Keine Erweiterung des Gebrauchsrechts für Mieter mit Behinderung

Ein Vermieter kann von einem Mieter mit Behinderung nicht verlangen, dass dieser seinen Therapie-Hund nicht mehr in der angemieteten Wohnung bzw. auf der mitvermieteten Terrasse hält (Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG, §§ 3, 5 und 20 AGG sowie § 242 BGB).

Eine räumliche Erweiterung des Gebrauchsrechts des Mieters wird jedoch durch § 554 BGB nicht gedeckt, selbst wenn die bauliche Veränderung der Mietsache dem Gebrauch des Mieters mit Behinderung dient.

Die Prozessparteien streiten über die Entfernung eines - außerhalb der von der Bekl. mit angemieteten Terrasse - von der Bekl. auf der Gemeinschafts-/Rasenfläche errichteten Zauns.

Die Kl. ist Wohnungs-Vermieterin der von der Bekl. ab 1.4.2024 angemieteten Erdgeschosswohnung nebst zugehöriger Terrasse. Die Terrasse der von der Bekl. bewohnten Wohnung liegt ebenerdig unmittelbar an der Gemeinschafts-/Rasenfläche des Hauses an. […]

Die Kl. trägt vor, dass die Bekl. hinter der zur Wohnung gehörenden Terrasse einen hüfthohen Zaun mit einem Ausmaß von ca. 4 x 4 m auf der Gemeinschaftsfläche errichtet habe.

Eine Zustimmung von ihr für die Errichtung dieses Zaunes besitze die Bekl. nicht. Auch gebe es keine Vereinbarung über einen hüfthohen Zaun.

Ihr zuständiger Verwalter habe im Übrigen lediglich eine optische Abgrenzung zum Zweck der Nutzung als Sitzgelegenheit im Freien genehmigt.

Die Bekl. habe daraufhin aber diesen hüfthohen Zaun errichtet, um ihrem Hund Auslauf zu gewähren. Innerhalb dieser Zaunumrandung lasse die Bekl. ihren Hund „sein Geschäft“ machen, so dass der Rasen in diesem Bereich regelmäßig mit Hundekot übersät sei.

Es sei der Bekl. aber möglich, ihren Hund „Gassi zu führen“, auch wenn dies aufgrund der Behinderung der Bekl. erschwert sei. Dies gelte im Übrigen unabhängig davon, ob der Hund der Bekl. als „Assistent-Hund“ bzw. „Therapie-Hund“ ausgebildet wurde. […]

Die Bekl. behauptet, dass die Kl. von ihr nicht die Beseitigung des Zauns verlangen könne. Die Errichtung des Zauns sei ihr genehmigt worden. Ein Recht zum Widerruf dieser Genehmigung stehe der Kl. zudem nicht zu.

Sie sei schwerbehindert und auf einen Rollstuhl angewiesen. Der streitbefangene Zaun solle auch dazu dienen bzw. diene dazu, ihrem Hund einen geringen Auslauf zu bieten, so dass dieser auch mal seine Notdurft verrichten könne, wenn sie aufgrund ihres Gesundheitszustandes, wegen des Wetters oder weil ihre Bekannte - Frau J. M. - verhindert sei, nicht mit dem Hund raus könne.

Etwaiger Hundekot auf dem Rasen sei daher nicht nur selten, sondern auch zeitlich ein sehr geringfügiger bzw. zu vernachlässigender Umstand. Andere Mieter hätten sich auch nie beschwert. […]

Gemäß dem ärztlichen Attest vom 7.4.2025 leide sie an einer lokalisationsbezogenen symptomatischen Epilepsie mit einfachen fokalen Anfällen, einer Mitralklappeninsuffizienz, eine Trikuspidalklappeninsuffizienz sowie einer langjährigen Hypertonie und sei zudem langzeitlich auf einen Rollstuhl angewiesen. Ihr „Therapie-Hund“ sei für sie aufgrund ihrer Erkrankungen und ihrer ausgeprägten körperlichen Einschränkung gemäß diesem ärztlichen Attest lebensnotwendig und essentiell. […]

Der Zaun sei notwendig, um dem Hund auch dann ein Mindestmaß an Auslauf zu gewähren, wenn sie aufgrund ihrer körperlichen Beeinträchtigung nicht in der Lage sei, mit dem Hund „Gassi zu gehen“.

[…] Die Klage ist begründet. Der Kl. steht gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Entfernung des von der Bekl. errichteten Zaunes zu, weil der Gebrauch der Mietsache insoweit durch die Bekl. vertragswidrig ist (§§ 94, 95, 97, 242, 541, 554, 598, 604, 1004 Abs. 1 BGB unter Beachtung der Grundsätze des AGG). […]

Die von der Bekl. - außerhalb der von ihr mit angemieteten Terrasse - genutzte und durch den Zaun gesondert eingegrenzte Gemeinschafts-/Rasenfläche ist nicht Mietgegenstand. […]

Selbst die zeitweise unentgeltliche Überlassung eines Teils der Gemeinschafts-/Rasenfläche durch den zuständigen Verwalter der Kl. hinsichtlich einer rein optischen Abgrenzung der Terrasse zum Zweck der Nutzung als Sitzgelegenheit im Freien stellt insofern lediglich eine reine (außerrechtliche) Gefälligkeit - ohne Rechtsbindungswillen - der Kl. dar. […]

Wenn ein Vermieter einem Mieter gestattet, Gemeinschaftsflächen mitzubenutzen, handelt sich bei einer solchen Erlaubnis grundsätzlich um eine bloße Gefälligkeit, die der Vermieter dem Mieter erweist (LG Berlin, Beschluss vom 26.5.2011 - 67 S 70/11). […]

Eine solche Erlaubnis könnte der Vermieter zudem jederzeit widerrufen bzw. aufkündigen (BGH, Urteil vom 27.1.2016 - XII ZR 33/15). […]

Zwar geht auch das erkennende Gericht davon aus, dass die Haltung des Hundes durch die Bekl. zur Besserung ihres Gesundheitszustands mehr als nur förderlich ist und ihr Hund auch die Funktion hat, die auf körperlichem Gebiet liegende Behinderung der Bekl. teilweise zu kompensieren, selbst wenn die Bekl. auf diesen Hund - nicht wie ein Blinder auf seinen Blindenhund - unbedingt zu jeder Zeit angewiesen ist.

Auch darf nach Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG und dem AGG niemand wegen seiner Behinderung benachteiligt werden. Diese Bestimmungen entfalten zwar nicht immer unmittelbare Drittwirkung, strahlen aber zumindest auf die Auslegung und Anwendung zivilrechtlicher Normen aus; sie erfordern es, das Maß zivilrechtlich gebotener gegenseitiger Rücksichtnahme und Toleranz grundsätzlich neu und anders zu bestimmen. Insofern „dient“ dieser Therapie-Hund hier wohl auch gemäß AGG (und ggf. im weitesten Sinne analog § 554 BGB) der Bekl. […]

Nicht mehr von § 554 BGB gedeckt ist aber eine räumliche Erweiterung des Gebrauchsrechts des Mieters, da der § 554 BGB auf die Vornahme baulicher Veränderungen beschränkt ist (BT-Drs. 19/18791, Seite 87). […]

Die Bekl. kann also nicht von der Kl. verlangen, ihr mit der Einfriedung durch diesen Zaun einen Teil der Gemeinschafts-/Rasenfläche zusätzlich zum alleinigen Gebrauch zu überlassen, damit sie als Rollstuhlfahrerin ihren Hund besser „Gassi“ gehen lassen kann. […]

Zudem ist dieser Zaun für die Haltung dieses Therapie-Hundes auch nicht unbedingt i.S.d. § 242 BGB erforderlich. Die Bekl. räumt nämlich selbst ein, dass sie diesen Zaun nur errichtet habe, damit ihr Hund „besser“ ins Freie gelangen könne; dass der Hund der Bekl. ohne diesen Zaun - ggf. an einer längeren Leine oder unter Aufsicht eines Dritten - jedoch nicht ins Freie gelangen könne, ist hier nicht ersichtlich und wird noch nicht einmal von der Bekl.seite behauptet. […]

Nach § 554 BGB kann der Mieter mit Behinderung eine Erlaubnis zu baulichen Veränderungen der Mietsache verlangen, etwa zum Einbau eines Treppenlifts. Eine räumliche Erweiterung des Gebrauchsrechts gehört aber nicht dazu, so das Amtsgericht Brandenburg an der Havel.

Die auf den Rollstuhl angewiesene Mieterin hatte vom Verwalter die Erlaubnis erhalten, eine Abgrenzung für die Terrasse zu errichten. Um ihrem Hund den nötigen Auslauf zu ermöglichen, ließ sie einen hüfthohen Zaun auf der Rasenfläche hinter der Terrasse mit einem Ausmaß von 4 x 4 m errichten. Die Vermieterin verlangte Beseitigung des Zauns; die Mieterin berief sich darauf, dass sie ihren Therapiehund aufgrund ihrer körperlichen Beeinträchtigung nicht ausführen könne; etwaiger Hundekot auf dem Rasen sei selten, andere Mieter hätten sich auch nicht darüber beschwert. Sie habe wegen ihrer Behinderung einen Anspruch auf Genehmigung, die auch schon zu Beginn des Mietverhältnisses vom Verwalter erteilt worden sei. Die Vermieterin erwiderte, der Verwalter habe lediglich eine optische Abgrenzung zum Zwecke der Nutzung als Sitzgelegenheit im Freien genehmigt.

Das Amtsgericht Brandenburg bejahte einen Beseitigungsanspruch wegen vertragswidrigen Gebrauchs. Auch wenn der Verwalter tatsächlich eine unentgeltliche Überlassung eines Teils der Rasenfläche für eine optische Abgrenzung erlaubt habe, stelle dies eine reine Gefälligkeit ohne Rechtsbindungswillen dar, die jederzeit widerruflich gewesen sei. Ein Anspruch der Mieterin auf Errichtung des Zauns auf dem Rasen sei nicht aus § 554 BGB und dem allgemeinen Gleichstellungsgesetz herzuleiten. Eine räumliche Erweiterung des Gebrauchsrechts könne der Mieter nicht verlangen, sondern er habe nur einen Anspruch auf bauliche Veränderungen im Bereich des Gebäudes oder des Grundstücks, auf die er wegen seiner Behinderung angewiesen sei. Auch nach Treu und Glauben sei die Vermieterin nicht zur Duldung des Zaunes verpflichtet.

Das Amtsgericht hat im vereinfachten Verfahren entschieden und den Streitwert auf 100 € festgesetzt, die Berufung aber zugelassen.