Keine Feststellungsklage auf Ungültigkeit des Abgrenzungsbeschlusses bei fehlender Verknüpfung von Anstellungsvertrag mit Bestellungsrechtsverhältnis

Für eine (Fortsetzungs-) Feststellungsklage des Verwalters auf Ungültigkeit des Abberufungsbeschlusses fehlt es jedenfalls dann an einem Rechtsschutzinteresse, wenn der Verwaltervertrag nicht mit dem Bestellungsrechtsverhältnis verknüpft ist. Dies gilt auch, wenn auf der Versammlung lediglich ein Beschluss über die Abberufung - und nicht auch über die Kündigung des Verwaltervertrages - gefasst worden ist.

Der Kl., der Verwalter der Bekl. war, wendet sich mit der Klage gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.2.2011, durch den er als Verwalter abberufen wurde. Der Verwaltervertrag des Kl. sah unter § 1 vor, dass der Vertrag am 1.12.2006 beginnt und „endet am 30.11.2011“. Zudem hatten sich beide Parteien das jederzeitige Recht, den Vertrag aus wichtigem Grund vorzeitig zu kündigen, vorbehalten. Zugleich wurde auf dieser Versammlung ein neuer Verwalter gewählt. Ursprünglich hat der Kl. in 1. Instanz beantragt, den Beschluss über seine Abberufung für ungültig zu erklären. Nach Ablauf des Bestellungszeitraumes haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Der Kl. beantragt jetzt Feststellung, dass seine Abberufung unwirksam sei. Das Amtsgericht hat der Klage durch Teilurteil stattgegeben und durch Schlussurteil eine Kostenentscheidung getroffen.

Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Das für die Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse sei gegeben. Zwar sei nach Ablauf der regulären Verwalterbestellung die zunächst erhobene Anfechtungsklage unzulässig geworden, der Kl. habe aber auch nach Ablauf des Bestellungszeitraums noch ein Feststellungsinteresse, denn mit dem Beschluss zu TOP 1 sei lediglich die Abwahl des Verwalters beschlossen worden. Dieser Beschluss sei allerdings dahingehend auszulegen, dass konkludent auch der Verwaltervertrag gekündigt werden sollte. Dies ergebe sich daraus, dass auf der gleichen Versammlung ein neuer Verwalter gewählt worden sei und zugleich beschlossen worden sei, mit diesem einen Verwaltervertrag abzuschließen. Daher sei mit der Abberufung auch konkludent die Kündigung des Vertrages erklärt worden. Demzufolge hinge im vorliegenden Fall die Kündigung des Verwaltervertrages unmittelbar an der Wirksamkeit des Beschlusses zu TOP 1. Denn da eine ausdrückliche Kündigung nicht erklärt worden sei, sondern sich diese nur konkludent aus der Beschlussfassung ergebe, sei die Kündigung des Verwaltervertrages von der Beschlussfassung der Abberufung abhängig. Die Berufung war erfolgreich.

2. Die Berufungen sind begründet. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts besteht ein Feststellungsinteresse für die vom Kl. begehrte Feststellung „der Unwirksamkeit“ des Abberufungsbeschlusses nicht, so dass die Klage bereits als unzulässig abzuweisen war.

Wie die Parteien zutreffend erkannt haben, entspricht es gefestigter Rechtsprechung, dass nach Ablauf des Bestellungszeitraums das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage des Verwalters gegen den Abberufungsbeschluss entfällt, da nach Ablauf des Bestellungszeitraums der Verwalter sein Amt nicht mehr ausüben kann (vgl. nur LG Frankfurt, ZMR 2016, 979; LG Dortmund, ZWE 2017, 4222; vgl. Kammer, NZM 2014, 439; BGH, NJW 2014, 1447).

Entgegen der Ansicht des Kl. und des Amtsgerichts gilt dieses allerdings - wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat (BGH, NJW 2014, 1447) - auch für den hier gestellten Feststellungsantrag dahingehend, dass der Abberufungsbeschluss „unwirksam“ (richtig wohl: „ungültig gewesen“) war. Insoweit hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass sich ein Feststellungsinteresse für einen solchen Antrag insbesondere nicht aus möglichen vertraglichen Vergütungsansprüchen des Verwalters ergeben kann, denn derartige Vergütungsansprüche ergeben sich nicht aus der Organstellung, sondern aus den jeweiligen Verwalterverträgen.

Der Verwaltervertrag ist allerdings nicht mit den übrigen Wohnungseigentümern - die vorliegend verklagt worden sind - abgeschlossen worden, sondern mit der (teil-) rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Daher richten sich Vergütungsansprüche auch nicht aufgrund des Bestellungsverhältnisses gegen die übrigen Wohnungseigentümer, sondern aufgrund des Verwaltervertrages gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Auf die Kündigung des Verwaltervertrages hat, jedenfalls in dem hier zu entscheidenden Fall, die Abberufung des Verwalters keinen Einfluss. Dem steht bereits entgegen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs das Bestellungsrechtsverhältnis zum Verwalteramt von dem schuldrechtlichen Geschäftsvertrag, dem Verwaltervertrag zu trennen sind und beide Rechtsverhältnisse abstrakt sind (vgl. BGH NJW 1997, 2106, 2107; Bärmann/Merle/Becker, § 26 Rn. 22 mwN; a.A. Jennißen, § 26 Rn. 19 ff.; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, § 10 Rn. 4). Dieser Auffassung des Bundesgerichtshofes folgt die Kammer in ständiger Rechtsprechung.

Jedenfalls in den Fällen, in denen - wie hier - der Verwaltervertrag nicht in Bestand und Laufzeit von dem Bestellungsrechtsverhältnis im Sinne einer Rechtsbedingung (§ 158 BGB) abhängig ist (dazu Niedenführ § 26 Rn. 111), sondern ausdrücklich eine feste Laufzeit und eine Kündigungsregelung enthält, ist der Verwaltervertrag damit nicht von dem Bestellungsrechtsverhältnis im Sinne einer Rechtsbedingung abhängig. Er unterliegt - wie die vertraglichen Bestimmungen zur Beendigung zeigen, insoweit vielmehr eigenen - von der Amtsstellung unabhängigen - Reglungen. Demzufolge bedarf es für die den Vertrag betreffenden Fragen keiner Entscheidung über das Bestellungsrechtsverhältnis (Niedenführ aaO. Rn. 112; vgl. BGH, NJW 2014, 1447). Denn diese beiden Rechtsverhältnisse sind insoweit materiell-rechtlich nicht verknüpft, so dass - folgt man der vom BGH vertretenen Trennungstheorie - die Frage der Gültigkeit des Abberufungsbeschlusses auf die Frage der Wirksamkeit der Kündigung keinen Einfluss hat (vgl. Kammer, Urteil vom 20.9.2017 - 2-13 S 9/15). Zudem würde auch prozessual eine Rechtskrafterstreckung einer Entscheidung im Anfechtungsprozess gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf den Prozess des Verwalters gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartner nicht erfolgen, denn eine Rechtskrafterstreckung setzt eine Personenidentität voraus (§ 322 ZPO), die hier nicht besteht. Sonderregelungen enthält das WEG insoweit nicht, insbesondere ist eine Beiladung der WEG im Anfechtungsprozess nicht vorgesehen (§ 48 Abs. 1 WEG).

Mangels einer materiellen Verknüpfung des Verwaltervertrages mit dem Bestellungsrechtsverhältnis bedarf es im vorliegenden Fall keiner Beantwortung der Frage, ob in derartigen Fällen nach Ablauf des Bestellungszeitraums ausnahmsweise eine Feststellungsklage - in der Gestalt einer Fortsetzungsfeststellungsklage - zur Klärung der Frage zulässig wäre, ob das Bestellungsverhältnis wirksam beendet worden ist (so wohl Bärmann/Merle/Becker, § 26 Rn. 268; Jennißen/Suilmann, § 46 Rn. 58 ff.) oder diese Frage im Prozess zwischen dem Verband und dem Verwalter über die Vergütung mitzuentscheiden wäre.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der vom Amtsgericht maßgeblich in den Mittelpunkt seiner Entscheidung gestellten Besonderheit, dass in dem streitgegenständlichen Beschluss nicht zwischen der Abberufung und der Kündigung des Verwaltervertrages unterschieden worden ist. Selbst wenn man - wie dies die Parteien und das Amtsgericht tut - davon ausgehen wollte, die Gemeinschaft habe zugleich mit der Beschlussfassung über die Abberufung auch über die Kündigung des Verwaltervertrages beschlossen, so ändert dies allerdings nichts an der Tatsache, dass es sich dann um zwei getrennte Beschlüsse mit unterschiedlichem Regelungsgehalt handelte, wobei einer dieser Beschlüsse lediglich konkludent gefasst worden wäre. Gleichwohl ist der Verwalter lediglich befugt, den Abberufungsbeschluss anzufechten, während er bzgl. der Kündigung des Verwaltervertrages ggf. eine Feststellungsklage gegen den Verband erheben muss (BGH, NZM 2002, 788; Bärmann/Merle/Becker, § 26 Rn. 265; Riecke/Schmid/Abramenko, § 26 Rn. 75 mwN.). Da es demzufolge eine Anfechtungsbefugnis für den Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrages für den Verwalter selbst dann nicht gäbe, wenn ausdrücklich über die Kündigung beschlossen worden ist, kann etwas anderes nicht dann gelten, wenn der Beschluss über die Kündigung lediglich - wie die Parteien meinen - konkludent gefasst worden ist.

Auch auf die vom Amtsgerichts hervorgehobene Frage, ob die Kündigung ausdrücklich oder konkludent erklärt worden ist, kommt es auf diesen Rechtsstreit nicht an, diese Frage wäre in einem Verfahren über den Verwaltervertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter zu klären.

Nach alledem war auf die Berufung der Bekl. das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage auch mit dem Feststellungsantrag abzuweisen.

Nach Ablauf des vertraglichen Bestellungszeitraums kann der Verwalter den Abberufungsbeschluss nicht mehr mit Erfolg anfechten. Für eine (Fortsetzungs-) Feststellungsklage des Verwalters auf Ungültigkeit des Abberufungsbeschlusses fehlt es jedenfalls dann an einem Rechtsschutzinteresse, wenn der Verwaltervertrag nicht mit dem Bestellungsrechtsverhältnis verknüpft ist. Dies gilt auch, wenn auf der Versammlung lediglich ein Beschluss über die Abberufung – und nicht auch über die Kündigung des Verwaltervertrages – gefasst worden ist.

Der Verwaltervertrag des Klägers mit der WEG sollte am 30. November 2011 enden, vorbehaltlich einer vorzeitigen Kündigung aus wichtigem Grunde. Bereits am 24. Februar 2011 beschlossen die Wohnungseigentümer die Abwahl des Verwalters mit sofortiger Wirkung. Zugleich wurde auf dieser Versammlung ein neuer Verwalter gewählt. Der abgewählte Verwalter hat vor dem AG zunächst beantragt, den Abberufungsbeschluss für ungültig zu erklären.

Nach Ablauf des Bestellungszeitraumes haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Der Kläger hat zudem beantragt, festzustellen, dass die Abberufung unwirksam sei.

Das AG hat der Klage durch Teilurteil stattgegeben und durch Schlussurteil hinsichtlich der Hauptsachenerledigung eine Kostenentscheidung getroffen. Mit der Abberufung sei konkludent die Kündigung des Vertrags erklärt worden. Dies ergebe sich daraus, dass auf derselben Versammlung ein neuer Verwalter und zugleich beschlossen worden sei, mit diesem einen Verwaltervertrag abzuschließen. Daher sei die Kündigung des Verwaltervertrages von der Beschlussfassung der Abberufung abhängig. Der Kläger habe aber auch nach Ablauf des Bestellungszeitraums noch ein Feststellungsinteresse, denn mit dem Beschluss sei lediglich die Abwahl des Verwalters beschlossen worden. Dies hat das AG im Teilurteil ausgesprochen und im Schlussurteil die Kosten des Rechtsstreits den beklagten Wohnungseigentümern auferlegt. Gegen Teil- und Schlussurteil die Berufungen der Beklagten.

Entgegen dem AG ist die Klage auf Kosten des Klägers vollständig abzuweisen. Ein Feststellungsinteresse für die von dem ausgeschiedenen Verwalter begehrte Feststellung der Unwirksamkeit des Abberufungsbeschlusses besteht nicht mehr, so dass die Klage als unzulässig abzuweisen war.

Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage des Verwalters gegen den Abberufungsbeschluss fehlt, da er nach Ablauf des Bestellungszeitraums sein Amt nicht mehr ausüben kann. Etwas anderes folgt auch nicht aus möglichen vertraglichen Vergütungsansprüchen des Verwalters, denn diese ergeben sich nicht aus seiner Organstellung, sondern aus dem Verwaltervertrag. Diese Vergütungsansprüche richten sich auch nicht gegen die hier beklagten übrigen Wohnungseigentümer, sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Rechtskrafterstreckung besteht nicht. Selbst wenn die WEG zugleich mit der Beschlussfassung über die Abberufung auch die Kündigung des Verwaltervertrages beschlossen haben sollte, ist der Verwalter allenfalls befugt, den Abberufungsbeschluss anzufechten, während er bezüglich der Kündigung des Verwaltervertrages eine Feststellungsklage gegen den Verband erheben muss.

Auch die Berufung hinsichtlich des Schlussurteils ist ohne Rücksicht auf den Berufungswert zulässig, weil es hinsichtlich der Kostenentscheidung lediglich eine notwendige Ergänzung des Kostenausspruchs für das Teilurteil bildet. Damit sind beide Berufungen statthaft. Es macht auch keinen Unterschied, wenn die Wohnungseigentümer zugleich mit der Abberufung konkludent den Verwaltervertrag gekündigt haben sollten. Statt der Feststellungsklage gegen den Verband dürfte wegen der ausstehenden Verwaltervergütung auch eine Zahlungsklage gegen den Verband in Betracht kommen, in der über die Rechtsfrage des wichtigen Grundes für die Abberufung inzident zu entscheiden ist.