Keine Duldungspflicht von umfangreichen Umbaumaßnahmen während bestehenden Mietvertrags

Ein Vermieter kann mit der Durchführung umfangreicher Umbaumaßnahmen im Gebäude, die mit ganz erheblichen Beeinträchtigungen des Mieters durch Lärm, Erschütterungen, Staub und sonstigen Immissionen verbunden sind, das Recht des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verletzen und zugleich deren Besitz an der Mietsache durch verbotene Eigenmacht stören. Weitreichende Umbaumaßnahmen, die allein auf einer beabsichtigten Änderung des Nutzungszwecks seitens des Vermieters beruhen, aber nicht einer Modernisierung oder nach objektiven Kriterien zu beurteilenden Verbesserung des Gebäudes dienen, muss ein Mieter auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nur dann hinnehmen, wenn für den Vermieter anderenfalls die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes gefährdet wäre. Seinen Unterlassungsanspruch kann der Mieter auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen.

Die Verfügungskl. ist aufgrund Mietvertrages vom 14.2./21.2.2011 Mieterin im 4. Obergeschoss des Gebäudes. Das Mietverhältnis endet am 31.12.2023. Die Verfügungsbekl. zu 1) wurde am 23.4.2018 als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. In einem Gespräch am 18.7.2018 teilten die für die Verfügungsbekl. zu 1) und 2) handelnden Personen der Verfügungskl. mit, dass sie beabsichtigten, das Gebäude künftig insgesamt selbst zu nutzten. Sie baten die Verfügungskl., vorzeitig aus den Mietflächen auszuziehen und kündigten Bauarbeiten für Anfang November an. Mit Anwaltsschreiben vom 2.11.2018 schlugen die Verfügungsbekl. zu 1) und 2) der Verfügungskl. in eine einvernehmliche Mietvertragsbeendigung gegen Abstandszahlung vor und begannen am 16.11.2018 damit, im Erdgeschoss und teilweise im 1. Obergeschoss massive Innenwände abzubrechen und den Bodenbelag zu entfernen. Die Verfügungskl. begehrte von den Verfügungsbekl. (Verfügungsbekl. zu 3] ist die Baufirma) das Unterlassen der Umbaumaßnahmen in dem Gebäude; das Landgericht erließ die begehrte einstweilige Verfügung. Auf den Widerspruch der Verfügungsbekl. hin bestätigte es die einstweilige Verfügung mit Urteil vom 8.1.2019. Dagegen Berufung der Verfügungsbekl. - ohne Erfolg.

Die Berufung der Verfügungsbekl. hat keinen Erfolg. Der Antrag der Verfügungskl. auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist zulässig und begründet (§§ 935 ff. ZPO).

Die Verfügungskl. kann von der Verfügungsbekl. zu 1) aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag vom 14.2./21.2.2011 sowie von den Verfügungsbekl. zu 1) bis 3) wegen rechtswidriger Beeinträchtigung ihres Besitzes an dem Mietobjekt, den Büroräumen im 4. Obergeschoss des Anwesens, durch verbotene Eigenmacht Unterlassung der in diesem Anwesen begonnenen Umbauarbeiten verlangen (§ 535 Abs. 1, § 862 Abs. 1 Satz 1, 2, § 858 Abs. 1 BGB). Denn die Verfügungskl. ist zu einer Duldung der mit diesen Arbeiten verbundenen Beeinträchtigungen ihres Mietgebrauchs gegenüber der Verfügungsbekl. zu 1) nicht verpflichtet.

Die Verfügungsbekl. ist durch den Mietvertrag, in welchen sie durch den Erwerb des Mietobjekts als Vermieterin eingetreten ist (§ 566 Abs. 1 BGB), verpflichtet, der Verfügungskl. den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit, die noch bis zum 31.12.2023 fortdauert, zu gewähren; dabei hat sie der Verfügungskl. die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB).

Diese Pflichten hat sie mit der Durchführung der von der Verfügungskl. beanstandeten Bauarbeiten in erheblicher Weise verletzt. Vertraglich vereinbarter Nutzungszweck für die Mieträume ist gemäß § 1.3 des Mietvertrages der Betrieb eines Rechtsanwalts- und Notariatsbüros. Der Betrieb eines Rechtsanwalts- und Notariatsbüros bedingt es, dass die hiermit üblicherweise zusammenhängenden Arbeiten, die weitgehend aus geistig-gedanklichen Tätigkeiten wie Aktenstudium, Recherche, Fertigen von Schriftsätzen oder sonstigen Urkunden sowie aus Besprechungen mit Mandanten und untereinander bestehen, grundsätzlich ungestört durchgeführt werden können. Ferner dürfen die üblicherweise verwendeten technischen Einrichtungen eines Anwalts- und Notariatsbüros nicht durch Einwirkungen von außen, insbesondere Baustaub, in ihrer Funktion beeinträchtigt werden. Die Verfügungsbekl. hat demzufolge Störungen dieses vertragsgemäßen Gebrauchs, insbesondere durch Lärm, Erschütterungen, Staub, Verschmutzungen oder sonstige Immissionen grundsätzlich zu unterlassen und zugleich solche Störungen durch Dritte abzuwehren (vgl. BGH, NZM 2013, 11 ff.; 2009, 124 ff. [BGH 15.10.2008 - XII ZR 1/07]; LG Berlin, NJW-RR 2012, 1229 f. [LG Berlin 12.3.2012 - 63 T 29/12]).

Die von der Verfügungsbekl. bereits durchgeführten und noch geplanten Bauarbeiten innerhalb des Anwesens verletzen aufgrund ihrer Art, ihres Umfangs, ihrer Intensität und ihrer Dauer den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch die Verfügungskl. Dies ergibt sich aus dem unstreitigen Vorbringen hinsichtlich der bereits durchgeführten und der noch geplanten Baumaßnahmen und dabei aus dem eigenen Vorbringen der Verfügungsbekl. selbst. Die Verfügungsbekl. haben vorgetragen, dass sie das gesamte Gebäude in der Weise umzubauen beabsichtigen, dass in sämtlichen Stockwerken die Zwischenwände sowie Bodenbeläge entfernt werden. Entsprechende Abbrucharbeiten haben sie bereits im Erdgeschoss und teilweise im ersten Obergeschoss durchgeführt und die Arbeiten insoweit lediglich infolge des Erlasses der von der Verfügungskl. erwirkten einstweiligen Verfügung vorläufig beendet. Hierbei haben sie in beiden Stockwerken massive Innenwände aus Kalkstein entfernt. Die Arbeiten wurden, der Art des zu entfernenden Baumaterials entsprechend, mittels elektrisch betriebener Schlagbohrmaschinen und Vorschlaghämmern durchgeführt. Durch solche Arbeiten kommt es für in demselben Gebäude befindliche Nutzer wie die Verfügungskl. zwangsläufig zu ganz erheblichen Lärm- und Staubbelästigungen sowie zu massiven Erschütterungen, die sich auch über mehrere Stockwerke hin auswirken. Die entstehenden Störungen sind umso intensiver, je näher sich die Arbeiten an dem von der Verfügungskl. genutzten Mietobjekt befinden. Wie das Landgericht insgesamt zutreffend ausgeführt hat, ergibt sich aus der von den Verfügungsbekl. selbst vorgelegten Tabelle über die geplanten Arbeiten und dem Bauablaufplan, dass die Abbrucharbeiten mit erheblichem Lärm, Staub und erheblichen Erschütterungen verbunden sind, die zu einer starken Beeinträchtigung des Betriebs einer Anwaltskanzlei und eines Notariatsbüros und damit für den vertraglich vereinbarten Mietgebrauch führen. Dabei ist ferner zu berücksichtigen, dass nach Pkt. 5.3 des von den Verfügungsbekl. vorgelegten Gutachtens vom 3.12.2018 über den Verkehrswert gemäß § 194 BauGB des Gebäudes im Rahmen der Umbauarbeiten auch Schad- und Gefahrenstoffe freigesetzt werden können, bei denen die Verfügungskl. nicht vollständig darauf vertrauen muss, dass diese stets vollständig ordnungsgemäß beseitigt bzw. vorschriftsgemäß gesichert werden.

Bei derartigen umfangreichen Arbeiten handelt es sich nicht um Renovierungs- und Umbauarbeiten, mit denen ein Mieter stets im Falle eines Mieterwechsels im selben Gebäude rechnen und die er daher als sozialüblich hinnehmen muss. Denn die von den Verfügungsbekl. geplanten Umbauarbeiten im gesamten Gebäude sind mit solchen ganz üblichen und wahrscheinlich von der Verfügungsbekl. vor ihrem Einzug in die Mieträume selbst durchgeführten Arbeiten eines einzelnen Mieters nach Art und Ausmaß nicht vergleichbar.

Die Umbauarbeiten sind auch nicht hinsichtlich der wesentlichen störenden Arbeiten bereits nahezu beendet. Vielmehr wurden die nach den Arbeiten im Erdgeschoss begonnenen Arbeiten im 1. Obergeschoss bisher nur teilweise ausgeführt; in den höheren Stockwerken stehen sämtliche Arbeiten noch aus, die sich wegen der Lage des Mietobjekts der Verfügungskl. im 4. Obergeschoss mit abnehmender Entfernung zunehmend störend auswirken werden. Insoweit kann im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens nicht abschließend geklärt werden, ob sich auch in den oberhalb des 1. Obergeschosses liegenden Stockwerken massive Zwischenwände befinden oder nur doppelwandige Gipsstellwände. Denn nach dem insoweit unwidersprochenen Vorbringen der Verfügungskl. befinden sich jedenfalls im Bereich der Küchen und der Sanitärräume massive Zwischenwände. Ferner sollen massive Böden entfernt werden, und die Verfügungsbekl. planen unwidersprochen im Erdgeschoss einen Durchbruch der Außenwand zur Herstellung eines Zugangs zum Gebäude in die dort entstehende Bankfiliale. Die nach den vorgelegten Plänen noch zu erbringenden Arbeiten haben einen Umfang, eine Intensität und eine voraussichtliche Dauer, welche den Mietgebrauch durch die Verfügungskl. in erheblicher Weise stören würden. Da diese Annahme auch unter Zugrundelegung des Vorbringens der Verfügungsbekl. gerechtfertigt ist, war die Vernehmung von Zeugen hierzu nicht erforderlich. Wie das Landgericht insgesamt zutreffend ausgeführt hat, kann im Hinblick auf die noch auszuführenden Arbeiten ausgeschlossen werden, dass die Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub, Verschmutzungen und Erschütterungen für die Verfügungskl. überwiegend nur unerheblich wären. Der Senat bezieht sich auf diese Ausführungen und macht sie sich zu eigen. Auch eine technische Messung der Belastungen durch die Verfügungskl. war nach der Sachlage nicht erforderlich. Völlig plausibel ist es auch, dass das Entstehend erheblicher Mengen Staub im Verlaufe der Abrissarbeiten die Funktionsfähigkeit empfindlicher technischer Geräte unmittelbar gefährdet. Dass die Verfügungsbekl. versichert haben, die Bereiche jeweils abzukleben sowie die Zugänge und Treppenhäuser regelmäßig zu fegen, schließt dies nicht aus.

Die Verfügungskl. ist auch nicht zur Duldung der von den Verfügungsbekl. geplanten Baumaßnahmen verpflichtet. Aus dem Mietvertrag zwischen der Verfügungskl. und der Verfügungsbekl. zu 1) ergibt sich eine solche Duldungspflicht nicht. Bei den von den Verfügungsbekl. geplanten Baumaßnahmen handelt es sich weder um „Ausbesserungen“ noch um „bauliche Maßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes oder des Mietobjektes, insbesondere zur Abwehr drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Mängeln erforderlich sind“, im Sinne des § 9.1, 1. Absatz des Mietvertrages, zu deren Duldung die Verfügungskl. verpflichtet wäre. Dabei kommt mangels positiver Auswirkungen der Arbeiten auf die Mietsache selbst allein eine Verbesserung oder Erhaltung des Gebäudes insgesamt in Betracht. Eine „Ausbesserung“ setzt einen Schaden an dem Gebäude voraus, der durch Ausbesserungsmaßnahmen zu beseitigen wäre. Hierum geht es bei den umfangreichen durch die Veränderung des geplanten Nutzungszwecks bedingten Umbaumaßnahmen ebenso wenig wie um eine Erhaltung des Gebäudes, auch droht dem Gebäude keinerlei Gefahr in diesem Sinne. Dementsprechend ist die Verfügungskl. auch schon deshalb nicht nach der gesetzlichen Regelung des § 555 a BGB zur Duldung verpflichtet, da es sich nicht um Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache oder am Gebäude handelt.

Die Arbeiten dienen aber auch nicht „der Verbesserung oder der Modernisierung des Gebäudes oder des Mietobjekts“ im Sinne des § 9.1, 2. Absatz des Mietvertrages. Eine bloße Änderung des Nutzungszwecks des Gebäudes stellt keine „Modernisierung“ dar. Im Hinblick auf die Ausführlichkeit und die inhaltliche Ausgestaltung des Mietvertrages kann davon ausgegangen werden, dass der Begriff der „Modernisierung“ im Wesentlichen der gesetzlichen Definition in § 555 b BGB entspricht. Hier kommt allein in Betracht, dass durch die baulichen Veränderungen im Sinne von § 555 b Nr. 4 BGB „der Gebrauchswert der Mietsache“ bzw. des Gebäudes „nachhaltig erhöht wird“. Eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts in diesem Sinne liegt vor, wenn nach der Verkehrsanschauung die bauliche Veränderung den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert des Gebäudes im Rahmen seines Zwecks erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht, wenn also der Gebrauch erleichtert, verbessert oder vermehrt wird und die Nutzung in den betroffenen Räumen angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsintensiv wird (vgl. hierzu BGH, NJW 2011, 3514 f. [BGH 28.9.2011 - VIII ZR 326/10]; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Krüger, BGB, § 555 b BGB, Rn. 20 ff., m.w.N.). Daraus ergibt sich, dass allein eine Renovierung oder eine Umgestaltung von Räumen nicht ausreicht. Ebenso wenig reicht es für die Annahme einer Modernisierung aus, dass die Verfügungsbekl. zu 1) als Eigentümerin das Gebäude im Interesse eines Mietinteressenten, der Verfügungsbekl. zu 2), und auf deren Wünsche hin neu gestaltet und dessen geplantem Betrieb anpasst. Auch eine „Verbesserung“ des Gebäudes liegt nicht vor. Zwar ist ein solcher Begriff weit auszulegen, obwohl es sich um von der Vermieterin verwendete Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, bei denen Unklarheiten zu Lasten des Verwenders gehen (§ 305 c Abs. 2 BGB; vgl. BGH, NJW 1972, 723). Eine „Verbesserung“ in diesem Sinne setzt aber zumindest voraus, dass der Gebrauchswert des Gebäudes objektiv erhöht wird oder durch die Baumaßnahmen sein wirtschaftlicher Wert ausgeschöpft werden kann. Dies soll dem Vermieter ermöglichen, sein Gebäude zu modernisieren und an die Anforderungen der Zeit anzupassen (vgl. hierzu auch BGH, NJW 1972, 723 [BGH 23.2.1972 - VIII ZR 91/70], zu § 541 a BGB a.F.). Hierfür reicht es aber ebenso wenig aus, dass die Verfügungsbekl. zu 1) das Gebäude lediglich einem anderen Mieter zur Verfügung stellen möchte und das Gebäude dessen Interessen entsprechend umbaut. Eine objektive Verbesserung liegt hierin allein aus diesen Gründen noch nicht. Dementsprechend war das Gebäude auch zuvor längerfristig vermietet, ohne dass sich insoweit Probleme aus dem Zustand des Gebäudes ergaben. Demzufolge ist die Verfügungskl. auch nicht nach der gesetzlichen Regelung des § 555 d BGB zur Duldung verpflichtet, da es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen in diesem Sinne handelt.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die geplanten Investitionen in das Gebäude dessen objektive Wertsteigerung zur Folge gehabt hätten. Zwar ist in dem in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Wertgutachten vom 6.10.2017, welches dem Kauf des Objekts durch die Verfügungsbekl. zu 1) zugrunde lag, ausgeführt, dass der Zustand der Räume abgenutzt sei und das Objekt in dem damaligen Zustand nicht zu marktgerechten Preisen vermietbar gewesen sei. Dies würde aber allein Renovierungs- und einzelne Sanierungsmaßnahmen als Verbesserung des Gebäudes rechtfertigen, nicht aber den vollständigen Umbau gerade zum Zwecke der Vermietung an die Verfügungsbekl. zu 2). Die zugleich erfolgenden Renovierungsarbeiten haben nicht zur Folge, dass sämtliche durchgeführten Arbeiten als Verbesserung des Mietobjekts in dem genannten Sinne anzusehen wären. Auch insoweit schließt sich das Gericht den insgesamt zutreffenden Ausführungen des Landgerichts an. Eine Veränderung des Grundrisses des Gebäudes und des Zuschnitts der Räume über sämtliche Stockwerke hinweg mit Ausnahme der an die Verfügungskl. vermieteten Räume, und dies nur, weil die Verfügungsbekl. die Mieträume nicht wunschgemäß vorzeitig räumt, sind vielmehr in ihrer Gesamtheit so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter des Gebäudes grundlegend verändern würde (vgl. hierzu auch BGH, NJW 2018, 1008 ff. [BGH 21.11.2017 - VIII ZR 28/17], m.w.N.). Nicht erklärt ist auch, aus welchem Grunde der in dem genannten Gutachten vom 6.10.2017 ermittelte Verkehrswert mit 9.400.000 € dem in dem Gutachten vom 3.12.2018 ermittelten Verkehrswert entspricht, dessen Grundlage gerade die Umsetzung des Konzepts der Verfügungsbekl. zu 1) für die Vermietung an die Verfügungsbekl. zu 2) ist.

Die Verfügungskl. ist auch nicht aus Treu und Glauben verpflichtet, die Baumaßnahmen der Verfügungsbekl. zu dulden (§ 242 BGB). Dies ist ihr vielmehr aus den genannten Gründen im Hinblick auf die entstehenden erheblichen Beeinträchtigungen ihres Mietgebrauchs unzumutbar. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Verfügungskl. Verantwortung auch für ihre Angestellten, Mandanten und sonstige Personen trägt, welche sich in ihren Räumen aufhalten. Demgegenüber ist es den Verfügungsbekl. nicht unzumutbar, die geplanten Umbauarbeiten zu unterlassen oder bis zum Ende des Mietvertrages zu verschieben. Ausgangspunkt ist dabei der Grundsatz, dass Verträge zu halten sind, und dass der Mieter deshalb einen Anspruch auf ungestörten Mietbesitz hat. Der Verfügungsbekl. zu 1) als Vermieterin geht es allein um eine von ihr gewünschte andere Nutzung durch sie selbst sowie die Verfügungsbekl. zu 2). Gerade diesem Zweck diente der Erwerb des Anwesens. Das Objekt war auch zuvor an weitere Mieter vermietet. Sonstige Anhaltspunkte dafür, dass es ohne die Umbaumaßnahmen nicht sinnvoll weiter zu vermieten oder zu nutzen gewesen wäre, bestehen nicht. Daraus ergibt sich, dass die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes ohne die Durchführung der beabsichtigten Baumaßnahmen in keiner Weise gefährdet gewesen wäre (vgl. hierzu BGH, NJW 1972, 723 [BGH 23.2.1972 - VIII ZR 91/70]; LG Göttingen, ZMR 1990, 59 ff.). Die Verfügungsbekl. zu 1) hat das Anwesen in Kenntnis des Umstandes erworben, dass das 4. Obergeschoss an die Verfügungskl. vermietet ist, und dass dieses Mietverhältnis aufgrund der vereinbarten Option möglicherweise bis zum 31.12.2023 fortdauert. Die Folgen hiervon sind darum für sie nicht unzumutbar, sondern unterliegen dem eigenen Verantwortungsbereich der Verfügungsbekl. zu 1), da sie von ihr selbst hervorgerufen wurden. Hinzu kommt, dass die Verfügungsbekl. sich auch nicht darum bemüht haben, die Beeinträchtigungen für die Verfügungskl. möglichst gering zu halten. So haben sie beispielsweise auch das Blockieren von Zufahrten durch Fahrzeuge der an dem Umbau Beteiligten nicht wirksam verhindert. Schließlich haben sie der Verfügungskl. im Schriftsatz vom 1.3.2019, Seite 5, sogar unter Berufung auf den auf ein gewerbliches Mietverhältnis nicht anwendbaren § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine mögliche vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses in Aussicht gestellt, wenn sie sich weiterhin gegen die Durchführung der Umbauarbeiten wenden sollte.

Die Verfügungskl. ist auch nicht zeitweise zu einer Duldung der Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die von den Verfügungsbekl. angeregte zeitliche Einschränkung der Unterlassungsanordnung durch die einstweilige Verfügung auf übliche Bürozeiten oder auf näher zu bestimmende Nachtzeiten oder Zeiten an den Wochenenden kommt nicht in Betracht. Aufgrund des Mietvertrages ist die Verfügungskl. zur umfassenden Nutzung der Mieträume ohne jede zeitliche Einschränkung berechtigt. Zwar könnte aus Treu und Glauben eine Duldungspflicht der Verfügungskl. für Zeiten bestehen, während welcher sie die Räumlichkeiten nicht nutzt, sofern sichergestellt wäre, dass die Räume und die Einrichtung des Geschäftsbetriebes der Verfügungskl. durch die Bauarbeiten keinen Schaden nehmen. Solche Zeiten sind aber für den Betrieb der Verfügungskl. nicht feststellbar. Es ist gerichtsbekannt, dass Rechtsanwälte sowie auch Notare nicht nur während üblicher Geschäftszeiten, sondern regelmäßig auch in den späten Abendstunden sowie an Samstagen und mitunter auch an Sonn- und Feiertagen in ihren Büroräumen arbeiten oder Besprechungen durchführen. Dies steht ihnen völlig frei. Es ist auch nicht immer planbar. Die Tätigkeiten von Rechtsanwälten und Notaren stellen anspruchsvolle Dienstleistungen dar, welche sich in nicht geringem Maße auch nach den zeitlichen Vorgaben insbesondere ihrer Mandanten richten. Eine auch nur übergangsweise relevante Eingrenzung der Zeiten für mögliche Umbauarbeiten ist danach nicht in zumutbarer Weise möglich. Eine insoweit allein infrage kommende Eingrenzung auf späte Nachtstunden ist im Hinblick auf die erheblichen Lärmbelastungen, die mit den von den Verfügungsbekl. beabsichtigten Arbeiten und den mit ihnen zusammenhängenden außerhalb des Gebäudes stattfinden Aktivitäten wie beispielsweise An- und Abfahrten von Personen, Material und Bauschutt verbunden wären, scheidet aus, da eine solche Beeinträchtigung gegenüber den benachbarten Anwohnern unvertretbar und von vornherein ordnungsrechtlich zu beanstanden wäre. Sofern Bauarbeiten, insbesondere Straßenbauarbeiten mitunter gerade in der Nacht oder an Wochenenden durchgeführt werden, beruht dies stets auf einer besonderen Eilbedürftigkeit oder auf der Intention, den Berufsverkehr möglichst wenig zu stören. […]

Mietet eine Rechtsanwaltskanzlei Räumlichkeiten an, kann sie verlangen, dass der Vermieter keine lärm-, erschütterungs- und staubintensiven Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus zur Ermöglichung einer anderen Nutzung durchführt. Die Kanzlei ist auch nicht zur Duldung der Arbeiten außerhalb der üblichen Bürozeiten oder am Wochenende verpflichtet, da Rechtsanwälte gerichtsbekannt regelmäßig auch außerhalb der gängigen Geschäftszeiten arbeiten, entschied das OLG Frankfurt/Main.

Die Klägerin mietete Räume im 4. Stock eines Gebäudes in Frankfurt und betreibt dort eine Rechtsanwaltskanzlei. Das Mietverhältnis ist bis zum 31. Dezember 2023 befristet. Die Beklagten erwarben die Liegenschaft 2018 und baten die Klägerin um vorzeitigen Auszug. Sie planten, das Gebäude selbst zum Betrieb ihres Bankinstituts zu nutzen. Nachdem die Klägerin einem vorzeitigen Mietende nicht zugestimmt hatte, kündigten die Beklagten mehrfach umfangreiche Umbau- und Modernisierungsarbeiten an. Da die Klägerin sich nachfolgend auch nicht gegen Abstandszahlung auf einen vorzeitigen Auszug eingelassen hatte, wiesen die Beklagten erneut auf die bevorstehende umfassende Sanierung des Objekts hin. Seit Mitte November 2018 werden die Bauarbeiten in den unteren Geschossen durchgeführt, u. a. der Abbruch massiver Innenwände, die Entfernung des gesamten Bodenbelags und weitere Entkernungsmaßnahmen. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Unterlassen der Umbaumaßnahmen in Anspruch. Das Landgericht hat ihrem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hatte auch vor dem OLG keinen Erfolg.

Die Klägerin könne Unterlassen der Umbauarbeiten verlangen, bekräftigt auch das OLG. Durch die massiven Beeinträchtigungen werde sie rechtswidrig in ihrem mietvertraglichen Besitzrecht beeinträchtigt. Es bestehe keine Verpflichtung, diese Beeinträchtigungen zu dulden.

Die Beklagten, so das OLG, müssten der Klägerin den vertragsgemäßen Gebrauch der Räume bis zum Vertragsende am 31. Dezember 2023 gewähren. Der vertragliche Nutzungszweck der Räume liege in dem Betrieb eines Rechtsanwalts- und Notariatsbüros. Die hiermit zusammenhängenden geistig-gedanklichen Tätigkeiten müssten grundsätzlich ungestört durchgeführt werden können. Die Beklagten hätten deshalb „Störungen dieses vertragsgemäßen Gebrauchs, insbesondere durch Lärm, Erschütterungen, Staub, Verschmutzungen oder sonstige Immissionen grundsätzlich zu unterlassen und zugleich solche Störungen durch Dritte abzuwehren“. Die bereits durchgeführten und noch geplanten Bauarbeiten verletzten „aufgrund ihrer Art, ihres Umfangs, ihrer Intensität und ihrer Dauer den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache“. Der geplante Abbruch sämtlicher Zwischenwände sowie Bodenbeläge in allen Stockwerken mittels elektrisch betriebener Schlagbohrmaschinen und Vorschlaghämmer verursache zwangsläufig ganz erhebliche Lärm- und Staubbelästigungen sowie massive Erschütterungen.

Derart umfängliche Arbeiten stellten auch keine Renovierungs- und Umbauarbeiten dar, mit denen ein Mieter – etwa im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel – rechnen müsse, und die deshalb hinzunehmen seien. Eine Duldungspflicht ergebe sich auch nicht aus § 9.1 des Mietvertrags. Die Arbeiten dienten nicht der „Modernisierung“ oder „Verbesserung“ in diesem Sinne. Es fehle an einer dafür erforderlichen nachhaltigen objektiven Erhöhung des Gebrauchswerts. Allein die Renovierung und Umgestaltung im Interesse einer anderen Nutzung genüge nicht.

Schließlich sei die Klägerin auch nicht aus Treu und Glauben heraus verpflichtet, die Baumaßnahmen zu dulden. Die erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs seien ihr vielmehr unzumutbar. Die Beklagten müssten sich dagegen an den bestehenden Vertrag halten; ihnen sei das Unterlassen der geplanten Umbauarbeiten bis zum Ende des Mietvertrages auch zumutbar.

Es bestehe auch keine Verpflichtung der Klägerin, die Umbaumaßnahmen jedenfalls zeitweise etwa außerhalb der üblichen Bürozeiten oder zu bestimmten Nachtzeiten oder am Wochenende zu dulden. Die Klägerin sei aufgrund des Mietvertrages zur umfassenden Nutzung ohne jede zeitliche Einschränkung berechtigt. Es sei „gerichtsbekannt, dass Rechtsanwälte sowie auch Notare nicht nur während üblicher Geschäftszeiten, sondern regelmäßig auch in den späten Abendstunden sowie an Samstagen und mitunter auch an Sonn- und Feiertagen in den Büroräumen arbeiteten oder Besprechungen durchführten“. Dies stehe ihnen völlig frei und sei im Übrigen nicht planbar.