährung der in Rede stehenden Aufwendungszuschüsse rechtmäßig sei und die Kl. nicht in ihren Rechten verletze, weil sie keinen dahingehenden Anspruch habe. Eine gesetzliche Anspruchsgrundlage für die Gewährung von Aufwendungszuschüssen existiere nicht. Die Zuwendung stehe vielmehr im durch den Zuwendungszweck begrenzten Ermessen des Bekl. im Rahmen der haushaltsrechtlichen Vorschriften gemäß §§ 23, 44 LHO. Ein Rechtsanspruch könne sich dabei nur aus einer durch den Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG begründeten Selbstbindung der Verwaltung ergeben. […]

Wohnungen, bei denen die Aufwendungsdarlehen vorzeitig vollständig zurückgezahlt worden seien, würden von den Mietenkonzepten nicht als begünstigt erfasst. Die Nichteinbeziehung dieser Wohnungen stehe mit dem Förderzweck in Einklang. Voraussetzung für eine Förderung durch weitere Aufwendungshilfen nach den Mietenkonzepten sei grundsätzlich, dass damit förderungsbedingte Mietsteigerungen vermieden würden. Aus der Formulierung der Konzepte werde der Zusammenhang der Subvention durch Aufwendungszuschüsse mit der rechtlichen Möglichkeit bzw. Zulässigkeit von Mietsteigerungen jeweils deutlich. […]

Bei dem streitgegenständlichen Förderobjekt handele es sich um ein Förderobjekt in der sogenannten Nachwirkungsfrist. Aufgrund der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung der im Rahmen der Grund- und Anschlussförderung gewährten Aufwendungsdarlehen trete zwar gemäß § 11a Abs. 1 WoG Bln ein vorzeitiges Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ ein, deren Wirkungen dauerten aber noch bis zum Ende des Jahres 2029 an. Würden - wie im vorliegenden Fall - die für eine Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung nach dem 22. September 2015 vorzeitig vollständig zurückgezahlt, so gelte die Wohnung danach abweichend von § 16 Abs. 1 WoBindG als öffentlich gefördert bis zum Ablauf des zwölften Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbestimmungen vollständig zurückgezahlt wären (Nachwirkungsfrist). Während die Förderung durch Aufwendungsdarlehen mit deren einseitiger vollständiger Rückzahlung abgeschlossen sei, gelten die mit der Förderung begründeten Wohnungsbindungen aufgrund gesetzlicher Anordnung fort und seien förderungsbedingte Mieterhöhungen nicht mehr möglich. […]

Die förderungsbedingte Mieterhöhung bezwecke danach, einen Überschuss zu generieren oder einen bereits vorhandenen Überschuss zu erhöhen, damit die Aufwendungsdarlehen bedient bzw. eine höhere Summe hierfür eingesetzt werden könnte. Seien die Aufwendungsdarlehen bereits vollständig zurückgezahlt, könne dieser Zweck nicht mehr realisiert werden. Diese systematische und vom Wortlaut gedeckte Auslegung des Verwaltungsgerichts vermag die Kl. nicht mit ihrer bloßen Wortlautinterpretation in Zweifel zu ziehen. Gleiches gilt, soweit sie moniert, das verwaltungsgerichtliche Auslegungsergebnis ergebe wenig Sinn, weil die Kl. mit der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung gerade keine Tilgungsleistungen erspart, sondern diese vollständig erbracht habe. Diese Argumentation der Kl. übersieht, dass die in Rede stehenden Regelungen der AFördRL 1996 auf eine planmäßige ratierliche Tilgung des Aufwendungsdarlehens gerichtet sind, deren Dauer erheblich über der Nachwirkungsfrist des § 11a Abs. 1 WoG Bln für den Fall einer vorzeitigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens liegt. In dieser Zeit ist der Fördernehmer durchgehend dem Kapitaldienst aus dem Aufwendungsdarlehen sowie der öffentlichen Mietpreisbindung unterworfen. Um dem Fördernehmer eine planmäßige Tilgung des Aufwendungsdarlehens während der bestehenden Sozialbindung des öffentlich geförderten Wohnraums aus der erzielten Verpflichtungsmiete zu ermöglichen, sieht die Regelung in Nr. 3.1 Abs. 4 Buchst. g) AFördRL 1996 nach der schlüssigen verwaltungsgerichtlichen Interpretation eine auf die planmäßige Bedienung des Aufwendungsdarlehens abgestimmte Mieterhöhung vor.

In einer vergleichbaren Situation, die eine förderungsbedingte Mieterhöhung erfordern würde, befindet sich die Kl., die das Aufwendungsdarlehen aufgrund einer privatautonomen Entscheidung vorzeitig zurückgezahlt hat, nicht. Durch die vorzeitige Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens ist die Kl. nicht mehr gehalten, dieses aus der Verpflichtungsmiete zu bedienen. Für den Fall, dass an die Stelle des vorzeitig zurückgezahlten Aufwendungsdarlehens ersatzweise ein Darlehen eines anderen Kreditinstitutes treten sollte, steht es der Kl. unabhängig von den Bedingungen des Anschaffungsdarlehens frei, hierfür günstigere Zins- und Tilgungsbedingungen nach den jeweiligen Verhältnissen des Kapitalmarktes auszuhandeln. Zwar unterliegt die Kl. innerhalb der Nachwirkungsfrist weiterhin der öffentlichen Mietpreisbindung, doch ist es ihr - anders als bei einem Fördernehmer, der sein Aufwendungsdarlehen planmäßig tilgt - nach Ablauf dieser Nachwirkungsfrist möglich, ein Ersatzdarlehen aus den Einnahmen der im Vergleich zur Verpflichtungsmiete höheren Marktmiete zu bedienen. […]

Die Kl. berühmt sich darüber hinaus vergeblich eines Anspruchs auf Rückgewähr des im Rahmen der Annahme der Anschlussförderung ausgesprochenen Ansatzverzichts für planmäßig getilgte Darlehensanteile, der sich bereits aus der zwischen den Beteiligten bestehenden Vereinbarung ergeben solle.

Das Verwaltungsgericht hat die Ansicht vertreten, dass die Kl. auch keinen Anspruch auf Rückgewähr des im Rahmen der Annahme der Anschlussförderung ausgesprochenen Verzichts auf den Ansatz planmäßig getilgter Fremdmittel mit der Folge habe, dass aus diesem Grund jährliche Mietsteigerungen um 0,1278 €/m2Wohnfläche/monatlich zulässig wären (sog. „Abschmelzen“ des Ansatzverzichts). Die AFördRL 1996 enthielten dazu keine Regelungen. Die Kl. habe entsprechend der ihr bekannten AFördRL 1996 mit ihrer Verpflichtungserklärung vom 1. August 2000 einen unbedingten, vollständigen Ansatzverzicht bereits getilgter Fremdmittel erklärt, um in den Genuss einer Anschlussförderung mit weiteren Aufwendungszuschüssen in Höhe von 2.691.077 DM sowie einem weiteren Aufwendungsdarlehen in Höhe von 1.345.538,48 DM zu gelangen.

Die Kl. übergeht bereits die unmissverständliche rechtliche Wirkung dieser Verzichtserklärung, soweit sie losgelöst davon einen vertraglichen Anspruch auf Rückgewähr des Ansatzverzichts zu konstruieren versucht und u. a. darauf abstellt, dass der Ansatzverzicht gerade „keinen einseitigen, echten Verzicht‘“ darstellen sollte. Letzteres Zitat, das die Kl. der von ihr eingeführten Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 29. März 2016 unter dem Titel „Ermittlung der zulässigen Kosten-/Verpflichtungsmiete im Sozialen Wohnungsbau“ (dort Nr. 13), in: Bericht der Expertengruppe zur Reform des Sozialen Wohnungsbaus in B., Teil III, S. 5 ff., entnommen hat, stellt gerade nicht die rechtliche Bedeutung des Verzichts in Abrede, wenn es darin in Nr. 13 heißt, dass mit Blick auf die Ausführungen in Nr. 11 der Stellungnahme die „,Verzichtserklärung‘ […] eher eine rechtliche Anpassung an die tatsächlich eingetretenen Kreditverhältnisse [ist]“.

Weiterhin stellt die Kl. mit ihrem Zulassungsvorbringen die Richtigkeit der Annahme des Verwaltungsgerichts im Ergebnis nicht in Frage, dass sich ein Anspruch auf Rückgewähr des Ansatzverzichts auch nicht aus einer Störung der Geschäftsgrundlage i.S.d. § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln ergebe. Die Kl. meint, dass die Voraussetzungen für eine Vertragsanpassung nach dieser Vorschrift vorlägen. Der Ansatzverzicht sollte unter kontrolliertem dauerhaftem Anstieg der so genannten Mietermiete die Bedienung des Aufwendungsdarlehens und damit die vollständige Entschuldung des geförderten Objekts ermöglichen, weil eine Mietermiete, die entsprechend der bundesgesetzlichen Vorgabe Ansätze sowohl für Zinsen für bereits getilgte Fremdmittel als auch für die Bedienung der Aufwendungsdarlehen beinhaltet hätte, dem Bekl. nicht tragbar erschien. Diese Zwecke könnten nach vorzeitiger vollständiger Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens mit Hilfe des Ansatzverzichts nicht mehr erreicht werden; der Kl. sei ein Festhalten an dem Ansatzverzicht nicht mehr zumutbar. Das überzeugt nicht. Abgesehen davon, dass ein Vertragsanpassungsverlangen dem Verfahrensprogramm des § 60 VwVfG unterliegt und den geltend gemachten Anspruch auf Aufwendungszuschüsse nicht unmittelbar zu begründen vermag, scheitert ein solcher daran, dass sich die Verhältnisse seit Abschluss des Vertrages nicht so wesentlich geändert haben, dass einer Vertragspartei das Festhalten an der ursprünglichen Regelung nicht mehr zuzumuten ist. Der Kl. ist entgegenzuhalten, dass sie mit ihrer Verpflichtungserklärung vom 1. August 2000 unter Buchst. g) nicht nur auf den „eingefrorenen“ Ansatz der vollständig getilgten Fremdmittel gemäß § 12 Abs. 1 i.V.m. §§ 18 und 19 II. BV verzichtet hat, um die „Kollision“ der Aufwendungsdarlehen mit dem im § 12 Abs. 1 II. BV verankerten Einführungsgrundsatz zu beseitigen (vgl. Nr. 13 der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 29. März 2016), sondern darüber hinaus mit deren weiterem, an die AFördRL 1996 angelehnten Inhalt eine erhebliche Modifikation des Kostenmietprinzips einhergegangen ist, die den Vertragsinhalt i.S.d. § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG prägt. Im Rahmen der AFördRL 1996 ist die Bedienung der Aufwendungsdarlehen nicht mehr aus den Kosten hergeleitet, sondern aus der Bedienbarkeit innerhalb der förderungstechnisch bestimmten Mietermiete. Der Begriff der Kostenmiete ist für die Phase der Aufwendungsdarlehen nicht mehr anwendbar. Stattdessen wurde für diese Phase der Begriff der Verpflichtungsmiete eingeführt (vgl. Nr. 14 der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 29. März 2016). Der Umstand, dass die Kl. das Aufwendungsdarlehen vorzeitig vollständig zurückgezahlt hat, stellt keine unzumutbare wesentliche Änderung der Verhältnisse dar, die für die Vereinbarung der Verpflichtungsmiete maßgebend gewesen sind und entgegen ihres ausdrücklich erklärten Verzichts i.S.d. § 10 Abs. 4 WoBindG einen Rückgriff auf die kostenmietrechtliche Regelung des § 12 Abs. 1 II. BV i.V.m. §§ 18 und 19 II. BV rechtfertigen könnten. Denn nach Tilgung der Fremddarlehen fließen der Kl. aus der zu diesem Zeitpunkt rechtlich zulässigen Mietermiete trotz der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens weiterhin die für die Tilgung des Aufwendungsdarlehens vorgesehenen Mittel zu (vgl. Nr. 13 der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 29. März 2016). Danach lässt

ehen fließen der Kl. aus der zu diesem Zeitpunkt rechtlich zulässigen Mietermiete trotz der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens weiterhin die für die Tilgung des Aufwendungsdarlehens vorgesehenen Mittel zu (vgl. Nr. 13 der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 29. März 2016). Danach lässt die vorzeitige vollständige Entschuldung des geförderten Objekts den wesentlichen Vertragszweck, nämlich bei Annahme der Förderungsmittel bis zum Ende der öffentlichen Förderung allein die Verpflichtungsmiete zu erheben, unberührt. Vor diesem Hintergrund ist der in Rede stehende Ansatzverzicht lediglich eine Maßnahme zur Erreichung dieses Zwecks, dem die Geschäftsgrundlage nur entzogen wäre, wenn dessen Wirkung nicht mehr zumutbar in der vertraglich vorgesehenen Weise kompensiert würde. Das ist jedoch angesichts der von den Mietern unverändert an die Kl. zu leistenden Verpflichtungsmiete nicht der Fall. Mit der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens hat sich die Kl. allein der Möglichkeit einer förderungsbedingten jährlichen Erhöhung der Verpflichtungsmiete i.H.v. 0,1278 €/m2Wohnfläche/monatlich nach Nr. 3.1 Abs. 4 Buchst. g) AFördRL 1996 i.V.m. Buchst. m) der Verpflichtungserklärung begeben. Diese förderungsbedingte Mieterhöhung ist indes nach der nicht erfolgreich in Zweifel gezogenen Interpretation des Verwaltungsgerichts auf die planmäßige Bedienung des Aufwendungsdarlehens abgestimmt. Dass der Kl. dieses Recht zur Mieterhöhung wegen ihrer privatautonomen Entscheidung, das Aufwendungsdarlehen vorzeitig vollständig zurückzuzahlen, nicht mehr zusteht, erfordert angesichts der damit verbundenen, bereits vorstehend beschriebenen Befreiung der Kl. von den Bedingungen des Aufwendungsdarlehens keine Vertragsanpassung i.S.d. § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG. […]

Schließlich geht die Kl. fehl in der Annahme, dass sich die Berechtigung zu förderungsbedingten Mietsteigerungen aus § 18 Abs. 3 Satz 1 II. BV ergebe. Das Verwaltungsgericht hat klargestellt, dass auf die im Rahmen der Anschlussförderung vereinbarte Verpflichtungsmiete die Vorschriften der II. BV über wohnungswirtschaftliche Berechnungen keine unmittelbare Anwendung fänden. Diese beträfen die Berechnung der in §§ 8 bis 8b WoBindG geregelten Kostenmiete. Mit der Inanspruchnahme der Anschlussförderung nach den AFördRL 1996 habe sich die Kl. verpflichtet, lediglich die die Kostenmiete unterschreitende Verpflichtungsmiete nach Maßgabe von Nr. 3.1 Abs. 4 AFördRL 1996 zu verlangen. Erhöhungen der Kostenmiete führten nur unter den in Nr. 3 (gemeint ist 3.1) Abs. 5 bis 7 AFördRL 1996 geregelten Voraussetzungen zu einer Erhöhung (auch) der Verpflichtungsmiete. Danach mögliche Erhöhungen sollten erhöhten Bewirtschaftungs- oder Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten Rechnung tragen und seien damit nicht förderungsbedingt. Vor diesem Hintergrund ist nach der hier maßgeblichen Vereinbarung über die Verpflichtungsmiete für förderungsbedingte Mieterhöhungen auf der Grundlage der von der Kl. angeführten Vorschrift des § 18 Abs. 3 II. BV kein Raum. Mit dieser entscheidungstragenden Argumentation des Verwaltungsgerichts setzt sich die Kl. nicht in der zulassungsrechtlich gebotenen Weise auseinander.

Bei mit Aufwendungszuschüssen öffentlich geförderten Sozialwohnungen sind jährliche Mieterhöhungen um 0,1278 €/m2 Wohnfläche monatlich zulässig, um die Bedienung des Aufwendungsdarlehens zu ermöglichen. Wird dieses freiwillig vorzeitig und vollständig zurückgezahlt, ist die Wohnung zwar zunächst weiterhin preisgebunden, eine förderungsbedingte Mieterhöhung ist jedoch lt. OVG Berlin-Brandenburg nicht zulässig.

Die Klägerin, ein geschlossener Immobilienfonds, hatte das Aufwendungsdarlehen vorzeitig zurückgezahlt. Sie verlangte während der gesetzlichen Nachwirkungsfrist von der IBB Aufwendungszuschüsse in Höhe von 0,1278 €/m2 Wohnfläche monatlich und berief sich darauf, dass in der Vergangenheit auch bei anderen gleichwertigen Rückzahlungen die Aufwendungszuschüsse geleistet worden seien. Jedenfalls müsse wegen Störung der Geschäftsgrundlage während der Nachwirkungsfrist eine Mieterhöhung möglich sein. Das Verwaltungsgericht Berlin wies die Klage ab.

Das OVG Berlin-Brandenburg lehnte den Antrag auf Zulassung der Berufung ab. Ein Anspruch auf Gewährung von Aufwendungszuschüssen bestehe nicht, weil diese förderungsbedingte Mietsteigerungen verhindern sollten. Solche Mieterhöhungen seien jedoch nach Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens ausgeschlossen, weil weitere Tilgungsleistungen für das Darlehen wegfielen. Die Verpflichtungserklärung mit dem Verzicht auf Ansatz dieser Kosten sei auch nicht wegen Störung der Geschäftsgrundlage anzupassen, denn die Klägerin habe durch ihre privatautonome Entscheidung, das Aufwendungsdarlehen vorzeitig vollständig zurückzuzahlen, sich des Rechts zur Mieterhöhung freiwillig begeben, sodass eine Vertragsanpassung nicht geboten sei.