Keine Entfernungspflicht bei mieterseitig eingebautem Stangenschloss

1. Der Einbau eines Sicherheitsschlosses (Türstangenschloss) an der Wohnungseingangstür ist eine vom Vermieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme.

2. Für ein vom Mieter ohne Genehmigung des Vermieters eingebautes Stangenschloss besteht keine Verpflichtung zum Rückbau, wenn der Vermieter ohnehin vorhat, in naher Zukunft das Treppenhaus einschließlich der Wohnungseingangstüren zu sanieren.

3. Der Vermieter hat dann einen Anspruch nach §§ 555a, 555b BGB auf Duldung der Maßnahme; bis dahin entfällt nach § 242 BGB eine Entfernungspflicht.

(Leitsätze der Redaktion)

Im Jahr 2014 brachten die Bekl. ohne Zustimmung der Kl. ein Sicherheitsschloss in Form eines Türstangenschlosses nebst Türverstärkung an, nachdem es im Jahr 2012 zu einem Wohnungseinbruch im Gebäude gekommen war, die Hauseingangstür des Öfteren offen stand und Gespräche der Bekl. und anderer Mieter über zusätzliche Sicherungen mit der Kl. erfolglos waren. Unter anderem machte die Kl. ihre Zustimmung von der Leistung einer Sicherheit für voraussichtliche Rückbaukosten abhängig.

Die Kl. behauptet, die Haustür sei verschließbar, der Türschließer werde lediglich von den Mietern des Hauses aus Bequemlichkeit ausgehängt. Für das Anbringen von Sicherheitsschlössern an den einzelnen Wohnungseingangstüren bestehe kein Bedarf.

Laut eines Kostenvoranschlages der Fa. … vom 1.2.2016 würden für die Demontage des Stangenschlosses und die Wiederherstellung der ursprünglichen Wohnungseingangstür voraussichtliche Kosten in Höhe von 643,39 € entstehen. Die Schlösser, welche von einigen Mietern des Hauses angebracht worden seien, würden unterschiedliche Höhen und Abstände vom Seitenrand aufweisen, es sei dadurch ein optisch mangelhaftes Erscheinungsbild entstanden. Sie, die Kl., beabsichtige, das Treppenhaus in absehbarer Zeit zu sanieren. In diesem Zusammenhang würden auch einheitliche Sicherheitsschlösser in den Wohnungseingangstüren im Wege der Modernisierung eingebaut werden. Auf diese Weise würde auch ein einheitliches Erscheinungsbild auf jeder Etage entstehen.

Die Kl. meint, die Bekl. hätten keinen Anspruch auf Installation eines Sicherheitsschlosses, da sie die Mietsache in Kenntnis des Umstandes angemietet hätten, dass die Wohnungseingangstür nicht über ein solches Schloss verfüge. Ohne Absicherung der bei Beendigung des Mietverhältnisses entstehenden Rückbaukosten sei sie, die Kl., nicht verpflichtet, derartige Maßnahmen zu dulden. […]

Die Bekl. behaupten, seit dem Jahr 2012 habe die Haustür fast durchgängig offen gestanden. Fremde Personen hätten sich im Haus aufgehalten. Die Hauseingangstür stehe auch heute noch regelmäßig offen. […]

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch gemäß § 541 BGB auf Beseitigung des Türstangenschlosses nebst Türverstärkung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnungseingangstür. Denn bei der von den Bekl. durchgeführten Maßnahme handelt es sich nicht um einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache.

Was jeweils vom vertragsgemäßen Gebrauch im Sinn des § 535 Abs. 1 BGB erfasst wird, richtet sich an erster Stelle nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien. Haben die Parteien bezüglich einzelner Nutzungsrechte des Mieters keine Vereinbarung getroffen, ist der Parteiwille unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und der Verkehrssitte festzustellen (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 541 BGB Rn. 3).

Im vorliegenden Fall haben die Parteien im Mietvertrag keine Regelung bezüglich des Anbringens eines Sicherheitsschlosses durch den Mieter getroffen. Zwar enthält § 15 des Mietvertrages eine Regelung bezüglich der „Veränderungen an und in den Mieträumen durch Mieter“, welche nur mit Erlaubnis des Vermieters vorgenommen werden dürfen. Abgesehen davon, dass bereits zweifelhaft ist, ob das Anbringen eines Türstangenschlosses nebst Türverstärkung unter diese Bestimmung fällt, jedenfalls haben die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung der Kl. zu der von ihnen veranlassten Maßnahme.

Beeinträchtigt die Mietermaßnahme weder das Mietobjekt in seiner Substanz noch die Wohnanlage oder Mitbewohner, dann bedarf eine Verbesserungsmaßnahme grundsätzlich nicht der Zustimmung des Vermieters (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. VI 77). Voraussetzung ist, dass sich die vom Mieter geschaffene Veränderung bei Vertragsende leicht wieder beseitigen lässt (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 535 BGB, Rn. 429). Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn der Mieter Sicherungen an Türen und Schlössern anbringt (Eisenschmid aaO.). Der Einbau eines Sicherheitsschlosses ist eine vom Vermieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme, da bei fachmännischem Einbau das Mietobjekt objektiv verbessert wird. Der Vermieter kann daher auch während der Mietzeit nicht verlangen, dass das Schloss beseitigt wird (LG Karlsruhe, WuM 1998, 22).

Dass die Bekl. das Sicherheitsschloss nicht fachgerecht installiert haben, behauptet die Kl. nicht.

Da das fachgerechte Anbringen einer Türsicherung - wie hier - eine vom Vermieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme darstellt, hat er auch für den Fall, dass die Parteien einen Erlaubnisvorbehalt bezüglich solcher Maßnahmen vereinbart haben, die Erlaubnis zur Durchführung der Maßnahme zu erteilen. Das in dem Erlaubnisvorbehalt zum Ausdruck kommende Ermessen des Vermieters darf dieser nicht missbrauchen. Er ist an die Gebote von Treu und Glauben gebunden, d. h. er darf nicht ohne triftigen sachbezogenen Grund dem Mieter die Einrichtung untersagen.

Zwar hat die Kl. als Argument gegen die von den Mietern eingebauten Sicherheitsschlösser die fehlende Einheitlichkeit des Erscheinungsbildes auf jeder Etage genannt, dieses Anliegen hat jedoch gegenüber den Interessen der Mieter, ihre Wohnung zu sichern und einen Schutz vor Einbrüchen zu schaffen, zurückzutreten. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die Kl. vorprozessual ihre Bereitschaft zur Zustimmung zu dieser Maßnahme angekündigt und nur im Hinblick darauf, dass die Mieter nicht zur Zahlung einer Kaution bereit waren, versagt hat. Dies zeigt, dass das Anliegen auf jeder Etage ein einheitliches Erscheinungsbild der Wohnungseingangstüren zu schaffen, für die Kl. nicht maßgeblich ist, sondern es ihr vorrangig um die Absicherung ihrer Rückbaukosten ging. Hinzu kommt, dass sie ohnehin beabsichtigt, das Treppenhaus in naher Zukunft zu sanieren.

Zwar hat die Kl. die Behauptung der Bekl., dass das Haus seit 2012 durchgängig unverschließbar offen gestanden haben soll, ebenso bestritten wie die Behauptung, dass auf dem Hof abgestellte Fahrräder gestohlen worden seien, darauf kommt es jedoch nicht an, da der fachgerechte Einbau eines Sicherheitsschlosses objektiv eine Wertverbesserung des Mietobjektes darstellt.

Da im vorliegenden Fall das Anbringen des Sicherheitsschlosses keinen Eingriff in die konstruktive Substanz des Gebäudes darstellt, der zu einem Schaden führen könnte, das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes als solches nicht wesentlich beeinträchtigt wird und die Maßnahme leicht rückbaufähig ist, durfte die Kl. ihre Zustimmung nicht verweigern.

Die Klage war auch in Form des Hilfsantrages abzuweisen, da sich die Pflicht zur Entfernung des Stangenschlosses bei Beendigung des Mietverhältnisses ohnehin aus § 546 Abs. 1 BGB ergibt, so dass es einer gesonderten Feststellung dieser Verpflichtung nicht bedurfte, so dass der Antrag insoweit bereits unzulässig ist.

Unbegründet ist dagegen der Anspruch auf Entfernung des Stangenschlosses vor Instandsetzung des Treppenhauses. Die Pflicht zur Beseitigung der mieterseits durchgeführten Modernisierungsmaßnahme entfällt nämlich gemäß § 242 BGB dann, wenn der Vermieter das Gebäude bzw. die betreffenden Gebäudeteile so umbaut, dass die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes sinnlos wäre (BGH, NJW 1986, 226). In diesem Fall hat der Vermieter ohnehin einen Anspruch gemäß §§ 555a, 555b BGB auf Duldung der baulichen Maßnahmen durch den Vermieter.

Soweit die Kl. einen Anspruch auf Zahlung einer Sicherheitsleistung für die Kosten des Rückbaus der Maßnahme mit ihrem Hilfsantrag geltend macht, war diesem ebenfalls nicht zu entsprechen, da die Kautionszahlungspflicht dann entfällt, wenn die Pflicht zum Rückbau wegen der Sanierung des Gebäudes bereits nicht gegeben ist (vgl. Eisenschmid aaO., § 535 Rn. 20).

Die Kl. selbst hat in ihrer Klageschrift ihre Absicht erklärt, das Treppenhaus in naher Zukunft zu sanieren und auch einheitlich Sicherheitsschlösser in den Wohnungseingangstüren im Wege der Modernisierung einzubauen. Der Zweck der Kautionsleistung, Sicherung der Kosten für den Rückbau durch den Mieter, kann folglich nicht mehr erreicht werden.

Der Mieter hat nur ausnahmsweise nach Treu und Glauben einen Anspruch auf Veränderung der Mietsache in Eigenregie; wenn schutzwürdige Interessen des Vermieters dem nicht entgegenstehen, ist er zur Entfernung nicht verpflichtet. Auch eine Sicherheitsleistung für die Rückbaukosten entfällt, wenn der Vermieter ohnehin Umbaumaßnahmen plant.

Nach einem Wohnungseinbruch hatten die Mieter ohne Genehmigung des Vermieters ein Türstangenschloss nebst Türverstärkung einbauen lassen; die Vermieterin verlangte Entfernung, hilfsweise Zahlung einer Sicherheitsleistung für die Rückbaukosten. Durch die von den Mietern angebrachten Schlösser sei ein optisch mangelhaftes Erscheinungsbild entstanden; in absehbarer Zeit werde das Treppenhaus saniert, und es würden einheitliche Sicherheitsschlösser eingebaut werden.

Das Amtsgericht Mitte wies die Klage ab, weil der Einbau eines Sicherheitsschlosses vom Vermieter zu dulden sei, da bei fachmännischem Einbau das Mietobjekt objektiv verbessert werde. Auch die Zahlung einer zusätzlichen Sicherheitsleistung für die Rückbaukosten schuldeten die Mieter nach Treu und Glauben nicht, weil die Klägerin selbst erklärt habe, das Treppenhaus in naher Zukunft zu sanieren. In diesem Falle habe der Mieter einen Anspruch auf Duldung der baulichen Maßnahme, und ein Rückbau durch die Mieter komme nicht in Betracht.