Keine Eigenbedarfskündigung ohne vorherige Wohnungsbesichtigung

1. Soweit eine Eigenbedarfskündigung damit begründet wird, die Bedarfsperson plane nach Abschluss ihrer Ausbildung, ihren Lebensmittelpunkt aus dem Ausland nach Hamburg zu verlegen, handelt es sich um eine unzulässige Vorratskündigung, wenn in der Kündigung lediglich angegeben wird, die Bedarfsperson habe sich auf verschiedene Jobangebote am Ort der Wohnung beworben und möchte dort ihren zukünftigen Lebensmittelpunkt begründen, weil insoweit völlig unklar ist, ob der angedachte Eigenbedarf letztlich umsetzbar ist.

2. Die unterbliebene Besichtigung der Wohnung durch die Bedarfsperson ist ein gewichtiges Indiz gegen eine hinreichende Verfestigung des Eigenbedarfs. Gleiches gilt für den Nichteinzug bis zum Zeitpunkt der übereinstimmenden Erledigungserklärung nach Herausgabe der Wohnung. (Leitsätze der Redaktion)

Die getroffene Kostenentscheidung entspricht billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes.

Bei streitiger Entscheidung ohne Herausgabe der aufgrund einer Eigenbedarfskündigung gekündigten Wohnung wäre der Kl. voraussichtlich in der Räumungsklage unterlegen gewesen. Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Kl. für den Eigenbedarf für seine Tochter M. beweisbelastet gewesen ist. Zur Begründung wurde in der Klage und auch der Eigenbedarfskündigung ausgeführt, dass diese nach Abschluss ihrer Ausbildung plane, ihren Lebensmittelpunkt nach Hamburg zu verlegen. Dabei wird in der Kündigung angegeben, die Tochter habe sich auf verschiedene Jobangebote in Hamburg beworben und möchte in Hamburg ihren zukünftigen Lebensmittelpunkt begründen. Insoweit ergibt sich bereits aus der Kündigung, dass völlig unklar ist, ob der angedachte Eigenbedarf letztlich umsetzbar ist, da dies voraussetzt, dass die Tochter des Kl. auch entsprechende geeignete und für sie in Betracht kommende berufliche Angebote erhält. Insoweit dürfte auch zu berücksichtigen sein, dass die Tochter eine berufliche Ausbildung in Schweden absolviert hat und es insoweit auch nicht ohne Weiteres ersichtlich ist, welche Ausbildung sie gemacht hat und ob für eine solche Ausbildung überhaupt entsprechende berufliche Perspektiven in Hamburg gegeben sind. Insoweit fehlt es in der Eigenbedarfskündigung an jeglicher Spezifizierung.

Der Sache nach handelt es sich aufgrund der noch nicht hinreichenden Verfestigung um eine unzulässige Vorratskündigung, da die Tochter zunächst entsprechende Angebote erhalten müsste, um anschließend prüfen zu können, ob sie tatsächlich nach Hamburg umziehen will. Dieses ist jedoch zum Zeitpunkt der Kündigung und auch zum Zeitpunkt der Klageerhebung, wobei es auf den letzteren Zeitpunkt nicht ankommt, erkennbar unklar gewesen.

Dem entspricht, dass die Tochter des Kl. die Wohnung auch bis zur übereinstimmenden Erledigungserklärung nach Herausgabe derselben weiterhin nicht bezogen hat. Dies steht im deutlichen Widerspruch zum vorgerichtlichen Schriftverkehr, in dem der Kl. behauptet hat, dass eine Fortsetzung über den 31.5.2024 hinaus für ihn keinesfalls möglich sei.

Im Übrigen ergibt sich aus der Akte in keiner Weise, dass die Tochter des Kl. sich die Wohnung angeschaut hat, was auch bei einem Wohnsitz in Schweden zu erwarten gewesen wäre, wenn ein ernsthafter Selbstnutzungswunsch bestanden hätte.

Die unterbliebene Besichtigung der Wohnung durch die Bedarfsperson ist ein gewichtiges Indiz gegen eine hinreichende Verfestigung des Eigenbedarfs.

Der Kläger, ein Vermieter aus Hamburg, hatte wegen Eigenbedarfs für seine in Schweden studierende Tochter gekündigt. Seine Tochter wolle nach Abschluss ihrer Ausbildung ihren Lebensmittelpunkt wieder aus dem Ausland nach Hamburg verlegen und habe sich bereits auf verschiedene Jobangebote in Hamburg beworben.

Die Räumungs- und Herausgabeklage endete mit einer übereinstimmenden Erledigungserklärung nach Herausgabe der Wohnung. Zu entscheiden war nur noch über die Kosten des Rechtsstreits. Das AG erlegte sie vollständig dem Kläger auf.

Ohne Herausgabe wäre die Räumungsklage voraussichtlich abgewiesen worden, denn es habe sich um eine (unzulässige) Vorratskündigung gehandelt.

Dass der Kläger sich zur Begründung der Eigenbedarfskündigung darauf berufen habe, dass die Tochter nach Abschluss ihrer Ausbildung ihren Lebensmittelpunkt nach Hamburg verlegen wolle und sich auf verschiedene Jobangebote in Hamburg beworben habe, reiche nicht aus, denn es sei völlig unklar, ob der angedachte Eigenbedarf letztlich umsetzbar sei, denn dies setze voraus, dass die Tochter des Klägers auch geeignete und für sie in Betracht kommende berufliche Angebote erhalte. Schließlich habe die Tochter ihre Ausbildung in Schweden absolviert und es sei unklar, welche Ausbildung sie gemacht habe und ob für eine solche Ausbildung überhaupt berufliche Perspektiven in Hamburg gegeben seien. Die Tochter müsse erst entsprechende Angebote erhalten, um prüfen zu können, ob sie nach Hamburg umziehen wolle. Den Charakter einer Vorratskündigung indiziere, dass die Tochter die Wohnung auch bis zur übereinstimmenden Erledigungserklärung nach Herausgabe der Wohnung nicht bezogen habe. Im Übrigen habe die Tochter des Klägers die Wohnung nicht besichtigt, was auch bei einem Wohnsitz in Schweden zu erwarten gewesen wäre.

Die Gerichte haben bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu achten (BVerfG GE 1994, 209); nur einer missbräuchlichen Ausübung des Rechts haben sie zu begegnen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts wie des BGH genügt als vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für eine Eigenbedarfskündigung jedes auch höchstpersönliche Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (BVerfG aaO.).

Das war hier der Fall. Für die Eigenbedarfskündigung stritten vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Dass die Tochter die Wohnung (wohl) nicht besichtigt hatte, ist kein ernsthaftes Argument. Sie lebte zum Zeitpunkt der Kündigung (noch) in Schweden, ihr Vater war Vermieter der Wohnung und damit in der Lage, die Räumlichkeiten detailliert zu beschreiben und auch einzuschätzen, ob sie für die Tochter geeignet waren. Angesichts der räumlichen Entfernung und den bekannten Schwierigkeiten, mit Mietern Besichtigungstermine zu vereinbaren – schon gar dann, wenn eventuell eine Kündigung ins Haus steht und der Anlass der Besichtigung den Mietern mitzuteilen ist – erscheint die Auffassung de AG lebensfremd.

Das gilt auch für das zweite Argument, die Tochter habe vor der Kündigung bereits Stellenangebote haben müssen, um Zweifel daran auszuräumen, ob sie aufgrund ihrer Ausbildung in Hamburg überhaupt eine Beschäftigung hätte finden können. Hamburg ist eine Zwei-Millionen-Stadt, im Großraum Hamburg leben 5,425 Mio. Menschen. Die Personalsituation in Deutschland ist bekannt. Jedermann mit abgeschlossener Ausbildung – sofern es sich nicht gerade um eine Ausbildung zum Schamanen handelt –, der arbeitsfähig und arbeitswillig ist, findet in einem Großraum mit über 5,425 Mio. Menschen einen Job. Darüber hinaus wäre ein Job auch keine Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung. Jeder Eigentümer hat das Recht, auch seine arbeitslosen Kinder in einer eigenen Wohnung unterzubringen.