Keine Eigenbedarfskündigung ohne Mindestmaß der Entschlossenheit zur Eigennutzung, vager Eigenbedarf, Konkretisierungserfordernisse bei der Erforschung innerer Tatsachen

Ein - auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter - Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

1 Die Kl. ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in Bonn mit 15 Wohnungen. Mit Vertrag vom 28. Januar 1987 vermietete sie den Bekl. zu 1 und 2 eine Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoss sowie mit weiterem Vertrag vom 18. März 1988 zusätzlich eine 21 m2 große separate Mansardenwohnung, in der mittlerweile der erwachsene Sohn der Bekl. zu 1 und 2 wohnt. Die monatliche Miete beläuft sich für beide Wohnungen auf insgesamt 460,62 € zuzüglich Nebenkosten. In § 18 des Mietvertrags über die Mansarde ist vereinbart:

„Das Mietverhältnis ist seitens der Vermieterin nur gleichzeitig mit dem Mietverhältnis für die Wohnung im 3. OG links kündbar, wobei sich die Kündigungsfrist nach dem älteren Mietverhältnis richtet.“

2 Beide Mietverträge wurden im Auftrag der Kl. mit Schreiben vom 28. März 2012 zum 30. Juni 2013 gekündigt. Zur Begründung ist im Kündigungsschreiben ausgeführt, dass die Kl. in die Wohnung in der dritten Etage selbst einziehen wolle und die Mansarde - nach einem geplanten Umbau - als Teil einer für die Tochter vorgesehenen Maisonettewohnung benötigt würde.

3 Da die Bekl. nicht auszogen, wurde die für die Tochter vorgesehene Wohnung zunächst ohne Einbeziehung der Mansarde umgebaut. Die Wohnfläche der neuen Wohnung, in die die Tochter der Kl. im August 2013 mit ihrem Ehemann und zwei Kindern eingezogen ist, beträgt 197 m2. Die Tochter möchte die Mansarde nach wie vor mit ihrer Wohnung verbinden und dort ein Gästezimmer kombiniert mit einem weiteren Arbeitszimmer einrichten.

4 Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Bekl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

5 Die Revision hat Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - ausgeführt:

7 Nach dem Akteninhalt und dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung stehe für die Kammer fest, dass die Kl. einen Nutzungs- bzw. Überlassungswillen im Hinblick auf beide Wohnungen der Bekl. habe. Aus der individualvertraglichen Verknüpfung, die die Parteien zwischen beiden Mietverträgen hergestellt hätten, ergebe sich, dass die Kündigung nur wirksam sei, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf an allen Räumen beider Wohnungen bestehe. Diese Voraussetzung sei hier erfüllt, die Kl. habe sowohl den Wunsch, die Mansarde für den Ausbau der Maisonettewohnung der Tochter zu nutzen als auch ihren Eigenbedarf an der Wohnung der Bekl. im dritten Obergeschoss bewiesen. Das Amtsgericht habe nach der Anhörung der Kl. einen ernsthaften Nutzungswunsch verneint, weil die Kl. nicht plausibel begründet habe, warum nicht eine andere Wohnung als die von den Bekl. bewohnte in demselben Objekt und mit denselben Eigenschaften in Betracht gekommen sei. Hieraus den Schluss zu ziehen, dass die Kl. keinen ernsthaften Eigennutzungswunsch habe, halte rechtlicher Prüfung nicht stand.

8 Die Kl. habe bei ihrer Anhörung nachvollziehbar ausgeführt, dass sie von dem angemieteten Objekt, in dem sie jetzt lebe, zurück in ihr Eigentum ziehen wolle. Es sei auch ohne Weiteres plausibel, dass die Kl. in ihr Haus ziehen wolle, in das jetzt auch die Tochter mit ihrer Familie gezogen sei. Es sei ebenfalls nachvollziehbar, dass die Kl. behauptet habe, besser auf die Enkelkinder aufpassen zu können, wenn sie vor Ort sei. Dass die Kl. angegeben habe, die Wohnung der Bekl. im dritten Obergeschoss deswegen zur Deckung ihres Eigenbedarfs ausgesucht zu haben, weil es die Koppelung mit der Mansarde gebe, stehe der Behauptung der Kl., in die Wohnung der Bekl. im dritten Obergeschoss einziehen zu wollen, nicht entgegen. Es handele sich dabei lediglich um ein zusätzliches Motiv, das die Kl. bewogen haben möge, gerade die Wohnung, die die Bekl. gemietet hätten, für die Realisierung ihres Eigenbedarfswunsches auszuwählen.

9 Die Kündigung der Kl. sei auch nicht unter dem Gesichtspunkt rechtsmissbräuchlich, dass sie eine in Betracht kommende Alternativwohnung etwa einen Monat vor der Kündigung anderweit vermietet habe. Denn es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass der Kl. bereits bei Abschluss des neuen Mietvertrags über die Erdgeschosswohnung am 29. Februar 2012 bewusst gewesen sei, dass sie den Bekl. kurze Zeit später wegen Eigenbedarfs kündigen werde. Die von der Kammer vernommenen Zeugen K. und J. hätten bekundet, dass sich das Gespräch mit den Bekl. am 21. Februar 2012 auf die Mansarde beschränkt habe; die Wohnung der Bekl. in der dritten Etage oder eine Eigenbedarfskündigung seien nicht Thema des Gesprächs gewesen. Dies hätten auch die Bekl. in ihrer Anhörung bestätigt.

II. 10 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räumungsanspruch der Kl. aus §§ 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat bei seiner Würdigung, dass der von der Kl. geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich bestehe, einen unzutreffenden Maßstab angelegt und wesentliche Umstände außer Betracht gelassen.

11 1. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Kündigung der Kl. allerdings nicht schon deshalb unwirksam, weil sie entgegen § 573 Abs. 3 BGB nicht ausreichend begründet worden wäre. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechselung des Kündigungsgrundes ist dem Vermieter verwehrt.

12 Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7 m.w.N.). Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Kl. Entgegen der Auffassung der Revision bedurfte es keiner Erläuterung, wie viele Arbeitszimmer die Familie benötigte.

13 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Kl. nur kündigen durfte, wenn bezüglich beider Wohnungen Eigenbedarf bestand. Denn bei Abschluss des Mietvertrags über die Mansarde haben die Parteien in § 18 eine Kündigung der Bekl. davon abhängig gemacht, dass auch die weitere Wohnung gekündigt wird. Diese Kündigungsbeschränkung ist dahin auszulegen, dass eine Kündigung nur zulässig ist, wenn der Kündigungsgrund (Eigenbedarf) sich auf beide Wohnungen bezieht.

14 3. Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht einen Eigenbedarf der Kl. bezüglich der Mansarde bejaht. Denn die Kl. wollte diese Räume ihrer Tochter zur Verfügung stellen, damit sie mit einer weiteren Wohnung in der vierten Etage und Räumen im Dachgeschoss zu einer Maisonettewohnung umgebaut werden konnten. Entgegen der Auffassung der Revision ist dieser Eigenbedarf auch nicht innerhalb der Kündigungsfrist dadurch entfallen, dass der Umbau zunächst ohne die von den Bekl. nicht geräumte Mansarde vorgenommen wurde und die Umbaupläne dahin geändert wurden, dass das Treppenhaus innerhalb der Wohnung anderweit realisiert wurde und die Mansarde nunmehr mittels eines Mauerdurchbruchs für ein Arbeits- und/oder Gästezimmer mit der Maisonettewohnung verbunden werden soll.

15 4. Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision die Würdigung des Berufungsgerichts zur Frage rechtsmissbräuchlichen Verhaltens.

16 a) Insbesondere hat das Berufungsgericht einen „weit überhöhten“ Bedarf (vgl. dazu Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 15 f., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) im Hinblick auf den großzügigen Zuschnitt der Wohnung der Tochter rechtsfehlerfrei verneint.

17 b) Die von der Kl. ausgesprochene Kündigung ist auch nicht deshalb unwirksam, weil die Kl. die Wohnung im Erdgeschoss zum 1. März 2012 neu vermietet hat, ohne sie zuvor den Bekl. anzubieten. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte die Kl. im Zeitpunkt der Neuvermietung der Erdgeschosswohnung eine Kündigung des Mietverhältnisses mit den Bekl. zu 1 und 2 noch nicht in Betracht gezogen, so dass auch kein Anlass bestand, diese Wohnung den Bekl. anzubieten.

18 Die weitere Frage, ob die Verletzung einer etwaigen Anbietpflicht die Eigenbedarfskündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen lässt, wie der Senat in der Vergangenheit angenommen hat (vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14 f.), oder ob eine derartige Pflichtverletzung nur zu Schadensersatzansprüchen führt, bedarf hier deshalb keiner Entscheidung.

19 Soweit die Revision geltend macht, das Berufungsgericht hätte die Kl. zur Frage der Kenntnis informatorisch anhören müssen, zeigt sie nicht auf, dass die Bekl. eine entsprechende, vom Berufungsgericht übergangene Anregung geäußert hätten.

20 c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Kündigung der Kl. auch nicht im Hinblick darauf rechtsmissbräuchlich, dass die Bekl. damals ihren todkranken, inzwischen verstorbenen Sohn in der Wohnung betreuten; hierbei handelte es sich vielmehr um Umstände, die ein Verlangen nach einer (ggf. zeitweisen) Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB hätten rechtfertigen können.

21 5. Nicht zu beanstanden ist ferner die Würdigung des Berufungsgerichts, dass der von der Kl. angegebene Wunsch, selbst in die Wohnung der Bekl. im dritten Obergeschoss einzuziehen, um dort - entsprechend dem Wunsch ihrer Tochter - einfacher auf die Enkelkinder aufpassen zu können, auf nachvollziehbaren, vernünftigen Gründen beruht.

22 6. Das Berufungsgericht hat aber bei der Würdigung der Ernsthaftigkeit des von der Kl. angegebenen Nutzungswunsches einen unzutreffenden Maßstab angelegt. Denn für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung (so genannte Vorratskündigung) nicht aus; vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Die Umstände, die dies im Streitfall objektiv zweifelhaft erscheinen ließen, hat das Berufungsgericht unter Verstoß gegen § 286 ZPO außer Betracht gelassen.

23 a) Das Amtsgericht hat seine Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Umzugswunsches der Kl. damit begründet, dass die Kl. bei ihrer persönlichen Anhörung den Eigenbedarf nur „zaghaft“ vorgebracht habe; sie habe auch nicht angeben können, dass sie sich überhaupt Gedanken darüber gemacht habe, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Anwesen die Wohnung der Bekl. als ihre künftige Wohnung gewählt habe. Dies hat das Amtsgericht - in lebensnaher Würdigung - dazu veranlasst, an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches der Kl. zu zweifeln. Denn die Annahme, dass sich ein Vermieter, der - wie die Kl. - Eigentümer eines Hauses mit 15 Wohnungen ist und bisher in einem Einfamilienhaus wohnt, sich vor einem Umzug im Seniorenalter nicht im Einzelnen überlegt, welche Anforderungen er an den neuen Lebensmittelpunkt stellt und welche der ihm gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für seine eigenen Zwecke am besten geeignet ist, ist lebensfremd.

24 Zwar hat das Berufungsgericht richtig gesehen, dass das Motiv, über einen erklärten Eigennutzungswunsch an der Dreizimmerwohnung auch die Mansarde für die Tochter zurück zu erhalten, die Möglichkeit, dass die Kl. tatsächlich in die Dreizimmerwohnung der Bekl. einziehen will, nicht ausschließt. Es ist auch denkbar, dass die Kl. unter mehreren im Wesentlichen gleich geeigneten Wohnungen im Interesse ihrer Tochter die Wohnung der Bekl. gerade deshalb ausgewählt hat, weil die Mansarde nur gemeinsam mit der Dreizimmerwohnung gekündigt werden konnte. Dass sich die Kl. aber, wie das Amtsgericht aufgrund der wortkargen Angaben der Kl. zu ihrem Eigennutzungswunsch nachvollziehbar angenommen hat, über ihre Wünsche und die Eignung der Wohnung der Bekl. für ihre Bedürfnisse keine näheren Gedanken gemacht hat, ist ein Umstand, der die erforderliche Ernsthaftigkeit und Konkretisierung des angegebenen Nutzungswunsches zumindest in Frage stellt. Denn ein noch unbestimmter, vager Nutzungswunsch kann eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht rechtfertigen.

25 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Würdigung des Amtsgerichts, das eine Umzugsabsicht der Kl. angesichts der von ihm dargelegten Zweifel nicht für erwiesen erachtet hat, auch nicht mit Rechtsfehlern behaftet. Das Amtsgericht hat weder einen unzutreffenden Maßstab angelegt noch ist ihm bei seiner Würdigung sonst ein Rechtsfehler unterlaufen. Vielmehr hat es seine Überzeugung maßgeblich auf den persönlichen Eindruck von der Glaubwürdigkeit der Kl. und der Glaubhaftigkeit ihrer Schilderung über das Bestehen konkreten und ernsthaften Umzugswillens gestützt.

26 Dass das Berufungsgericht die in der Berufungsverhandlung anwesende Kl. selbst erneut angehört hat, ist weder dem Verhandlungsprotokoll noch den Urteilsgründen eindeutig zu entnehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsgericht einen Zeugen jedoch erneut zu hören, wenn es von der Würdigung des erstinstanzlichen Gerichtes hierzu abweichen will (BGH, Urteil vom 8. Dezember 1999 - VIII ZR 340/98, NJW 2000, 1199 unter II 2 a, Beschluss vom 10. November 2010 - IV ZR 122/09, NJW 2011, 1364 Rn. 6, jeweils m.w.N.). Für die Anhörung einer Partei nach § 141 ZPO gilt nichts anderes, insbesondere, wenn es - wie hier - um den Nachweis innerer Tatsachen (Umzugsabsicht) geht, für die eine Parteianhörung regelmäßig geboten ist (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 1998 - I ZR 32/96, NJW 1999, 363 unter II 2 a zur Parteivernehmung nach § 448 ZPO).

27 b) Ferner hat sich das Berufungsgericht nicht hinreichend mit dem Umstand auseinandergesetzt, dass die Kl. den von ihr vorgebrachten Entschluss, die Wohnung der Bekl. wieder selbst zu nutzen, nach den von ihm getroffenen Feststellungen erst kurz vor der am 28. März 2012 ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung gefasst haben kann.

28 Bei dem Gespräch zwischen der Tochter der Kl. und den Bekl. am 21. Februar 2012 wurde ausschließlich darüber gesprochen, ob die Bekl. zur Aufgabe der Mansarde bereit wären und stand ein Umzug der Kl. noch nicht im Raum. Weiter hat das Berufungsgericht - wie sich aus seinen Feststellungen zu einer Anbietpflicht bezüglich der Erdgeschosswohnung ergibt - angenommen, dass die Kl. sogar noch am 29. Februar 2012, als sie die freigewordene Erdgeschosswohnung erneut vermietete, einen Umzug in eine ihrer Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus in Bonn noch nicht ernsthaft in Betracht gezogen hat, sondern es allenfalls aufgrund von Gesprächen mit der Tochter „für möglich gehalten haben mag, dass eine Eigenbedarfskündigung künftig hinsichtlich der Mansarde und dann auch hinsichtlich der von der Bekl. bewohnten Wohnung erforderlich werden würde“.

29 Nach der Lebenserfahrung erscheint es aber wenig plausibel, dass die für die persönlichen Lebensumstände der Kl. weitreichende Entscheidung, das bisher von ihr bewohnte Einfamilienhaus und somit den bisherigen Lebensmittelpunkt in S. alsbald zugunsten der Dreizimmerwohnung der Bekl. in Bonn aufzugeben, derart kurzfristig gefasst wurde. Auch dies spricht dafür, dass der von der Kl. vorgebrachte Nutzungswunsch, wenn nicht sogar vorgeschoben, so doch zumindest noch nicht hinreichend bestimmt und konkret gewesen ist, als sie am 28. März 2012 die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat. Denn dass sich in dem kurzen Zeitraum zwischen der Vermietung der Erdgeschosswohnung und dem Ausspruch der Kündigung an wesentlichen Umständen der Entscheidungsfindung etwas geändert haben könnte, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

30 6. Die Verfahrensrüge der Revision bezüglich der unterbliebenen Vernehmung der Nachbarin als Zeugin hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung sieht er insoweit ab (§ 564 Satz 2 ZPO).

An eine andere Kammer des Landgerichts zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

Ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch rechtfertigt eine darauf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bis dahin nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses (15 WE). Die Beklagten sind seit Februar 1987 Mieter einer Dreizimmerwohnung im 3. OG und haben im März 1988 von der Klägerin zusätzlich eine separate Mansardenwohnung gemietet, in der seitdem der erwachsene Sohn der Beklagten wohnt; insoweit wurde vereinbart, dass beide Wohnung nur gleichzeitig kündbar sein sollten. Beide Mietverträge hat die Klägerin Ende März 2012 zum 30. Juni 2013 gekündigt. Zur Begründung führte die Klägerin aus, dass sie in die Dreizimmerwohnung selber einziehen wolle und die Mansarde – nach einem geplanten Umbau – als Teil einer für die Tochter vorgesehenen Maisonettewohnung benötigt würde.

Da die Beklagten nicht auszogen, wurde die für die Tochter vorgesehene Wohnung zunächst ohne Einbeziehung der Mansarde umgebaut. Die Wohnfläche der neuen Wohnung, in die die Tochter der Klägerin im August 2013 mit ihrem Ehemann und zwei Kindern eingezogen ist, beträgt 197 m2. Die Tochter möchte die Mansarde nach wie vor mit ihrer Wohnung verbinden und dort ein Gästezimmer kombiniert mit einem weiteren Arbeitszimmer einrichten. Das AG wies die Räumungsklage ab, das LG gab ihr statt. Auf die Revision der Beklagten hin hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an das LG zurück.

Um die Zurückverweisung der Sache an das Landgericht, das der Räumungsklage stattgegeben hatte, zu rechtfertigen, musste sich der VIII. Senat des BGH winden wie ein Aal. Denn eigentlich sprach, wie auch der BGH einräumte, so gut wie nichts gegen das Urteil des Landgerichts, das auf Räumung erkannt hatte. Was der BGH selbst auch wie folgt einräumt:

1. Die Kündigung der Klägerin war ausreichend begründet worden. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (BGH vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, GE 2014, 866 Rn. 7 m.w.N.). Diese Angaben enthielt das Kündigungsschreiben der Klägerin. Es habe auch keiner Erläuterung bedurft, wie viele Arbeitszimmer die Familie benötigte.

2. Aufgrund der mietvertraglichen Bestimmung habe die Klägerin nur kündigen dürfen, wenn bezüglich beider Wohnungen Eigenbedarf bestand. Auch diese Konstellation habe vorgelegen, weil die Klägerin die Mansardenwohnung ihrer Tochter zur Verfügung stellen wollte, damit sie mit einer weiteren Wohnung in der vierten Etage und Räumen im Dachgeschoss zu einer Maisonnettewohnung umgebaut werden konnten, und die Klägerin für sich selbst Eigenbedarf für die Wohnung im 3. OG anmeldete.

3. Rechtsfehlerfrei habe das Berufungsgericht einen „weit überhöhten“ Bedarf im Hinblick auf den großzügigen Zuschnitt der Wohnung der Tochter verneint.

4. Die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei auch nicht deshalb unwirksam, weil die Klägerin die Wohnung im Erdgeschoss zum 1. März 2012 neu vermietet habe, ohne sie zuvor den Beklagten anzubieten, weil die Klägerin im Zeitpunkt der Neuvermietung der Erdgeschosswohnung eine Kündigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten noch nicht in Betracht gezogen habe, so dass auch kein Anlass bestand, diese Wohnung den Beklagten anzubieten.

5. Die Kündigung der Klägerin sei auch nicht im Hinblick darauf rechtsmissbräuchlich, dass die Beklagten damals ihren todkranken, inzwischen verstorbenen Sohn in der Wohnung betreuten; hierbei habe es sich vielmehr um Umstände gehandelt, die ein Verlangen nach einer (ggf. zeitweisen) Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB hätten rechtfertigen können.

6. Nicht zu beanstanden sei ferner die Würdigung des Berufungsgerichts, dass der von der Klägerin angegebene Wunsch, selbst in die Wohnung der Beklagten im 3. OG einzuziehen, um dort – entsprechend dem Wunsch ihrer Tochter – einfacher auf die Enkelkinder aufpassen zu können, auf nachvollziehbaren, vernünftigen Gründen beruht.

Nach all diesen Argumenten, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigten, fragt man sich, was denn den BGH am Ende dazu bewogen haben könnte, der Revision der beklagten Mieter doch stattzugeben.

Das Landgericht habe, so der BGH, bei seiner Würdigung, dass der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich bestehe, einen unzutreffenden Maßstab angelegt und wesentliche Umstände außer Betracht gelassen.

Das Amtsgericht (das die Räumungsklage abwies) habe seine Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Umzugswunsches der Klägerin damit begründet, dass die Klägerin bei ihrer persönlichen Anhörung den Eigenbedarf nur „zaghaft“ (!!!) vorgebracht habe; sie habe auch nicht angeben können, dass sie sich überhaupt Gedanken darüber gemacht habe, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Anwesen die Wohnung der Beklagten als ihre künftige Wohnung gewählt habe. Dies, so der BGH, habe das Amtsgericht – „in lebensnaher Würdigung“ – dazu veranlasst, an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches der Klägerin zu zweifeln. Der BGH wörtlich: „Die Annahme, dass sich ein Vermieter, der – wie die Klägerin – Eigentümer eines Hauses mit 15 Wohnungen ist und bisher in einem Einfamilienhaus wohnt, sich vor einem Umzug im Seniorenalter nicht im Einzelnen überlegt, welche Anforderungen er an den neuen Lebensmittelpunkt stellt und welche der ihm gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für seine eigenen Zwecke am besten geeignet ist, ist lebensfremd.“

Anschließend windet sich der BGH durch mannigfaltige Spekulationen. Es könne zwar sein, dass das Motiv, über Eigenbedarf an der Dreizimmerwohnung auch die Mansarde für die Tochter zurückzuerhalten, die Möglichkeit, dass die Klägerin tatsächlich in die Dreizimmerwohnung der Beklagten einziehen wolle, nicht ausschließe. Es sei aber auch denkbar, dass die Klägerin unter mehreren gleich geeigneten Wohnungen im Interesse ihrer Tochter die Wohnung der Beklagten gerade deshalb ausgewählt hat, weil die Mansarde nur gemeinsam mit der Dreizimmerwohnung gekündigt werden konnte (hätte das was am Eigenbedarf geändert?).

Dass sich die Klägerin, wie das AG „aufgrund der wortkargen Angaben der Klägerin“ zu ihrem Eigennutzungswunsch nachvollziehbar angenommen habe, „über ihre Wünsche und die Eignung der Wohnung der Beklagten für ihre Bedürfnisse keine näheren Gedanken gemacht“ habe (woher will der BGH das wissen? Kann er in Köpfe schauen?), sei ein Umstand, der die erforderliche Ernsthaftigkeit und Konkretisierung des angegebenen Nutzungswunsches zumindest in Frage stelle. Denn „ein noch unbestimmter, vager Nutzungswunsch kann eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht rechtfertigen.“

Oma will im Alter nicht mehr allein im Einfamilienhaus wohnen, sondern sucht die Nähe der Familie – Tochter, Enkel, Schwiegersohn –, damit man sich gegenseitig helfen und beistehen kann. Der BGH hält, sofern dieser allgemeinverständliche und nachvollziehbare Sachverhalt nicht zusätzlich romanhaft ausgeschmückt, sondern nur „zaghaft“ (was hat das für eine Beweisrelevanz?) vorgebracht wird, für „lebensfern“ und fordert in seinem Zurückverweisungsbeschluss das Berufungsgericht faktisch auf, die Klägerin mal so richtig in die Zange zu nehmen.

Dem BGH erscheint es „nach der Lebenserfahrung wenig plausibel“, dass die Klägerin eine so „weitreichende Entscheidung, das bisher von ihr bewohnte Einfamilienhaus und somit den bisherigen Lebensmittelpunkt in S. alsbald zugunsten der Dreizimmerwohnung der Beklagten in B. aufzugeben, derart kurzfristig“ (nämlich binnen eines Monats) gefasst habe.

Es mag ja sein, dass der BGH meist mehr als einen Monat braucht, um eine Entscheidung zu fällen, aber die meisten existentiellen Entscheidungen von Menschen fallen in deutlich kürzerer Zeit. Die Entscheidung für einen Lebenspartner fällt fast immer binnen der ersten 30 Sekunden des Kennenlernens, die allermeisten unserer Entscheidungen fallen, evolutionsbedingt, aus dem Bauch heraus, und das heißt: schnell (man lese das bei Gigerenzer [z. B. „Bauchentscheidungen“] oder Daniel Kahnemann [„Schnelles Denken, langsames Denken“] nach).

Bei der Entscheidung bleibt jedenfalls das ungute Gefühl, dass mit wenig überzeugenden Spekulationen und mit Pseudo-Lebenswirklichkeiten ein gewünschtes Ergebnis herbeigeurteilt wurde.