Keine Eigenbedarfskündigung gegenüber einem Mieter in hohem Lebensalter mit tiefer Verwurzelung in Wohnung und Wohnumgebung

1. Die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses kann den Mieter in seiner durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde verletzen, wenn er sich in einem hohen Lebensalter befindet, tief am Ort der Mietsache verwurzelt ist und für ihn keine konkrete und realisierbare Chance mehr besteht, seine private Existenz aufgrund einer autonomen Entscheidung anderen Ortes unter Erhalt der an seinem bisherigen Wohnort vorhandenen Wurzeln erneut und auf Dauer wieder aufzubauen.

2. Verletzen die Kündigungsfolgen den Mieter in seiner Menschenwürde, kann eine Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 BGB allenfalls dann zugunsten des Vermieters ausfallen, wenn sein Erlangungsinteresse besonders drängend ist. Die Vermeidung gewöhnlicher Komfort- und wirtschaftlicher Nachteile reicht dafür nicht aus.

I. Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe einer von der mittlerweile 89-jährigen Bekl. im Jahre 1997 gemeinsam mit ihrem Ehemann von den Rechtsvorgängern der Kl. angemieteten Wohnung. Der ursprünglich auch gegen den Ehemann der Bekl. geführte Rechtsstreit ist im Revisionsrechtszug übereinstimmend für erledigt erklärt worden.

Die Kl. wurde am 17. Juli 2015 als Eigentümerin der Wohnung in das Grundbuch eingetragen. Sie erklärte am 3. August 2015 und in der Folge noch mehrfach die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Die Bekl. widersprachen der Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel.

Das Amtsgericht hat die von der Kl. erhobene Räumungsklage abgewiesen, nachdem es zunächst ein Sachverständigengutachten über die für die Bekl. zu besorgenden Kündigungsfolgen hatte einholen lassen. Die Eigenbedarfskündigungen seien zwar begründet. Die mittlerweile erheblich eingeschränkte Gesundheit der Bekl. gebiete aber auch unter Würdigung der Interessen der Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die verhaltensbedingten Kündigungen seien sämtlich unwirksam. […]

Gegen das amtsgerichtliche Urteil hat die Kl. Berufung eingelegt, welche die Kammer mit am 12. März 2019 verkündetem Urteil zurückgewiesen hat, da sie zu der Auffassung gelangt ist, dass allein wegen des hohen Alters der Bekl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses geboten wäre. […]

Auf die dagegen erhobene Nichtzulassungsbeschwerde hat der Bundesgerichtshof die Revision in dem sich aus dem Revisionsurteil ergebenden Umfang zugelassen, die Berufungsentscheidung der Kammer im Umfang der Zulassung und nach Maßgabe einer Teilerledigungserklärung aufgehoben und den Rechtsstreit an die Kammer zurückverwiesen. […] Die Kl. behauptet, die Bekl. hätte die Kl. am 27. April 2019 beleidigt. Sie ist der Auffassung, dass ihre daraufhin - unstreitig - erklärte weitere Kündigung vom 28. April 2019 […] zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hätte. Davon abgesehen sei die Klage ohnehin begründet, da die von der Bekl. geltend gemachten Härtegründe eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigungen nicht rechtfertigten. Aus denselben Gründen unterläge die Hilfswiderklage der Abweisung.

Die Bekl. behauptet, am Ort der Mietsache „tief“ verwurzelt zu sein. Sie ist der Auffassung, das Mietverhältnis sei auf ihren Widerspruch hin fortzusetzen. Die neuerliche verhaltensbedingte Kündigung sei unwirksam. Im Übrigen vertieft sie ihr Vorbringen und verteidigt das angefochtene Urteil. […]

II. Die Berufung ist unbegründet. […]

Der Kl. steht der gegenüber der Bekl. geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB nicht zu. Keine der noch streitgegenständlichen Kündigungen hat das Mietverhältnis beendet.

Soweit die Kündigungen auf einen Eigenbedarf der Kl. gestützt sind, haben sie nicht zu einer Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses geführt. Das Amtsgericht hat auf den Widerspruch der Bekl. gemäß § 308a Abs. 1 ZPO i.V.m. § 574 BGB im Ergebnis zutreffend die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.

Die Bekl. haben den Kündigungen gemäß §§ 574 Abs. 1, 574a Abs. 1 Satz 1 jeweils form- und fristgerecht i.S.d. § 574b BGB widersprochen (vgl. Kammer, Urt. v. 12. März 2019 - 67 S 345/18, GE 2019, 459 = WuM 2019, 209, beckonline Tz. 14).

Die Widersprüche der Bekl. begründen einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit. Gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Voraussetzungen sind - wie das Amtsgericht im Ergebnis ebenfalls zu Recht erkannt hat - erfüllt.

Bei der Auslegung und Anwendung der einschlägigen Bestimmungen der §§ 573 ff. BGB haben die Zivilgerichte neben dem Erlangungsinteresse des Vermieters auch das Bestandsinteresse des Mieters zu berücksichtigen, diese widerstreitenden Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 9. Oktober 2014 - 1 BvR 2235/14, NZM 2015, 161, juris Tz. 12). Unter einer Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB sind davon ausgehend alle dem Mieter aus der Vertragsbeendigung erwachsenden Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können (vgl. Kammer, aaO., Tz. 17; Blank, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 574 Rz. 29 m.w.N.). Dabei müssen die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen genügt bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts (vgl. BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, GE 2013, 1584 = NJW-RR 2014, 78; Kammer, aaO.; Blank, aaO.). Für die Annahme einer Härte ist es erforderlich, allerdings gleichzeitig auch ausreichend, dass sich die Konsequenzen, die für den Mieter mit einem Umzug verbunden wären, von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, GE 2021, 493 = NJW-RR 2021, 461, beckonline Tz. 28).

Gemessen an diesen Grundsätzen begründet die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses für die Bekl. eine Härte.

Insoweit kann zunächst dahinstehen, ob nicht schon der vom Amtsgericht nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und Durchführung einer aufwendigen Beweiserhebung festgestellte gesundheitliche Zustand der Bekl. die Annahme eine Härte rechtfertigt und aus welchen Gründen dieser Härteeinwand in der Revisionsentscheidung keine Berücksichtigung gefunden hat. Es bedarf ebenfalls keiner Entscheidung, ob die Bekl. sich zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Erfolg auf den gemäß § 574 Abs. 2 BGB beachtlichen Härtegrund fehlenden Ersatzwohnraums berufen kann und ihr dessen Beweis mit Blick auf ihren nach Abschluss des Revisionsverfahrens weiter ergänzten Sachvortrag und die Indizwirkungen der Mietenbegrenzungsverordnungen vom 28. April 2015 (GVBl 2015, 101) und 19. Mai 2020 (GVBl 2020, S. 343) bereits gelungen ist (vgl. BGH, Urt. v. 3. Februar 2021, aaO., Tz. 45).

Die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses stellt für die Bekl. unabhängig von den gesundheitlichen Folgen der Vertragsbeendigung und unbeschadet ihrer Möglichkeiten zur Beschaffung von Ersatzwohnraum schon aus persönlichen Gründen nicht lediglich eine bloße „Unannehmlichkeit“, sondern eine Härte dar. Sie liegt darin begründet, dass die Bekl. den Besitz an ihrer Wohnung kündigungsbedingt zu einem Zeitpunkt aufgeben müsste, in dem sich in einem sehr hohen Lebensalter befindet und aufgrund langer Mietdauer am Ort der Mietsache verwurzelt ist.

Ob das hohe Alter des Mieters und dessen langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache zum Zeitpunkt der kündigungsbedingten Beendigung des Mietvertrages ausreichen, um eine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu begründen, war in der Instanzrechtsprechung und Literatur allerdings lange umstritten (vgl. dazu Kammer, aaO., Tz. 21 m.w.N.). Auch die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates des BGH war dazu für geraume Zeit uneinheitlich:

Einerseits hat er das hohe Alter des Mieters und dessen langjährige Verwurzelung - bei sich gegenseitig aufhebenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen von Vermieter und Mieter - zur Begründung einer Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ausreichen lassen, da die generalisierende tatrichterliche Wertung, der Umzug in eine andere Umgebung bedeute für alte Menschen aufgrund der Gewöhnung und Verwurzelung in ihrer bisherigen Umgebung bereits für sich eine Härte, nicht zu beanstanden sei (vgl. BGH, Urt. v. 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, GE 2005, 174 = NZM 2005, 143, juris Tz. 7, 11). Anderseits hat er im Falle eines „altersbedingt gebrechlichen“ 87-jährigen Mieters trotz dessen langjährigen Aufenthalts in der Mietsache die Annahme einer Härte gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB aufgrund hohen Alters und einer Verwurzelung am Ort der Mietsache nicht erwogen, sondern stattdessen ausschließlich die tatrichterliche Aufklärung der gesundheitlichen Folgen des Wohnungsverlustes für entscheidungserheblich erachtet (vgl. BGH, Urt. v. 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, GE 2017, 469 = NJW 2017, 1474, juris Tz. 27, 29, 31). In einer weiteren Entscheidung hat er die Annahme einer Härte wegen des hohen Alters des Mieters und seiner Verwurzelung „im Rahmen einer Gesamtwürdigung“ wegen des Hinzutretens einer „fachärztlich attestierten“ Erkrankung des Mieters gebilligt und nur für die im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung zusätzliche Feststellungen verlangt (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, GE 2019, 905 = NJW 2019, 2765, beckonline Tz. 31).

Nunmehr jedoch hat der VIII. Zivilsenat des BGH in der das streitige Mietverhältnis betreffenden Revisionsentscheidung von einer - wegen der Ausstrahlungswirkung des Art. 1 Abs. 1 GG und des darin verbürgten Schutzes der Menschenwürde des Mieters unzulässigen - Verengung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auf gesundheitliche Härtegründe Abstand genommen. Er hat klargestellt, dass sich Mieter nicht nur wegen solcher Umstände auf eine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB berufen können, die ihre Gesundheit betreffen, sondern bereits das hohe Alter des Mieters und seine langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache allein im Einzelfall geeignet sein können, eine - nicht zu rechtfertigende - Härte für den Mieter zu begründen (vgl. BGH, Urt. v. 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, GE 2021, 493 = NJW-RR 2021, 461, beckonline Tz. 29 S. 1, 32). Damit aber ist es - nicht anders als bei § 574 Abs. 2 BGB auch - einem gesunden Mieter nicht mehr verwehrt, sich gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit Erfolg auf eine härtebedingte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu berufen, wenn er bereits betagt und aufgrund eines langjährigen Mietverhältnisses am Ort der Mietsache verwurzelt ist (vgl. Bub/Pramataroff, FD-Mietrecht 2021, 437779). Diese Sichtweise teilt die Kammer einschränkungslos (vgl. Kammer, aaO., Tz. 21, 43).

Die von diesen Grundsätzen ausgehende Abwägung des Erlangungsinteresses der Kl. gegen die mit dem Verlust der streitgegenständlichen Wohnung für die Bekl. verbundenen Härten fällt gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu Lasten der Kl. aus.

Die Bekl. kann sich mit Erfolg zu ihren Gunsten auf den Härtegrund hohen Alters und einer damit einhergehenden Verwurzelung am Ort der Mietsache berufen.

Die Bekl. war zu dem für die zeitlich erste Eigenbedarfskündigung maßgeblichen Beendigungszeitpunkt bereits über 80 Jahre alt; ein solches Lebensalter ist nach allen in Betracht kommenden Beurteilungsmaßstäben, insbesondere nach der allgemeinen Verkehrsanschauung, sehr hoch (vgl. Kammer, aaO., Tz. 33). Das gilt erst recht für ihr heutiges Alter. Die greise Bekl. befindet sich mittlerweile in ihrem 90. Lebensjahr.

Die Bekl. ist auch am Ort der Mietsache verwurzelt. Ob zur Bejahung einer Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB tatsächliche eine „tiefe“ Verwurzelung zu fordern ist (vgl. dazu BGH, Urt. v. 3. Februar 2021, aaO., Tz. 29, 34) oder die Unterscheidung zwischen einen „tiefen“ oder „sonstigen“ Verwurzelung mangels hinreichender Trennschärfe der Praxistauglichkeit entbehrt, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn die Bekl. ist am Ort der Mietsache „tief“ verwurzelt. Diese tatrichterliche Wertung trifft die Kammer unter Zugrundelegung des gesamten und nach erfolgter Zurückverweisung nochmals ergänzten Sachvortrags beider Parteien.

Dahinstehen kann insoweit zunächst, ob im Falle eines seit mehreren Jahrzehnten währenden Mietverhältnisses bei der gebotenen lebensnahen und lebensklugen Betrachtung - jedenfalls beim Fehlen entgegenstehender tatsächlicher Anhaltspunkte - nicht regelmäßig bereits aufgrund der Dauer des Aufenthaltes in den vermieteten Räumen prima facie auf eine tiefe Verwurzelung des Mieters zu schließen ist. Denn von einer „tiefen“ Verwurzelung kann nach der Auffassung des VIII. Zivilsenates des BGH insbesondere auch dann ausgegangen werden, wenn der Mieter soziale Kontakte in der Nachbarschaft pflegt, Einkäufe für den täglichen Lebensbedarf in der näheren Umgebung erledigt, an kulturellen, sportlichen oder religiösen Veranstaltungen in der Nähe seiner Wohnung teilnimmt und medizinische oder andere Dienstleistungen in seiner Wohnumgebung in Anspruch nimmt (vgl. BGH, aaO., Tz. 34). Gemessen daran bestehen keine Zweifel, dass die Bekl. am Ort der Mietsache „tief“ verwurzelt ist:

Für eine „tiefe“ Verwurzelung der Bekl. spricht zunächst die Dauer ihres mittlerweile 24-jährigen Aufenthalts in den von ihr bewohnten Räumen. Es kommt hinzu, dass die Bekl. ihre Einkäufe auch nach den Bekundungen der Kl. in der Vergangenheit und auch noch während des mittlerweile seit beinahe fünf Jahre andauernden Räumungsrechtsstreits mit ihrem während des Revisionsverfahrens verstorbenen Ehemann in einem Supermarkt am A-Platz und einem weiteren Lebensmittel-Discounter in der B-Straße erledigt. Beide Geschäfte befinden sich in fußläufiger Entfernung zur Mietsache in der C-Straße.

Auch die medizinische Versorgung der Bekl. findet bis heute überwiegend in unmittelbarer Nähe zur Mietsache und mittlerweile sogar in der Wohnung selbst statt: Ihre Hausärztin unterhält ihre Praxis in der wenige Gehminuten entfernten D-Straße, während ihr Augenarzt - ebenfalls in fußläufiger Entfernung - in der E-Straße praktiziert. In vergleichbarer Entfernung zur Wohnung befinden sich die Orthopäden der Bekl., die ihre Praxis in der F-Straße unterhalten. Dass einzelne der Vielzahl ihrer behandelnden Ärzte in der Vergangenheit auch in größerer Entfernung zum Wohnsitz der Bekl. ansässig waren, ist in einer Metropole mit den Ausmaßen Berlins und dem hohen Grad der ärztlichen Spezialisierung zwangsläufig. Es ändert nichts daran, dass die Bekl. bis heute durch ein enges Geflecht von Ärzten versorgt wird, die in ihrer unmittelbaren Wohnumgebung ansässig sind. Auch erforderliche Operationen hat die Bekl. noch vor kurzem wohnortnah durchführen lassen. Am 21. Februar 2021 entfernten ihr die behandelnden Ärzte des ebenfalls in fußläufiger Entfernung zu ihrer Wohnung in der G-Straße gelegenen H-Krankenhauses ein Karzinom der Harnblase.

Die Bekl. verfügt auch über soziale Kontakte in der Nachbarschaft, die auf eine „tiefe“ Verwurzelung am Ort der Mietsache schließen lassen: So ist sie mit ihrem Ehemann, bei dem es sich ausweislich der eingereichten Unterlagen wie bei ihr um ein Opfer der nationalsozialistischen Willkürherrschaft handelte, im Jahre 1991 nach Deutschland übergesiedelt, hat dort in bereits vorgerücktem Alter ein neues Leben begonnen und ab dem Jahre 1997 über 22 Jahre lang eng mit ihrem Ehemann bis zu dessen Tode in der streitgegenständlichen Wohnung zusammen gelebt. Diese für ihr Leben offensichtlich wichtigste soziale Bindung hat zwar im Jahre 2019 durch den Tod ihres Ehemanns ein Ende gefunden, ohne dass indes auch nur ein Anhaltspunkt dafür besteht, dass die durch ein langjährig gelebtes gemeinsames Leben am Ort der Mietsache gelegten tiefen Wurzeln dadurch gekappt worden wären. Die Bekl. und ihr Ehemann haben in der Vergangenheit auch kein derart zurückgezogenes Leben geführt, das ihnen den Aufbau sozialer Bindungen am Ort der Mietsache verwehrt hätte. Das ergibt sich bereits aus der Vielzahl von Nachbarn, die die Bekl. mit Billigung der Kl. umfassend observiert haben, und denen die Bekl. und ihr Ehemann nicht nur namentlich, sondern auch vom Ansehen her bekannt gewesen sind. Es kommt hinzu, dass die Bekl. mittlerweile auch durch einen Pflegedienst in ihrer Wohnung betreut wird. Auch insoweit handelt es sich um einen weiteren sozialen Kontakt in der Mietsache selbst, der den Ausführungen der Berufung zuwider nicht gegen, sondern für eine Verwurzelung in der Mietsache spricht. Würde die Bekl. nicht über eine entsprechend enge Bindung zur Mietsache verfügen, läge es nahe, dass sie sich dem jahrelang ausgeübten Räumungsdruck der Kl. beugen und in eine Pflegeeinrichtung oder sonstige Unterkunft weichen würde. Das Gegenteil indes ist der Fall. Davon ausgehend kann es für die tatsächliche Feststellung sozialer Kontakte dahinstehen, ob die Bekl. nicht zusätzlich noch über die von ihr behaupteten engen Bindungen zu ihrem Neffen und ihrer Schwester in der ebenfalls in unmittelbarer Nähe zu ihrer Wohnung befindlichen I-Straße verfügt.

Die „tiefe“ soziale Verwurzelung der Bekl. im Umfeld der Mietsache und in der Mietsache selbst wird schließlich durch ihre sonstigen Aktivitäten belegt: Die Bekl. hat sich in der Vergangenheit mit Freundinnen und ihrem Ehemann häufig in Cafés am nahegelegenen A-Platz getroffen, die im selben Stadtteil gelegene Philharmonie zu Konzerten besucht, Spaziergänge in der Nachbarschaft unternommen und an Gottesdiensten in der Synagoge in der J-Straße teilgenommen. Diese liegt zwar nicht in unmittelbarer Nachbarschaft, befindet sich aber im selben Stadtbezirk wie die streitgegenständliche Wohnung.

Ihre demnach „tiefe“ Verwurzelung am Ort der Mietsache und das hohe Alter der Bekl. gebieten gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit:

Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung kommt den konkreten Folgen, die sich für die Bekl. aus ihrem hohen Lebensalter und ihrer „tiefen“ Verwurzelung am Ort der Mietsache und mittlerweile in der Mietsache selbst ergeben, ein erhebliches Gewicht zu. In dieser Lebensphase allgemein nachlassender Kräfte und zunehmender Beschränkung der persönlichen Möglichkeiten stellt der unfreiwillige Verlust der eigenen Wohnung für einen alten Menschen wie die Bekl. eine schwerwiegende Zäsur dar (vgl. Kammer, aaO., Tz. 25). Aufgrund der altersbedingt verengten und sich fortlaufend weiter verengenden Lebensperspektive ist die erfolgreiche neuerliche Begründung eines auf Dauer angelegten Lebensmittelpunktes in der verbleibenden Lebensspanne für die Bekl. nicht nur ins Ungewisse gerückt, sondern mittlerweile überwiegend unwahrscheinlich. Diese Zäsur würde durch die Beendigung der bislang vorhandenen „tiefen“ Verwurzelung der Bekl. in der Mietsache weiter verstärkt. Denn es liegt auf der Hand, dass das Kappen tiefer Wurzeln eines Mieters mit seiner jedenfalls zeitweisen Entwurzelung einhergeht. Für die Bekl. gilt nichts anderes. Eine davon abweichende Beurteilung wäre nur dann in Betracht zu ziehen, wenn die Bekl. den Verlust der gekündigten Wohnung ohne Weiteres kompensieren könnte, indem sie entweder über mehrere Wohnsitze verfügte oder es ihr trotz ihres Alters unschwer möglich wäre, ihre private Existenz auf dem freien Wohnungsmarkt in der Nähe zur bisherigen Mietsache und unter Erhalt der sich mittlerweile in der Wohnung etablierten und auf diese beziehenden Strukturen ohne wesentliche Abstriche wieder aufzubauen. An einer solchen Möglichkeit fehlt es der Bekl. aber in jeder Hinsicht.

Damit nehmen die Beeinträchtigungen, die die Bekl. im Falle des Verlustes ihrer Wohnung zu gegenwärtigen hätte, ein Ausmaß ein, das eine Verletzung ihrer durch Art. 1 Abs. 1 GG geschützten Menschenwürde bedeutet (vgl. BGH, Urt. v. 3. Februar 2021, aaO., Tz. 41). Denn Art. 1 Abs. 1 GG und das Sozialstaatsprinzip verpflichten den Staat, die grundlegenden Voraussetzungen individueller und sozialer Existenz zu erhalten. Der Staat hat deshalb jenes Existenzminimum zu gewähren, das ein menschenwürdiges Dasein überhaupt erst ausmacht (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Urt. v. 21. Juni 1977 - 1 BvL 14/76, NJW 1977, 1525, juris Tz. 146 ff.; Urt. v. 9. Februar 2010 - 1 BvL 1/09, NJW 2010, 505, juris Tz. 133 ff. [Sozialleistungen]). Dieser Grundsatz beansprucht herausgehobene Bedeutung im besonders grundrechtsintensiven Bereich der menschlichen Wohn- und Lebenssituation (vgl. BVerfG, Beschl. v. 10. Oktober 2017 - 1 BvR 617/14, NJW 2017, 3770, juris Tz. 19). Mit einer so verstandenen Menschenwürde ist es aber bereits dem Grunde nach nicht zu vereinbaren, wenn die Kontinuität der auf einem unbefristeten Mietvertrag beruhenden Wohn- und Lebenssituation der Bekl. in ihrem letzten Lebensabschnitt nicht weitestgehend gewahrt, sondern ihr stattdessen die Wohnung als bisheriger Lebensmittelpunkt und Ort ihrer „tiefen“ Verwurzelung entzogen würde, ohne dass für sie eine konkrete und realisierbare Chance bestünde, ihre private Existenz anderen Ortes nicht nur aufgrund einer autonomen Entscheidung, sondern auch unter Erhalt der am Ort der Mietsache vorhandenen Wurzeln erneut und auf Dauer wieder aufzubauen (vgl. Kammer, aaO., Tz. 30). Dem auf diesem Würdekonzept beruhenden Wert- und Achtungsanspruch alter und zudem „tief“ verwurzelter Mieter entsprechen die Äußerungen des Ehemanns der Bekl. vor seinem Tode. Er hat im Rahmen der zum Nachweis seiner von der Kl. bestrittenen gesundheitlichen Beeinträchtigungen vom Amtsgericht angeordneten Beweiserhebung dem Sachverständigen gegenüber erklärt: „Wissen Sie, wir haben nur noch kurze Zeit zu leben. Wir wollen gerne in Frieden leben. Ein Umzug ist nicht mehr möglich. … Ich kann mich auch nicht mehr an eine neue Wohnung gewöhnen. Meine Frau, die fast blind ist, ist an die Wohnung gewöhnt. In einer neuen Wohnung hätte sie massive Schwierigkeiten, sich zurechtzufinden. Hier kennen wir uns aus. Hier haben wir unsere Freunde. Wir wollen nicht weg von hier.“

Ob im hier gegebenen Falle, in denen die Kündigungsfolgen den Mieter in seiner Menschenwürde verletzen, § 574 Abs. 1 BGB wegen der im Einzelnen umstrittenen Abwägungsfestigkeit von Art. 1 Abs. 1 GG (vgl. dazu BVerfG, Urt. v. 27. Februar 2008 - 1 BvR 370/07, 1 BvR 595/07, NJW 2008, 822; Poscher, JZ 2009, 269, 273) eine Berücksichtigung des Erlangungsinteresses des Vermieters überhaupt gestattet, bedarf keiner Entscheidung der Kammer. Dem Erlangungsinteresse der Kl. ist zwar ebenfalls ein beträchtliches Gewicht nicht abzusprechen, da sie nicht mehr wie bislang gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn in einer Mietwohnung, sondern stattdessen alleine in der streitgegenständlichen Wohnung und zudem „nicht mehr zur Miete“ wohnen möchte. Diese Lebensplanung ist zu respektieren. Selbst wenn aber dieses Erlangungsinteresse der Kl. berücksichtigungsfähig wäre, bliebe es weit hinter dem Interesse der Bekl. an einem Verbleib in der Mietsache zurück:

Bei der Gewichtung des Vermieterinteresses an der Kündigung wegen Eigenbedarfs ist vor allem die Dringlichkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs von Bedeutung (vgl. BGH, Urt. v. 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, GE 2017, 469 = NJW 2017, 1474, juris Tz. 30; Kammer, aaO., Tz. 36). Diese ist bei der Kl. nur gewöhnlich ausgeprägt, da ihr Eigennutzungswunsch allenfalls auf bloßen Komfortzuwachs sowie die Vermeidung etwaiger wirtschaftlicher Nachteile durch die Anmietung einer weiteren Wohnung gerichtet ist. Das reicht nicht aus, um dem Interesse und Würdeanspruch der Bekl. als einem Menschen hohen Alters mit „tiefer“ Verwurzelung am Ort der Mietsache an der Fortsetzung seines Mietverhältnisses mit Erfolg zu begegnen. Erforderlich sind vielmehr gewichtigere persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestands des Mietverhältnisses, die ein den Interessen des Mieters zumindest gleichrangiges Erlangungsinteresse begründen. Die auf Seiten des Vermieters dafür erforderlichen persönlichen oder wirtschaftlichen Umstände sind hier von der Kl. indes selbst bei Annahme ihrer - zwischen den Parteien streitigen - Absicht zur ganzjährigen Nutzung der Wohnung noch nicht einmal im Ansatz erfüllt.

Die weitere verhaltensbedingte Kündigung vom 28. April 2019 hat ebenfalls nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Es kann dahinstehen, ob die zum behaupteten Tatzeitpunkt 87-jährige Bekl. die Kl. tatsächlich beleidigt hat. Die Kündigung ist bereits formell unwirksam, da die Kündigungserklärung entgegen §§ 573 Abs. 3, 569 Abs. 4 BGB den Kündigungssachverhalt nicht hinreichend konkret benennt, sondern lediglich ausführt, die Bekl. hätte die Kl. „beleidigt“ (vgl. Kammer, Beschl. v. 7. Januar 2020 - 67 S 249/19, MDR 2020, 666, beckonline Tz. 6 m.w.N.). Die Kündigung trägt davon abgesehen auch in der Sache nicht, selbst wenn die behaupteten Äußerungen tatsächlich und pflichtwidrig gefallen wären. Denn es fehlt an der für die außerordentliche oder ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses erforderlichen Erheblichkeit der Pflichtverletzung. Verhaltensbedingte Pflichtverletzungen müssen von einem derartigen Gewicht sein, dass nach einem objektiven Maßstab auch ein ruhig und verständig urteilender Vertragspartner zur Kündigung veranlasst würde (vgl. BAG, Urt. v. 11. Dezember 2003 - 2 AZR 667/02, NZA 2004, 784, juris Tz. 88). Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Denn ein ruhig und verständig urteilender Vermieter hätte die behaupteten Äußerungen selbst im Wiederholungsfall als eine im Zusammenhang mit dem langjährigen Räumungsrechtsstreit und dem vermieterseits entfalteten Überwachungsdruck stehende Unmutsäußerung der Bekl. gewertet und nicht als eine derart gravierende Verfehlung, der mit einer Kündigung zu begegnen gewesen wäre. Selbst wenn in den Äußerungen der Bekl. aber eine erhebliche Pflichtverletzung läge, würden ihr allenfalls das für eine ordentliche Kündigung erforderliche Gewicht zukommen. Auch in diesem Falle wäre das Mietverhältnis aufgrund des erklärten Widerspruchs und der zugunsten der Bekl. streitenden Härtegründe fortzusetzen.

Die Berufung hat schließlich auch keinen Erfolg, soweit sie auf die Abweisung der von den Bekl. hilfsweise erhobenen Widerklage auf Feststellung der Fortsetzung des Mietverhältnisses gerichtet ist. Die innerprozessuale Bedingung für eine Entscheidung ist nicht eingetreten, da der von der Kl. geltend gemachte Räumungsanspruch in der Hauptsache abgewiesen wurde. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Keine Revision zugelassen. Lt. Mitteilung des Kammervorsitzenden vom 5.8.2021 ist die Entscheidung rechtskräftig

Wie das Landgericht Berlin [ZK 67] entschied, kann die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses den Mieter in seiner Menschenwürde verletzen, wenn er sich in einem hohen Lebensalter befindet, tief am Ort der Mietsache verwurzelt ist und für ihn keine konkrete und realisierbare Chance mehr besteht, seine private Existenz aufgrund einer autonomen Entscheidung anderen Ortes unter Erhalt der an seinem bisherigen Wohnort vorhandenen Wurzeln erneut und auf Dauer wieder aufzubauen. Eine Abwägung der Interessen kann allenfalls dann zugunsten des Vermieters ausfallen, wenn sein Erlangungsinteresse besonders drängend ist. Die Vermeidung gewöhnlicher Komfort- und wirtschaftlicher Nachteile reicht dafür nicht aus.

Die Parteien des Rechtsstreits streiten über die Räumung und Herausgabe einer von der mittlerweile 89-jährigen Beklagten im Jahre 1997 gemieteten Wohnung. Die Klägerin erklärte erstmals im Jahre 2015 und in der Folge wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs, später auch noch verhaltensbedingt wegen einer von der Klägerin behaupteten Tätlichkeit (wonach die Beklagte mit ihrer Handtasche nach der Klägerin geschlagen und sie mit den russischen Schimpfwörtern für „Biest“, „Bastard“, „Schlampe“ und „Hündin“ bedacht habe). Die Beklagte und ihr mittlerweile verstorbener Ehemann widersprachen den Kündigungen unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel. Das AG Mitte hatte die von der Klägerin erhobene Räumungsklage abgewiesen. Die dagegen erhobene Berufung der Klägerin hatte die ZK 67 mit der Begründung zurückgewiesen, der Beklagten stehe allein aufgrund ihres hohen Lebensalters ein Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu (vgl. Abdruck und Erläuterung der Entscheidung in GE [7] 2019, 417, 459). Revision hatte die Kammer nicht zugelassen, was wir damals kritisiert hatten, weil die Kammer in der Entscheidung selbst genügend Gründe aufgeführt hat, die eine Zulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung geboten hätten. Der Bundesgerichtshof sah das ebenso, ließ die Revision aufgrund der Nichtzulassungsbeschwerde zu, hob aufgrund der Revision der Klägerin die landgerichtliche Entscheidung auf und verwies den Rechtsstreit an dieselbe Kammer des Landgerichts zurück (BGH GE 2021, 493).

Mit Urteil vom 25. Mai 2021 hat die ZK 67 des Landgerichts die Berufung der Klägerin erneut zurückgewiesen. Mieter könnten sich gegenüber einer Eigenbedarfskündigung auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses berufen, wenn sie sich zum Zeitpunkt des Wohnungsverlustes bereits in einem hohen Lebensalter befänden und zudem aufgrund eines langjährigen Mietverhältnisses tief am Ort der Mietsache verwurzelt seien. Diese Voraussetzungen hat die Kammer nach erneuter Tatsachenfeststellung in dem zugrunde liegenden Fall für gegeben erachtet. Die Folgen des Wohnungsverlustes seien für die Beklagte so schwerwiegend, dass sie auf eine Verletzung ihrer durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde hinausliefen.

Die Interessen der klagenden Vermieterin hätten dahinter zurückzustehen. Eine Interessenabwägung zugunsten des Vermieters käme bei kündigungsbedingten Verletzungen der Menschenwürde des Mieters allenfalls dann in Betracht, wenn der Vermieter besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestandes des Mietverhältnisses geltend machen könne, die ein den Interessen des betagten und an seinem Wohnort tief verwurzelten Mieters zumindest gleichrangiges Erlangungsinteresse begründeten. Ein entsprechend hohes Erlangungsinteresse könne die Klägerin aber in diesem Fall nicht geltend machen, da die von ihr beabsichtigte Eigennutzung der Wohnung lediglich auf bloßen „Komfortzuwachs und die Vermeidung unerheblicher wirtschaftlicher Nachteile“ gerichtet sei.

Die Kammer hat die erneute Revision zum Bundesgerichtshof nicht zugelassen.

Der BGH hatte in der Revisionsentscheidung u. a. entschieden, dass es „auch unter dem Blickwinkel der Ausstrahlungswirkung der nach Art. 1 Abs. 1 GG geschützten Menschenwürde sowie des Sozialstaatsprinzips nicht angezeigt“ sei, das hohe Alter eines Mieters in Verbindung mit einer langen Mietdauer unabhängig von den sich aus einem erzwungenen Wohnungswechsel konkret ergebenden Folgen als Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Ob eine Verletzung der Menschenwürde zu befürchten stehe, lasse sich nämlich ebenfalls erst beurteilen, wenn die Auswirkungen feststehen, die ein Umzug für den betroffenen Mieter aufgrund seiner individuellen Lebenssituation – insbesondere seines gesundheitlichen Zustands – hätte.

Diesen Segelhinweis des BGH übergeht die Kammer mit der schon üblichen Spitze gegen den BGH, der unmissverständlich ein neues Gesundheitsgutachten angemahnt hatte: Es könne dahinstehen, ob nicht schon der vom Amtsgericht nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und Durchführung einer aufwendigen Beweiserhebung festgestellte gesundheitliche Zustand der Beklagten die Annahme einer Härte rechtfertige und aus welchen Gründen dieser Härteeinwand in der Revisionsentscheidung keine Berücksichtigung gefunden habe (!).

Stattdessen entdeckt die Kammer, die ihre erste Entscheidung ausschließlich auf das hohe Alter gestützt hatte, die bislang mit nur einem Satz gestreifte „tiefe“ Verwurzelung des Mieters und versucht so, den Anforderungen des BGH – gefälligst die gesundheitlichen Konsequenzen zu klären – aus dem Weg zu gehen.

Das ganze Verfahren lässt ein erhebliches Störgefühl zurück, nicht nur was das juristische Filibustern betrifft. Wenn jemand – wie in diesem Falle – eine Wohnung kauft, die an zwei Hochbetagte (zum Kaufzeitpunkt deutlich über 80 Jahre alt) vermietet ist, muss er doch auch im Blick haben, was eine Eigenbedarfskündigung anrichten kann. In meiner Kinderstube hat man noch gelernt, dass man so etwas nicht macht, sondern Rücksicht oder vom Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung Abstand nimmt.