Keine erneute Erhöhung der Heizkostenvorschüsse wegen gestiegener Ener-giekosten

1. Das Recht auf Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB wird durch Ausübung für die jeweilige Abrechnung verbraucht.

2. Eine nachträgliche Anpassung der Vorauszahlungen kann jedenfalls dann nicht auf § 313 BGB gestützt werden, wenn die veränderten Umstände, auf die sie gestützt wird, bereits bei der vorherigen Ausübung des Anpassungsrechts nach § 560 Abs. 4 BGB bekannt waren.

Die Parteien sind durch einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. Mieterin. Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung von Miete für die Monate März 2023 bis Juni 2023 sowie auf Zahlung von Mahngebühren in Anspruch.

Zunächst zahlten die Bekl. und ihr Mitmieter eine Miete von insgesamt 798,04 €, bestehend aus einer Grundmiete von 588,04 €, Heizkostenvorauszahlungen von 49 € und Betriebskostenvorauszahlungen von 161 €.

Unter dem 26.4.2022 rechnete die Kl. über die Heiz- und Betriebskosten des Jahres 2021 ab. In der Abrechnung forderte sie ab Juni 2022 um 7 € erhöhte Heiz- und um 13 € erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen. Die sich hieraus ergebende Gesamtmiete von 818,04 € (Heizkostenvorauszahlungen: 56 €) zahlten die Bekl. und ihr Mitmieter zunächst.

Mit Schreiben vom 21.11.2022 machte die Kl. zum 1.1.2023 nunmehr Heizkostenvorauszahlungen von 77 € statt 38,18 € geltend. Dies begründete sie mit den allgemein gestiegenen Energiepreisen infolge des Krieges gegen die Ukraine.

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.

Die Erhöhung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auf Grundlage der Betriebskostenabrechnung des Jahres 2021 und die Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB sind nicht zu beanstanden. Einwendungen hat die Bekl. auch nicht vorgebracht.

Soweit die Kl. mit Schreiben vom 21.11.2022 die Heizkostenvorauszahlungen erneut um 38,82 € erhöht hat, ist diese Erhöhung unwirksam. Sie kann insbesondere nicht auf § 560 Abs. 4 BGB gestützt werden, weil eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung aufgrund der jeweiligen Abrechnung nur einmal erfolgen kann (allgM, stellv.: Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 560 Rn. 55.) Dieses Recht hat die Kl. mit der Anpassung im April 2022 bereits verbraucht. Soweit im Schrifttum teilweise ein Anpassungsrecht aufgrund eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB angenommen wird (Zehelein, NZM 2022, 593, 597 ff.; a.A.: Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 560 Rn. 57a), kann dahinstehen, ob dem zu folgen ist. Jedenfalls im vorliegenden Fall scheitert ein solches Anpassungsrecht daran, dass die Kl. ihr Gestaltungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB zu einem Zeitpunkt ausgeübt hat, zu dem infolge des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine die Energie-Preise schon ganz erheblich gestiegen waren und im Übrigen in etwa gleich hoch waren wie bei der späteren Erklärung der Kl. Ende November 2022 (vgl. Zehelein, aaO., 598 f.). Weiter hat die Kl. nichts dazu vorgetragen, warum das Festhalten an den bisherigen Vorauszahlungen für sie unzumutbar gewesen wäre.

Ob ein Vermieter wegen der enorm gestiegenen Energiepreise die Betriebskostenvorschüsse erhöhen darf (oder auch sollte), ist umstritten. Das AG Köln verneint das.

Die Vermieterin hatte mit der Betriebskostenabrechnung vom 26. April 2022 die Heizkostenvorschüsse ab Juni 2022 um 7 € erhöht. Im November 2022 verlangte sie ab Beginn des nächsten Jahres Heizkostenvorauszahlungen von 77 € statt 38,18 € und begründete dies mit den allgemein gestiegenen Energiepreisen infolge des Krieges gegen die Ukraine. Die Mieterin zahlte die erhöhten Vorschüsse nicht.

Das Amtsgericht Köln meinte, das Erhöhungsrecht sei hier nach § 560 Abs. 4 BGB nach der Abrechnung vom 26. April 2022 verbraucht. Ob eine erneute Erhöhung nach den Grundsätzen des § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) möglich sei, könne dahinstehen, denn jedenfalls seien schon zum Zeitpunkt der Erhöhung im April 2022 die Energiepreise erheblich gestiegen. Eine erneute Anpassung könne die Vermieterin daher nicht verlangen.

Grundsätzlich war auch unabhängig von der Regelung des § 560 Abs. 4 BGB wegen der erheblich gestiegenen Energiepreise der Vermieter zur Erhöhung der Heizkostenvorschüsse berechtigt (Zehelein NZM 2022, 593; Herlitz NZM 2022, 857). Kostensteigerungen für Betriebskosten sind ein maßgeblicher Faktor für eine Änderung der Betriebskostenvorschüsse (BGH GE 2011, 1547), weswegen nach § 313 BGB eine Erhöhung der Vorschüsse verlangt werden kann (BGH GE 2006, 1030).

Eine Frist für das Anpassungsrecht ist in § 313 BGB nicht vorgesehen (Münchner Kommentar, Rn. 87 zu § 313); das Anpassungsrecht kann in drei Jahren verjähren (BGH NJW 2016, 639) oder verwirkt sein, wenn beim Vertragspartner das Vertrauen in ein Festhalten am Vertrag erweckt wurde (BeckOK Rn. 94 zu § 313). Die bloße Untätigkeit reicht dafür nicht. Das Urteil des Amtsgerichts Köln entspricht auch nicht dem wohlverstandenen Interesse des Mieters, vor hohen Nachforderungen geschützt zu sein (kritisch auch Bordt/Pramataroff: FD-MietR 2024, 803070).